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Comprar casas e imóveis

Quando interessa, tudo se transforma: a banca e o financiamento para habitação

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  1.  # 1

    Notícia no Diário Económico de hoje, 08.07.2010
    Casas penhoradas pela banca têm financiamento a 100%
    Os bancos estão a facilitar o financiamento das casas vendidas nos leilões para escoar o ‘stock’ de imóveis penhorados.
    Descontos nos imóveis superiores a 30% face ao valor de mercado, ‘spreads' competitivos, financiamento total e isenção de várias despesas. Estas são as armas usadas pelos bancos nacionais para facilitarem a venda, em leilões imobiliários, das casas penhoradas e escoarem o ‘stock' de malparado em carteira. Para os potenciais compradores, particulares ou investidores, encontrar condições idênticas nos tradicionais canais de venda de imóveis assume-se como uma missão (quase) impossível na actual conjuntura.
    O contexto económico adverso - fruto do desemprego recorde e agravado pela entrada em vigor de novas medidas de austeridade - justifica o crescimento do malparado no crédito à habitação (1,9 mil milhões de euros em Abril). O número de imóveis detidos em carteira pelos grandes bancos continua por isso a crescer, reflexo do aumento de penhoras, já que, na maioria dos empréstimos, as casas são a garantia do financiamento.
    Apesar dos bancos não divulgarem dados oficiais das execuções, o balanço do primeiro semestre das leiloeiras especializadas neste mercado prova esse forte crescimento: o número de leilões quase duplicou face ao mesmo período do ano anterior. No total foram, foram levados à praça quase 2.000 imóveis em 30 leilões.

    Fonte:http://economico.sapo.pt/noticias/casas-penhoradas-pela-banca-tem-financiamento-a-100_94031.html

  2.  # 2

    O título do seu post é delicioso. É pena contrastar com o conteúdo da notícia que transcreve.

  3.  # 3

    Delicioso é o luisvv ter percebido com base no título que eu coloquei, e a notícia, onde quero chegar precisamente e onde vai levar esta nossa conversa.
    São interesses luisvv, os interesses da Banca,..movem mundos! É o que é.

  4.  # 4

    Colocado por: CMartinDelicioso é o luisvv ter percebido com base no título que eu coloquei, e a notícia, onde quero chegar precisamente e onde vai levar esta nossa conversa. São interesses luisvv, os interesses da Banca,..movem mundos! É o que é.


    É engraçado a CMartin ter sublinhado isto, "Casas penhoradas pela banca têm financiamento a 100%", esquecendo que se trata de 100% para casas compradas com "Descontos nos imóveis superiores a 30% face ao valor de mercado,". Não sei se está a ver bem onde quero chegar..

  5.  # 5

  6.  # 6

    Olá luisvv,
    Por acaso não sublinhei o título com essa intenção, era apenas para marcar o título – se reparar faço-o dessa forma de cada vez que coloco uma notícia dos media, sublinhar o respectivo título.
    Eu nem queria dar a minha opinião tão cedo na conversa, porque até tinha a intenção de saber o que pensam as outras pessoas ao lerem esta notícia, para não voltar a ser eu a única a defender um ponto de vista, e, também, para perceber se alguém, para além de eu própria vê este assunto como eu: para o luisvv e outros não virem dizer aquela habitual frase de que eu “vivo noutro mundo” como forma de anular aquilo que estou a dizer e reduzi-lo a pó. Torna-se chato sempre este mesmo argumento para qualquer coisa que eu diga “a CMartin vive noutro mundo” e pronto, fica o assunto arrumado.
    Eu percebo perfeitamente a intenção da banca – de ver-se livre destas casas rapidamente a qualquer custo, até porque o remanescente da dívida ficará sempre com o antigo proprietário a quem se penhorou a casa. A Banca só tem claramente a ganhar: A Banca põe a casa penhorada à venda a preço baixo no mercado, a leilão, a 30% abaixo do seu valor de mercado, financia a 100% a compra com um spread competitivo, com todas as facilidades de financiamento que lhe são permitidas dar, e o remanescente será pago obviamente por quem comprou a casa e não a conseguiu pagar, por isso lhe foi penhorada, é o dono da dívida e este ficar a braços com essa dívida.
    Se acho mal? Claro que não, acho a única e melhor solução possível e viável para a Banca se ver livre destas casas.
    O que acho mal é a outra face da moeda: quem quer comprar casa sem estar penhorada não ter as mesmas facilidades e o mesmo incentivo por parte da Banca. Logo, há uma concorrência de mercado desleal também porque os particulares que neste momento estão a vender casa vêem-se a braços com uma concorrência directa da banca (em termos de preços, condições inexistentes de financiamento fora do mundo dos penhorados em termos de spreads e 100%financiamento) para um possível comprador em condições normais.

