Outras questões sobre casas ou imóveis
Infiltrações - responsabilidade condomínio
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Erga Omnes
- 24 julho 2012
Caro Luisvv atenção que eu não discordei do que disse só citei o prazo dos cinco anos contados desde a entrega do bem imóvel... Tem razão quanto ao prazo (geral) de caducidade de 1 ano desde que se conhecem os problemas de que a coisa enferma. CumpsCaro Luisvv atenção que eu não discordei do que disse só citei o prazo dos cinco anos contados desde a entrega do bem imóvel... Tem razão quanto ao prazo (geral) de caducidade de 1 ano desde que se conhecem os problemas de que a coisa enferma. Cumps
Não há problema, eu estava apenas a alertar porque o ferrocha aparentemente não tem essa informação.-
Luis K. W.
- 24 julho 2012 editado
Colocado por: Erga OmnesPode intentar acção contra o construtor mas se o condomínio já o fez qual é a utilidade de estar a intentar nova acção?
Para o caso de querer ser INDEMNIZADO pelos danos - patrimoniais, morais e sai-lá-que-mais - causados pelos defeitos (para ALÉM de os ver reparados)!
(a acção do condomínio contra o construtor visa defender - apenas - os interesses do condomínio)-
Erga Omnes
- 25 julho 2012
(a acção do condomínio contra o construtor visa defender - apenas - os interesses do condomínio)
Não necessariamente... mas como não conheço a acção não comento... Para ver os defeitos reparados (nas partes comuns) é competente a acção do condomínio, embora ele a possa intentar também... Tem razão quanto à indemnização... que não é descabida... mas é preciso sempre pensar muito bem antes de ir por esse caminho.. CumpsColocado por: Erga OmnesConfesso que não li a totalidade da situação que reporta, (feita esta ressalva):
O prazo para denunciar o defeito são 5 anos nos bens imóveis,
Pode intentar acção contra o construtor mas se o condomínio já o fez qual é a utilidade de estar a intentar nova acção?
"contrato assinado que já tomou forma executiva"? Não percebi este ponto... O processo está em fase declarativa ou executiva? Se é o segundo caso (a não ser que a construtora ou promotora imobiliária esteja insolvente) pode ficar um pouco mais descansado..
Tente saber melhor a fase em que o processo se encontra para que lhe possa prestar uma melhor ajuda.
Cumps
Peço desculpa pelo desleixo com os termos técnico-legais.
A garantia já terminou, no entanto, até este ano, fui enviando uma carta registada com o conteúdo de solicitação de intervenção e relembrança de obrigações legais, assim como menção a uma acção que nunca iniciei por ter sido celebrado o tal contrato. O dito passou à fase executiva, mas o promotor da obra afirma (e está) sem meios para intervir. Sendo uma empresa espanhola de raíz, basta entrar em insolvência a que foi criada em Portugal para ficarmos todos a ver navios. A mesma tem dívidas por esta ordem: 1- Banco; 2- Um empreiteiro; 3- Condomínio do prédio em causa. Ora isto quer dizer que "a mal" nunca iremos ver dinheiro algum porque a venda do património em Portugal não chega para cobrir estas dívidas (só ao banco, ultrapassa os 2 milhões de euros, comparado com algumas dezenas de milhar do orçamento relativo contrato celebrado).
Houve intervenção no passado, mas o único registo é testemunhal, ou seja, não existe nenhum documento que a comprove.
Realmente pedir indemnização, era justo e mais do que merecido, mas não me iria devolver a dignidade perdida por viver nestas condições, muito menos a vergonha em mostrar os quartos onde de vez em quando ainda dormimos a alguém, e menos ainda as noites passadas a caminhar de um lado para o outro sem dormir. E o trauma que teno em nao conseguir dormir sempre que chove...?
Mas só quero o meu problema resolvido. Se essa resolução pudesse passar por eu deixar de viver onde vivo e ir embora amanhã mesmo, eu iria contente, desde que ficasse isento de dívida para com o banco onde fiz o crédito hipotecário, ainda por cima com fiadores. Não fossem os fiadores e já teria arranjado forma de entregar o maldito caixote ao banco, nem duvidem. E o que lutei para comprar especificamente esta fracção...
Deixo fotos do estado actual, com uma menção à data desde que se encontram as partes fotografadas neste estado:
O "remendo" na tela asfáltica foi feito em janeiro. Depois eu tive que fazer testes (com água paga por mim), e quando se concluiu que a intervenção não tinha sortido o efeito desejado, o empreiteiro abandonou a obra. Estas fotos foram tiradas há dias...
