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Áreas para divisões de hotel rural

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  1.  # 21

    que zona estamos a falar e quanto está a pensar pedir pelos quartos e T1?

  2.  # 22

    Colocado por: marcoaraujo

    Essa reconversão só se aplica a residenciais com menos de 10 quartos (que não é o caso do meu familiar).


    Aplica-se a todos os empreendimentos turísticos.

  3.  # 23

    se pode gastar apenas 500.000 + iva na construção e 150.000 + iva no equipamento eu primeiro ia ver qual o máximo de area podia construir no terreno e a partir dai vazia as contas e deixava pelo menos algum de lado para ter o hotel aberto nos primeios tempos. É que no inicio até o hotel ser conhecido e criar clientela as receitas vão ser curtas para os gastos.

    não gaste o dinheiro todo na construção.

  4.  # 24

    É preciso complementar a oferta com equipamentos lúdicos e/ou actividades exteriores complementares.
    Tem de fazer piscina, eventualmente zona SPA, arranjos exteriores condignos, etc...
    zona de eventos ( para casamentos/ baptizados, etc...) - este complemento costuma ser uma boa fonte de receitas, já que pode complementar a oferta do espaço com o alojamento.

    Associar-se e dinamizar com rotas que existam na zona ( i.e.:vinhos, caça, natureza, etc..)

    O mínimo de unidades de alojamento ( vamos utilizar este termo), para ser rentável do ponto de vista financeiro, será de 6. Isto para turismo rural/ de habitação.... que não obriga a ter alguns serviços como por exemplo a restauração, sobre determinadas condições.
    Concordam com este comentário: sergyio

  5.  # 25

    sempre pode fazer um projecto a pensar numa futura ampliação... faz agora 8 quartos e 3 t1 e no futuro se vir que a coisa corre bem... amplia!!!

  6.  # 26

    Colocado por: tostex

    Aplica-se a todos os empreendimentos turísticos.


    Esse meu familiar, quando saiu o Decreto-Lei nº 39/2008 e a Portaria 327/2008, consultou um advogado especialista em turismo e teve inúmeras reuniões com o vereador do turismo da câmara.
    Na altura era necessário alterar a designação de residencial para hotel ou alojamento local. Contudo, posteriormente saiu uma alteração qualquer ao decreto lei que dizia que, caso as residenciais tivessem mais de 9 quartos, o decreto não se aplicava.

    Por acaso não tenho aqui a portaria que alterou o decreto. Mas recordo-me que no final de 2014 ele teve o aval da câmara, dado pelo vereador do turismo, e por um alto funcionário do Turismo de Portugal para manter a designação de residencial (ele tem isso tudo por escrito, assinado e carimbado).

  7.  # 27

    Colocado por: nuno11As áreas para os quartos e T1 dada pelo Paulo estão de acordo com a portaria n.º 465/2008 (se ainda estiver em vigor).


    Tem aqui mais uns decretos em relação aos empreendimentos turísticos:


    http://www.turismodeportugal.pt/Portugu%C3%AAs/conhecimento/legislacao/licenciamentoeutilidadeturistica/empreendimentosturisticos/Pages/EmpreendimentosTur%C3%ADsticos.aspx

  8.  # 28

    Nuno,

    O desenho vai comandar muita coisa, só com um desenho racional é que consegue ter um bom controlo de áreas. A Ideia do Sérgioda ampliação posteriormente parece-e bem, no entanto deve condicionar a classificação e o investimento já à cabeça.

    Boa sorte
    nuno costa

    www.doisarquitectos.com

  9.  # 29

    Colocado por: Pedro BarradasO mínimo de unidades de alojamento ( vamos utilizar este termo), para ser rentável do ponto de vista financeiro, será de 6.


    6? Curioso que o número que eu conheço é o 40, ainda que eu defenda os >60. Com 6 UA's só se a família ficar a explorar e haja custos operacionais muito diminutos.

    Colocado por: marcoaraujo

    Esse meu familiar, quando saiu o Decreto-Lei nº 39/2008 e a Portaria 327/2008, consultou um advogado especialista em turismo e teve inúmeras reuniões com o vereador do turismo da câmara.
    Na altura era necessário alterar a designação de residencial para hotel ou alojamento local. Contudo, posteriormente saiu uma alteração qualquer ao decreto lei que dizia que, caso as residenciais tivessem mais de 9 quartos, o decreto não se aplicava.

