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Preço de reabilitação de casa antiga

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  1.  # 81

    Meu caro j cardoso.
    A questão que levantei não era em relação à casa verde - essa está definitivamente posta de lado, pelo que explicitei acima com muita pena minha - mas para qualquer velha moradia que eu pretenda recuperar!

    Por exemplo, veja esta, a qual também me suscita interesse embora com limitações em termos de espaço e o preço de venda nada atrativo (ela neste momento já está em 85000 mas ainda assim muito caro para 80m2 de área útil...e para o meu bolso claro está).
    http://www.sermax.imobiliario.com.pt/venda-casas/comprar-casa.jsp?id=2598281&page=&rs_offset=0&nr_results=4&order_by=data&pesq=null&pesq_ref=&terrenos_industriais=false&tipo_desc=&distrito_concelho_desc=&freguesia_desc=&tipo=2&distrito_concelho=1304&freguesia=0&preco_min=0&preco_max=125000&estado=10

    Pelo que percebi do que me disse, se deitasse uma ou outra parede abaixo, para fundir as salas de estar e jantar numa só por ex., não precisaria de projeto certo? Mas se quiser alterar a localização da garagem já preciso.
    Preciso também Obrigatoriamente de novas instalações de electricidade, gás, água e telecomunicações.
    O que me suscita dúvidas relativamente à obrigatoriedade é a necessidade do projecto de comportamento térmico e acústico.
    Se as dimensões o permitirem é evidente que acho que vale a pena o investimento no isolamento (assim como numas boas janelas com um bom comportamento térmico/acústico).
    Mas em moradias com divisões já por si exíguas, essa aplicação pelo interior de placas isolantes adicionais ainda as vão tornar mais pequenas e eu pergunto: é mesmo obrigatório?
    Ou nesse caso o isolamento terá de ser feito obrigatoriamente pelo exterior?

    Essas obrigatoriedades não se aplicam apenas a moradias novas?
    É que as velhas podem nalguns casos ter limitações que não permitem a aplicação estrita das mesmas regras.
    Penso eu de que...

  2.  # 82

    O que me suscita dúvidas relativamente à obrigatoriedade é a necessidade do projecto de comportamento térmico e acústico.

    Deixo aqui a legislação que se refere ao térmico:

    "Decreto-Lei n.o 80/2006 de 4 de Abril
    ...
    Artigo 2.o
    Âmbito de aplicação
    ...

    5—O presente Regulamento também é aplicável às grandes intervenções de remodelação ou de alteração na envolvente ou nas instalações de preparação de águas
    quentes sanitárias dos edifícios de habitação e dos edifícios de serviços sem sistemas de climatização centralizados já existentes, independentemente de serem ou
    não, nos termos de legislação específica, sujeitos a licenciamento ou autorização no território nacional, com excepção das situações previstas no n.o 9.
    6—Por grande remodelação ou alteração entendem-se as intervenções na envolvente ou nas instalações cujo custo seja superior a 25% do valor do edifício, calculado com base num valor de referência Cref por metro quadrado e por tipologia de edifício definido anualmente em portaria conjunta dos ministros responsáveis pelas áreas da economia, das obras públicas, do ambiente, do ordenamento do território e habitação, publicadano mês de Outubro e válida para o ano civil seguinte."
    Estas pessoas agradeceram este comentário: woodhouse

  3.  # 83

    Colocado por: PicaretaMultiplique os 40000 por 2.


    Concordo que com 80.000€ e alguma ginástica se consiga fazer a reabilitação. Ora vejamos:

    Trabalhos de pedreiro (betonilhas, assentamento de revestimentos, demolições, muros etc.): 10000€
    ETICS: 8000€
    Serralharias: 10000€
    Instalações sanitárias: 5000€
    Carpintaria: 10000€
    Pichelaria: 10000€
    Electricidade: 6000€
    Telhado: 10000€
    Pinturas: 4000€
    Reboco e Pladur: 7000€

    Acho que não me esqueci de nada mas podem acrescentar à vontade. Os preços obviamente estão baseados numa estimativa meramente a "olho". Se acharem que estou a exagerar ou a ser muito optimista num ou noutro item agradeço que me corrijam. É para isso que o fórum serve.

    No decorrer da obra surgirão sempre mais alguns trabalhos a acrescentar a esta lista e nas reabilitações nunca sabemos o que nos espera quando começamos a mexer naquilo que está feito. Com melhores ou piores materiais também poderá haver algumas alterações nos preços.

