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Poderes de representação

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  1.  # 1

    Goatava que me informassem do seguinte:
    Foi movido um processo executivo contra um condómino por cotas em atraso. O condominio´fpi representado nesse processo por uma empresa de administração de condominios. Até tudo bem, mas a minha dúvida é que no Regulamento existente e´no fim dos diversos itens que das funçoes da Administração tem uma cláusula que diz o seguinte:
    - F) Quando contratada a empresa de Gestão e Administração, fica a mesma excluida de delegação de funçoes, nomeadamente representar o condominio perante as entidades juduciais, e interpor acçoes em tribunal contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiros no âmbito das suas funções ou quando para tal fôr
    autorizada pela assembleia, competindo assim ao Presidente da Administração exercer esta função, ou no caso do seu impedimento a qualquer outro Administrador.

    Perante isto, tem poderes de representação uma empresa de Administração para intentar acção judicial contra um còndomino devedor??
    Obrigada

  2.  # 2

    Caro/a Duvidosa, uma vez mais boa noite. Um Administrador, seja ele interno ou empresa de gestão de condomínios, NUNCA poderá intentar acção jurídica desse tipo. Uma situação dessas terá, obrigatòriamente de ser DELIBERADA em Assembleia-Geral de Condóminos, cuja acta, com identificação exacta do/s condomino/s inadimplentes com a dívida devidamente definida em termos de meses e montantes, sirva de Título Executivo perante o tribunal e, aí sim, o Administrador, seja empresa ou não poderá e deverá apenas executar essa deliberação emanada da Assembleia-Geral de Condóminos, que é o órgão soberano para tal. Portanto o Administrador apenas executa o que lhe mandatam. Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos

  3.  # 3

    Duvidosa disse:
    Desculpem a minha insistência na pergunta que formulei acima mas volto a repetir a mesma para que me possam dizer sim ou não.
    Constando no Regulamento interno uma cláusula que diz que a Empresa contratada fica excluída de meter acções em tribunal aos cóndominos e a terceiros no âmbito das suas funções MESMO QUE PARA TAL TENHA SIDO DELIBERADO EM ASSEMBLEIA. Pode ou não pode intentar acções contra os condominos ?
    Após a resposta s/ este assunto (se é que a vão dar), saberei se este fórum está ao serviço de quem necessita de respostas (cóndómino) ou se está ao serviço
    das Empresas de Administração de condomínios. O meu obrigada

  4.  # 4

    Cara Duvidosa, Isabel ou Anónima, bom dia. Ehna que agressividade! Essa do fórum estar ao serviço das Empresas de Administração de Condomínios, apesar de ser para me acicatar, é injusta para com o fórum, não acha? Se não entendeu o que lhe afirmei, a culpa é só sua. Quando digo que a AG é órgão soberano para DELIBERAR, significa que o Administrador, seja ele quem fõr TEM DE A CUMPRIR, sob pena de responder jurídicamente, a menos que a deliberação seja ilegal. O Cód. Civil define as funções do Administrador ( ARTIGO 1436º - Funções do administrador alínea h). Quando refere que o RI (regulamento interno) limita as funções do Administrador, esse princípio é contrário à legislação, senão vejamos:ARTIGO 1437º do C.C. - Legitimidade do administrador-
    1. O administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia.
    2. O administrador pode também ser demandado nas acções respeitantes às partes comuns do edifício.
    3. Exceptuam-se as acções relativas a questões de propriedade ou posse dos bens comuns, salvo se a assembleia atribuir para o efeito poderes especiais ao administrador.
    Já agora explique-me. Quantos Administradores tem esse condomínio? Eu respondo-lhe: pelo menos três, se não forem mais - o da empresa de gestão, o "presidente da Administração" (competindo assim ao Presidente da Administração exercer esta função, sic) e ainda outro qualquer Administrador(ou no caso do seu impedimento a qualquer outro Administrador, sic). Chamo a atenção para a expressão "qualquer outro". diz tudo. Não foi certamente a Empresa de Gestão de Condomínios que criou essa estranha forma de desconfiar. Aliás o povo tem um adágio próprio para situações dessas: Quem não confia.....
    Caríssima não acha que os condóminos estão a ir para além do chinelo? Tirem as vossas ilações. Ando há tantos anos nisto e nunca vi tamanha trapalhada. Garanto-lhe que com a minha empresa a gerir esse condomínio, ou cumpririam a legislação ou estariam a contas com as entidades judiciais. Dêm-se por muito felizes por a empresa de gestão estar a facilitar. Caso não saiba, qualquer empresa de gestão é sempre responsável pelo legal funcionamento do condomínio e, essa deverá estar suficientemente segura para não sofrer as consequências de condóminos, no mínimo prepotentes.
    Fique bem, disponha sempre, ponha aqui no fórum as suas questões, pois só tem a ganhar com isso e seja mais parcimoniosa, embora firme nas suas convicções. Adivinho que têm muitas questões para colocar aqui no fórum para melhorar, junto com a empresa de Gestão, a vossa vivência condominial.
    [email protected]
    Cumprimentos
    •  
      FD
    • 18 agosto 2008

