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Previsão de custos

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    • Castelo
    • 15 fevereiro 2013 editado

     # 1

    Bom dia a todos,
    Já há algum tempo que sigo este fórum com interesse, pois estou na fase inicial de projecto de minha casa.
    Alias a situação é de construção simultânea de 2 moradias em propriedade horizontal.
    O terreno tem 500mt2, (30mt prof x 16.50mt larg) com uma frente para norte, e apresenta alguns desníveis mas nada de inviável.
    Em anexo coloquei um sketch que fiz rapidamente para poder elucidar de forma mais visual.
    Mas resumindo tratar-se-á de =
    -> 2 Moradias em propriedade horizontal (uma por cima; outra por baixo)
    E ainda há ali um andar -1 que ainda teremos de decidir se lhe daremos uso concreto ou não. Seja como for ele tem de ser devidamente construído para poder sustentar as duas habitações em cima de si.
    Cada casa terá aproximadamente 130mt2 com uma distribuição e programa T3 idênticos.
    Estamos ainda em fase de prospecção e previsão de gastos e orçamentos e para já chegamos a esta previsão.
    Gostávamos de receber a vossa análise e saber se estes são valores enquadrados com a realidade praticada na zona norte:
    Previsão de Custo para a construção das 2 moradias =
    - Projeto arquitectura = ? ainda não sabemos mas já guardamos 5.000€ para isto.
    - Engenheiros; Gabinetes e etc = 3.000€
    - Camara e licenças = 4.000€
    - Pedreiro (Fundações; Vigas e Pilares)
    - Trolha (Paredes exteriores em tijolo duplo e Etics; + paredes interiores das divisões + cobertura)
    Soma de Pedreiro + Trolha = 100.000€
    - Eletricidade = 10.000€
    - Pichelaria (2 cozinhas + 4 Wc’s) e Painéis solares = 12.000€
    - Caixilharia e Vidros (12 janelas e 2 portas de correr de varanda (Total +/-32mt2)) = 10.000€
    - Carpintaria (14 Portas; Rodapés e 6 Roupeiros) = 15.000€
    - Compra e colocação de
    160mt2 de piso flutuante + 100mt2 de tijoleira + 100mt2 de azulejo = 10.000€
    - Serralharia ( 40mt de grade + 2 portões) = 6.000€
    - 2 Cozinhas = 8.000€ + Electrodomésticos = 5.000€
    - Peças sanitárias e torneiras de 4 Wc’s = 5.000€
    - Pintura interior: 3.000€ Pintura exterior: 3.000€
    Para o exterior precisamos de
    - 30ml de muro = 3.000€
    - 100mt2 de passeios que ainda não sabemos preços…

    Também estamos já a contar com aquelas despesas das baixadas de eletricidade e outras mas como não fazemos ideia do custo disso ainda não coloco aqui, mas já agora peço a vossa opinião e experiencia.
    Temos igualmente de contar com outros custos mas ainda não os somamos todos, tais como: automatismos do portão de entrada, arranjo de exteriores e jardins, números de polícia, etc. Já agora ajudem-me a minimizar este “etc”

    Agradeço a todos o vosso comentário e atenção,
    Castelo.

  2.  # 2

    boas
    tem ai preços disparatados tanto a mais em algumas parcelas como a menos noutras.
    contacte um ARQUITETO e trabalhe com ele a partir do que tem para gastar.
    também não disse onde é a construção, o norte é grande.
    se quiser saber custos aproximados mande-me uma mensagem privada.
    abraço e boa sorte para os próximos 3 anos

  3.  # 3

    Colocado por: antonio almeidatem ai preços disparatados tanto a mais em algumas parcelas como a menos noutras


    Obrigado pelo seu comentário António,
    Pode ser mais específico, por favor?