  7.  # 7

    Colocado por: luisvvhttp://economico.sapo.pt/noticias/spreads-minimos-no-credito-da-casa-sobem-mais-de-40-em-2010_94124.html


    Precisamente, vê a comparação das duas situações?

  8.  # 8

    "O que acho mal é a outra face da moeda: quem quer comprar casa sem estar penhorada não ter as mesmas facilidades e o mesmo incentivo por parte da Banca. Logo, há uma concorrência de mercado desleal também porque os particulares que neste momento estão a vender casa vêem-se a braços com uma concorrência directa da banca (em termos de preços, condições inexistentes de financiamento fora do mundo dos penhorados em termos de spreads e 100%financiamento) para um possível comprador em condições normais."


    Parece-me que não está a ver o quadro global. A banca não está a fazer condições muito especiais - está a financiar 70% ou menos do suposto valor da casa.
    Estas operações são em parte destinadas a limpar o balanço - a retirar das suas contas crédito malparado, que obriga a manter provisões, diminui os resultados e piora os ratios de solvabilidade. (um pouco à semelhança dos cartões de crédito - em alguns casos, quando o cliente não está a conseguir amortizar o saldo em divida, aumentam-lhe o plafond, para evitar a necessidade de contabilizar o crédito como cobrança duvidosa).

  9.  # 9

    Parece-me que não está a ver o quadro global. A banca não está a fazer condições muito especiais - está a financiar 70% ou menos do suposto valor da casa.
    Estas operações são em parte destinadas a limpar o balanço - a retirar das suas contas crédito malparado, que obriga a manter provisões, diminui os resultados e piora os ratios de solvabilidade. (um pouco à semelhança dos cartões de crédito - em alguns casos, quando o cliente não está a conseguir amortizar o saldo em divida, aumentam-lhe o plafond, para evitar a necessidade de contabilizar o crédito como cobrança duvidosa).

    Gosto dessa expressão « quadro global é muito actual, a « big picture » quando os pontos que a perfazem nos são estranhos. Oiço a expressão “big picture” quase diariamente.
    A banca não está a fazer condições muito especiais para os restantes clientes compradores de casas, mas, comparativamente, como proprietária e vendedora de casas está a proporcionar facilidades de estímulo de venda muito especiais para os seus potenciais compradores.
    Compreendo o estar a financiar 70% ou menos do suposto valor da casa, (entrando em conflito com aquela teoria de que as casas estavam sobre-avaliadas, e agora irão atingir valores reais), no entanto, se ela está também a pressionar as avaliações das casas para valores mais baixos para efeitos de financiamento do crédito de habitação, não me é perceptível que seja por aqui a grande diferença.

  10.  # 10

    Boa tarde,

    Esta troca de ideias e opiniões entre os dois membros é de valorizar, cada um expõe e defende a sua teoria convictamente.

    Quanto ao tema em si, parece-me que não se pode apontar nada à banca nesta situação. Temos que perceber que a "banca" não é mais que um conjunto de empresas que nasceram para dar lucro. Neste momento com o stock de habitações que possuem devido ao malparado é imperioso desfazerem-se de algumas. A forma como o estão a fazer não me suscita grande discussão, estão a defender o interesse deles.

    Por outro lado, há muito a apontar à banca! Se essas empresas têm a liberdade de usar os meios que acham necessários para defender os seus interesses, repito, os seus interesses, e nunca olham ao interesse dos clientes, é uma VERGONHA que tenham que ser socorridos pelo estado! Para mim, a partir desse momento, esse sector perdeu imenso valor. Todos os senhores da banca, aqueles que todos os dias aparecem na TV com discursos de responsabilidade, deviam colocar a mão na consciência e pensar no que andaram a fazer durante 15 ou 20 anos. Defendem o liberalismo puro, a lei dos mercados, o não intervencionismo dos poderes políticos, etc... mas, na hora da verdade, esquecem-se do que defendiam e pedem ajuda aos estados, consequentemente aos contribuintes... esquecendo-se que nada fizeram por eles, porque tudo que fazem é para benefício próprio.

    Bem, fico-me por aqui e continuação de boa partilha de ideias.

    Cumps

  11.  # 11

    A banca não está a fazer condições muito especiais para os restantes clientes compradores de casas, mas, comparativamente, como proprietária e vendedora de casas está a proporcionar facilidades de estímulo de venda muito especiais para os seus potenciais compradores.


    Sabe o que são os "spreads competitivos" ? Serão abaixo dos praticados em transações "normais" ?