    A ideia é: quanto mais conseguir aproveitar da casa existente (que por norma para ficar um trabalho completo e bem feito é muito pouco) e consoante as suas expectativas e exigências o preço pode sofrer alterações para cima ou para baixo.

    EDIT: pessoalmente penso que a tendência será sempre gastar mais do que aquilo que estava inicialmente previsto (em 99% das obras novas é assim e a reabilitação é bastante menos previsivel em termos de custos).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: woodhouse

  4.  # 84

    Colocado por: woodhouseBoa dia caros foristas

    Cá vou eu partilhar as minhas velharias e pedir a v/ opinião!
    Encontrei esta moradia (bi-familiar ?) à venda pelo preço de 85000€ (já esteve a tentar ser vendida a 125000€) o que para mim sai um pouco fora do meu orçamento inicial (sem obras) embora reconheça que não está cara em comparação com outras velharias mais modestas em questões de espaço e quase ao mesmo preço!
    podem ver mais fotos aqui:http://www.one-entry.pt/Default.aspx?tabid=660&idImo=724625&language=pt-PT

    Moradia T3 com 3 Frentes R/C + 1º Andar
    No r/chão:
    Hall, 3 quartos, sala, cozinha, wc completo, despensa
    No 1º andar:
    Hall, 3 quartos, sala, cozinha, despensa, sótão
    Placas entre os pisos e telhado
    Área coberta 85m2 + 85m2
    Área do quintal 135m2
    Garagens individuais 35m2

    A ideia seria, se exequível, transformar a casa num T3 e desfrutar de um jardim nas traseiras o mais amplo possível,
    o que implicaria deitar abaixo aquelas garagens, escadaria e que os acessos entre um piso e outro fossem feitos pelo interior.
    A garagem poderia ser "construída" no lado lateral da casa o que taparia a passagem e daria mais segurança ou no rés-do-chão caso fosse uma solução mais económica e houvesse espaço suficiente (o que parece ser o caso)


    Sei que isso implicaria a elaboração e aprovação de um projeto a dar entrada na câmara mas o número de janelas tal como está é excessivo ...
    Será que todas estas ideias e o tipo de casa obrigarão a obras caras que exceda em muito o meu modesto plafond (aprox. 40000)?


    vai ser minha vizinha rio-tintense? :)
    a mim pelo preço parece-me bem, parece-me uma boa aposta à partida, o único senão à primeira vista é mesmo o não ter ligação directa entre pisos.
    mas isso teria de ver melhor em planta, quem sabe com uma pequena"" mexida, aumentar degraus/demolir paredes se evitava muitos trabalhos.
    pelas poucas fotos de interior também me parece bem, bem preservado.
    eu levaria a serio esta proposta, mas agora claro, ir vendo muito bem em loco, e pondo na mesa desde logos essas alterações de acessos verticais, e possíveis mexidas - isto para ver o orçamento.
    e claro tentando regatear se der :)
    se quiser posso dar lá um salto consigo é só dizer, é pertinho, sem qualquer compromisso ou pagamento, é só combinar.

    Colocado por: woodhouseSei que isso implicaria a elaboração e aprovação de um projeto a dar entrada na câmara mas o número de janelas tal como está é excessivo ...
    Será que todas estas ideias e o tipo de casa obrigarão a obras caras que exceda em muito o meu modesto plafond (aprox. 40000)?

    sim implicaria dar entrada de projecto de alteração de fachadas, mas nada complicado, mesmo de demolição e nova garagem lateral pelo que percebi que queria fazer.
    em termos de plafond, teria de se por na mesa as alterações, a da escada seria a mais complicada como já foi dito, ou então não, depende das ideias e da planta/estrutura existente.
    força :)
    Estas pessoas agradeceram este comentário: woodhouse

  5.  # 85

    Colocado por: ncarvalho74
    Concordo que com 80.000€ e alguma ginástica se consiga fazer a reabilitação. Ora vejamos:
    Trabalhos de pedreiro (betonilhas, assentamento de revestimentos, demolições, muros etc.): 10000€
    ETICS: 8000€
    Serralharias: 10000€
    Instalações sanitárias: 5000€
    Carpintaria: 10000€
    Pichelaria: 10000€
    Electricidade: 6000€
    Telhado: 10000€
    Pinturas: 4000€
    Reboco e Pladur: 7000€
    Acho que não me esqueci de nada mas podem acrescentar à vontade. Os preços obviamente estão baseados numa estimativa meramente a "olho". Se acharem que estou a exagerar ou a ser muito optimista num ou noutro item agradeço que me corrijam. É para isso que o fórum serve.

