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Comprar casas e imóveis

Não declarar o valor total de venda da casa ao fazer a escritura

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  1.  # 41

    Colocado por: jorgealves



    Eu comprar ao construtor é considerada trocar de dono? e isso altera IMI e IMT ou um deles so?

  2.  # 42

    Colocado por: marcoveriEu comprar ao construtor é considerada trocar de dono?

    claro, você passa a ser o proprietário.

    e isso altera IMI e IMT ou um deles so?

    Quando compra paga IMT pelo valor declarado, e depois de avaliado pelas finanças passa a pagar IMI, mas se as finanças desconfiarem de um valor baixo de escritura podem-lhe cobrar o restante valor do IMT e do IS em função da avaliação.

  3.  # 43

    Colocado por: jorgealves
    claro, você passa a ser o proprietário.


    Quando compra paga IMT pelo valor declarado, e depois de avaliado pelas finanças passa a pagar IMI, mas se as finanças desconfiarem de um valor baixo de escritura podem-lhe cobrar o restante valor do IMT e do IS em função da avaliação.


    Peço desculpa mas porque iriam desconfiar se eles proprios a avaliaram nesse valor recentemente? É isso que me faz confusão.

  4.  # 44

    Após a escritura o imóvel é novamente avaliado. Se o valor patrimonial ultrapassar o valor indicado na escritura as finanças cobram-lhe o imt pelo valor em falta. O imi é baseado no valor actualizado da avaliação feita pelas finanças após a escritura. As mais valias é outro problema para quem vende e para quem compra. Por isso e vendedor poderá querer escriturar por um valor mais baixo, mas o comprador nao terá vantagem nessa tramóia, muito pelo contrário, pois quando um dia quiser vender terá que pagar ainda um maior valor de mais valias.
    Por todas estas razoes o valor da escritura nao deverá ser fictício, mas sim real.

  5.  # 45

    Colocado por: Maria LuísaApós a escritura o imóvel é novamente avaliado. Se o valor patrimonial ultrapassar o valor indicado na escritura as finanças cobram-lhe o imt pelo valor em falta. O imi é baseado no valor actualizado da avaliação feita pelas finanças após a escritura. As mais valias é outro problema para quem vende e para quem compra. Por isso e vendedor poderá querer escriturar por um valor mais baixo, mas o comprador nao terá vantagem nessa tramóia, muito pelo contrário, pois quando um dia quiser vender terá que pagar ainda um maior valor de mais valias.
    Por todas estas razoes o valor da escritura nao deverá ser fictício, mas sim real.


    Entao segundo entendo, as finanças apos a escritura podem avaliar a casa de 110.000 para 200.000? Mesmo estando conforme prevista? terao de justificar o porque dessa mudança não?

  6.  # 46

    Depende de quando foi a ultima avaliação e de forma foi feita. Foi uma avaliação com a entrega das plantas ou foi apenas uma actualização que as finanças fazem de três em três anos aos imóveis mais novos ? Os valores patrimoniais das casa actualmente nao parecem estar muito longe do seu valor real, pelo menos naquelas que já foram avaliadas nos últimos seis anos. Nos imóveis mais antigos as actualizações aí sim, podem subir para o dobro ou até mais do seu valor actual.
    Portanto uma casa com 20 anos pode perfeitamente ver o seu valor patrimonial subir de 100 para 200 mil euros, mas uma casa mais recente terá certamente uma avaliação mais perto do seu valor real. Embora o valor real tenha muito que se lhe diga, porque por vezes nem se consegue vender uma casa pelo seu valor patrimonial, quanto mais por um valor superior. Vai ser interessante ver como serão tributadas as mais valias nestes casos. Passarão a chamar-se menos valias ?.? Afinal o vendedor acaba por perder dinheiro.

  7.  # 47

    A ultima avaliação foi feita ha um ano e meio. Encontra-se actualmente em construção por isso foi realizada com entrega das plantas.

  8.  # 48

    Se a moradia ainda está em construção , pode ser já avaliada? Já tem a licença de habitação? Como pode ter um valor tão diferente ( 110 para as finanças e 200 para o banco? ) ? Ainda por cima numa casa nova ? Nesse caso nao o posso ajudar, mas ficarei curiosa à espera da opinião dos outros foristas, comcerteza mais experientes do que eu nestes casos.

  9.  # 49

    Colocado por: Maria LuísaSe a moradia ainda está em construção , pode ser já avaliada? Já tem a licença de habitação? Como pode ter um valor tão diferente ( 110 para as finanças e 200 para o banco? ) ? Ainda por cima numa casa nova ? Nesse caso nao o posso ajudar, mas ficarei curiosa à espera da opinião dos outros foristas, comcerteza mais experientes do que eu nestes casos.


