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1. • ml1957
   • 9 setembro 2013

    # 1

   Boa noite,
   
   Agradeço desde já a todos qualquer ajuda, sou novo neste fórum mas pelas pesquisas que fiz vejo que está cheio de imensas pessoas conhecedoras e super-prestáveis.
   
   Resumo:
   
   1- Considero a hipótese de comprar duas pequenas lojas adjacentes num prédio em Lisboa e usá-las para habitação.
   2- O prédio, que aparenta ser da primeira metade do século XX, não tem condomínio. De acordo com o mediador, até há pouco todas as fracções pertenciam a dois irmãos.
   3- As lojas têm licença de utilização comercial, tendo aí funcionado um negócio até há pouco tempo (uma era loja aberta ao público, a outra servia de armazém).
   4- Actualmente as lojas não comunicam entre si; essa seria uma obra que eu a algum ponto gostaria de fazer.
   
   Lendo no fórum, fiquei a saber que -- caso avance com a compra -- tenho de ir à câmara e submeter um pedido de autorização de alteração de utilização (de comercial para habitação). Gostaria, no entanto, que me dessem uma ideia de que espécie de requisitos se poderão aplicar...
   
   Perguntas:
   
   1- Li que para alterar a licença de utilização junto da câmara é normalmente necessária a autorização da assembleia de condóminos. Não havendo condomínio, qual é a situação?
   
   2- As duas lojas juntas têm uma área pequena (sensivelmente 25 m2 de área útil) e uma casa-de-banho funcional. Eu procuro apenas um pequeno espaço que me possa servir de "poiso" em Lisboa quando estou na cidade, não algo de confortável, espaçoso ou onde possa (por exemplo) cozinhar. Às pessoas mais experientes neste fórum, gostaria de saber que exigências posso esperar que a câmara coloque para emitir uma licença de habitação para este espaço. O meu receio é que para que um espaço seja considerado habitável seja necessário parecer saído de uma revista de decoração... Eu apenas preciso de algo de funcional -- e a ideia desta compra só valerá a pena se não forem exigidas muitas transformações. Há alguém que tenha experiência neste processo?
   
   3- Li num post um contribuidor frequente dizer que se a falta de condomínio no prédio é um sinal de alarme. Eu sou inexperiente nestas questões e aproveito, por isso, para vos perguntar: até que ponto pode isto ser uma fonte de complicações e/ou razão para nem sequer considerar avançar com a compra?
   
   Obrigado pelo vosso tempo e cumprimentos.
2. • Dr Alter Ego
   • 10 setembro 2013

    # 2

   A alteração de utilização de comércio para habitação implica que a parte da edificação em causa preencha os requisitos para habitação previstos no RGEU, entre outra, designadamente, a existência de cozinha e instalação sanitária completa.
   E, portanto, deverá considerar as alterações necessárias quanto a ventilações, exaustão de fumos e cheiros, etc.
   
   Não havendo condomínio é necessária a autorização expressa de todos os proprietários, e de todas as partes, caso exista propriedade horizontal.

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3. • ml1957
   • 12 setembro 2013

    # 3

   Dr Alter Ego,
   
   Muito obrigado pela resposta. Estive a ler os artigos do RGEU que continham a palavra "habitação" e tenho uma dúvida de completo novato (desculpem se isto não faz qualquer sentido!):
   
   Evidentemente muitas destas regras não são cumpridas por edifícios mais antigos de habitação. Por exemplo, o artigo 50 exige que todos os prédios para habitação com mais de 11.5m de altura tenham elevador. Assumo que os apartamentos nestes edifícios têm licença para habitação válida apesar disso.
   
   Queria confirmar se, apesar de o incumprimento destas regras não parecer implicar a caducidade das licenças de habitação de apartamentos em edifícios mais antigos, o cumprimento dessas regras efectivamente se exige a um espaço num edifício da mesma geração que estivesse previamente com licença de uso comercial.
   
   Por outras palavras (e talvez de forma mais clara): para obter licença de uso habitacional, um espaço num edifício antigo tem necessariamente de cumprir todas as normas que são exigidas na construção recente de habitação (e que muitos apartamentos mais antigos provavelmente não cumprirão)?
   
   Obrigado por qualquer esclarecimento adicional.
4. • ml1957
   • 12 setembro 2013

    # 4

   PS: Também fiquei a saber que para um espaço ser considerado habitável tenho necessariamente de ter um bidé!
5. • Dr Alter Ego
   • 12 setembro 2013

    # 5

   O art 60 do DL 26/2010 refere que as edificações anteriores não são abrangidas por legislação superveniente. Mas no seu caso as obras de adaptação do espaço terão de cumprir a legislação actual. Excepto em caso de manifesta impossibilidade devidamente comprovada. Naturalmente que a questão relativa ao ascensor não se coloca. Mas considere que se houvesses demolição do edifício já teria de prever o ou os ascensores.