     # 5

    Duvidosa,

    O que é que lhe interessa se é ou não a empresa ou o administrador a intentar um acção judicial? Esse condómino vai passar a pagar as quotas se for o administrador a mover a acção?

    Ou esse condómino apenas procura uma forma de fugir às responsabilidades? Mais cedo ou mais tarde vai ter que as pagar, quanto mais protela o pagamento mais as dívidas acumulam e mais juros paga...

    Já agora, nenhum documento particular, regulamento interno incluído, se pode sobrepor ou contrariar a lei... por isso leia bem o que o domusnostrum, com muita paciência face às suas alegações, colocou.
    • luisvv
    • 18 agosto 2008 editado

     # 6

    Colocado por: domusnostrumUm Administrador, seja ele interno ou empresa de gestão de condomínios, NUNCA poderá intentar acção jurídica desse tipo. Uma situação dessas terá, obrigatòriamente de ser DELIBERADA em Assembleia-Geral de Condóminos, cuja acta, com identificação exacta do/s condomino/s inadimplentes com a dívida devidamente definida em termos de meses e montantes, sirva de Título Executivo perante o tribunal

    Discordo:
    1) O artº 1436 estipula como função do administrador cobrar as quotas;
    2) O artº 6 do Dec-lei 268/94 estipula:
    "1-A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
    2-O administrador deve instaurar acção judicial destinada a cobrar as quantias referidas no número anterior."

    3) Resulta da conjugação de 1) e 2) que é DEVER do administrador instaurar acção judicial para cobrar quotizaçôes vencidas, sem necessidade de qualquer outra deliberação.

    4) Mais: ainda que não estejam preenchidos os requisitos para uma acção executiva, nada obsta a que seja intentada acção declarativa.
    • luisvv
    • 18 agosto 2008 editado

     # 7

    Colocado por: AnónimoDuvidosa disse:
    Desculpem a minha insistência na pergunta que formulei acima mas volto a repetir a mesma para que me possam dizer sim ou não.
    Constando no Regulamento interno uma cláusula que diz que a Empresa contratada fica excluída de meter acções em tribunal aos cóndominos e a terceiros no âmbito das suas funções MESMO QUE PARA TAL TENHA SIDO DELIBERADO EM ASSEMBLEIA. Pode ou não pode intentar acções contra os condominos ?

    Antes de mais, convém esclarecer qual o estatuto efectivo da empresa. É de facto administradora, ou presta serviços à administração ?
    Quais as funções atribuídas à empresa e de que forma (acta, contrato ? )
    E o regulamento, em que condições foi aprovado ?