Agora aparece o mesmo empreiteiro, "toca" na parede com a mão e afirma que estava resolvido e que devíamos pagar para ele acabar a obra. Felizmente choveu e foi provado o contrário...
A foto onde se vê o buraco é o meu próprio quarto e está assim desde 26 de dezembro de 2011.
As outras fotos são no quarto das minhas filhas....
Como podem ver, moro aqui há mais de 8 anos e ainda não fui capaz de colocar cortinados porque iriam ficar bonitos com a humidade.
Desloquei-me hoje à Câmara Municipal para discutir o procedimento com um técnico e tive que ser eu a indicar o procedimento, mesmo tendo eu conhecimento de um caso muito similar que está a decorrer a uma questão de morada diferente, mas da mesma vila. A diferença é que o proprietário do outro caso já fez seguir todos os trâmites legis, até ao ponto em que existe orçamento providenciado pela Câmara Municipal, mas como a maioria dos condónimos se recusa a pagar, o proprietário da fracção afectada solicitou que pudesse avançar com as obras por sua conta e ser ressarcido quando possível. Ora eu não tenho essa capacidade. Além disso, eu já conto com sete empreiteiros lá levados e nenhum quer assumir a obra.
Não vejo fim a isto e já lá vão 2 noites quase sem dormir, ou seja, a dormir apenas após exaustão corporal e por pouco tempo.1 ano depois de parede interior partida e obra abandonada, tudo na mesma. O administrador do condomínio nada fez a não ser vir ver (não sei o quê) mais umas 4 vezes. Da última vez fui buscá-lo porque antes me tinha dito que queria ver a água a cair porque não acreditava que ela caísse. Veio ver, mas ao abandonar as instalações da sede da empresa de gestão de condomínios comentou, e cito: "Já sei que hoje tirei o dia para correr capelas". Comentário muito infeliz, na minha opinião.
Entretanto foi acordado em reunião extraordinária de condomínio avançar com obra urgente, mas apenas foi feita mais uma visita de um novo técnico e elaborado ovo relatório com descrição do problema e sugestão de intervenção. Mas mesmo esta intervenção com preocupações de custo, informação passada ao técnico pelo administrador do condomínio. Nada foi feito.
Agora aguarda-se a reunião anual de condomínio para abordar de novo a questão. MAs abordar o què, isso é que não entendo.
Havia um arresto feito a propriedade do promotor da obra (que desapareceu para a terra de onde veio, Galiza) e concordamos em reunião extraordinária libertar uma fracção para, por acordo, nos ser facultada uma parte do dinheiro necessário a obras descritas num contrato que foi celebrado com o dito promotor. Ora o advogado que tratou do arresto e do seu levantamento já recebeu esse valor acordado, mas reteu parte como forma de assegurar os seus honorários. A pessoa em questão é condónima e uma das interessadas na resolução do problema, ou não...
A minha filha mais velha foi operada às vias respiratórias em Agosto último e tem andado melhor, mas a mais nova teve uma infecção nas vias respiratórias no mês de Dezembro (aqui tem chovido bastante), e está neste momento a sofrer com a segunda recaída, apesar de eu usar diariamente um desumidificador no quarto delas, o menos afectado.
Eu continuo a dormir 90% ou mais das noites no sofá da sala, porque eu próprio tico com difculdades respiratórias se dormir todas as noites no quarto do caixote que comprei.
Enfim, tudo isto me traz aqui de novo pois continuo sem solução para o problema e estou rodeado de pessoas com princípios da qualidade que podem ler.
Ainda não encontrei a morada do promotor da obra na Galiza. Talvez ande a dedicar pouco tempo a isso. Se alguém puder ajudar, a pessoa que mais contactei desde o início do interesse no imóvel foi Ramón Balado Romero. Tinha um sócio, mas menos participativo e menos presente.
