- Este é o meu primeiro post, já andei a ler bastante, tanto aqui como em outros sites e por isso decidi pedir-vos ajuda.
Como vou fazer a escritura para a próxima semana de uma casa que é para restaurar a minha dúvida é:
-Como a casa é anterior a 1951 tenho de fazer projecto?
Ou seja, o anterior dono começou a fazer obras a revelia sem projecto e mexeu a nível estrutural para ampliar.
Agora se eu mandar fazer um projecto posso deixar toda a estrutura que já foi feita?
E se sim, como vai o arquitecto saber, por exemplo quanto ferro ele colocou numa viga?
Terei de deitar tudo a baixo?
Quais os custos de um projecto deste género? a casa tem 120m2 e 2pisos.Tudo isso pode ser respondido através de uma visita de um técnico ao local.
Mas como já teve intervenções posteriores a 1951 e uma vez que vai intervir novamente, possivelmente será necessário projecto.
Agora depende do tipo de intervenção, municipio para a instrução dos mesmos.
cumprimentos,
adarq
[email protected]-
doisarquitectos
- 16 fevereiro 2014
Bom dia,
Se conseguir provar que a casa não foi alterada depois de 1951 nos seus alçados e estrutura, e que as alterações foram só interiores pode dispensar projeto, caso contrário terá de fazer projeto. Para além da obrigatoriedade desproveito ou não lembre-se que o projeto é uma mais valia para controlar os custos de obra, racionalização de espaços e adopção das técnicas apropriadas.
Já agora qual a zona? E se tivesse fotos ajudávamos mais.
Cumprimentos
Www.doisarquitectos.comBom dia, ejsv
Verifique se a descrição do prédio em caderneta predial corresponde minimamente à realidade (área, nº de pisos) e qual a discrepância, para termos uma noção do quanto o imóvel foi alterado.
Se a ampliação não for muito significativa, o mais simples é meter um pedido de realização de obras isentas de controlo prévio e cingir-se a uma operação simples, sem grandes alterações, e reabilitar preferencialmente as áreas que estão legais.
Se pretender uma obra de alteração mais significativa, aí terá de fazer um pedido de licenciamento e cumprir toda a legislação actual para toda a parte nova, incluindo todas as áreas que não estão actualmente em registo (da Conservatória e da Câmara) - uma espécie de licenciamento e legalização de uma só vez. E, claro, refazer todos os documentos do imóvel no final da obra.
Boa sorte.- flash_arquitectos
- 18 fevereiro 2014
Boa noite ejsv,
Em resposta ao seu post, depreendo, pela forma como faz a descrição, que a alteração feita pelo antigo proprietário será posterior a 1951, ou mesmo recente, sendo por isso, e uma vez que refere que houve ampliação, necessária a elaboração de projecto de licenciamento. Note, que apenas não seria necessário desenvolver projecto se tais alterações não representassem modificação dos alçados e da estrutura, como já foi referido pelo doisarquitectos. Quanto á questão da estrutura que o antigo proprietário executou, será necessário o técnico que vier a desenvolver o projecto fazer uma análise cuidada no local para poder avaliar os riscos.
Quanto aos custos do projecto é necessário ter outro tipo de conhecimentos para poder avaliar, sereia necessário tomar contacto com a realidade, saber o seu conjunto de pretensões para a pré-existência, condicionantes do local onde está inserida a edificação (PDM), ... só com este tipo de conhecimento é possível dizer um valor justo.
Cumprimentos,
rui rodrigues, arq.
www.flash-arquitectos.comDesde já agradeço o tempo que disponibilizaram para responder.
E pegando na resposta do utilizador "doisarquitectos", acho que está aqui a resposta ao meu problema.
Fiz hoje a escritura e só agora me apercebi que o objectivo do antigo dono era construir duas casas independentes.
Porque parte da casa onde vou habitar está conforme, ou seja, 120m2 e 2 pisos embora tenha havido obras e o betão seja visivel, ninguém consegue provar que não foram anteriores a 1951.