    É para isso que o fórum serve e eu agradeço a amabilidade do tempo que perdeu a fazer um orçamento mais pormenorizado que não faço a mais pequena ideia se está próximo da realidade (ou não), por manifesta falta de experiência e conhecimento. Mas será sempre uma fonte de referência, o que muito lhe agradeço!
    80000.... de obras é um valor com muitos zeros. Nem pensar, se assim for em me meter numa aventura dessas. Como já disse se a perna é curta, o passo tem de estar em conformidade.

    nota: está incluído no orçamento a eliminação das fossas e ligação à rede pública de saneamento e janelas(pvc)/portas ?

  6.  # 86

    Fernando Gabriel, pelo que pode ler atrás, a casa já se assemelha a um cabo das tormentos difícil de dobrar lol
    Uma moradia com 3 frentes e espaçosa é realmente uma mais valia mas implica muito mais custos que uma de duas frentes (isolamentos, pinturas, janelas - e esta tem muitas - mesmo que eliminasse algumas).
    Eu não contratei imobiliária, apenas contactei a que tinha o imóvel à venda (já que não conheço os proprietários) para ver se eles me disponibilizavam a planta. Sempre seria um adianto, por forma a vermos se seria possível uma solução simples em termos de ligação entre pisos mas ...azar não tem!

    Enquanto ao resto já lhe respondi e agradeci! Enquanto não tiver mais dados concretos pelos bancos (e o meu instinto diz-me que o meu pé de meia deve engordar mais um pouco para ter mas poder negocial na obtenção de um empréstimo e para não ficar a zeros) é melhor refletir e aguardar com paciência porque todos já cometemos muito erros por causa das paixões inflamadas lol, e claro o orçamento do Sr. ncarvalho74 é um bom banho de água fria!

  7.  # 87

    Colocado por: woodhouse está incluído no orçamento a eliminação das fossas e ligação à rede pública de saneamento e janelas(pvc)/portas ?


    Neste orçamento limitei-me a fazer uma estimativa de custos que teoricamente poderá ter com as diferentes especialidades. No fundo esmiucei apenas um pouco o valor lançado pelo Picareta. Para ter uma noção exacta obviamente terá que escolher os materiais que vai querer e pedir orçamentos.

    Sublinho mais uma vez que se trata apenas de uma ideia de preços "a olho" sem quaisquer fundamentos práticos. No entanto existem aqui no fórum especialistas nas diversas áreas e talvez seria interessante fazer este exercício no sentido de estes lhe dizerem pela sua experiência se os valores poderão corresponder à realidade.

    Já sei que a maioria irá dizer-lhe que é impossível dar preços sem saber as áreas e sem saber que materiais serão usados e obviamente concordo com isso mas penso que tratando-se de uma casa 10 x 10m poderá ser possível dar-lhe uma estimativa média dos custos que poderá ter.

  8.  # 88

    Colocado por: woodhouseFernando Gabriel, pelo que pode ler atrás, a casa já se assemelha a um cabo das tormentos difícil de dobrar lol
    Uma moradia com 3 frentes e espaçosa é realmente uma mais valia mas implica muito mais custos que uma de duas frentes (isolamentos, pinturas, janelas - e esta tem muitas - mesmo que eliminasse algumas).
    Eu não contratei imobiliária, apenas contactei a que tinha o imóvel à venda (já que não conheço os proprietários) para ver se eles me disponibilizavam a planta. Sempre seria um adianto, por forma a vermos se seria possível uma solução simples em termos de ligação entre pisos mas ...azar não tem!

