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Comprar casas e imóveis

Ajuda - permuta e crédito habitação

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  1.  # 1

    Muito boa tarde

    Estou no processo de tentar fazer uma permuta de um apartamento que possúo por uma moradia. O Construtor aceita a permuta e tem protocolo de financiamento com a caixa geral de depósitos que é quem irá fianciar a operação. A moradia custa 200000 euros e ele dá 100000 pelo apartamento. Como eu ainda devo ao banco que financiou o apartamento 25000 euros o financiamento terá que ser de 125000 euros.
    Em termos de LTV não há qualquer problema pois será de perto de 60% e com o protocolo até financiam até 100%.
    De qualquer forma hoje fui ao balcão da Caixa para entregar os documentos e dar inicio ao processo e quando tudo parecia resolvido lembrei a gerente da agência que estava a tratar do processo que se tratava de uma permuta e que o dinheiro teria que ser no dia da escritura 2 cheques: um de 100000 para o construtor e um de 25000 para o Deutsche Bank para pagar a Hipoteca que ainda existe sobre o apartamento. Aqui a situação complicou-se. De acordo com a gerente não podem fazer o financiamento desta forma pois apenas podem emprestar o dinheiro para pagar directamente a moradia e não para pagar o que falta do meu crédito habitação anterior. Tentei argumentar que na escritura poderia constar que a casa era paga com o apartamento mais 100000 euros e que do financiamento da caixa 100000 euros se destinavam a pagar ao construtor e 25000 a pagar o crédito, que na minha visão todo o dinheiro seria todo usado para o pagamento da casa mas eles (agência CGD) não entendem assim... A solução apresentada foi fazer um crédito habitação de 100000 para pagar ao construtor e um multiopções para pagar os 25000 ao banco.
    A solução apresentada não me interessa minimamente e apenas avançarei podendo englobar todo o financiamento no crédito habitação. Perante isso resolveram colocar por escrito a situação aos advogados do banco e o processo fica em stand by até ter uma resposta...

    Por outro lado o construtor (que como é normal não quer perder o negócio) apresentou-me outra solução caso a resposta da CGD seja negativa: pedir o financiamento de 125000 como se fosse para lhe pagar a ele todo esse dinheiro, ele aceitar o apartamento com o ónus (25000 euros de crédito) e no acto da escritura perante o representante do deustche bank ele liquidar os 25000 e ficar com o imovel livre de encargos...

    Perante tudo isto gostaria de perguntar se alguém tem experiência de uma situação deste género ou se sabe se alguma das hipoteses apresentadas é viável pois neste momento estou com muitas duvidas...

    Muito obrigado desde já a quem puder ajudar-me a entender melhor esta situação

  2.  # 2

    O credito habitação que ira realizar será um novo credito habitação, tenha isso em conta. O construtor terá que ter grande flexibilidade para indicar ao banco que recebeu 125 mil. A melhor situação é contraturar com o construtor com uma declaração de divida depois de receber 125 mil, de 25 mil. Acima garante lhe em parte que ele lhe deva sempre esse valor depois de receber 125 mil. Tome em atenção que ele poderá ter outras dividas e não cumprir consigo.
    O documento será do tipo: eu fulano tal devo 25 mi a fulano tal. No fim De tudo terá que colocar este acordo tem forca executiva.
    Isto significa que pode colocar num solicitador e cobrar os 25 mil do construtor que ele poderá não cumprir.
    Faço todos acordos em notários.

    Espero ter ajudado. Abraço

  3.  # 3

    O construtor ao receber o meu apartemento com a divida de 25000 euros não me fica a dever nada pois tem que pagar esses 25000 ao banco por isso essa questão da declaração de divida penso não se colocar... De qualquer forma obrigado pela sugestão

  4.  # 4

    Ao ok então bom negocio com o banco nos 125 mil.
    •  
      FD
    • 3 outubro 2013

     # 5

    Que confusão que esse banco ou gestora está a fazer...
    A casa custa 200.000€, diz ao banco que precisa de 125.000€.