  4.  # 4

    Já agora, zona norte, distrito do Porto, concelho de Vila do Conde

  5.  # 5

    Colocado por: Castelo-> 2 Moradias em propriedade horizontal (uma por cima; outra por baixo)

    Isto não são duas moradias, são dois apartamentos, ou melhor uma moradia com um apartamento por cima?
    Pode construir em propriedade horizontal nesse terreno?
    Qual o objectivo? vender? fica com o R/C e vende o apartamento?
    Quem fica com o usufruto do terreno envolvente?
    Qual o total do seu orçamento?

  6.  # 6


    Colocado por: Picareta
    Isto não são duas moradias, são dois apartamentos, ou melhor uma moradia com um apartamento por cima?


    A ideia era serem moradias... não entendo bem aquilo com apartamentos... mas se for apenas uma questão de nomenclatura, para esse lado durmo eu bem...

    Pode construir em propriedade horizontal nesse terreno?


    Eu acho que não posso mesmo é destaca-lo...
    Alem de que ficariam 2 moradias com 5mt de frente o que me parede mauzito em comparação com a ideia de um por cima outra por baixo...
    o anexo mostra a opção, mas não me atrai muito...

    Qual o objectivo? vender? fica com o R/C e vende o apartamento?


    A ideia é viver lá eu numa, e um familiar noutra.

    Quem fica com o usufruto do terreno envolvente?


    A ideia seria na frente ser parte comum e na lateral e jardim traseiro ser dividido para usofruto independente para cada andar.

    Qual o total do seu orçamento?


    Ainda não cheguei a essa parte.
    Nós ja temos esta previsão que fizemos com pesquisas e consultas sem compromisso. Gostavamos de ir amadurecendo e ajustando a ideia par podermos definir o nosso traço orçamental.

    Obrigado pelas repostas.
    Abraço,

  7.  # 7

    1º já consultou a camara?
    sabe que percentagem de solo pode ocupar?

  8.  # 8

    boas
    o que quer fazer é 2 andares moradias.
    quanto preços

    Projeto arquitectura = ? ainda não sabemos mas já guardamos 5.000€ para isto.

    2000€ cada como é feito em conjunto deverá ter um desconto.
    - Engenheiros; Gabinetes e etc = 3.000€

    1700€ da mesma forma do anterior
    - Camara e licenças = 4.000€

    desconheço depende das camaras
    - Pedreiro (Fundações; Vigas e Pilares)
    - Trolha (Paredes exteriores em tijolo duplo e Etics; + paredes interiores das divisões + cobertura)
    Soma de Pedreiro + Trolha = 100.000€

    depende das superestruturas mas parece-me pouco para uma moradia com cave.
    - Eletricidade = 10.000€

    7000 cada
    - Pichelaria (2 cozinhas + 4 Wc’s) e Painéis solares = 12.000€

    aquui deve ter acertado mas para cada juntamente com o gás
    - Caixilharia e Vidros (12 janelas e 2 portas de correr de varanda (Total +/-32mt2)) = 10.000€

    a não ser que vá escolher estrusal ou iquivalente o orçamento deve rondar os 8000€
    - Carpintaria (14 Portas; Rodapés e 6 Roupeiros) = 15.000€

    1400€
    - Compra e colocação de
    160mt2 de piso flutuante + 100mt2 de tijoleira + 100mt2 de azulejo = 10.000€

    se considerou 30€ o metro está certo
    Serralharia ( 40mt de grade + 2 portões) = 6.000€

    certo para 40mtr de grade inox mais os 2 portões
    - 2 Cozinhas = 8.000€ + Electrodomésticos = 5.000€

    sim aqui apostava neste valor mas não pode esticar muito nas marcas
    - Peças sanitárias e torneiras de 4 Wc’s = 5.000€

    depende das marcas
    - Pintura interior: 3.000€ Pintura exterior: 3.000€

    4000 a 5000 para cada moradia exterior depende dos metros
    Para o exterior precisamos de
    30ml de muro = 3.000€

    -
    100mt2 de passeios que ainda não sabemos preços…

    pedrinha anda a 20 euros metro
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Castelo

  9.  # 9

    Colocado por: trabalharmuitobem
    1º já consultou a camara?
    sabe que percentagem de solo pode ocupar?