    Enquanto ao resto já lhe respondi e agradeci! Enquanto não tiver mais dados concretos pelos bancos (e o meu instinto diz-me que o meu pé de meia deve engordar mais um pouco para ter mas poder negocial na obtenção de um empréstimo e para não ficar a zeros) é melhor refletir e aguardar com paciência porque todos já cometemos muito erros por causa das paixões inflamadas lol, e claro o orçamento do Sr. ncarvalho74 é um bom banho de água fria!


    tudo depende das paixões, da vontade e claro da dita moeda :), agora realmente a partida eu só excluiria tendo em conta a área, pelo que me disse,
    por não precisar de tanta área, ai para mim já é um argumento de muito peso, isto sem falar em bancos claro :) ou melhor :/
    não é nada logico vestir s e comprar xl, mesmo pensando no futuro engordar :) desculpe a metáfora nada consigo, ou com alguém.

    de resto continuo a pensar que seria um bom investimento/preço/possibilidades, agora pode é ficar-lhe grande como a woodhouse disse e disse bem.
    boa ponderação e boa procura, se precisar disponha, se eu vir alguma coisa pela zona também a aviso.
    o melhor é sempre ir vendo regularmente os anúncios, e actuar depressa quando parece um bom negocio, isto é, actuar - ir ver ao vivo, não comprar logo :)
    cumprimentos
    Concordam com este comentário: woodhouse

  9.  # 89

    Só por isso lhe agradeço ncarvalho74 pois deu dimensão ao número avançado pelo Picareta!


    Colocado por: Fernando Gabriel
    agora realmente a partida eu só excluiria tendo em conta a área, pelo que me disse, por não precisar de tanta área, ai para mim já é um argumento de muito peso, não é nada logico vestir s e comprar xl, mesmo pensando no futuro engordar


    Foi uma excelente analogia para expressar o que sinto relativamente ao desperdício de espaço (apenas no piso superior) e consequentemente de recursos, para o que (não) preciso!

    Colocado por: Fernando Gabrielisto sem falar em bancos claro :)

    Já recebi a resposta da Especialista de Crédito Habitação (BPI):

    "1- Hipotecar o actual imóvel poderá ser uma alternativa, mas as condições em termos de empréstimo não são as melhores.
    Estamos a falar de spreads na casa dos 6%, porque a finalidade é para AQ de um outro imóvel. Não sendo, por isso, possível enquadrar como crédito habitação "normal".
    2- Hipotecar ambos os imóveis não me parece de todo vantajoso para si.
    3- Fazer um financiamento para AQ e Obras sobre o novo imóvel parece-me uma solução mais interessante em termos de condições."

    Em suma ter um bem imóvel de nada me serve e só passa a ser uma mais valia, se o conseguir vender! Logo, para eu poder negociar um melhor empréstimo, terei forçosamente de ter um bom pé de meia.
    Gostei do update à definição de "atuar" lol
    Obrigada aos dois e boa Páscoa!!!!

  10.  # 90

    de nada :)
    boa primavera :)

  11.  # 91

    Caros foristas, permitam-me reavivar este tópico que muito me interessa.
    Também eu resido na zona do Porto e estou interessado em adquirir uma moradia antiga. Tenho alguma preferência por comprar um imóvel para restaurar para melhor poder adaptá-lo às minhas necessidades.
    Confesso que fiquei um pouco surpreendido com os valores que aqui vi referidos para restauros, mas gostaria de colocar uma situação ligeiramente diferente à vossa apreciação.
    O que procuro é uma moradia com as seguintes características:
    - em banda
    - 80 a 100m2 de área habitável (dois andares, 40m2 cada um)
    - pelo menos 100m2 de jardim
    - não quero realizar nenhuma alteração no exterior, apenas recuperar a fachada se necessário.
    - recuperar os interiores, com canalização e rede eléctrica novas.

    Assumindo que o telhado e fundações estão em boas condições (já agora, há alguma maneira de averiguar isso apenas por fotografias?) e que o imóvel estaria no limite da habitabilidade, ou seja, não está completamente destruído, quanto me custaria uma obra destas?

    Eu sei que é difícil fazer um estimativa sem referir nenhum imóvel em particular, mas queria só ter uma ideia geral dos valores em causa (20.000€, 40.000€,...). Penso que esta situação difere um pouco das anteriores, na medida em que envolve menos obras e numa área menor...

    Ah, e certos trabalhos tenciono ser eu a fazer, como pintar paredes e colocar chão flutuante (em eletricidade e em canos é que acho melhor não tocar!).

    Desde já obrigado!
    •  
      imbs
    • 28 julho 2012 editado

     # 92

    Só para ter uma ideia:

    Eu numa casa de 70m2:

    Canalização;
    Electricidade;
    Reparar humidades e paredes;
    Pladur hidrofugo em algumas partes;
    Ferragens novas, madeiras restauradas, wc e cozinha nova (e mais umas mariquices aqui e ali);

    Já não estou longe da meta dos 10.000€

  13.  # 93

    quer uma casa nessas condições com ou sem licença de habitabilidade?

