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1. • Mafarricos
   • 17 dezembro 2010 ^editado

    # 1

   Boa noite,
   
   O meu prédio está a precisar de obras (problemas de fachada, infiltrações, etc) e em reunião de condomínio foi aprovado por unanimidade um orçamento de obras no valor de 220000€.
   Foi aprovado por maioria, mas não por unanimidade que cada condómino iria pagar a sua parte em 4 prestações mensais.
   Na reunião estavam presentes cerca de 40% dos condóminos.
   
   A minha questão é se se pode obrigar realmente a toda a gente juntar tanto dinheiro em tão pouco tempo, existe algum termo de razoabilidade para este tipo de pagamentos?
   Tento em conta as dificuldades que se fazem sentir em todo lado, mais complicado se torna, ter que pagar cerca de 2500-3000€ por mês quando se ganha menos que isso...
   
   Os condóminos que não estavam presentes podem dizer que não aceitam a proposta, ou neste momento ficam legalmente obrigados a pagar?
   
   A minha questão é mesmo só relacionada com os timings tão apertados e pouco realistas que se aprovou...
   
   Agradeço opiniões, possivelmente já deve haver gente mais experiente com obras de reabilitação.
   
   Obrigado.
2. • Mafarricos
   • 17 dezembro 2010

    # 2

   Também pergunto se a decisão não pode ser impugnada, por não estarem presentes 2/3 dos condóminos para este tipo de decisões.
   
   Sendo em segunda convocatória desce para 1/4 a presença requerida? Ou são sempre 2/3?
   
   Cumprimentos.
3. •  
     Luis K. W.
   • 17 dezembro 2010

    # 3

   Desde que a Assembleia tenha sido devidamente CONVOCADA (com a Ordem de Trabalhos, com aviso de recepção, etc.), e a Acta da Reunião seja devidamente recepcionada por todos os condóminos, não vejo como alguém possa impugnar.
4. • Mafarricos
   • 17 dezembro 2010

    # 4

   Mas para este tipo de decisões não é sempre necessário 2/3 dos condóminos? Por ser uma obra de inovação? (muda-se a fachada e melhora-se o isolamento)
   
   Também não existe a questão de quem faltou vai receber carta registada no prazo máximo de 30 dias, e tem 90 dias para dizer se está ou não de acordo.
   Não pode haver a hipótese de haver gente suficiente num prazo de 120 dias (30 para receber mais 90 para reclamar) dizer que não quer a obra e ficar tudo atrasado? Já que a obra supostamente deve ser começada no fim dos 4 pagamentos (se tivermos 85% do dinheiro necessário).
   Não se deveria esperar primeiro esse tempo para se obter respostas de toda a gente (e no caso de não responderem é porque estão de acordo?)
   
   Neste caso somos apenas 33 condóminos.
5. • pom
   • 17 dezembro 2010

    # 5

   Colocado por: MafarricosTambém pergunto se a decisão não pode ser impugnada, por não estarem presentes 2/3 dos condóminos para este tipo de decisões.
   
   Sendo em segunda convocatória desce para 1/4 a presença requerida? Ou são sempre 2/3?
   
   Cumprimentos.

   
   
   Maioria.
   Em 2ª convocatória são 50% + 1 dos presentes.
6. • pom
   • 17 dezembro 2010

    # 6

   Colocado por: MafarricosMas para este tipo de decisões não é sempre necessário 2/3 dos condóminos? Por ser uma obra de inovação? (muda-se a fachada e melhora-se o isolamento)
   
   Também não existe a questão de quem faltou vai receber carta registada no prazo máximo de 30 dias, e tem 90 dias para dizer se está ou não de acordo.
   Não pode haver a hipótese de haver gente suficiente num prazo de 120 dias (30 para receber mais 90 para reclamar) dizer que não quer a obra e ficar tudo atrasado? Já que a obra supostamente deve ser começada no fim dos 4 pagamentos (se tivermos 85% do dinheiro necessário).
   Não se deveria esperar primeiro esse tempo para se obter respostas de toda a gente (e no caso de não responderem é porque estão de acordo?)
   
   Neste caso somos apenas 33 condóminos.

   
   
   Não há inovação nenhuma. Manutenção e Conservação.
   
   Não tem nada 90 dias. O prazo de 90 dias aplica-se para a unanimidade.
   
   Esclareça sobre o fundo de reserva.
7. • Mafarricos
   • 17 dezembro 2010

    # 7

   Conservação seria manter a fachada em azulejo e não é isso que vai acontecer, neste caso não é inovação (a fachada fica diferente)?
   O nosso fundo de reserva é quase nulo em comparação com a dimensão das obras.
   Então, supostamente com esta decisão, quem esteve em falta não terá mesmo nenhum voto na matéria?
   