    é precisamente a minha duvida...

  10.  # 50

    Colocado por: marcoveriA ultima avaliação foi feita ha um ano e meio. Encontra-se actualmente em construção por isso foi realizada com entrega das plantas.

    a avaliação somente será efectuada aquando da inscrição da casa nas finanças e esta creio que é somente depois de concluída,

    numa casa nova o valor patrimonial é o maior de dois valores, o da avaliação ou o de venda, e podem sempre ser corrigidos (pelas finanças é sempre para mais),

    mas numa casa nova eu nunca declararia um valor inferior á compra por questão de garantias.

  11.  # 51

    Por questao de garantias, por causa do que foi referido sobre possivel destruiçao da casa por ma construçao ser so indemenizado pelo valor da escritura certo?

    Pois isso da inscriçao nas finanças vou ter de me informar, como é possivel ja ter sido avaliada..
    • luci
    • 5 outubro 2012

     # 52

    Mais uma duvida...

    Eu declarando que comprei a casa por 95 mil, ela passa a valer isso para as finanças?
    Terei depois de pagar o IMI anualmente desse valor. Sabem me dizer quanto dá?

    Obrigados
    • kami
    • 5 outubro 2012

     # 53

    Não

    Aquilo que paga de IMI não tem nada a ver com o valor de compra. É uma fórmula que existe e que engloba vários parametros... como se tem saneamento, aquecimento central, estrada asfaltada, área da casa, quoficiente de localização.... entre outros. Ou seja as finanças colocam todos esses dados na fórmula e prontos.... está calculado o IMI. Ou seja não tem nada a ver com o valor declarado de compra.

    No se caso o conselho que lhe posso dar é que caso tenha a certeza que vai ficar com essa casa para a vida... não terá problemas. Se tem duvidas se a vai vender mais tarde.... nem pense em declarar apenas os 60 mil.... porque nessa altura vai-lhe sair muito mais caro!

    Cumps
    Concordam com este comentário: fjdmadeira

  14.  # 54

    Boa noite a todos.

    Só para esclarecer algumas duvidas que vêm a ser colocadas neste tópico:

    1- Apos uma avaliação nos termos do codigo do IMI (CIMI), ou seja realizada após 2003, por ter havido transacção do imóvel (venda, partilhas por morte, divorcio, doação, inscrição como novo apos construção concluida), os imóveis nunca mais são avaliados pelas finanças, mesmo que o mesmo seja vendido/transaccionado várias vezes;
    2 - O valor de uma avaliação nos termos do CIMI, ou seja, após 2003, só acontece, a pedido do proprietário - por ter alterado a casa (aumentado ou diminuido), ou para lhe serem aplicados novos coeficientes se houver alterações que favoreçam - p. ex. actualmente o custo do metro quadrado para as Finanças desceu, logo podem pedir avaliações novas para tentar baixar o VPT (mas tambem não é completamente linear pois há outros factores em jogo);
    3 - Independentemente do que se declarar numa escritura, o IMI é sempre pago pelo Valor Patrimonial Tributário (avaliação das finanças), sendo que, só se o VPT for anterior a 2003, é que o predio será avaliado e depois os impostos da escritura (IMT e Imposto de Selo) têem uma liquidação adiciaonal (pedem para pagar a diferença), e o IMI passa a ser pago pelo novo VPT;
    4 - O valor declarado na escritura influencia três impostos: o IMT e o Imposto de selo, pago pelo comprador e o IRS/IRC a pagar pelo vendedor (caso seja particular - IRS=mais valias; se for empresa IRC=lucro);
    5 - Se declararem menos que o VPT na escritura, os impostos são todos calculados com base no VPT das Finanças; se declararem mais que o VPT os impostos são todos pagos sobre o valor declarado, à excepção do IMI;
    6 - As avaliações dos bancos não entram nesta equação, nem servem para nada, a não ser para dar cabo da cabeça a quem compra... eles dizem-lhe que a casa vale muito para emprestar o dinheiro, mas depois se a quiser devolver no dia seguinte porque não aguentam o emprestimo, a casa já não vale nada e eles não têm qualquer responsabilidade na avaliação que fizeram... e que até foi a pessoa que a pagou, bem paga.
    7 - Conclusão: a entrada em vigor do codigo do IMI e do IMT em 2003, ocorreu para combater a fuga que existia até então, por parte de quem vendia, e que, em boa parte, foram os responsáveis pela situação actual do país, pois alimentaram uma economia paralela que devastou o sistema... sendo certo que, não foram os empreiteiros, mas sim os proprietários dos terrenos que muitas vezes os receberam de herança (heranças obtidas de forma duvidosa, por quem as deixou...) que inciaram o ciclo, uma vez que a fuga a todos os impostos que incidem sobre as transacções (IVA, IMT, ISelo) só tem efeito se começar na origem.
    8 - Os ditos codigos do IMT e IMI foram estudados para prever todas as situações de fuga clássicas, sendo hoje muito dificil obter vantagem na declaração de valores de compra e venda inferiores nas escrituras;
    9 - Duvidas como a da Luci, que é a origem deste topico, só têm uma resposta, a qual já foi sendo dada ao longo dos comentários, por alguns mais avisados nesta materia; e que é a seguinte: se por haver um VPT actual baixo para um imóvel, no caso os tais 59.000,00, e a venda estar acordada para 95.000,00, é certo que a lei deixou margem para que possam "fugir" de declarar tudo na escirtura, com vantagens para ambas as partes; no entanto, a mesma lei já tem o "cerco" preparado, para levar pelo menos dez vezes mais que a poupança da Luci nesta compra, se a mesma precisar de vender mais tarde - com as mais-valias em sede de IRS;
    Moral da historia: acção gera reacção... está tudo previsto, é só decidir quando se quer abrir os cordões à bolsa: se for agora, a Luci paga mais uns trocos e o familiar paga o IRS com mais valias, pois está a fazer um bom negocio (a vender por esse preço em tempos de crise e com o VPT das finanças 1/3 abaixo do preço de venda), logo pode pagar e ainda guarda uns cobres para a reforma, ou para pagar a escola aos filhos;
    Se a Luci ceder, o familiar arrecada muitos mais cobres, e paga a escola e a universidade dos filhos, e a Luci, que é emigrante, decide ficar de vez no estrangeiro e vende a casa, e depois tem que tirar os filhos da escola, pois tem que entregar as poupanças em Portugal, ao Vitor Gaspar, com as mais-valias no IRS (como é emigrante, não deduz qualquer custo em Portugal, logo o IRS é todo lucro, pelo que vai levar com uma taxa jeitosa por essas mais valias...

    Espero ter ajudado a esclarecer.. peço desculpa por alguma brincadeira no meio da história, mas a parte que importa é mesmo assim, e explico por ser a minha área de formação académica;

    Boa noite
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Mikit

  15.  # 55

    Colocado por: luciMais uma duvida...

    Eu declarando que comprei a casa por 95 mil, ela passa a valer isso para as finanças?
    Terei depois de pagar o IMI anualmente desse valor. Sabem me dizer quanto dá?

    Obrigados

    Não, as finanças não querem saber do valor declarado se ele for abaixo da avaliação actual do imovel; só têm em conta o valor se ele for superior e nesse caso é só para o IMT e Imposto de Selo, não interfere nada com o IMI.

    Conselho: declare tudo ee não pense mais no assunto, como já demonstraram pelas contas acima, a sua poupança é um valor ridiculo, principalmente quando já vai pagar 95.000,00 pela casa, e de certeza que lhe vai poupar dores de cabeça no futuro... o presente voc~^e pode controlar, o futuro não, mas por certo, de impostos, não vai melhorar/baixar.
    Concordam com este comentário: A. Madeira
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luci

  16.  # 56

    A propósito deste tópico...

    Algumas questões sobre a maneira como as finanças chegam ao valor patrimonial da casa.

    Quais são as variáveis incluídas na equação que calcula o dito valor?

    São de alguma maneira tidas em conta as flutuações do mercado?

    Quando foi a ultima vez que houve uma avaliação geral de imóveis?
    Ou seja, pegando num imóvel aleatório qual a probabilidade da avaliação patrimonial ter sido feita nos últimos 2 anos?
    ou nos últimos 10 anos? ou nos últimos 20 anos?
    (Estando por isso mais ou menos actualizada)
    • luci
    • 7 outubro 2012

     # 57

    Obrigados a todos pelos comentarios, fikei muito bem esclarecida e ja decidi que é mesmo melhor declarar tudo e prontos.
    Tambem é só mais uns trocos a gastar e o vendedor tambem vai ganhar bem para pagar as mais valias. lol
    Em principio a casa será para toda a vida, mas nunca se sabe o dia de amanha, mais vale nao arriscar.