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6. • ml1957
   • 14 setembro 2013

    # 6

   Muito obrigado pela resposta. Mais uma pergunta rápida, se me permite:
   
   Se for manifestamente impossível fazer exaustão de fumos e gases (não há possibilidade de aceder à conduta vertical do prédio e as únicas janelas/portas dão para a via pública), é possível que uma licença de habitação seja emitida? Não sei se é relevante, mas este espaço não tem sequer acesso à rede de gás (tanto o aquecimento de água como preparação de alimentos seriam feitos usando electricidade). Tentei consultar o DL 26/2010 (obrigado pela referência) para ver se o princípio que referiu não se aplica à exaustão de fumos e gases, mas o PDF disponível online "salta" do art 59 para o 61!
7. • Dr Alter Ego
   • 14 setembro 2013

    # 7

   Colocado por: ml1957Muito obrigado pela resposta. Mais uma pergunta rápida, se me permite:
   
   Se for manifestamente impossível fazer exaustão de fumos e gases (não há possibilidade de aceder à conduta vertical do prédio e as únicas janelas/portas dão para a via pública), é possível que uma licença de habitação seja emitida? Não sei se é relevante, mas este espaço não tem sequer acesso à rede de gás (tanto o aquecimento de água como preparação de alimentos seriam feitos usando electricidade). Tentei consultar o DL 26/2010 (obrigado pela referência) para ver se o princípio que referiu não se aplica à exaustão de fumos e gases, maso PDF disponível online"salta" do art 59 para o 61!

   
   
   Seja paciente, só viu as alterações. Siga até à republicação.

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8. • ml1957
   • 15 setembro 2013 ^editado

    # 8

   (Ia pôr isto noutra thread para simplificar, mas nem sabia que título lhe dar e pelo menos assim fica toda a informação no mesmo local para quem de futuro der por si a contemplar uma semelhante possibilidade...)
   
   Muito obrigado pela resposta, Dr Alter Ego. Fiquei entretanto a saber que, sendo o prédio anterior a 1951, estes dois espaços não têm nem carecem de licença de utilização (?), o que (pelo que entendo) pode alterar um pouco a situação. Duas perguntas:
   
   1- Nos documentos (certidão do registo predial e/ou caderneta, não me recordo qual) vem especificado que têm como afectação/uso "comércio". O meu entendimento disto é que esta é uma questão totalmente diferente das licenças de utilização emitidas pela câmara e que o uso/afectação que consta destes documentos é administrativamente alterável desde que se tenha o acordo de todos os outros proprietários no prédio. Correcto? Ou esta alteração também está sujeita a aprovação técnica da parte da câmara?
   
   2- Suponhamos que consigo fazer a alteração para uso habitacional nos documentos do registo predial/caderneta. O prédio é anterior a 1951 e estas fracções nunca tiveram licença de utilização. Seria, nessa situação, possível licenciar a obra de remoção de uma parede interior junto da câmara estando dispensado pelo art 60 do DL 26/2010 de ter de cumprir todas as normas relativas a habitação do RGEU?
   
   Estou a tentar compreender qual é a melhor ordem em que proceder a todos estes diferentes passos... Obrigado por qualquer ajuda.
9. • Dr Alter Ego
   • 15 setembro 2013

    # 9

   Não têm licença de utilização nem carecem para os fins utilizados actualmente e desde que não sejam sujeitos a obras sujeitas a apresentação de projecto na Câmara Municipal.
   
   O uso é administrativamente alterável por quem emite a licença e desde que estejam reunidos os pressupostos para a alteração. Naturalmente que é necessária a autorização dos demais proprietários caso exista regime de propriedade horizontal.
   
   A remoção de parede interior não estrutural, enquanto obra interior não está sujeita a licenciamento municipal, mas não dispensa a apresentação de projecto à Câmara Municipal.
   
   A partir do momento em que se procede a qualquer tipo de alteração, não se pode considerar que a edificação seja anterior a 1951, pelo que será aplicável a legislação em vigor à data das alterações efectuadas.

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10. • ml1957
    • 15 setembro 2013

     # 10

    Muito obrigado pela ajuda.
    
    Se compreendi bem, então alterar o uso/afectação que consta dos documentos prediais só é possível começando por pedir uma nova licença de utilização à câmara?
11. • ml1957
    • 15 setembro 2013

     # 11

    PS: Se me pudesse apontar na direcção da legislação correspondente para me poder preparar para falar com a câmara, ainda mais grato lhe ficava... Obrigado por tudo.
12. • Dr Alter Ego
    • 15 setembro 2013

     # 12

    O diploma da edificação em vigor é o DL 26/2010.
    Quanto à questão em concreto quanto à dispensa de gás para fogão de cozinha poderá variar de câmara para câmara, mas parece-me de difícil aceitação.
    Bem como para as ventilações e exaustões que poderão comprometer a salubridade da edificação, ou pelo menos da parte que pretende alterar.

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