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Comprar casas e imóveis

Compra de casa às Finanças

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    •  
      FD
    • 22 setembro 2011

     # 21

    A única coisa que acontecerá é uma transmissão de posição no contrato - o antigo proprietário é substituído por si.
    Tudo o resto mantém-se, prazos, condições, tudo, não é preciso nem se pode fazer um novo contrato.
    Concordam com este comentário: pom
    Estas pessoas agradeceram este comentário: SofiaPaula

  2.  # 22

    Colocado por: FDA única coisa que acontecerá é uma transmissão de posição no contrato - o antigo proprietário é substituído por si.
    Tudo o resto mantém-se, prazos, condições, tudo, não é preciso nem se pode fazer um novo contrato.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:SofiaPaula


    Concordo.
    Numa compra deste tipo de imóveis, as finanças apenas estão a passar a titularidade do imóvel do executado para o novo proprietário.
    Tudo o resto permanece igual.

  3.  # 23

    Ou seja se comprar este imóvel com o contrato existente actualmente, o senhorio não tem o direito de requisitar a habitação, para si próprio, e tem de aguardar o termino do contrato, para poder habitar a casa, certo??
    •  
      FD
    • 23 setembro 2011

     # 24

    Colocado por: senhoriacerto?

    Certo.

    Mas como também disse, pode tentar a negociação com o actual arrendatário.
    Imaginemos que a casa vale 100.
    O arrendatário quer 10 para sair antes do prazo.
    A "senhoria" oferece 70~80 pela compra e ainda ganha 20~10.

  5.  # 25

    Obrigada, pelas informações, já estou mais esclarecida.

  6.  # 26

    Boa Tarde,
    Necessito de mais uma informação:
    Ao comprar um imóvel penhorado as finanças, á venda é feita através de uma escritura, ou existe simplesmente um documento com o valor pago e com o levantamento da penhora do imóvel??

  7.  # 27

    Colocado por: senhoriaBoa Tarde,
    Necessito de mais uma informação:
    Ao comprar um imóvel penhorado as finanças, á venda é feita através de uma escritura, ou existe simplesmente um documento com o valor pago e com o levantamento da penhora do imóvel??


    A sua questão já foi respondida acima. Não existem escrituras. São emitidos 2 documentos: auto de adjudicação + despacho do serviço de finanças.
    Volto a transcrever parte da mensagem:
    "Pergunto se já questionou nas finanças como se processa a venda do imóvel?
    Nestes processos, não há escrituras, não há presença nem assinaturas de antigos proprietários, não há distrates nem presença dos bancos!

    O pagamento terá de ser feito no máximo num mês após leilão, em dinheiro ou cheque visado.
    Após pagamento será emitido um auto de adjudicação. Com esse auto já consegue registar o imóvel em seu nome na conservatória. Não há escrituras.
    Após o trânsito em julgado, recebe um despacho das finanças para anular as hipotecas pendentes sobre o imóvel. Verifique se esse despacho anula todas as hipotecas pendentes (pode haver mais que uma hipoteca). Basta ir à conservatória com o despacho e pedir a anulação das hipotecas.
    A partir daqui a casa é efectivamente sua."

    Se ainda tem duvidas, desloque-se às finanças e pergunte detalhadamente sobre o funcionamento deste processo."

  8.  # 28

    Colocado por: senhoriaBom Dia,
    Preciso de um esclarecimento urgente.
    Estou interesada numa habitação que está penhorada pelas finanças, mas a habitação tem um inquilino.
    A habitação foi penhorada em 2009, mas o contrato de arrendamento foi entregue nas finanças em 2011, com data de inicio de 2007, ainda por cima tem uma duração de 15 ano.
    A minha duvida é a seguinte, se decidir comprar-lo posso habitar esse imóvel, ou seja uma vez que ele está habitado posso requerer a habitação para mim?
    Tenho de dar algum prazo ao inquilino para sair da habitação?
    Ou por outro lado isso é completamente impossivel, e o inquilino não pode sair até ao termino do contrato?Estou com alguma urgência e agradeço que alguém me tente ajudar nestas duvidas

    boas
    trata se claramente de um contrato abusivo e falso.
    foi feito pelo devedor e se calhar até para ele lá morara na mesma.
    no entanto e no caso de divida, e consequente penhora ao arrendatário é lhe perguntado se deseja comprar o imóvel por mais um cêntimo da adjudicação, se não quiser tem mesmo que sair e entregar a casa ao novo proprietário.
    um abraço