    Compreendo o estar a financiar 70% ou menos do suposto valor da casa, (entrando em conflito com aquela teoria de que as casas estavam sobre-avaliadas, e agora irão atingir valores reais),

    Em conflito porquê? Dizer que vende uma casa a 70% do valor da avaliação ("valor de mercado") não significa que o valor da avaliação de referência seja o valor dos tempos de vacas gordas.
    Para além do mais, uma casa avaliada em 100.000 euros em 2008, p.ex, e que seja vendida hoje por esse preço, perdeu, objectivamente, cerca de 2% do seu valor, pelo efeito da inflação acumulada nesse período.


    no entanto, se ela está também a pressionar as avaliações das casas para valores mais baixos para efeitos de financiamento do crédito de habitação, não me é perceptível que seja por aqui a grande diferença.


    É uma diferença bem significativa - estamos a falar de financiar 70% do valor da avaliação.

  12.  # 12

    Luisvv,

    Repare:
    Por um lado a Banca diz que aumenta os spreads para diminuir o seu risco.
    A Banca diz que as casas estão sobrevalorizadas e têm que baixar de preço. A Banca baixa assim, por influencia directa, as avaliações das casas para fins de crédito habitação.
    A Banca diz que não financia mais a 100%, a compra de casa.

    Por outro lado, a Banca vê-se com casas para vender:
    Comparativamente à postura anterior, a Banca coloca spreads muito mais apetecíveis – Já não existe risco ?
    A Banca financia a 100%.

    Sim, claro,o risco diminui na perspectiva em que a Banca vai vender a um preço abaixo do valor da casa (como disse, cerca de 30% abaixo), logo fica “assegurada” nesse aspecto. Mas, também se está a baixar as avaliações das casas no mercado também baixou o seu risco na situação em cima. Se já não financia a 100% também baixou o seu risco aí.

    O que não me parece que queira implícita e obrigatoriamente dizer que os clientes de quem compra à Banca e de quem não compra à Banca sejam diferentes, o cliente que compra à Banca pode não apresentar menor risco - a diferenciação de spreads e de condições financeiras não é afinal feita com base no risco do cliente ou é feita com base no valor da casa?

    Neste momento, um cliente, por muito bom que seja (risco diminuto de incumprimento) , consegue spreads e financiamento tão competitivos por muito barata que seja a casa que está a comprar? Tem as mesmas condições que tem um cliente talvez de risco maior mas que vai comprar a casa à Banca? Com base nesta notícia parece que não tem. Quem vai comprar à Banca vai ter condições especiais, seja qual for o seu perfil, comparativamente a quem não vai comprar à Banca. Não lhe parece?

  13.  # 13

    O problema é que vendem-nos a ideia que o crédito é limitado. Um banco só pode emprestar uma certa e determinada quantidade de dinheiro. Ora, se o banco se põe ao mesmo tempo numa posição de vendedor temos um potencial problema de conflito de interesses.

    Repare-se que no limite o banco poderia ter tantos produtos à venda que limitaria o acesso ao crédito apenas a quem comprasse os seus produtos. Isto, como é óbvio, não pode ser. Mesmo sem atigir o limite, o banco consegue por-se numa vantagem competitiva desleal perante os outros vendedores. Este problema é mais exacerbado no caso do produto ser uma habitação porque existe uma grande percentagem de consumidores que precisam de adquirir um empréstimo para o comprar.

    Parece-me claro que as condições de acesso ao crédito têm de ser iguais independentemente do cliente estar ou não estar a comprar produtos ao banco.

    Há que reclamar desta situação às autoridades (in)competentes.

  14.  # 14

    Isso de comprar à banca a valores competitivos é mito....ha tempos falava-se em comprar em leilões que os preços eram mt bons. Realmente quem vir um catálogo de leilão vê lá preços muito baixos...mas esses são os preços de saída. No fim de contas o imóvel é vendido pelo preço de mercado que em muitos casos é 70% realmente do valor da compra, mas isso porque o imóvel estava sobrevalorizado.

  15.  # 15

    Repare: Por um lado a Banca diz que aumenta os spreads para diminuir o seu risco.

    (..) Por outro lado, a Banca vê-se com casas para vender: Comparativamente à postura anterior, a Banca coloca spreads muito mais apetecíveis – Já não existe risco ?


    Para começar, as tabelas de spreads são alteradas para reflectir alterações dos custos de financiamento, os quais incorporam naturalmente a percepção de risco.
    Quanto ao texto que sublinhei, está a precipitar-se na análise - é capaz de concretizar esses "spreads muito mais apetecíveis" de que fala? Até agora não vi em lado nenhum qualquer referência a spreads abaixo das tabelas... apenas se fala de spreads "competitivos", o que é bem diferente de "bem mais apetecíveis que na situação anterior".


    Sim, claro,o risco diminui na perspectiva em que a Banca vai vender a um preço abaixo do valor da casa (como disse, cerca de 30% abaixo), logo fica “assegurada” nesse aspecto. Mas, também se está a baixar as avaliações das casas no mercado também baixou o seu risco na situação em cima. Se já não financia a 100% também baixou o seu risco aí.