   Não sei se se poderá impugnar (para quem não apareceu e não está de acordo) pela questão da segunda convocatória ser no mesmo dia mas em hora diferente (para quem faltou, não é por meia hora que vai aparecer...)
8. • pom
   • 17 dezembro 2010 ^editado

    # 8

   Colocado por: MafarricosConservação seria manter a fachada em azulejo e não é isso que vai acontecer, neste caso não é inovação (a fachada fica diferente)?
   O nosso fundo de reserva é quase nulo em comparação com a dimensão das obras.
   Então, supostamente com esta decisão, quem esteve em falta não terá mesmo nenhum voto na matéria?
   
   Não sei se se poderá impugnar (para quem não apareceu e não está de acordo) pela questão da segunda convocatória ser no mesmo dia mas em hora diferente (para quem faltou, não é por meia hora que vai aparecer...)

   
   
   Inovação é fazer algo que não existia. A fachada existe. É uma benfeitoria.
   Não exerceu esse voto na matéria no local certo, a Assembleia, porque não apareceu.
   A Lei diz "uma semana depois" mas...não me parece que cumpram os prazos de impugnação. Quando recebeu a convocatória a mesma já definia isso.
9. • Mafarricos
   • 17 dezembro 2010 ^editado

    # 9

   Eu estive presente na reunião e estive de acordo com tudo, até definirem os prazos. Infelizmente fui o único a recusar uma obra tão grande para ser começada em 5 meses...
   De qualquer forma parece-me que tendo em conta as dificuldades financeiras gerais não se vá conseguir juntar 85% do valor em 4 prestações. (Temos pelo menos 3-5 pessoas que quase nunca pagam o condomínio, quanto menos pagar as obras...)
   
   Lá vou ter que arranjar um acordo com o condomínio para dilatar o meu pagamento, pois pedir novo empréstimo para o valor que vou ter que pagar não me parece solução.
   E a mim o que seria lógico, seria no mínimo darem um ano para se ir pagando e não 4 meses (pelo menos somas tão elevadas)...
10. • Mafarricos
    • 17 dezembro 2010

     # 10

    Agradeço também elucidarem-me sobre o tipo de obra, pensei que pudesse estar relacionado com inovação.
11. • pom
    • 17 dezembro 2010

     # 11

    Colocado por: MafarricosEu estive presente na reunião e estive de acordo com tudo, até definirem os prazos. Infelizmente fui o único a recusar uma obra tão grande para ser começada em 5 meses...
    De qualquer forma parece-me que tendo em conta as dificuldades financeiras gerais não se vá conseguir juntar 85% do valor em 4 prestações. (Temos pelo menos 3-5 pessoas que quase nunca pagam o condomínio, quanto menos pagar as obras...)
    
    Lá vou ter que arranjar um acordo com o condomínio para dilatar o meu pagamento, pois pedir novo empréstimo para o valor que vou ter que pagar não me parece solução.
    E a mim o que seria lógico, seria no mínimo darem um ano para se ir pagando e não 4 meses (pelo menos somas tão elevadas)...

    
    
    Não me referia ao mafarricos mas sim ao geral. Quem não esteve...estivesse. O aviso convocatório mencionava este ponto, digo eu.
    Estou de acordo consigo nos prazos. São apertados para se pedir um crédito pessoal.
    Pergunto eu, se o orçamento foi divido por todos e se existem 3/5 pessoas que não pagam como querem juntar a verba necessária?
    Acordo com o condomínio? E quem adianta a verba ao empreiteiro? Não caiam na asneira de começar as obras sem o dinheiro reunido... Se não reunirem o dinheiro para pagar nos prazos ao empreiteiro lã vai ele parar a obra e ficam os andaimes e etc. montados uma série de tempo.
    3.000 € mês x 5 que não pagam serão 15.000€ vezes 4 meses serão....No final alguém vai ficar a arder....
12. • Mafarricos
    • 17 dezembro 2010

     # 12

    Ficou decidido que só se avançava com a obra se tivéssemos 85% da verba em 4 meses. Portanto penso que nesse erro não se vai cair.
    
    De qualquer forma vou ver se faço um acordo com o condomínio, pois não vou estar a sacrificar-me em 4 meses, para chegarmos ao fim, não termos os 85% e se acabar por alargar o prazo.... Que a meu ver é o único problema... Pois as obras são necessárias (e eu no meu caso particular nem tenho problemas de infiltrações ou tectos quase a cair...), o prazo é que devia ser alargado.
    