  9.  # 29

    boas
    as transmissões de contratos só se aplicam nas vendas voluntárias.
    um abraço

  10.  # 30

    Colocado por: bruno81Boa noite,
    licitei uma casa a venda nas finanças, e sem estar à espera foi-me adjudicada.
    Neste ponto as dúvidas são muitas, embora algumas já tenham sido esclarecidas noutros tópicos.
    Tive conhecimento agora que a casa tem uma hipoteca bancária, ao comprar ficará realmente livre dessa hipoteca?
    A casa é uma vivenda geminada, sendo que as àreas comuns ainda não estão concluidas, logo ainda não existe licença de habitação.
    Como deverei proceder, para poder habitar, pois não tem àgua, luz nem gás?
    Mesmo não estando completamente concluidas as obras poderei pedir a licença de habitabilidade?
    Obrigado pela atenção.


    boas
    das finanças já está esclarecido.
    depois da casa em seu nome pega no registo e desloca-se á câmara municipal da área.
    recomeça tudo de novo, passa o projecto para seu nome (dependendo de estado e prazo da licença vai dar mais ou menos trabalho) e continua você a obra até conclusão e pedido da licença de habitabilidade.
    um abraço
    Estas pessoas agradeceram este comentário: bruno81

  11.  # 31

    Colocado por: antonio almeidaboas
    as transmissões de contratos só se aplicam nas vendas voluntárias.
    um abraço


    O que quer dizer com isso, não percebi.
    Os contratos têm que ser respeitados, qualquer que seja o tipo de venda.

  12.  # 32

    boas
    certo.
    mas as finanças não compram o ímovel.
    retém-no para pagamento de dividas o que é um bocado diferente.
    um abraço
    • joli
    • 28 outubro 2011

     # 33

    Colocado por: MLopes_Após o trânsito em julgado, recebe umdespacho das finanças para anular as hipotecas pendentes sobre o imóvel.Verifique se esse despacho anula todas as hipotecas pendentes (pode haver mais que uma hipoteca). Basta ir à conservatória com o despacho e pedir a anulação das hipotecas.


    MLopes,

    Qual "trânsito em julgado"? O trânsito em julgado aplica-se apenas a sentenças judiciais.

    Qual é o fundamento legal para este entendimento - que me parece ser generalizadamente aceite em várias discussões neste Fórum - de que hipotecas incidindo sobre imóveis postos à venda pelas Finanças são "anuladas" por mero despacho de um chefe de repartição de finanças?

    Existe algum preceito legal que tal determine? Qual?

    Com o devido respeito - e feita a ressalva de existência de expressa disposição legal nesse sentido - a lógica do nosso sistema jurídico não parece ser essa.

    As Finanças penhoram o bem imóvel e procedem à sua venda para serem pagas por dívidas do proprietário do imóvel. Mas as Finanças/Fazenda Pública podem ser, e muitas vezes são, apenas um dos credores do proprietário inadimplente.

    Atento o estatuto de credor com elevado privilégio creditório especial, faz sentido que as Finanças beneficiem de legislação que lhes permite executar o imóvel com prioridade relativamente aos outros credores, nomeadamente relativamente a credores com garantia real como é o caso dos credores hipotecários.

    Mas faz sentido que daí decorra a extinção das garantias dos credores hipotecários?

    E se existir um usufrutuário do imóvel? Também se extingue o usufruto?

    A lógica do nosso sistema parece ser a seguinte: cada credor é pago sucessivamente seguindo a ordem do privilégio dos respectivos créditos.

    Foi permitido à Fazenda Pública executar o imóvel - normalmente o bem economicamente mais relevante no património do devedor inadimplente - com prioridade relativamente aos outros credores. Mas a partir daí está satisfeito o interesse do Fazenda Pública.