    O que é que interessa ao banco para que é que os 125.000€ são?
    Se a casa já fosse sua e pedisse 125.000€ ao banco dando como garantia a hipoteca da casa não seria a mesma coisa?
    Não percebo o stress do banco... parece que gostam de complicar o que é simples.
    Concordam com este comentário: Paramonte, jlmfr, PCSM

  6.  # 6

    Os bancos têm instruções para não financiar amortizações de outros bancos.
    É normal, se emprestam dinheiro "a perder" não pretendem que o dinheiro siga para a concorrência. (escrevi entre aspas pois tenho muitas dúvidas - mesmo muitas - que de facto os bancos percam dinheiro com os empréstimos de "spread reduzido")

    O ideal é dar €25.000 a mais ao vendedor e ele compra o apartamento com a hipoteca.
    Esteja atento a que o documento do crédito anterior a confirmar o cancelamento da dívida é mesmo emitido, e peça uma cópia autenticada no notário.

    O único risco que corre é se o documento não é emitido e você continua com a dívida.
    Mas se isso acontecer o vendedor recebe um apartamento hipotecado, tenho muitas dúvidas que ele tenha interesse nisso.


    Se estiverem todos de boa fé não é um processo complicado.
    •  
      FD
    • 3 outubro 2013

     # 7

    Colocado por: Silver WolfOs bancos têm instruções para não financiar amortizações de outros bancos.

    Então os processos de permuta de casas ainda hipotecadas devem ser um pesadelo.
    Parece-me absurdo, porque o dinheiro vai ter exactamente o mesmo destino, o banco é que não o sabe.
    E como enviam, também recebem mas, quem sou eu...

  8.  # 8

    Colocado por: FD
    Então os processos de permuta de casas ainda hipotecadas devem ser um pesadelo.


    e são....e digo já que com o Deutsche bank neste tipo de processo vai correr mal!

  9.  # 9

    Colocado por: FDO ideal é dar €25.000 a mais ao vendedor e ele compra o apartamento com a hipoteca.
    Esteja atento a que o documento do crédito anterior a confirmar o cancelamento da dívida é mesmo emitido, e peça uma cópia autenticada no notário.

    O único risco que corre é se o documento não é emitido e você continua com a dívida.
    Mas se isso acontecer o vendedor recebe um apartamento hipotecado, tenho muitas dúvidas que ele tenha interesse nisso.



    E a operação assim pode ser executada? Posso fazer uma escritura em que o apartamento é entregue com a divida de 25000 ao construtor e esse valor só ser pago depois pelo construtor? Esse depois seria pago no próprio dia mas posterior á escritura... Não sei se isso é viável... Na minha cabeça a CGD emprestava-me os 125 mil com 2 cheques um de 100 para o construtor e outro de 25 mil para o outro banco que entregava o distrate... Esta segunda hipotese não estou a ver muito bem como.... Eu entregaria 125000 ao construtor que pagaria 25 mil ao banco e ficava com 100 mil e o banco entregava-lhe o distrate a ele? Isso pode ser feito? Muito obrigado

  10.  # 10

    Colocado por: discoveryNa minha cabeça a CGD emprestava-me os 125 mil com 2 cheques um de 100 para o construtor e outro de 25 mil para o outro banco


    Aqui é que você estragou tudo quando falou com a senhora da CGD.

    A CGD passava-lhe um cheque de 125000 Euros e você passava um cheque seu de 25000 ao Deutch Bank.

    Você assustou a gestora com a história do cheque ao DB, ou seja acendeu uma luz vermelha que foi a da hipoteca do seu apartamento
    Concordam com este comentário: luisvv

  11.  # 11

    Colocado por: ParamonteAqui é que você estragou tudo quando falou com a senhora da CGD.

    A CGD passava-lhe um cheque de 125000 Euros e você passava um cheque seu de 25000 ao Deutch Bank.