Vou ainda esta semana definitivamente remeter à Câmara Municipal um pedido de vistoria ao imóvel, con o intuito de que a mesma tome as rédeas da situação, mas pelo conhecimento que tenho, na melhor das hipóteses, a Câmara leva o processo até ao ponto em que se aguarda pelo pagamento de todos os condóminos, dentro do valor orçamentado pelos técnicos da Câmara, mas nunca avança desse ponto em diante, ou seja, nunca toma posse administrativa, adjudica a obra e a leva a efeito, apresentando a conta ao condomínio no final. Existe um caso similar nesse último ponto aqui perto, e um outro em que a condómina com a fracção afectada levou a obra a efeito dentro do orçamento que foi elaborado pela Câmara e agora aguarda pelo pagamento dos condóminos. Ora para esta última situação eu não tenho capacidade económica.
Espero e rezo para que tanta negligência não traga consequências ainda mais graves para ninguém.
Desta vez venho apenas desabafar.
p.s.: Neste momento existem infiltrações de humidade causadas pela obra abandonada. Algo que se não referi anteriormente, fica agora registado.Quanto aos problemas de saúde, tente adquirir mais desumidificadores.
O bolor/caruncho apenas se reproduz e desenvolve com mais de 60% de humidade relativa.
Se conseguir manter a humidade relativa sempre abaixo dos 60%, não terá que se preocupar com o aparecimento dos fungos.
Compre um higrómetro, para medir a humidade, e vá variando os factores que podem influenciar a mesma - mude os desumidificadores de sítio, deixe circular o ar durante 10 minutos todos os dias, criando uma corrente de ar, abrindo janelas nas pontas opostas da casa.
Se puder gastar mais algum dinheiro, que pelo que leio não pode mas fica a sugestão na mesma, compre também um purificador de ar.Obrigado pelas recomendações. Conheço-as, mas desonhecia que os fungos apenas proliferavam com mais de 60% de humidade.
Faço o ar circular diariamente, ou qause diariamente, por vezes durante todo o dia. Utilizei um medidor de humidade, mas para medir a humidade nas paredes e tecto, nas zonas afectadas, no entanto não possuo realmente nada para medir a humidade do ar.
Um urificador do ar nem faço ideia do valor, mas posso averiguar.
Neste momento, que pouco ou nada tem chovido nos últimos 2 dias, tenho gotas a cair em 2 pontos, um em cada qurto. E anda a minha filha mais nova a fazer tratamento com nebulizador 3 vezes por dia.
Dinheiro? É algo relativo. NEste momento tenho, mas apenas porque a minha esposa acaba de perder o emprego de mais de 11 anos...Colocado por: ferrochaNEste momento tenho, mas apenas porque a minha esposa acaba de perder o emprego de mais de 11 anos...
Boa sorte.
Os purificadores existem para muitos preços. Tem o do IKEA que custa 80€ e funciona com base num filtro substituível. Tem outros que funcionam com base em ionização, custam a partir dos 150€.
E a partir daí, é gastar dinheiro até aos 1.000€ a 2.000€...Colocado por: ferrochatenho gotas a cair em 2 pontos
Tem que aquecer e desumidificar. Mas, se é uma infiltração, nunca vai ser grande solução...-
Luis K. W.
- 5 janeiro 2013
Estou interessado em saber o que dizem OS RELATÓRIOS dos técnicos relativamente à causa das infiltrações, às soluções que propõem e, já agora, aos valores.
O que me está a parecer é que o ferrocha vai ter de meter uma acção contra o condomínio para ser ressarcido pelos danos que ESTÁ a sofrer...Os relatórios técnicos são 2. Um abrange todas as intervenções necessárias a corrigir defeitos de construção e foi resultado de um acordo entre o advogado do condomínio e o promotor da obra. O valor orçamentado em função desse relatório é, na minha opinião de engenheiro civil, insuficiente para intervir da forma mais eficaz possível sequer nos problemas de infiltrações. E baseio-me para esta opinião num simples valor de aplicação de um hidrofugante por metro quadrado. Contabilizando toda a cobertura e toda a fachada, mesmo descontando os vãos, o valor é quase atingido. E sem prever intervenção sequer para compôr o anteriormente demolido.
Outro relatório é recente e foi feito com a indicação do administrador de que era necessário conter custos, então é simplesmente uma indicação para aplicar Flint coat e pouco mais, sem sequer fazer menção à reposição dos elementos demolidos. E menciona especificamente que a intervenção proposta trata-se de um mro teste, "para ver se resolve". Ábordagem condicionado pelas indicações do administrador do condomínio.
Tenho um outro relatório da seguradora ond tenho a apólice associada ao crédito hipotecário da habitação, que menciona apenas que a infiltração se deve a defeito de construção.