    Mas o certo é que os interesses dos credores hipotecários - que podem nem ser bancos - não podem ser afastados de uma penada como se se tratasse de terceiros cujos interesses não devem ser acautelados.

    E quem diz os credores hipotecários diz qualquer outro credor com garantias sobre o imóvel ou com possibilidade de ver ressarcido o seu crédito executando o património do devedor - p. ex., trabalhadores de uma empresa que se torna insolvente.

    Por outro lado, se alguém tiver uma garantia pessoal sobre o devedor - p. ex., uma fiança - passaria a continuar a poder exercê-la enquanto que um credor com garantia real - maxime uma hipoteca - perderia qualquer hipótese de o fazer, o que manifestamente vai contra a lógica do nosso sistema jurídico.

    Mas, podia dizer-se que o crédito dos credores hipotecários se mantém, perdendo apenas a respectiva garantia real. Mas com que base?

    A legislação - e a jurisprudência e a doutrina - falam claramente no direito de sequela de que o credor hipotecário beneficia.

    "A hipoteca é uma garantia real das obrigações que incide sobre determinadas coisas imóveis e lhes é inseparável enquanto não expurgada ou extinta." "E [este] direito real tem como característica essencial o direito de sequela atribuído ao sujeito activo de acompanhar a coisa nas suas transmissões, assistindo-lhe a faculdade de fazer valer o seu direito sobre a coisa podendo persegui-la e reivindicá-la onde quer que esta se encontre." (acórdão n.º 00300/2003 do STA)

    E quando se extingue a hipoteca?

    Código Civil:
    Artigo 730.º
    (Causas de extinção)
    A hipoteca extingue-se:
    a) Pela extinção da obrigação a que serve de garantia;
    b) Por prescrição, a favor de terceiro adquirente do prédio hipotecado, decorridos vinte anos sobre o registo da aquisição e cinco sobre o vencimento da obrigação;
    c) Pelo perecimento da coisa hipotecada, sem prejuízo do disposto nos artigos 692.º e 701.º;
    d) Pela renúncia do credor.

    E também é relevante ver o disposto no artigo 721º do Código Civil:

    Artigo 721.º
    (Expurgação da hipoteca)
    Aquele que adquiriu bens hipotecados, registou o título de aquisição e não é pessoalmente responsável pelo cumprimento das obrigações garantidas tem o direito de expurgar a hipoteca por qualquer dos modos seguintes:
    a) Pagando integralmente aos credores hipotecários as dívidas a que os bens estão hipotecados;
    b) Declarando que está pronto a entregar aos credores, para pagamento dos seus créditos, até à quantia pela qual obteve os bens, ou aquela em que os estima, quando a aquisição tenha sido feita por título gratuito ou não tenha havido fixação de preço.

    Por outro lado, as hipotecas - e os usufrutos e outros direito reais - têm que ser obrigatoriamente registados. E o registo predial existe para que as pessoas interessadas o possam consultar. Dizer que só se descobriu a posteriori que o imóvel estava hipotecado não faz sentido.

    Desculpem o 'testamento' mas acho que muitos de nós aqui no Fórum podemos beneficiar com um maior aprofundamento da discussão deste aspecto específico no que respeita às vendas de imóveis penhorados pelas Finanças.

    Obrigado,
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Rui A. B., jp2011

  14.  # 34

    Colocado por: joli
    "A hipoteca é uma garantia real das obrigações que incide sobre determinadas coisas imóveis e lhes é inseparável enquanto não expurgada ou extinta." E também é relevante ver o disposto no artigo 721º do Código Civil:

    Artigo 721.º
    (Expurgação da hipoteca)
    Aquele que adquiriu bens hipotecados, registou o título de aquisição e não é pessoalmente responsável pelo cumprimento das obrigações garantidas tem o direito de expurgar a hipoteca por qualquer dos modos seguintes:
    a)Pagando integralmente aos credores hipotecários as dívidas a que os bens estão hipotecados;
    b) Declarando que está pronto a entregar aos credores, para pagamento dos seus créditos, até à quantia pela qual obteve os bens, ou aquela em que os estima, quando a aquisição tenha sido feita por título gratuito ou não tenha havido fixação de preço.