    Mas a Cmartin é que acha que a banca está a oferecer condições especialíssimas. Eu desde o início rebati esse argumento...

    a diferenciação de spreads e de condições financeiras não é afinal feita com base no risco do cliente ou é feita com base no valor da casa? (..) Neste momento, um cliente, por muito bom que seja (risco diminuto de incumprimento) , consegue spreads e financiamento tão competitivos por muito barata que seja a casa que está a comprar? Tem as mesmas condições que tem um cliente talvez de risco maior mas que vai comprar a casa à Banca? Com base nesta notícia parece que não tem. Quem vai comprar à Banca vai ter condições especiais, seja qual for o seu perfil, comparativamente a quem não vai comprar à Banca. Não lhe parece?


    Parece-me que está a confundir as coisas. Não vi ainda nada concreto que me permita concluir que a banca oferece spreads significativamente mais baixos neste negócio. Para além da oferta de algumas despesas (avaliação, p.ex), limitam-se a financiar 100% de 70% do valor de mercado(avaliação) a spreads competitivos. Nada permite concluir que tal seja verdade para clientes de risco. Por outro lado, a participação no leilão tem condições, que de alguma forma permitem filtrar clientes sem condições de acesso ao crédito.

  16.  # 16

    o problema é que vendem-nos a ideia que o crédito é limitado. Um banco só pode emprestar uma certa e determinada quantidade de dinheiro. Ora, se o banco se põe ao mesmo tempo numa posição de vendedor temos um potencial problema de conflito de interesses.

    "Vendem-nos a ideia? " Essa é genial. Então o crédito não é limitado ?

    Repare-se que no limite o banco poderia ter tantos produtos à venda que limitaria o acesso ao crédito apenas a quem comprasse os seus produtos. Isto, como é óbvio, não pode ser. Mesmo sem atigir o limite, o banco consegue por-se numa vantagem competitiva desleal perante os outros vendedores. Este problema é mais exacerbado no caso do produto ser uma habitação porque existe uma grande percentagem de consumidores que precisam de adquirir um empréstimo para o comprar.

    Portanto, o banco acumularia um stock de produtos para vender. Não consigo imaginar porque é que nunca foi tentado.
    Ah, já sei!! Parece que há mais que um banco....

    Parece-me claro que as condições de acesso ao crédito têm de ser iguais independentemente do cliente estar ou não estar a comprar produtos ao banco.Há que reclamar desta situação às autoridades (in)competentes.

  17.  # 17

    "Vendem-nos a ideia? " Essa é genial. Então o crédito não é limitado ?


    Pois é genial é. E é tão genial que os bancos, mesmo em tempo de crise, ganham rios de dinheiro à conta disso. Acontece que nas escolas não nos ensinam como é que funciona o sistema financeiro do mundo onde vivemos. E também acontece que o povo é estúpido e assume tudo e mais alguma coisa sem se informar. Aconselho-o a gastar algum tempo a ouvir isto, dando os devidos descontos:

    Dinheiro como dívida (em Inglês)

    No mundo actual o dinheiro que é emprestado por um banco é criado no momento, vindo do grande "nada". Giro, não é?
    •  
      FD
    • 13 julho 2010

     # 18

    Colocado por: danobregaNo mundo actual o dinheiro que é emprestado por um banco é criado no momento, vindo do grande "nada". Giro, não é?

    Antigamente estava indexado às reservas de ouro. Mas, isso já foi há muiiiiiiittoooooo tempo. :)

  19.  # 19

    Colocado por: FD
    Colocado por: danobregaNo mundo actual o dinheiro que é emprestado por um banco é criado no momento, vindo do grande "nada". Giro, não é?

    Antigamente estava indexado às reservas de ouro. Mas, isso já foi há muiiiiiiittoooooo tempo. :)


    Pois, as notas apenas representavam a riqueza em ouro do país....

  20.  # 20

    E é tão genial que os bancos, mesmo em tempo de crise, ganham rios de dinheiro à conta disso. Acontece que nas escolas não nos ensinam como é que funciona o sistema financeiro do mundo onde vivemos.(..)
    No mundo actual o dinheiro que é emprestado por um banco é criado no momento, vindo do grande "nada". Giro, não é?


    O vídeo, apesar de divertido, é bastante falacioso.

    De facto, não é propriamente segredo que há muito que os "austríacos" (corrente com a qual me identifico, diga-se de passagem) defendem que num sistema de reservas parcias, o crédito é de facto criação de moeda sem a correspondente criação de riqueza, criando inflação e sendo factor decisivo na existência de "bolhas".

    No entanto, daí até concluir que o sistema de reservas parciais equivale a "crédito ilimitado" vai um passo de gigante.

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