Ora, o que digo é que tudo isso está ultrapassado nesta fase, ou seja, o promotor da obra não cumpriu com o contrato a que se obrigou, o condomínio não lhe levantou uma acção em tribunal e eu estou numa situação de obra urgente, pela definição legal do conceito, ou seja, por infiltração em zona de permanência prolongada, no caso, ambos os qartos da habitação.
Para além disso, passei da fase de "estar a dar em doido" para períodos de ter que me tentar alienar da realidade que vivo porque senão torno-me disfuncional.
Neste momento considero que a culpa de ainda não ter havido mais nenhuma intervenção é exclusiva do administrador do condomínio pois até alega que o dinheiro de convocar uma reunião extrarodinária é muito, no entanto foi ele próprio quem adjudicou informalmente a obra que levou ao estado actual da cobertura, obra essa que depois de observada a sua ineficácia, foi abandonada pelo empreiteiro e que veio a causar ainda mais infiltrações, em pelo menos um ponto diferente de um dos quartos, assim como aumentar as existentes anteriormente nos dois.
Para levantar uma acção em tribunal contra o condomínio, estarei a alienar-me de todos os meus vizinhos, que não têm culpa alguma da situação. Algo que preferia evitar, mas que estou a ver ser a última saída.Para levantar uma acção em tribunal contra o condomínio, estarei a alienar-me de todos os meus vizinhos, que não têm culpa alguma da situação. Algo que preferia evitar, mas que estou a ver ser a última saída.
A verdade é que o condomínio devia estar a travar essa guerra por si. Trata-se de parte comum, com defeitos assumidos e evidentes. O mínimo que podem fazer é ser diligentes nos procedimentos de reclamação da garantia. Esgotada essa via, terão que se chegar à frente, e quanto mais cedo melhor.Entendo e estou ciente disso. No entanto existem outros detalhes que incentivam a não ir pelo caminho dos tribunais.
Deu entrada na câmara municipal um requerimento de inspecção para efeitos dos artigos 79º e 80º do DL 555/99. Fui eu quem instruiu um pequeno processo, do qual constam 54 fotos, com os diversos estados das patologias, tendo como referência as seguintes datas:
1 - Extracto do primeiro conjunto de fotos que apresentei em reunião de condomínio, com o início das patologias.
2 - Estado antes do início da obra, agora abandonada
3 - Estado pouco após da obra ter sido abandonada
4 - Estado actual, com goteiras em ambos os quartos, já com danos no rodapé e pavimento de madeira.
Em entrevista com o técnico responsável, tentei explicar qual deveria ser o procedimento a seguir, tendo em conta tudo o que sei e o aqui indicado, e foi-me dito que dificilmente seria esse o caminho seguido... Ou seja, após inspecção, será emitido um novo relatório técnico e nada mais... Suponho que depois, se nada fôr feito, terei que voltar a assumir uma atitude proactiva. De que forma? A descobrir.
Vou tentar esclarecer um ou outro pormenor, contactando quem ajudou, mas entretanto aproveito para agradecer de novo toda a ajuda prestada.O próximo passo é convocar assembleia de condóminos com objectivo de apreciar e deliberar sobre orçamentos para reparação da causa dos danos, e dos próprios danos.A reunião anual para efeitos de eleição de administrador e discussão de novo orçamento, assim como apresentação de relatório de contas do ano 2012 já se encontra agendada e todos os condóminos já foram convocados. Esta servirá para este assunto também, uma vez que na ordem de trabalhos tem um ponot "Outros assuntos". Assim não pode haver o comentário já antes proferido de que se gastam mais de 100€ a convocar reuniões de condomínio. Que não seja essa "fortuna" gasta por causa de eu convocar uma reunião extraordinária.
Entretanto fui convocado, juntamente com o administrador do condomínio, para nova inspecção ao imóvel (fracção minha propriedade e cobertura) para que seja realizado novo relatório técnico, desta vez por um técnico da câmara municipal. Esta inspecção será feita depois de ter sido realizada a reunião de condomínio, no entanto, a convocatória já está a esta hora nas mãos do administrador do mesmo, assim como nas minhas.
O que me preocupa agorta é até que ponto isto me será útil, já que o técnico da câmara municipal aparenta desconhecer o procedimento que eu lhe indiquei ser o adequado, ou seja, após inspecção ser dado um prazo para o início das obras, se as mesmas não iniciarem nesse prazo a Câmara tomaria posse administrativa, adjudicaria a obra e apresentava contas ao condomínio. Esta descrição de procedimento pareceu anormal ao técnico.O ponto "outros assuntos" nao é adequado ao que pretende. Sendo demasiado genérico, nao permite aos condóminos prepararem a discussão, pelo que qualquer deliberação sobre assunto potencialmente litigioso está à partida em risco.
