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1. • yellow_submarine
   • 16 julho 2012 ^editado

    # 1

   Boa noite aos foristas.
   
   Alguém me pode ajudar? Tentei comprar uma casa (mediada por uma imobiliária) e pedi empréstimo ao banco mas foi recusado em 2 bancos. Já tinha feito um CPCV com a condição do empréstimo ser aprovado, caso não fosse o sinal dado era restituído.
   Apesar da recusa do banco queria mesmo muito comprar aquela casa e após ler algumas coisas aqui no fórum surgiu-me a alternativa de falar com os proprietários e propôr um novo CPCV com data da escritura para daqui a uns 5 anos, altura em que já teria um valor menor a pagar, teria mais capital amealhado e tentaria novamente recorrer ao crédito para o restante. Até lá mudava-me já para a casa e começava a abater à dívida um valor todos os meses (como se fosse uma renda). Isto parece-vos viável?
   
   A 1ª questão: a imobiliária pode opôr-se a este tipo de negócio e recusar-se a dar-me o contacto dos proprietários? Não sei como funciona a comissão deles neste caso, mas não me parece que queiram muito esta alternativa.
   
   2ª questão: caso os proprietários aceitem, que cuidados deverei ter ou que cláusulas devo colocar no CPCV para salvaguardar bem a minha posição?
   
   3ª: alguém tem o contacto de algum advogado na zona do Porto que trate deste tipo de contratos?
   
   Obrigado aos foristas que me puderem ajudar.
2. •  
     GF
   • 16 julho 2012 ^editado

    # 2

   Colocado por: yellow_submarine
   

   Isto parece-vos viável?

   
   Parece-me viável, desde que a outra parte aceite. Note que deve elaborar um contrato que defenda os seus interesses, com o seu advogado.
   
   

   A 1ª questão: a imobiliária pode opôr-se a este tipo de negócio e recusar-se a dar-me o contacto dos proprietários? Não sei como funciona a comissão deles neste caso, mas não me parece que queiram muito esta alternativa.

   
   Esta já era a segunda questão, a imobiliária não é parte, é mediadora, portanto só tem de mediar o negócio. Se o vendedor não quiser já é diferente, mas eles são obrigados a transmitir o seu interesse. Podem ter interesse, é melhor isso do que não terem ninguém a comprar a casa.
   
   

   2ª questão: caso os proprietários aceitem, que cuidados deverei ter ou que cláusulas devo colocar no CPCV para salvaguardar bem a minha posição?
   

   
   O advogado deve ajudá-lo nisso.
   
   

   3ª: alguém tem o contacto de algum advogado na zona do Porto que trate deste tipo de contratos?
   

   
   http://www.oa.pt/Servicos/PesqAdvogados/pesquisa_adv.aspx?idc=31897&cdistrital=P&comarca=Porto&ordenacao=0
   
   Cumps
3. • yellow_submarine
   • 16 julho 2012

    # 3

   Colocado por: gf2011Esta já era a segunda questão

   É verdade, baralhei-me com esta coisa e não só :)
   
   

   Colocado por: gf2011eles são obrigados a transmitir o seu interesse

   Pois, eu também penso assim, mas neste caso que garantias eu tenho que eles transmitem mesmo isto? Podem sempre dizer "ah, o dono não quis". Eu digo isto, porque uma vez que o negócio não se vai fazer já penso que eles não recebem a comissão deles, certo?
4. •  
     GF
   • 16 julho 2012

    # 4

   Colocado por: yellow_submarinePois, eu também penso assim, mas neste caso que garantias eu tenho que eles transmitem mesmo isto? Podem sempre dizer "ah, o dono não quis". Eu digo isto, porque uma vez que o negócio não se vai fazer já penso que eles não recebem a comissão deles, certo?

   
   
   Pois, é uma realidade. Solicite reunião com o cliente proprietário para discutir os termos da conclusão do negocio (não diga à imobiliária exactamente quais - divague).
   Ou melhor, esqueci-me que já tinha feito o CPCV. É normal trocar-se contactos no CPCV, o negocio está parcialmente feito.
   Nesse caso, a imobiliária tem todo o interesse em resolver o assunto. Pois caso não se resolva, poderá não vir a receber mais nada.
   Diga-lhes mesmo que corre risco de não concretizar o negócio (escritura) e que eles têm tanto interesse como você em fazer a escritura e como tal gostaria de reunir com o proprietário para alteração/prolongamento do CPCV.
   