  8.  # 8

    Duvidosa disse:
    Desculpem a todos a minha "prepotência", mas é o seguinte:
    Foi eleito em assembleia geral em 2005 um Administrador residente por Bloco. Até à data nunca ele foi exonerado nem consta em nenhuma acta a demissão do
    administrador do Bloco onde se situa a minha fracção. Em finais de 2006 em assembleia geral foi exonerada a Administração anterior ( sem referir nomes), e
    eleita uma empresa de Administ. de Condominios, que por sinal é do Administrador eleito em finais de 2006. Nunca tive conhecimento quais as funçoes atribuidas
    à Empresa e de que forma foi feito o contrato. Informo-vos ainda, que a ser aprovada essa deliberação, foi-o com os votos dos cóndominos sócios dessa empresa.
    Quanto ao Regulamento (penso que se estejam a referir ao do Edificio, não estive presente nem nunca me foi dado a conhecer, pese embora o facto de já por diversas vezes ter enviado carta Resg. com A/R ao Sr. que eu penso ser o Administrador e não obtive resposta. Refiro que estou a habitar este edificio ainda o
    mesmo não estava pronto, portando desde o inicio. Vim a saber por linha tortas que há três regulamentos com algumas diferenças inclusivé actas com o mesmo nº
    e data e com diferenças na elaboração das mesmas. Agora pergunto: Sendo os Administradores os mesmos desde o inicio deste processo todo , e nos tempos que
    correm, não é mesmo de desconfiar? Realmente penso que só há uma coisa a fazer, A JUSTIÇA.
    Como exemplo : Andamos desde 2005 a pagar 15% + 11 euros para FCR, e neste momento o saldo é 0. Somos 83 fracções dividas em Blocos e o T1 paga 53 euros mensais e vai até ao T4. Agora é só fazer as contas. Obrigada pela v/ atenção mas é por causa destas que cada vez mais os cóndominos desconfiam da honestidade das Empresas de Condominio constituidas à última hora. Caso queiram responder, estou receptiva ao v/s conselhos mas firme nas minha convicções.

  9.  # 9

    Cara duvidosa,

    Se elegeram uma administração, não precisam de explicitar que a anterior foi exonerada.
    Do seu longo post depreendo que a empresa é de facto administradora. Nesse caso, tenho grandes dúvidas sobre a legitimidade da deliberação que refere no post inicial.
    Sugiro-lhe, com toda a sinceridade, que consulte um advogado experiente nestas questões de condomínio.

    Quanto ao restante, as actas e os regulamentos com versões diferentes, tanto pode tratar-se de meras versões de trabalho, sem qualquer valor, como pode tratar-se de um crime de falsificação de documento.
    Não temos meios de o saber - mas a duvidosa tem e pode usá-los.

  10.  # 10

    CarosIM , boa tarde. Não percebo a discordância. Caro/a Duvidosa, recomendo-lhe que reflita no que foi escrito pelos diversos interventores e haja com parcimónia porque há intervenções desejosas de se salientar que, muito provàvelmente, em nada ajudarão a não ser a confundir mais. Admito que efectivamente existem empresas de gestão de condomínios cuja actuação seja menos transparente e, a ser verdade o que afirma, relativamente ao exemplo que citou, penso tratar-se de uma empresa criada pela oportunidade. Mesmo assim, poderiam fazer trabalho mais transparente, por forma a não suscitar dúvidas. Quanto ao longo post !!!, deite para cá as suas dúvidas, que com calma e sem pretenciosismos o ajudaremos. Quanto à empresa de gestão, como deixei expresso, não poderá intentar qualquer acção judiciária, sem DELIBERAÇÃO da Assembleia-Geral de Condóminos, expressa em acta, que servirá de Título Executivo, conforme já referi. Neste aspecto vá por mim, caso contrário vai gastar dinheiro em advogado desnecessàriamente. Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos

  11.  # 11

    Colocado por: domusnostrumCarosIM , boa tarde. Não percebo a discordância. (..)
    Quanto à empresa de gestão, como deixei expresso, não poderá intentar qualquer acção judiciária, sem DELIBERAÇÃO da Assembleia-Geral de Condóminos, expressa em acta, que servirá de Título Executivo, conforme já referi. Neste aspecto vá por mim, caso contrário vai gastar dinheiro em advogado desnecessàriamente. Fique bem.