Agora o problema é a outra parte que supostamente seria outra casa (ainda em esqueleto), essa não consigo provar nada ou seja está ilegal.
Como o dinheiro também não estica, estou a pensar seriamente restaurar a casa para habitar e posteriormente fazer projecto para a outra casa.
Ps: A casa fica em Valongo-
doisarquitectos
- 20 fevereiro 2014
A parte de reconstruir não deve haver problema, a ampliação tenha cuidado e averigue se é licenciável.
Cumprimentos
nuno costa
www.doisarquitectos.comHoje de manhã quando andava a limpar o terreno da casa, aparecem-me lá dois sujeitos.
Um deles diz que é proprietário daquilo que comprei bem como do terreno e o outro apresentava-se como fiscal da câmara.
Chegaram num carro da câmara.
Estivemos ali a tentar perceber o que se estava a passar, o Eng.. fiscal da câmara dizia que vinha por causa de uma denúncia contra o proprietário (o individuo que vinha com ele) por causa de obras ilegais.
Depois no decorrer da conversa diz-me que as obras já foram feitas a mais de 10 anos.
E eu perguntei-lhe se só ao fim de 10 anos é que veio ver as obras ilegais.
Claro está, quanto a resposta engasgou-se.
Conclusão, de tarde fui directamente ao banco pois o imóvel era deles.
Eles confirmaram que a casa e terreno são meus.
Pedi o levantamento topográfico para quando lá voltar e disseram-me que o levantamento já tinha sido feito mas que estavam a espera de outro levantamento de confirmação pois no 1º levantamento dava uma área bruta de 900m2 quando na caderneta está 420m2.
Sabem-me dizer se é melhor esperar o levantamento topográfico para lá voltar e que procedimento tomo se for novamente abordado?
Será que a obra foi embargada depois de 1951?
Ps:Quando enviei a proposta ao banco no mesmo dia também chegou outra proposta e ambos os interessados tivemos de enviar uma contraproposta e eu ganhei com uma oferta mais alta.Boa tarde, ejsv
De 420m2 para 900m2 é MUITA diferença, e não pode alegar que foi um erro de medição, pois a Conservatória só aceita esse argumento para diferenças de até 25% da área, penso eu...
Além da caderneta predial, acha que consegue aceder a uma cartografia matricial da sua zona? Uma planta de matrizes prediais? Aí é possível verificar os limites de cada artigo predial, e confirmar se esses 900m2 correspondem apenas a um artigo, ou a dois.
Sobre se a obra foi embargada, esse facto deveria constar da Certidão de Teor, ou Certidão Permanente do prédio.
Não sei até que ponto é legítimo obrigar um proprietário a legalizar a obra de outro proprietário, mas ao adquirir o prédio em situação ilegal, está a adquirir tb o problema...
Consulte um solicitador.
Boa sorteEstou a espera de novo levantamento topográfico.
Quanto a cartografia matriarcal, onde posso me dirigir para obte-la?
A certidão não faz qualquer referência a embargo, mas vou tentar obter mais informação através de um amigo que trabalha na câmara.
Se não conseguir essas informações, tenho mesmo de me precaver e consultar um solicitador.Ps: A pessoa que fez a ponte entre mim e o pessoal da topografia enganou-se não são 900m2 mas sim 700m2. Mesmo assim para 420m2 é muito m2.Colocado por: ejsvQuanto a cartografia matriarcal, onde posso me dirigir para obte-la?
Pode consultá-la na câmara municipal, nas conservatórias ou no instituto geográfico português.
Este último tem um sítio online em que disponibiliza algumas áreas do país.-
Pedro Barradas
- 25 fevereiro 2014
Só uma correcçãozita..
Cartografia cadastral ou de cadastro... matricial, de matriz...