A ordem de trabalhos deve ser explicita e inequívoca.Update.
Após se ter chegado à conclusão de que o promotor da obra pediu insolvência, este passou a ser uma variável de fora da equação. Então, parti para um pedido de vistoria à Câmara Municipal, de forma a serem avaliadas as condições de habitabilidade do meu imóvel. O intuito seria ser cumprido o indicado no meu post de 21 de janeiro deste ano.
Pois bem, vistoria feita por 3 técnicos da Câmara, é notificado o condomínio para se pronunciar. MAis uma vez, a administração nada comunica aos condóminos e responde afirmando que as obras serão realizadas assim que as condições climatéricas o permitam. Juntamente com esta afirmação é feito um pedido de apoio técnico à Câmara Municipal.
Tendo isto em mente, considerem do que constou o meu pedido de vistoria:
- Ficha Técnica da Habitação
- Cópia não certificada da declaração de fracção autónoma, da Conservatória do Registo Predial;
- Cópia da acta n.º sete das reuniões do condomínio;
- Cópia da acta n.º oito das reuniões do condomínio;
- Cópia do contrato para obras de eliminação de defeitos de patologias, celebrado entre o promotor da obra e o condomínio (nunca cumprido);
- Cópia da acta n.º nove das reuniões do condomínio;
- Cópia de relatório da seguradora que detém a apólice de seguro particular sobre o imóvel;
- Cópia da acta n.º dez das reuniões do condomínio;
- Cópia do último relatório técnico elaborado, para o efeito de obra urgente, solicitado pelo administrador do condomínio a técnico competente.
- 52 ou 53 Fotos (27 páginas A4, com texto explicativo)
Ora, como podem ver, já existem, não um, mas dois relatórios técnicos, nos quais constam propostas de intervenção elaboradas por técnicos qualificados para as propôr com conhecimento de causa. Em todas as actas mencionadas existe menção ao problema, e em duas delas existe a afirmação de que as obras urgentes iriam ser feitas, só que na realidade apenas foram iniciadas e posteriormente abandonadas (há já 15 meses), após adjudicação feita pelo administrador, sem consulta dos condóminos.
Sei "porque sim" que o procedimento indicado na minha mensagem de 21 de janeiro deste ano não será levado a cabo pela Câmara Municipal "para não ser criada precedência", e sei que após mais de 3 semanas de bom tempo, nada foi feito. Sabendo que decorre um prazo de 90 dias para serem iniciadas as obras, caso nada aconteça, restam-me as seguintes opções, do meu ponto de vista:
- Chamar a Câmara Municipal às suas responsabilidades, mas contactando entidade hierarquicamente superior (IGAT?);
- Levantar uma acção em tribunal contra o condomínio - Nesta opção acho que os condóminos não devem ser responsabilizados, já que a administração não cumpre com o definido em actas nem comunica as suas acções;
- Levantar uma acção em tribunal contra a administração do condomínio, apelando mesmo à união dos restantes condóminos.
Depois resta-me fazer como uma cobra-cuspideira e desatar a distribuir cópias do meu pedido de vistoria e subsequente documentação gerada, a todas as entidades que me ocorrer que possam intervir de alguma forma ou ter voto na matéria, nem que seja com o simples intuito de divulgar a situação o mais possível, expondo todos os responsáveis, sem especulação, apenas com factos documentados.
Agradeço a existência deste cantinho, que me tem servido para preservar alguma da minha sanidade mental, mais que não seja, pelo simples facto de desabafar num teclado.
Um bem haja a todos os foruneniros e leitores em geral, e tenham cuidado com a quem delegam a responsabilidade de gerir os vossos imóveis.E tentar eleger nova administração, mostrando a saída à actual empresa, não?
Não acha que o ferrocha faria melhor as coisas?Uma pergunta, aliás, 2: A IGAT desapareceu? Que entidade a substitui?
Se tentar aceder a www.igat.pt, não chego a lado algum...Colocado por: ferrochaQue entidade a substitui?
acho que é o igal, mas também está fora de seviço
http://www.igal.pt/0.0249 seg. NEW-