    A discordância é simples: a única deliberação requerida (e apenas para uma acção executiva.. ) é a aprovação do valor das quotas a pagar, e respectivos prazos. Não é necessária qualquer deliberação específica no sentido de autorizar a administração a cumprir o seu dever, claramente estabelecido na lei !.

  12.  # 12

    E ele a dar-lhe e a burra a fugir. Houve um filósofo que disse ao sapateiro que o estava a criticar: "não vá o sapateiro além da chinela".
    [email protected]
    Cumprimentos

  13.  # 13

    Duvidosa disse:
    Obrigada domusnostrum, o certo é que estas minhas dúvidas acerca da legitimidade dessa empresa de gestão estão certas, pois nã existe qualquer contrato
    com ela. Como estou até à data sem saber quem administra o bloco onde está inserida a minha fracção e até porque já enviei várias cartas reg. com A/R aos
    supostos Administradores tendo-me sido todas elas devolvidas. Nunca fui contactada por ninguém para pagar o que quer que fosse, vou ficar a aguardar
    pela notificação do processo executivo e aí sim saberei quem está por detrás de tudo. Para os outros caríssimos IM'S, sendo alguns Administradores de Condominios, penso que não devem ter como eu tenho o interior do Bloco que é uma vergonha cheio de sujidade intranhada aos olhos de toda a gente que cá entre as lampadas dos patamares diferentes umas das outras, uma brancas outras amarelas, alguns letreiros de indicação de saída foram retirados etc,etc.
    Mas posso-vos afirmar que o meu patamar nem pareçe do mesmo prédio em virtude de ser eu que o limpo mal me apercebi que andavamos a ser enganados pela
    empresa de limpeza, que por sinal também era de um suposto Administrador eleito em 2005. (Tudo isto do desconhecimento dos condóminos).
    Peço desculpa pelo alongamento deste post.
    • luisvv
    • 18 agosto 2008 editado

     # 14

    Colocado por: domusnostrum (..)Duvidosa, recomendo-lhe que reflita no que foi escrito pelos diversos interventores e haja com parcimónia porque há intervenções desejosas de se salientar que, muito provàvelmente, em nada ajudarão a não ser a confundir mais.


    Esperando esclarecer definitivamente e evitar mais posts com informação errónea, extracto de alguma da vasta jurisprudência sobre o assunto:

    Colocado: 2005-08-09 18:31

    "Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

    (A), veio deduzir contra a Administração do condomínio "Chalet Bernardino", representado por (B), embargos à acção executiva para pagamento de quantia certa com processo ordinário que esta intentou contra a ora embargante, por forma a obter o pagamento de Esc. 1.608.272$00, acrescidos de juros, relativos a contribuições de condomínio não pagas por este.

    O Sr. Juiz, no despacho saneador, julgou a exequente parte legítima e conhecendo da questão da inexequibilidade do título dado à execução, julgou procedentes os embargos.

    Desta decisão, a exequente, interpôs recurso.
    (...)
    O Sr. Juiz realça, na sentença, que só é título executivo a acta da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições, já não o sendo aquela que refira que se encontra em dívida determinada quantia, funcionando aquela como um pressuposto desta e que por a acta apresentada referir apenas a deliberação dos condóminos quanto à quantia que a executada é devedora e não a deliberação do montante das contribuições devidas ao condomínio ou qualquer despesa necessária à fruição das partes comuns do edifício por cada condómino e seu modo de pagamento (v.g. mensal, trimestral, etc.), limitando-se a aprovar orçamentos e identificar devedores, não é titulo executivo (..).