    Obrigado pelo comentário.
    Estamos nesta altura aí mesmo, a consultar deus e todo o mundo...
    Segundo a CM pode ser ocupado com 10mt de frente x 15mt de produnfidade no máximo.

  10.  # 10

    @ António Almeida:

    Obrigadíssimo pelo seu comentário e ajuda.
    De facto não anda muito longe das minhas contas. Tudo somado e a diferença do que eu previ e aquilo que o António me fala ronda os 7400€ que divididos pelos 2proprietários dá menos de 4.000€ de divergencia... a coisa não anda longe...
    Contudo, fiquei com algumas dúvidas com o que me descreveu...
    - Diz que Pichelaria, paineis e gás fica por 12.000 para cada andar? ou seja no total para esta rúbrica vao +/- 24.000€ ?
    Cruzes! parece me muito... mas...
    - Na carpintaria teclou 1400... suponho que sejam 14.000, é isso?
    - A pedrinha dos passeios tambem tinha essa ideia.

    Agradecia que me pudesse esclarecer nesses pontos,

    Obrigado António,
    Eu darei notícias breves.

  11.  # 11

    Outra dúvida, enfim, de inocente:
    - Naquela rua não passa, nem deve passar este século, gás canalizado...
    - Os eletrodomésticos serão todos elétricos (gostamos mais e temos excelentes experiencias com eles)
    - Somos forçados a instalar Paines Solares para aquecimentos de aguas...
    Pergunto: Para que raio quero eu uma instalação carissima de gás!
    É obrigatório? Eu até entendo que seja, e as possiveis vantagens... mas se fosse facultativo e eu tivesse de optar, ia depender muito do preço dessa instalação... olhem que não sei se a queria... Estou errado neste raciocinio?

  12.  # 12

    Colocado por: PicaretaQual o total do seu orçamento?


    Colocado por: CasteloAinda não cheguei a essa parte.


    Chegou, chegou, é só somar todas as parcelas do seu orçamento do post #1, eu é que estou com preguiça para fazer as contas.

  13.  # 13

    boas
    pode pedir isenção.
    repito o que lhe disse em primeiro lugar.
    contacte um arq.´é para isso que os donos de obra lhes pagam
    para pensar nas soluções adequadas ao clientes.
    abraço

  14.  # 14

    @ Picareta:

    Na verdade não queriamos ultrapassar os 200.000€ ou seja, o nosso orçamento é de 199.999€ :)
    Mas claro, aqui e ali pode haver uma poupança, mas ali e acola aparece uma despesa surpresa... por isso, 200mil era o máximo mas admitimos uma derrapagem até 6%, 7%...
    Não a queremos é mais que obvio, e vou esmifrar todos os orçamentos até ao tutano... mas sabemos que se aparecer, é normal...

  15.  # 15

    Colocado por: Casteloe vou esmifrar todos os orçamentos até ao tutano...

    Já tenho uns anos de experiência em obras, e posso-lhe dizer que é possível esmifrar todos os orçamentos até ao tutano, mais ainda, hoje em dia é possível fazer uma obra com todos ou quase todos os subempreiteiros a perderem dinheiro, à primeira vista parece um espectáculo, mas não é, é um filme de terror, começa bem acaba mal, porque um subempreiteiro que ganha uma obra com um preço abaixo do preço de custo, vai fazer tudo para poupar na mão de obra e nos materiais, mas se houver uma boa fiscalização ele não tem hipótese de fugir, e aí começam os problemas.

    Esmifre até ao tutano, na compra de materias, nas subempreitadas que incluam mão de obra, é preciso saber até onde se pode esmifrar.
    Concordam com este comentário: RMVOliveira, Castelo

  16.  # 16

    Picareta tens toda a razão. Mencionas-te um ponto muito importante neste ramo, mas que muitas vezes o dono da obra não entende!!

  17.  # 17

    Colocado por: RMVOliveira...Mencionas-te um ponto muito importante neste ramo, mas que muitas vezes o dono da obra não entende!!