    Por outro lado, as hipotecas - e os usufrutos e outros direito reais - têm que ser obrigatoriamenteregistados. E o registo predial existe para que as pessoas interessadas o possam consultar. Dizer que só se descobriua posteriorique o imóvel estava hipotecado não faz sentido.

    Desculpem o 'testamento' mas acho que muitos de nós aqui no Fórum podemos beneficiar com um maior aprofundamento da discussão deste aspecto específico no que respeita às vendas de imóveis penhorados pelas Finanças.

    Obrigado,


    Boa tarde, tenho acompanhado algumas discussões neste forum, mas hoje decidi participar.

    Este texto apresentado pelo user joli parece ter fundamentos, alguém que tenha passado por esta experiência pode pronunciar-se?

    É que esta afirmação é muito interessante: Pagando integralmente aos credores hipotecários as dívidas a que os bens estão hipotecados;

    Os bens são vendidos sem onus nem encargos, certo?

  15.  # 35

    Estamos a complicar algo que me parece simples.

    Do que sei as penhoras das finanças sobrepõem-se a outras penhoras, as finanças emitem aviso para aparecerem outros credores, o valor da penhora paga a divida ás finanças, o que sobrar se sobrar vai para os outros credores, não sei como é feita a distribuição desse excedente.

    Não é o chefe das finanças que decide tirar as penhoras, existem de certeza leis que os habilitam a tal, achar que as finanças fariam estas vendas sem estarem protegidas legalmente, é ingenuidade.

    Um exemplo disso são os bancos, que sempre que têm uma penhora, correm a comprar os imóveis. Caso os outros credores tivessem hipótese de contestar, os bancos não as iriam tentar comprar (apesar de achar estranho os bancos comprarem uma casa que eles próprios tentaram penhorar).

    A ter dúvidas, é se um credor penhorar primeiro que as finanças, se mesmo assim as finanças se sobrepõem.

    Quanto aos imóveis, são vendidos sem ónus e encargos, não há dúvidas.
    • joli
    • 29 outubro 2011

     # 36

    Caro Rampage,

    Primeiro, está fora de questão a primazia do privilégio creditório das Finanças/Fazenda Pública. Não foi essa a questão levantada pelo que não vale a pena expandirmos mais sobre o assunto.

    A questão que coloquei é a de saber se eventuais ónus ou encargos, nomeadamente hipotecas, se mantêm ou se são expurgáveis mediante comprovação de que se comprou o imóvel através de processo de penhora e venda pelas Finanças. Não tenho a certeza que seja assim. Oxalá fosse certo que os imóveis são vendidos sem ónus e encargos.

    Ajudaria certamente se alguém que tivesse adquirido um imóvel penhorado pelas Finanças pudesse confirmar que os ónus e encargos recaindo sobre o bem - nomeadamente hipotecas - foram expurgadas e como.

    Mas a questão que levantei prende-se com a incerteza - pelo menos para mim - decorrente de tal não bater certo com a lógica do sistema e de desconhecer as tais leis que "de certeza (...) os habilitam a tal".

    Relembro o teor do artigo 721.º do Código Civil:
    "(Expurgação da hipoteca)
    Aquele que adquiriu bens hipotecados, registou o título de aquisição e não é pessoalmente responsável pelo cumprimento das obrigações garantidas tem o direito de expurgar a hipoteca por qualquer dos modos seguintes:
    a) Pagando integralmente aos credores hipotecários as dívidas a que os bens estão hipotecados;"

    Se alguém tiver conhecimento de tais leis, ficava muito grato se pudesse dar-nos delas conhecimento.

    Obrigado,
    Joli

  17.  # 37

    A questão que coloquei é a de saber se eventuais ónus ou encargos, nomeadamente hipotecas, se mantêm ou se são expurgáveis mediante comprovação de que se comprou o imóvel através de processo de penhora e venda pelas Finanças. Não tenho a certeza que seja assim. Oxalá fosse certo que os imóveis são vendidos sem ónus e encargos.