    Por acaso não tenho aqui a portaria que alterou o decreto. Mas recordo-me que no final de 2014 ele teve o aval da câmara, dado pelo vereador do turismo, e por um alto funcionário do Turismo de Portugal para manter a designação de residencial (ele tem isso tudo por escrito, assinado e carimbado).


    Tenho dúvidas, mas também não vou teimar porque só estava a tentar ajudar.
    •  
      FD
    • 2 abril 2015

     # 30

    A premissa está toda errada.

    Vai construir um hotel porque tem terreno e quer aproveitar os fundos comunitários?
    As coisas fazem-se para satisfazer procura, não por razões como estas.

    Não faz qualquer sentido e é um erro crasso, um negócio tem que ser pensado na óptica do mercado, não na óptica da produção.
    Lembra a construção política: faz-se primeiro e as pessoas hão-de aparecer... estádios, auto-estradas, polidesportivos, aeroportos, os exemplos são muitos e variados.

  11.  # 31

    Agradeço o contributo de todos os participantes.

    Acrescento que não percebo nada de construção. Mas percebo qualquer coisa sobre gestão e apenas avançarei com o projeto se existir viabiliade económico-financeira. Mas está fora de hipótese investir mais de 1.000.000 euros.

    Como já disse, estou a apenas agora a estruturar ideias iniciais. Sei apenas que posso construir até 2.000 m2 num terreno misto com 1,5 hectares, relativamente bem localizado e que penso que trabalhará muito bem durante a segunda quinzena julho e agosto (cheio), trabalhará bem durante mais três meses e meio e trabalhará mal durante o resto do ano.

    Ainda ninguém questionou a localização do terreno e julgo que este é um aspecto fundamental para avaliar a viabilidade do projeto. O terreno fica no Algarve a 2,8 km da praia mais próxima, e a menos de 5km de várias praias conhecidas do Algarve. Existe um campo de golfe a 800 metros.

    Quanto gastarei com os projecto e licenças até aprovação da camara para construção?

  12.  # 32

    Procura durante o verão existe. O maior problema será contrariar a sazonalidade.

  13.  # 33

    se é no algarve a coisa já é mt diferente!!! :) se conseguir algo muito bom... luxo... consegue ter boas taxas de ocupação...

    Colocado por: sergyioque zona estamos a falar e quanto está a pensar pedir pelos quartos e T1?


    já lhe tinha feito a pergunta....
    •  
      FD
    • 2 abril 2015

     # 34

    Colocado por: nuno11Ainda ninguém questionou a localização do terreno e julgo que este é um aspecto fundamental para avaliar a viabilidade do projeto. O terreno fica no Algarve a 2,8 km da praia mais próxima, e a menos de 5km de várias praias conhecidas do Algarve. Existe um campo de golfe a 800 metros.

    Pois... o ALLgarve é conhecido por ter pouca oferta hoteleira.

    Olhe, pesquise por estes e veja o que lhes aconteceu:

    Hotel da Aldeia Sociedade Inquilina: Algarve Developments Portugal - Empr. Tur., Lda.
    Hotel Faro Sociedade Inquilina: Hotmanagement-Exploração e Gestão, Lda
    Memmo Baleeira Hotel Sociedade Inquilina: Bexal-Empreendimentos Turísticos, S.A.
    Hotel Ibis Faro Sociedade Inquilina: Portis - Hotéis Portugueses, S.A.
    Hotel Martinhal Sociedade Inquilina: Sagrimar-Empreendimentos Turísticos, Lda.

    Pesquise, por exemplo, também por:
    Ocean Ville
    Monchique Longevity Wellness

    Vá ao Google e pesquise por estes termos:
    site:booking.com "Pedimos desculpa, mas de momento não é possível fazer reservas neste hotel Clique aqui para visualizar os hotéis mais próximos" Portugal

    Já lhe dá uma ideia do que não fazer...

  15.  # 35

    Colocado por: tostex
    1. Tenho dúvidas, mas também não vou teimar porque só estava a tentar ajudar.