Consulta das Secções Cadastrais do Cadastro Geométrico da Propriedade Rústica:
http://www.igeo.pt/servicos/cic/cad_seccoes.asp
Só existe informação de cadastro em alguns Concelhos. ver imagem:Bom só para actualizar, estive esta semana com um arquitecto da câmara e pelos vistos a parte da casa que foi ampliada em altura não é legalizavel por vários motivos.
O mesmo aconselhou-me uma consultora para tratar primeiro da questão da área.
Na próxima semana vou emtregar a papelada a consultora a ver o que ela consegue fazer.
Os limites descritivos da área para efeitos de hipoteca são "afinal" 900m2 (segundo o levantamento topográfico).
Agora falta saber se realmente foi erro de calculo e o que é meu são 900m2 ou o erro foi na descrição para efeitos de hipoteca, pois ninguém se deu ao trabalho de fazer um levantamento topográfico antes da venda.
Se me venderam gato por lebre, entrego o imóvel.Hoje recebi uma notificação da câmara para demolir a parte ilegal.
Posso iniciar a demolição, ou é precisso alguma licença ?-
Fernando Gabriel
- 24 março 2014 editado
Colocado por: ejsvAgora se eu mandar fazer um projecto posso deixar toda a estrutura que já foi feita?
pode, pode fazer um projecto de raizColocado por: ejsvE se sim, como vai o arquitecto saber, por exemplo quanto ferro ele colocou numa viga?
nesses casos se quer aproveitar estrutura, terá de no mínimo de assegurar a existente e reforçar, ou mesmo criar uma nova em pontos precisos. o que não descarta alguma função da existente.Colocado por: ejsvQuais os custos de um projecto deste género? a casa tem 120m2 e 2pisos.
depende muito do que existe e do que se aproveita, se se aproveitam paredes no minimo, já poupa bastante. e claro falta saber que tipo de construção é. alvenaria de granito, betão? etc,,,Colocado por: ejsvHoje recebi uma notificação da câmara para demolir a parte ilegal.
responda a essa notificação, dizendo que vai apresentar um projecto e que o irá submeter à câmara, regularizando a situação. geralmente é assim que se faz. (não sei mais sobre o contexto do caso)
antes de demolir qualquer coisa, e se quer mesmo restaurar a casa, deve fazer o projecto e submeter a licenciamento, com as alterações necessárias para a legalização do que existia no mínimo.
cumprimentosO problema é que a obra tem mesmo de ser demolida.
Não guarda distâncias devidas das casas dos vizinhos, a construção é muito rudimentar, parte da placa está a ceder e segundo o arquitecto naquela zona não é permitido casas com 3 pisos.
O que eu queria saber é se tenho de pagar alguma taxa para demolir-
Fernando Gabriel
- 24 março 2014 editado
se não quer aproveitar mesmo nada do que existe e quer despachar esse processo, então pode avançar para a demolição sim.
tem aqui o formulário http://www.cm-valongo.pt/documentos/CMV.07.100.C-RL04.4-Lic_ComPr-Obras-Demolicao.pdf
de taxas não sei, mas pelos vistos terá de fazer essa comunicação/licenciamento/instrução, com os elementos ai pedidos.Obrigado, amanhã passo na câmara.Boas, passei por aqui só para actualizar o post
Depois de inúmeras reuniões, telefonemas, e burocracias que eu não tenho paciência nenhuma.
Comecei a demolir o piso superior esta semana, as placas remeti requerimento a câmara para legalizar assim que, esta história da área estiver resolvida.
Como a imocaixa (caixa geral depósitos) não me resolve esta treta da área, pois o imóvel era deles e deviam ter entregue tudo direitinho, mas não, são como abutres caçaram o dinheiro agora nem o telefone atendem.
Como tal decidi mandar fazer um levantamento topográfico e tratar eu de legalizar este erro de medição
Se alguém conhecer topógrafos perto de Valongo/Porto para eu pedir orçamento, agradeço.0.0185 seg. NEW