    Ajudaria certamente se alguém que tivesse adquirido um imóvel penhorado pelas Finanças pudesse confirmar que os ónus e encargos recaindo sobre o bem - nomeadamente hipotecas - foram expurgadas e como.


    Eu adquiri um imóvel penhorado pelas Finanças no ano passado, e passei por essa situação. Aliás, se lerem os meus posts, falo com conhecimento de causa.
    Sem querer entrar em detalhes nas leis, porque não sou advogado nem nada que se pareça, apenas posso dizer que as hipotecas são anuladas através do auto de adjudicação (transmissão do bem) + despacho do serviço de finanças (anulação das hipotecas).
    Confirmo que os bens são vendidos sem ónus ou encargos, mas atenção, ónus ou encargos que incidam sobre a posse do bem. Vou tentar explicar melhor:
    - Quando se adquire um imóvel deste tipo, as finanças fazem a transmissão de posse do bem. A partir do momento que esse bem é transmitido ao novo proprietário, nenhum credor ou banco pode reclamar qualquer direito sobre o imóvel, nem o proprietário tem de fazer qualquer pagamento aos antigos credores.
    - No entanto, qualquer despesa referente ao imóvel (registos, quotas de condomínio, obras no prédio, pinturas, certificados energéticos, etc...) terão de ser suportados pelo novo proprietário a partir do momento dessa transmissão do imóvel.

    Resumindo, as finanças retiram a posse do imóvel ao executado, mas nunca se tornam proprietárias do imóvel. As Finanças não assumem qualquer das despesas referidas acima. Recordam-se da situação ocorrida há uns meses atrás, do imóvel que tinha sido vendido, e quando abriram a porta (com ajuda de serralheiro e presença de policia, já que não haviam chaves), encontraram a antiga proprietária falecida dentro do imóvel? E quantas casas são penhoradas pelas finanças, e que continuam habitadas por arrendatários com contrato de arrendamento válido, ou por proprietários com filhos menores de idade e que não podem ser despejados?

    A situação é diferente nas casas vendidas em leilão pelos bancos. Os bancos ao receberem as casas devolvidas por falta de pagamento, tornam-se proprietários dos imóveis, e são obrigados a assumir todas as despesas (condominios, obras, etc...). Um imóvel vendido nestes leilões é efectivamente livre de ónus ou encargos.

    Sobre a anulação de hipoteca e direitos sobre o imóvel, foi-me dito pelo serviço de finanças que o imóvel ao ser vendido, será posteriormente decidido por tribunal, quais os credores que terão direito ao valor a receber dessa venda. Normalmente são os bancos os primeiros beneficiários, já que as hipotecas costumam ser mais antigas que as dividas das finanças, mas cabe sempre ao juiz decidir.

    Uma nota final: Aviso que devem ter muito cuidado na aquisição destes imóveis das Finanças! Um bom negócio pode tornar-se um pesadelo sem fim à vista...

  18.  # 38

    Consegue definir melhor o "pesadelo sem fim à vista"

    Quanto a condomínio e obras, penso que só a partir da posse do imovel é que estes pagamentos podem surgir, não me parece lógico pagar o condomínio anterior, ou obras anteriores á aquisição, mas também não sei tudo.
    •  
      FD
    • 31 outubro 2011

     # 39

    Colocado por: MLopes_Um bom negócio pode tornar-se um pesadelo sem fim à vista...

    Colocado por: rampageConsegue definir melhor o "pesadelo sem fim à vista"

    https://forumdacasa.com/discussion/16849/terreno-das-financas/
    Estas pessoas agradeceram este comentário: MLopes_

  20.  # 40

    Ola a todos,

    Penso que já tenha sido referido neste fórum, quem compra uma casa penhorada o valor do imóvel será o valor final? vejo varias casas de preço base 13,000.00€ por T2,T3 etc... fico sem ter a certeza se esse valor e o valor final de compra e não a compra de um contrato com o banco?

    Alguém me sabe dizer que documentos são necessários? e exigido algum IRS etc.. ?

    Obrigado

    Cumprimentos
    Nuno

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