    Sinceramente não me recordo bem da situação, mas acho que era algo do género:

    A legislação em vigor define alojamento local da seguinte forma:

    Alojamento local - são estabelecimentos estabelecimentos de hospedagem que, dispondo dispondo de autorização de utilização, prestem serviços de alojamento temporário, tendo no máximo 9 quartos, mas não reúnam os requísitos para serem empreendimentos empreendimentos turísticos (hotéis);

    Como o meu familiar tinha uma residencial com 10 quartos, esta não podia ser alterada para "alojamento local". Só podia ser alterado para "hotel". Como para ser hotel é obrigatório servir pequenos-almoços (e a residencial do meu familiar não está preparada para tal), a residencial não podia ser alterada para "hotel". Ou seja, nem podia ser alterada para "alojamento local" nem para "hotel". Não podia ser alterada para nada (mas ao mesmo tempo a lei não permite que se mantenha como "residencial")

    Assim sendo, o advogado baseou-se num vazio legal para requerer que a designação "residencial" se mantenha ad eternum até que seja alterada a legislação em vigor.
    O pedido do advogado foi aceite pela câmara e pelo instituto do turismo.

    Penso que foi isto que se passou (sem 100% de certeza).

  16.  # 36

    Colocado por: tostex6? Curioso que o número que eu conheço é o 40, ainda que eu defenda os >60. Com 6 UA's só se a família ficar a explorar e haja custos operacionais muito diminutos.

    Pormenor, Importantíssimo. ;)

  17.  # 37

    Nuno,

    Ninguém lhe deve dar preço para projectos e licenciamentos sem saber mais informações, se quiser contate-nos por email [[email protected]] e tentamos dar-lhe uma estimativa dos honorários, mas terá de nos fornecer mais informações.

    Relativamente ao projeto em si, tenho a ideia que clientes podem ser chamados de 2 formas, ou pela localização excelente do hotel, ou não havendo essa localização premium, o hotel tem de chamar por si, o cliente tem de ver as imagens no site etc e ter vontade de passar uma noite ou noites naquele espaço independentemente da localização geográfica do mesmo, Com esta premissa aconselho a não poupar em projetos de Arquitetura e Decoração, sob pena de estar a comprometer o seu investimento.

    Cumprimentos
    nuno costa
    www.doisarquitectos.com

  18.  # 38

    Eu aconselho em não poupar em projectos de viabilidade económica. Não adianta ter a arquitectura mais bem adaptada ou a decoração mais bonita se não há quem queira consumir.

    E estes estudos terão de ser feitos por pessoas com conhecimentos na área e não vulgares 'consultores financeiros' que fazem projectos para as coisas mais diversas. Se for preciso um contacto também o dou.

  19.  # 39

    Os custo fixos terão de ser obviamente diminutos e por isso não me posso esticar no financiamento.

    Será um negócio familiar que apostará na arte de bem receber, também adaptado ao turismo acessível (sénior) que será uma aposta para mitigar a sazonalidade. Terá de ser obviamente uma infraestrutura funcional e de qualidade mas não necessáriamente de luxo (que é um conceito muito relativo).

    Será um projecto diferenciador face ao turismo massificado predominante na região.

    Para justificar o investimento julgo que terei de ter pelo menos 20 habitações (14 quartos + 6 T1).

    Mas quanto poderei gastar na construção. Sei que o tema do custo m2 é muito polémico mas, atendendo ao tipo de construção (térreo), será possível construir a 500 + IVA m2 ?

  20.  # 40

    Colocado por: nuno11Os custo fixos terão de ser obviamente diminutos e por isso não me posso esticar no financiamento.

    Será um negócio familiar que apostará na arte de bem receber, também adaptado ao turismo acessível (sénior) que será uma aposta para mitigar a sazonalidade. Terá de ser obviamente uma infraestrutura funcional e de qualidade mas não necessáriamente de luxo (que é um conceito muito relativo).

    Será um projecto diferenciador face ao turismo massificado predominante na região.

    Para justificar o investimento julgo que terei de ter pelo menos 20 habitações (14 quartos + 6 T1).

    Mas quanto poderei gastar na construção. Sei que o tema do custo m2 é muito polémico mas, atendendo ao tipo de construção (térreo), será possível construir a 500 + IVA m2 ?


    faça mas é um hotel do genero de lar para os reformados nordicos... isso sim... coloca lá uma equipa de enfermagem e medicina e tal... e tem dinheiro 12 meses por ano!!!
    Concordam com este comentário: LuisPereira

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