   Vá dando noticias.
   Cumps
5. •  
     Picareta
   • 16 julho 2012 ^editado

    # 5

   Concordo com tudo o que disse o gf2011....
   
   Óh homem, então você assina o contrato com uma pessoa que não conhece, e nem sequer lhe pede o contacto!!!!!
6. • yellow_submarine
   • 16 julho 2012

    # 6

   Eu conheço o proprietário. Ou melhor, o nome do proprietário está no CPCV e foi este que nos mostrou a casa 2 vezes e foi assinado por ele, mas sempre mediado pela imobiliária. Nem eu tenho o deles, nem eles têm o meu contacto. Penso que seja o normal nestes casos, não?
7. •  
     Picareta
   • 16 julho 2012

    # 7

   Colocado por: yellow_submarinePenso que seja o normal nestes casos, não?

   
   Talvez, mas não deveria ser.
8. • yellow_submarine
   • 16 julho 2012

    # 8

   Eu acredito e tem razão, deveríamos ter o numero por causa destas situações em que a imobiliária pode não querer agir correctamente, mas como eles têm contrato de exclusividade com a imobiliária, estes fizeram sempre questão de mediar tudo, nunca me deixaram reunir com o proprietário (foi tudo comunicado por eles) e aquando das visitas o vendedor não saiu da beira do dono 1 único segundo que fosse, com medo que eu tentasse algo mais... LOL
   
   Deve ser para prevenir aqueles chicos-espertos que depois tentam comprar a casa por fora (o que tb me ocorreu, mas não quero chatices).
9. •  
     GF
   • 16 julho 2012

    # 9

   Colocado por: yellow_submarineEu conheço o proprietário. Ou melhor, o nome do proprietário está no CPCV e foi este que nos mostrou a casa 2 vezes e foi assinado por ele, mas sempre mediado pela imobiliária. Nem eu tenho o deles, nem eles têm o meu contacto. Penso que seja o normal nestes casos, não?

   
   
   Como referi, é frequente trocarem-se contactos no acto do CPCV (não é sempre mas sucede bastante), para limar/tratar de pequenos assuntos que não requeiram mediação. Mas faça o que sugeri em cima, se a imobiliária não quiser (o que não me parece que vá suceder), vá bater à porta do proprietário, afinal de contas sabe onde ele mora...
10. • yellow_submarine
    • 16 julho 2012

     # 10

    Colocado por: gf2011http://www.oa.pt/Servicos/PesqAdvogados/pesquisa_adv.aspx?idc=31897&cdistrital=P&comarca=Porto&ordenacao=0

    
    
    Estive a ver este site, mas isto é uma lista geral de Advogados. Todos eles percebem destas questões de compra e venda de imóveis?
    
    O que eu queria era mais algum forista que já tivesse lidado com algum advogado e o recomendasse. Senão assim é ir um bocado às cegas. Corro o risco de apanhar um que não seja muito entendido, digo eu...
11. • yellow_submarine
    • 16 julho 2012

     # 11

    Colocado por: gf2011afinal de contas sabe onde ele mora...

    
    
    :) A casa está desabitada e agora de repente não me recordo se no CPCV tem a morada dele. Mas isso há formas de saber. A casa em questão é num meio pequeno e os vizinhos são familiares :)
12. •  
      GF
    • 16 julho 2012

     # 12

    Colocado por: yellow_submarine
    
    :) A casa está desabitada e agora de repente não me recordo se no CPCV tem a morada dele. Mas isso há formas de saber. A casa em questão é num meio pequeno e os vizinhos são familiares :)

    
    Se ele não mora na casa, no CPCV deve constar a morada de residência dele.
    Mas o melhor mesmo é dizer à imobiliária: ou reunimos todos para tentar resolver o problema ou provavelmente não haverá negócio.
    Vai ver que vão ser os primeiros a querer reunir ;)

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13. • yellow_submarine
    • 18 julho 2012

     # 13

    Nesta situação dum contrato promessa a ser feito para um prazo de 5 anos, eu posso depois com esse contrato activar a água, luz, gás e essas coisas assim?
    