    Nos termos conjugados dos arts. 46°, al. d) do CPC e 6° do DL 268/94, de 25 de Outubro, "A acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido na sua quota-parte".




    E


    Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
    Processo: 0450201

    Nº Convencional: JTRP00036755
    Relator: PINTO FERREIRA
    Descritores: CONDOMÍNIO
    ACTAS
    TÍTULO EXECUTIVO

    Nº do Documento: RP200402190450201
    Data do Acordão: 19-02-2004
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S
    Privacidade: 1

    Meio Processual: AGRAVO.
    Decisão: PROVIDO.
    Área Temática: .
    Sumário:
    I - Constitui título executivo a acta da assembleia de condóminos que deliberou sobre o montante das contribuições devidas por cada condómino, inexistindo impugnação.
    II - Assim, logo que vencido o prazo e o pagamento não tiver sido satisfeito, a força coerciva da acta existe, contra o condómino devedor, não carecendo o condomínio de, em ulterior assembleia, aprovar as dívidas (anteriores), para só então as fazer executar."

  15.  # 15

    Colocado por: domusnostrumE ele a dar-lhe e a burra a fugir. Houve um filósofo que disse ao sapateiro que o estava a criticar: "não vá o sapateiro além da chinela".
    [email protected]
    Cumprimentos


    Falta saber quem será o sapateiro. 18 anos desta vida talvez sejam suficientes para me dar alguma autoridade.
    Mas enfim, para as barbaridades que já aqui vi escritas..

  16.  # 16

    Então sempre tenho razão, tem de haver uma acta da delibaração. Ponto final paragráfo. Fique bem.
    [email protected]
    Cumprimentos

  17.  # 17

    Cara IM Duvidosa. Acabei há poucos dias de estabelecer contrato com um condomínio com 90 fracções, cujos três edifícios têm cerca de 31 anos e nunca foram objecto de obras de conservação, estabelecidas por lei a realizar de oito em oito anos. Nem se faz uma pequena ideia do estado dos edifícios. O mais espantoso é o facto da Entidade Municipal nunca ter intentado qualquer acção, junto do MP, para forçar a obras,quer nas empenas exteriores quer interiores. Enfim o edifício está um caos. Tem antenas parabólicas por tudo quanto é paredes, furos nas paredes dos andares superiores através dos quais passam cabos para fornecimento de energia eléctrica para a respectivas garagens, algumas arrumações, junto às garagens têm criação de galináceos e coelhos, ou seja tinham pois já fui informado que está tudo limpo,( entretanto ausentei-me de férias para o estrangeiro) cães presos junto às portas nas partes comuns ajardinadas, cujos donos se estão a recusar retirá-los, cães presos nas garagens a fazer tremenda barulheira e porcaria, garagens a servir de oficinas de reparação de bicicletas e motos, outra para reparação de equipamento de frio, outra é uma carpintaria e outra a servir de armazém de portas, cuja proprietário vende portas. Um condómino abriu a placa do soalho para coloar uma escada para aceder à fracção habitacional, através da garagem que entretanto converteu em sala de estar e que utiliza, em proveito próprio, a energia eléctria das escadas, portanto partes comuns e quem paga é o condomínio. Cara IM Duvidosa foi nisto que me meti, enquanto empresário de gestão de condomínios, e que me propus ajudar a organizar. É este o Portugal que temos. Garanto-lhe que não foi pelos meus lindos olhos que fui contratado, mas apenas porque não deixo os meus créditos por mãos alheias, e não vai ser um qualquer que me vai fazer o ninho atrás da orelha. Não sei se vou ou não conseguir levar a carta a garcia, mas que me vou esforçar e aplicar todo o meu saber, lá isso vou. É destes desafios que gosto, daí a razão porque, com todo o gosto, participo neste fórum e noutros, porque tenho a certeza que nunca saberei tudo. Portanto cara Duvidosa, ou Isabel, nunca se arrependa de procurar aprender, e não receie ter dificuldade em se expressar que, com boa vontade sempre se fará entender. Como vê o seu condomínio até nem é dos piores. Fique bem. Cuidado com os bárbaros que não sabem ler.
    [email protected]
    Cumprimentos
    •  
      FD
    • 18 agosto 2008