    Qual ponto?...Sinceramente não vejo o que o dono de obra devesse entender...Por regra um particular faz uma casa na vida...É essa pessoa que deverá ter noção que recebeu um orçamento subvalorizado?...ou que já "espremeu" abaixo dos limites?...Ou é o responsável pela empresa ou subempreitada que deve fornecer o orçamento correcto para a obra?...E caso não o faça, deve o dono de obra entender (chegar á conclusão) que por boa ou má fé o orçamento foi mal feito?...Eu acho que, salvo um ou outro tipo de azar, o dono da obra não tem de entender nem perceber ao ponto que uma empresa vai para ganhar um orçamento. O que o dono de obra deve exigir é que seja tudo feito conforme no contrato.

    No meu caso entreguei o alvoramento da minha casa ao valor mais baixo...25000€...e tive alguns orçamentos de 33000 e 37000€...Entreguei ao de 25 porque me foi indicado e pq fui ver obras dele. Correu tudo bem. E se corresse mal?...Deveria eu entender que tal se deveu a eu ter ido para o orçamento mais baixo?...Se corresse mal ?...Teria eu, que fiz 1 casa pela primeira vez na vida, entender ou tirar alguma ilação de que era normal e que deveria ter escolhido outro orçamento de valor superior para que tudo corresse bem?...Claro que não...

    Uma vez feito um contrato, a obrigação/dever do dono da obra é pagar o acordado e a do empreiteiro é fazer o que está no contrato...É APENAS isto que um dono da obra deve entender.
    Concordam com este comentário: rita.cba.goncalves
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Castelo

  18.  # 18

    Colocado por: PicaretaEsmifre até ao tutano, na compra de materias, nas subempreitadas que incluam mão de obra, é preciso saber até onde se pode esmifrar.


    E mesmo nos materiais teria muita atenção, para não receber material de segunda ou terceira, em formato de 1º. Ou nunca viram sanitas que não apoiam bem, mosaicos e azulejos com diferenças enormes nas dimensões
    Concordam com este comentário: Castelo

  19.  # 19

    Colocado por: Pedro FernandesUma vez feito um contrato, a obrigação/dever do dono da obra é pagar o acordado e a do empreiteiro é fazer o que está no contrato..

    Tem toda a razão, o que o Pedro Fernandes ainda não percebeu é que na construção existem muitas empresas a dar preços abaixo do preço de custo, na esperança de não cumprirem o que está no contrato, e muitas vezes compensa porque o dono de obra por ignorância deixa-se enganar, se o dono de obra por acaso até percebe umas coisas de construção ou contrata um fiscal, a coisa vai correr mal.

    Colocado por: Pedro FernandesNo meu caso entreguei o alvoramento da minha casa ao valor mais baixo...25000€...e tive alguns orçamentos de 33000 e 37000€...

    Com esta informação é difícil tomar uma decisão, mas se eu tivesse o projecto, iria verificar as quantidades de betão cofragem e ferro necessários para fazer a obra e saberia se os 25.000 seriam ou não suficientes, se sim avançava, mas se as minhas contas indicassem um custo de 30000, eu nuca adjudicaria a obra ao preço mais baixo. Por isso é que estas coisas devem ser feitas por profissionais.
    Sabe que andam aí muitos empreiteiros que se o projecto tem uma laje maciça com 25cm de espessura, eles fazem-na com 20cm!!!!....e existem muitas outras situações onde eles "roubam", mas apenas em obras onde eles sabem que não são fiscalizadas.

  20.  # 20

    Ora bom dia!
    ia responder mas não vale a pena pois o picareta já referenciou onde eu queria chegar com o meu ultimo comentário. Neste ramo é muito fácil ser-se enganado principalmente quando que acha que sabe ou que tem esperteza para não ser enganado mas depois acontecem os imprevistos e as coisas ficam a 3/4 de estarem concluídas, e nessa altura vêm os problemas. E hoje em dia é tudo muito complicado quem não se previne, e se baseia só em contratos fica 10 anos à espera para ganhar uma causa.

    Bom fim de semana a todos
    Concordam com este comentário: ze79

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