    Se tivéssemos no tempo das vacas gordas se calhar o problema até não podia ser tão grande, agora com a crise e num condomínio que existe pouco interesse nas reuniões e muita gente paga o simples condominio fora dos prazos ou nem paga...
    
    Porque ainda para mais eu estou a ver que quem paga vai ter que suportar que não paga e depois vai-se ter que colocar essas pessoas em tribunal... Ou seja até a carga vai ser maior para 4 meses.
13. • Mafarricos
    • 17 dezembro 2010

     # 13

    A minha dúvida maior é se a decisão não pode ser impugnada pois a segunda convocatória não estar de acordo com a lei e ter sido marcada 30 minutos depois.
    Existem casos práticos em que isto tenha acontecido? Pelo que li, a segunda convocatória fica por defeito marcada para 1 semana depois, ou caso seja marcado outra data, fica para essa data.
    Outra data pressupõe-se outro dia e não o mesmo dia noutra hora...
    
    À custa disto uma situação de grande envergadura foi aprovada quase exclusivamente por pessoas que tem problemas nos seus apartamentos, e claro que esses nunca iam estar contra começar o mais cedo possível.
14. • pom
    • 17 dezembro 2010

     # 14

    Voce quer impugnar a assembleia não quer ?
15. • Mafarricos
    • 18 dezembro 2010

     # 15

    Se a lei não foi cumprida, sim seria essa a minha ideia.
    
    Julgo que para o tipo de obra se pode considerar uma obra de inovação (pois para reabilitação se os azulejos estão a cair trocar-se-ia o azulejos, e não se escolheria uma solução com isolamento e reboco). E nesse caso é sempre necessário 2/3 para a decisão.
    
    Por outro lado as decisões foram tomadas numa segunda convocatória no mesmo dia, passado meia hora, o que julgo ser contra o que está estipulado na lei.
    
    Eu sei que mesmo impugnando a mesma decisão pode ser tomada exactamente com as mesmas condições, mas o contrario também pode acontecer se aparecerem mais condóminos que estejam numa situação como eu (que é o mais provável, penso que hoje em dia não é qualquer pessoa que tem 8000€-11000€ para arranjar em 4 meses)
    
    Mas como nunca vou ter condições para pagar o que pretendem em tão pouco tempo, o que pretendo é atrasar ao máximo de forma até a ir juntando emquanto não se aprovam as decisões de acordo com a lei.
    
    O que estou a tentar descobrir é se perante esta situação tenho condições para pedir uma impugnação.
16. • Mafarricos
    • 18 dezembro 2010

     # 16

    Penso que para resumir tudo é mais simples colocar a questão desta forma.
    O nosso prédio tem revestimento de azulejo e cada vez mais caem secções maiores de azulejo, pois o mesmo nunca foi bem colocado no inicio da obra (prédio com cerca de 12 anos) (tem-se sempre feito obras pontuais para remendar). Com esta situação existem sempre infiltrações e rachadelas por trás dos azulejos.
    
    Assim sendo seria necessário uma grande obra de reabilitação.
    
    Em mesa tínhamos orçamentos de 3 empresas para 3 soluções diferentes:
    - Tirar os azulejos todos, e colocar uns mais recentes e melhores (corrigindo as rachas e infiltrações antes da aplicação do azulejo);
    - Tirar os azulejos todos e mudar a fachada para reboco delgado armado (corrigindo as rachas e infiltrações antes da aplicação do reboco);
    - Tirar os azulejos todos e mudar a fachada para reboco com capoto (situação idêntica à anterior mas com uma camada de isolamento e corrigindo as rachas e infiltrações antes da aplicação da solução);
    
    Independentemente da solução optou-se pela empresa que apresentou os valores mais baixos.
    Quanto à solução optou-se pela melhor em termos de isolamento e com durabilidade idêntica às anteriores (recobo com capoto - 220000€), esta solução em termos de valores foi a intermédia.
    
    Penso que posso assumir desta forma que é uma obra de inovação, pois optou-se por uma solução que tem um isolamento, isolamento esse que não existia previamente assim com a fachada muda completamente de aspecto. Se fossem obras apenas de reabilitação, voltava-se a aplicar azulejo.
    