    Cumprimentos a todos.
    Concordam com este comentário: treker666, Maria Luísa, paulocst
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Picareta, jorgealves

  18.  # 58

    Colocado por: laivortA propósito deste tópico...

    Algumas questões sobre a maneira como as finanças chegam ao valor patrimonial da casa.

    Quais são as variáveis incluídas na equação que calcula o dito valor?

    São de alguma maneira tidas em conta as flutuações do mercado?

    Quando foi a ultima vez que houve uma avaliação geral de imóveis?
    Ou seja, pegando num imóvel aleatório qual a probabilidade da avaliação patrimonial ter sido feita nos últimos 2 anos?
    ou nos últimos 10 anos? ou nos últimos 20 anos?
    (Estando por isso mais ou menos actualizada)


    Bom dia,

    Quanto `as suas questoes, cumpre esclarecer:

    - avaliaçao geral de imoveis esta a decorrer este ano, ate ao final do ano todos os imoveis urbanos, que ainda nao tinham sido avaliados nos termos do codigo do IMI, vao ser avaliados; assim, a partir do proximo ano, sempre que comprar ou vender, o valor para efeitos de impostos sera o das finanças, que estara actualizado;

    - As flutuaçoes de mercado sao tidas em conta pelas finanças apenas na fixaçao do valor de construçao por metro quadrado, neste momento esta em 609,00€/metro quadrado, e sera revisto (salvo erro) de tres em tres anos; antes estava em 615,00€;

    O facto dos imoveis estarem, no mercado, mais caros ou mais baratos, nao interessa as finanças, dai algumas injustiças nas avaliaçoes que vemos actualmente;

    - As variaveis a ter em conta na avaliaçao estao na formula que vem na propria carta das finanças com a avaliaçao, mas os coeficientes/parametros que mais influenciam o valor da avliaçao sao: as areas (brutas privativas, dependentes, implantaçao e area do lote/terreno), a idade do predio, e, a mais importante e muitas vezes a mais injusta, a localizaçao do predio; entram outras variaveis mas que nao interferem significativmanete no valor final... depois ha majoraçao ou diminuiçao com alguns elementos de qualidade e conforto - para mais, como as ruas pavimentadas, os elevadores, o gas canalizado, ou para menos, o estado de conservaçao do predio (se estiver em mau estado baixa a avaliaçao)...

    - qualquer pessoa, se souber as areas correctas do predio/imovel, pode fazer uma simulaçao no portal das finanças, desde que tenha a sua senha das finanças, procura no mapa a localizaçao do predio, depois insere os valores e obtem a avaliaçao.... por norma, se for bem feito, da´ valores muito proximos do real;

    - a probabilidade de um predio estar avaliado nos termos do IMI, hoje e´ ja superior a 70% com a avaliaçao geral a decorrer; no entanto, a questao a colocar sempre que se quer comprar, e´ qual a data da ultima vez que o predio foi transaccionado (compra e venda, doaçao, partilhas, divorcio...);se foi apos 2003, entao ja estara avaliado, quase de certeza...

    - Nota: nao confundir nas cadernetas prediais/certidao das finanças - existe um campo onde se diz O Valor Patrinonial actual e ao lado diz o ano em que foi determinado, por norma e´ um ano recente, tipo 2008 ou 2009; esta data nao quer dizer que o predio foi ja avaliado nos termos do codigo do IMI, ou seja, apos 2003, pois o que acontece ´e que as finanças, por causa da desvalorizaçao monetaria, de tempos a tempos actualizam o preço da avaliaçao, com base nos coeficientes de desvalorizaçao da moeda, mas isso nao e´ o mesmo que avaliar o predio, e´ so corrigir o valor;

    O qe importa e´ ver na caderneta predial se tem os termos da avaliaçao: diz la se foi avaliado nos termos do CCPIIA (codigo da contribuiçao predial, que vigorou ate 2003, ou seja, ate ao Codigo do IMI entrar em vigor), ou entao se foi avaliado nos termos do CIMI (codigo do IMI);

    Espero ter ajudado.
    Boa sorte

    FM
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luci, laivort

  19.  # 59

    Colocado por: fjdmadeiraneste momento esta em 609,00€/metro quadrado

    Neste momento é 603,00€

    Colocado por: fjdmadeirae sera revisto (salvo erro) de tres em tres anos

    É revisto todos os anos.

    Colocado por: fjdmadeiradesde que tenha a sua senha das finanças

    Não necessita de senha das finanças.

  20.  # 60

    É revisto mas não é actualizado na fórmula que dá o VPT.

    É um pormenor muito importante.
    Concordam com este comentário: Maria Luísa, fjdmadeira

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