     # 18

    Sempre pensei que se podia discordar sem insultar ou sugerir isso mesmo. Estarei errado?

  19.  # 19

    Caro IM FD, peço desculpa se porventura insultei alguém. Não foi essa a intenção. Há-de convir que estar a provocar discussões apenas para poder intervir, tentando aproveitar a provável menor instrução de pessoas para as confundir, utilizando termologia não compreendida, para dar a volta e dizer o mesmo, que foi explicado de forma simplista para que todos entendam, não é de forma nenhuma curial. Apenas serve para gaudio de quem tem necessidade de preponderância. E sempre tenho um pouco mais de 18 anos.....de idade.
    [email protected]
    Cumprimentos
    • luisvv
    • 18 agosto 2008 editado

     # 20

    Best-of, ou a evolução de uma posição:



    1) Um Administrador (..) NUNCA poderá intentar acção jurídica desse tipo. Uma situação dessas terá, obrigatòriamente de ser DELIBERADA em Assembleia-Geral de Condóminos, cuja acta, com identificação exacta do/s condomino/s inadimplentes com a dívida devidamente definida em termos de meses e montantes, sirva de Título Executivo perante o tribunal

    entretanto, o sapateiro objectou : mas a cobrança das quotas não é uma função do administrador ? e não dispõe o artº6 do dec-lei 268/94 que o administrador deve intentar acção de cobrança? como admitir então que seja necessária autorização da Assembleia para o cumprimento da lei ?
    Diz o filósofo:

    Não percebo a discordância (..)não poderá intentar qualquer acção judiciária, sem DELIBERAÇÃO da Assembleia-Geral de Condóminos, expressa em acta, que servirá de Título Executivo, conforme já referi.


    e volta o sapateiro, mal crendo no pobre domínio que o filósofo exibe sobre os seus instrumentos de trabalho, as palavras: "a única deliberação requerida (e apenas para uma acção executiva.. ) é a aprovação do valor das quotas a pagar, e respectivos prazos." Basicamente, não é necessária qualquer outra deliberação que não a da aprovação dos valores de quotização e respectivos prazos de pagamento.

    Pois foi aqui que o filósofo se irritou e puxou dos galões :
    "não vá o sapateiro além da chinela".

    Surpresa das surpresas, o raio do sapateiro afinal conhecia alguma coisa do ofício:
    Nº Convencional: JTRP00036755
    Data do Acordão: 19-02-2004
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: S
    Sumário:
    I - Constitui título executivo a acta da assembleia de condóminos que deliberou sobre o montante das contribuições devidas por cada condómino, inexistindo impugnação.
    II - Assim, logo que vencido o prazo e o pagamento não tiver sido satisfeito, a força coerciva da acta existe, contra o condómino devedor, não carecendo o condomínio de, em ulterior assembleia, aprovar as dívidas (anteriores), para só então as fazer executar."


    Conclusão do sapateir... perdão, do filósofo: "Então sempre tenho razão, tem de haver uma acta da delibaração."

    Aqui, o sapateiro hesita: má-fé, ou dificuldade de interpretação? Tendo em conta o desconhecimento demonstrado pelo ilustre filósofo em ocasião recente sobre matéria básica ( maiorias requeridas para aprovação de inovações, funcionamento dos julgados de paz, etc. ), que apesar de tudo o não impede de puxar dos galões, continuaremos na dúvida.

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