    Você assustou a gestora com a história do cheque ao DB, ou seja acendeu uma luz vermelha que foi a da hipoteca do seu apartamento


    Eu ainda não conversei com o Deutsche Bank mas tenho a certeza que eles exigem um cheque Bancário (visado) para entregar o distrate daí eu ver-me "forçado" a dizer isso à gestora da CGD... Espero que isso não tenha arruinado tudo...
    Concordam com este comentário: loverscout

  12.  # 12

    Colocado por: discovery

    Eu ainda não conversei com o Deutsche Bank mas tenho a certeza que eles exigem um cheque Bancário (visado) para entregar o distrate daí eu ver-me "forçado" a dizer isso à gestora da CGD... Espero que isso não tenha arruinado tudo...
    Concordam com este comentário:loverscout


    Não o quero desanimar.....mas voce vai ver o que é complicado quando falar com o deutsche por causa de uma permuta de um imovel hipotecado pelo mesmo!

  13.  # 13

    Colocado por: ParamonteA CGD passava-lhe um cheque de 125000 Euros e você passava um cheque seu de 25000 ao Deutch Bank.

    Isto não é possível, porque é necesário cheque visado, e para isso o discovery teria que ter 25.000€


    Colocado por: discoveryNa minha cabeça a CGD emprestava-me os 125 mil com 2 cheques um de 100 para o construtor e outro de 25 mil para o outro banco que entregava o distrate...

    Esta era a solução ideal, mas como a gerente da caixa gosta de complicar tem outra solução muito simples.

    Vai à caixa e diz que afinal precisa de apenas de um cheque de 125.000€ para entregar ao dono da moradia.

    Fala com o construtor e pede-lhe para ele no dia da escritura levar um cheque visado ou bancário de 25.000€. Ele tem que ter no banco pelo menos 25.000€, mas como ele já se ofereceu para lhe dar um cheque não deve de haver problema.

    Vai ao Deutsche Bank e diz que vendeu o apartamento, e no dia da escritura quer que eles compareçam com o distrate que lhes será entregue um cheque visado no valor da dívida.

  14.  # 14

    Vai ao Deutsche Bank e diz que vendeu o apartamento, e no dia da escritura quer que eles compareçam com o distrate que lhes será entregue um cheque visado no valor da dívida.


    Desde que a CGD marque a escritura com tempo suficiente para poder avisar o DB dentro do prazo legal.

  15.  # 15

    Colocado por: luisvvDesde que a CGD marque a escritura com tempo suficiente para poder avisar o DB dentro do prazo legal.

    Que prazo legal?

    Pode haver sempre algum problema com os prazos que o DB necessita para emitir o distrate, mas assim que o crédito estiver aprovado pela CGD, o construtor empresta-lhe os 25.000€ e vai ao DB amortizar a dívida. Como garantia do empréstimo pode fazer fazer um registo provisório ou hipoteca do apartamento a favor do construtor.

    Ou pede emprestado a um familiar.

  16.  # 16


    Que prazo legal?


    Nao me recordo exactamente mas creio que são 15 dias ou 10 dias úteis.

  17.  # 17

  18.  # 18

    Amanhã mesmo vou ao Deutsche para colocar algumas questões (em relação ao distrate sei que tenho que avisar com 10 dias uteis) e aproveito até para fazer uma simulação... Eu até gostava de manter o empréstimo no DB pois eles foram sempre impecaveis comigo... De qualquer forma não acredito que se aproximem ou igualem as condições da CGD: 2.75 taxa fixa 5 anos e depois 3.45 mais euribor... Obrigado a todos pelos válidos contributos

  19.  # 19

    Colocado por: discoveryAmanhã mesmo vou ao Deutsche para colocar algumas questões (em relação ao distrate sei que tenho que avisar com 10 dias uteis) e aproveito até para fazer uma simulação... Eu até gostava de manter o empréstimo no DB pois eles foram sempre impecaveis comigo... De qualquer forma não acredito que se aproximem ou igualem as condições da CGD: 2.75 taxa fixa 5 anos e depois 3.45 mais euribor... Obrigado a todos pelos válidos contributos


    Voce é cliente de que balcao?
    Actualmente o spread esta nos 4% no DB... E sem contrapartidas nao ha negociaçao.

  20.  # 20

    Colocado por: PicaretaIsto não é possível, porque é necesário cheque visado, e para isso o discovery teria que ter 25.000€


    Mas o pagamento da hipoteca do apartamento podia ser feito depois da escritura, acho eu, e cheques visados é fácil obter haja o dinheiro

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