    E seguro multirriscos e de recheio? Poderei fazer mesmo ainda não sendo dono da casa?
14. •  
      Erga Omnes
    • 18 julho 2012

     # 14

    Colocado por: yellow_submarineNesta situação dum contrato promessa a ser feito para um prazo de 5 anos, eu posso depois com esse contrato activar a água, luz, gás e essas coisas assim?
    
    E seguro multirriscos e de recheio? Poderei fazer mesmo ainda não sendo dono da casa?

    
    
    Só com CPCV não...

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15. •  
      GF
    • 18 julho 2012

     # 15

    Colocado por: yellow_submarineNesta situação dum contrato promessa a ser feito para um prazo de 5 anos, eu posso depois com esse contrato activar a água, luz, gás e essas coisas assim?
    

    
    Pode ser feito, desde que fique expresso do contrato, que passou a habitar o imóvel a partir dessa data, e respectiva autorização do proprietário para ligar os respectivos contadores.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: yellow_submarine
16. • yellow_submarine
    • 18 julho 2012

     # 16

    Colocado por: Erga OmnesSó com CPCV não..

    
    
    

    Colocado por: gf2011Pode ser feito, desde que fique expresso do contrato, que passou a habitar o imóvel a partir dessa data, e respectiva autorização do proprietário para ligar os respectivos contadores.

    
    
    Então posso activar contadores nesta situação referida pelo gf mas nã fazer seguros, é isso?
17. •  
      GF
    • 19 julho 2012

     # 17

    Colocado por: yellow_submarine
    
    
    
    Então posso activar contadores nesta situação referida pelo gf mas nã fazer seguros, é isso?

    
    Seguros não faço a menor ideia, mas contadores já vi mudar alguns assim. Aliás, até já mudei vários sem qualquer tipo de documento e apenas pelo telefone, mas bem sei que não funciona assim em todo o lado.
    
    Cumps

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18. •  
      danobrega
    • 19 julho 2012

     # 18

    Não entendo é a parte da fiscalidade da coisa. Como, onde e em que modos é que o vendedor declara o que recebe?
19. •  
      FD
    • 19 julho 2012 ^editado

     # 19

    Colocado por: danobregaComo, onde e em que modos é que o vendedor declara o que recebe?

    
    Para o vendedor, se for rigoroso quanto à lei, pode ser um pouco complicado:
    
    

    Artigo 10.º
    Mais-Valias
    
    1 - Constituem mais-valias os ganhos obtidos que, não sendo considerados rendimentos empresariais e profissionais, de capitais ou prediais, resultem de:
    a) Alienação onerosa de direitos reais sobre bens imóveis e afectação de quaisquer bens do património particular a actividade empresarial e profissional exercida em nome individual pelo seu proprietário;
    
    (...)
    
    3 - Os ganhos consideram-se obtidos no momento da prática dos actos previstos no n.º 1, sem prejuízo do disposto nas alíneas seguintes:
    a) Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato;

    
    http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/irs/irs10.htm
    
    Ou seja, pode ser financeiramente complicado estar a declarar mais valias antes das mesmas existirem na realidade...
    
    Se não quiser ser rigoroso quanto à lei, apenas declara a venda ao final dos 5 anos.
20. • yellow_submarine
    • 19 julho 2012

     # 20

    Pois, nunca tinha pensado nisso. Nunca comprei nem vendi nenhuma casa, nem me ocorreu isto das mais valias.
    
    Mas segundo entendo da alínea a), ponto 3 - "Nos casos de promessa de compra e venda ou de troca, presume-se que o ganho é obtido logo que verificada a tradição ou posse dos bens ou direitos objecto do contrato;" seria no final dos 5 anos, porque apesar de eu já ter ALGUNS direitos sobre a casa ela ainda não é minha e pertence ao dono. No fundo o que eu tenho é direito de usufruto e não de posse, penso eu...
    
    Tal como o IMT e IMI (ou pedido de isenção): penso que estes só se pagarão no final dos 5 anos quando celebrarmos a escritura, não?
    
    Eu penso ter lido algures neste fórum o comentário de um forista que vendeu assim a casa, ninguém se recorda?