    Sendo assim
    - Ponto 1:
    Eu aprovei o orçamento (foi por unanimidade), mas não aprovei o prazo para se iniciar as obras (daqui a 5 meses), assim como a decisão de se pagar 4 prestações (fui o único a rejeitar).
    Apenas 40-45% dos condóminos podem aprovar obras deste género (mesmo em reunião de segunda convocatória)?
    Mesmo que sejam obras de reabilitação e não de inovação não é também necessário 2/3?
    
    - Ponto 2:
    As decisões foram tomadas em segunda convocatória no mesmo dia, apenas meia hora depois.
    A segunda convocatória não devia ter sido marcada para outro dia? (quem não aparece as 21:30, muito de certeza que não vai aparecer às 22:0
    
    Desta forma tenho argumentos válidos para impugnar as decisões todas tomadas na reunião, ou até apenas a decisão de se iniciar as obras em 5 meses e pagar 4 cotas extra?
    
    Penso que desta forma tenho os ponto fulcrais resumidos.
    
    Obrigado.
17. •  
      Luis K. W.
    • 18 dezembro 2010

     # 17

    Mafarricos,
    
    1. escolher a opção mais barata (p. ex.: entre um carro chinês qualquer, um Fiat italiano e um Porsche alemão), só porque é o que - alegadamente - tem melhor isolamento (consome menos combustível), NÃO FOI a solução correcta.
    
    Compararam coisas que não têm nada a ver, e os condóminos não têm conmpetência técnica para fazer uma comparação qualidade/preço.
    
    Um carro chinês que (alegadamente) consome 3litros/100 por 10mil euros pode sair caro comparado com um Mercedes que consome 6lt/100 por 20mil euros (fiabilidade, garantia, conforto, assistência técnica,...)
    
    Deviam ter pedido orçamentos a várias empresas para a mesma solução (reboco+capoto).
    
    2. Como, aparentemente, vão ALTERAR a fachada (remover o azulejo), precisam de entregar um processo de licenciamento na Câmara e aguardar a aprovação - o que NÃO É garantido.
    
    Para além de isto envolver MAIS CUSTOS (arquitecto), dar-vos-à mais tempo para juntar os fundos necessários (e consultar mais empresas para orçamentar o mesmo trabalho).
    
    Boa sorte.
18. • Mafarricos
    • 18 dezembro 2010

     # 18

    Luís,
    
    Eu explicitei anteriormente que não fomos pela solução mais barata, mas sim pela intermédia dentro da empresa que nos apresentou os valores mais baixos.
    Entregamos o mesmo livro de encargos às 3 empresas com 3 possíveis soluções, cada empresa apresentou o seu orçamento tendo em conta essas soluções.
    Ou seja tivemos 3 orçamentos para a solução do reboco delgado armado, 3 orçamentos para a solução do capoto com reboco e 3 orçamentos para a solução dos azulejos.
    Assim sendo se vão utilizar os mesmos materiais (em cada solução), o que pode vir a diferir são as margens que cada empresa ganha e o preço da mão de obra.
    
    Dessas 3 empresas tivemos representantes de 2 empresas e ambos aconselharam a solução por nós escolhida, muito devido ao melhoramento do isolamento térmico que a solução apresenta.
    Também deram a entender que apesar da alteração da fachada, como se irá manter a cor, o aspecto final não foge muito do que está agora (apesar da mudança de azulejo para reboco)
    
    As escolhas não foram sem sabermos as tecnicidades de cada solução...
    
    Mas neste caso o que eu estou a tentar descobrir é se tenho bases para impugnar as escolhas feitas devido às condições em que as mesmas foram feitas.
19. • pdavidmarques
    • 18 dezembro 2010

     # 19

    mafarricos nao acha melhor aconselhar-se com um advogado? e que de leis nada melhor que eles, por acaso ao pesquisar na net informaçao que a poderia ajudar, reparei que ja se tinha aconselhado em outro forum que e precisamente o de condominio e as respostas que lhe deram sao precisamente o que eu poderia dar em relaçao ao seu problema, um advogado nestas alturas e o melhor para nao incorrer em nada que a possa prejudicar, estive a ler o codigo civil e realmente nao encontrei nada para ajuda-la, obrigado
    
    cumps
    
    David Marques
20. • pdavidmarques
    • 18 dezembro 2010

     # 20

    nao tendo a certeza, mas julgo que a sua parte do pagamento pode ajustar mediante as suas necessidades, porque se nao tem hipotese de juntar a verba em 4 meses ninguem a pode obrigar, a nao ser que va a uma joalharia buscar fundos agora esta na moda, mas nada melhor que aconselhar-se com os homens das leis, espero ter ajudado.
    
    cumps
    
    David Marques