  14.  # 94

    Boa pergunta... não sei quais as implicações das duas hipóteses... Mas querendo comprar recorrendo a empréstimo bancário terei que ter licença de habitabilidade, correto? E se a casa tiver sido construída legalmente já não tem essa licença?

  15.  # 95

    Eu tenho um terreno para venda que inclui um edifício, mas esta está definida na matriz com ruína, na realidade a casa precisa de uma cobertura e uma laje de pavimento nova.
    O edifício situa-se na Cidade de V.N. de Gaia, mais propriamente na freguesia da Madalena.

    A área do terreno é de 23m x 11m = 253 m2 onde inclui um edifício com área de 100 m2 isto dividir por 2 pisos, dá mais ou menos 50 m2 por piso.
    Quanto a números, eu estou a vender por 20.000.

    Fazendo as contas:

    Edifício e terreno: 20.000
    Projeto de Licenciamento: 05.000 já inclui todos os projectos de especialidades quer de arquitectura e engenharia e acompanhamento de obra.
    Obras estruturais: 10.000 inclui laje de cobertura e de pavimento bem como os respectivos pilares.

    Licenças e taxas 5.000 este valor é meramente de referencia
    Restantes obras e especialidades .........
    -------------------------------------------------------
    40.000 euros

  16.  # 96

    Boa tarde,
    Eu estou para compara uma casa velha no centro da cidade Portalegre (zona histórica).
    A casa em questão tem de área 53 m2 de base, R/C, 1º andar, sotão e terraço.
    O que quero fazer;
    Demolir:
    Pavimento 1 andar para posterior colocação sobre este de laje aligeirada
    Pavimento do sotão
    Tecto do 1 andar e tecto do sotão
    Parede da sala
    Aproveitar as telhas existentes, subir o sotão, construir uma casa de banho e aumentar o terraço.

    Tenho muitas duvidas umas delas é se é necessário projecto de um arquitecto para efectuar a obra, visto que esta numa zona protegida .
    Obrigado

  17.  # 97

    Portalegre,

    Para o tipo de intervenção que quer efectuar não tenha duvidas, tenha a certeza que é mesmo necessário um arquitecto para esse tipo de intervenção.

    Cumprimentos,
    adarq
    [email protected]

  18.  # 98

    Obrigado adrq,

    A referida casa vai me custar de aquisição 18000 euros mais 17000+ IVA pelo orçamento de uma empresa de construção.
    Em principio era um bom negocio mas se é necessário projecto já é muitos papelada e talvez problemas.

    Quanto vai custar o projecto?Depois ainda tem de ser aprovada por a câmara municipal e por instituto

    http://www.realliving.pt/property_detail.aspx?cid=845075

    Cumprimentos,
    Portalegre

  19.  # 99

    Colocado por: Laranja MecânicaEu tenho um terreno para venda que inclui um edifício, mas esta está definida na matriz com ruína, na realidade a casa precisa de uma cobertura e uma laje de pavimento nova.
    O edifício situa-se na Cidade de V.N. de Gaia, mais propriamente na freguesia da Madalena.

    A área do terreno é de 23m x 11m = 253 m2 onde inclui um edifício com área de 100 m2 isto dividir por 2 pisos, dá mais ou menos 50 m2 por piso.
    Quanto a números, eu estou a vender por 20.000.

    Fazendo as contas:

    Edifício e terreno: 20.000
    Projeto de Licenciamento: 05.000 já inclui todos os projectos de especialidades quer de arquitectura e engenharia e acompanhamento de obra.
    Obras estruturais: 10.000 inclui laje de cobertura e de pavimento bem como os respectivos pilares.

    Licenças e taxas 5.000 este valor é meramente de referencia
    Restantes obras e especialidades .........
    -------------------------------------------------------
    40.000 euros


    Caro Laranja Mecânica, a Madalena embora seja uma freguesia muito agradável fica um pouco longe de onde pretendo comprar casa (tenho preferência pela zona oriental do Porto, Maia ou Matosinhos). Apesar disso, se me puder enviar por mensagem privada mais informações sobre o terreno (localização no Google maps e fotos) poderei analisar o caso com mais atenção.

    E estou a ver que as casas em Portalegre estão muito em conta!

  20.  # 100

    sim está em conta mas só estou com receio por estar numa zona historica, a necessidade de muitas obras e muitas burocracias

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