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1. • JOCOR
   • 15 fevereiro 2013

    # 241

   Colocado por: GFBasta divulgar-se esta solução e fica "tudo na mesma".

   
   
   Não vejo significativa diferença entre propor 51 euros para a nova renda ou não propor nada (e portanto manter a renda anterior que era de 50 euros).
   Penso que o busílis desta questão (rendas) não está aqui.
2. •  
     Erga Omnes
   • 15 fevereiro 2013

    # 242

   Colocado por: GFErga Omnes, algo que nunca deslindei: se o inquilino responde ao senhorio que não aceita a renda, mas também não contrapropõe nenhum valor. Quid Iuris?

   
   
   2 - A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio.
   
   

   Colocado por: GFMas se assim é, a lei é ineficaz. Basta divulgar-se esta solução e fica "tudo na mesma".

   
   
   Aplica-se isto na mesma:
   
   5 - Se o senhorio não aceitar o valor de renda proposto pelo arrendatário, pode, na comunicação a que se refere o n.º 1:
   a) Denunciar o contrato de arrendamento, pagando ao arrendatário uma indemnização equivalente a cinco anos de renda resultante do valor médio das propostas formuladas pelo senhorio e pelo arrendatário;
   b) Atualizar a renda de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º, considerando-se o contrato celebrado com prazo certo, pelo período de cinco anos a contar da referida comunicação.
3. •  
     GF
   • 15 fevereiro 2013

    # 243

   Colocado por: JOCOR
   
   Não vejo significativa diferença entre propor 51 euros para a nova renda ou não propor nada (e portanto manter a renda anterior que era de 50 euros).
   Penso que o busílis desta questão (rendas) não está aqui.

   
   
   O busílis é que, contra-propondo um valor e este não ser aceite pelo senhorio, pode meter o inquilino fora e indemnizando-o.
   E se não há contra-proposta?
4. •  
     Erga Omnes
   • 15 fevereiro 2013

    # 244

   Colocado por: JOCORVeja agora a questão do Despejo pelo Balcão Nacional do Arrendamento

   
   
   Vai ser o próximo estudo... Porra estou/estava mesmo desactualizado! :)
   
   Cumps

   Estas pessoas agradeceram este comentário: LVM
5. • JOCOR
   • 15 fevereiro 2013

    # 245

   Colocado por: GFcontra-propondo um valor e este não ser aceite pelo senhorio, pode meter o inquilino fora e indemnizando-o.
   E se não há contra-proposta?

   
   Se o inquilino não contra-propuser nada, considera-se para todos os efeitos que contra-propôs a manutenção da renda. O resultado final será o mesmo.
6. • JOCOR
   • 15 fevereiro 2013

    # 246

   Colocado por: Erga OmnesVai ser o próximo estudo...

   
   
   Acho muito bem, e eu agradeço.
7. •  
     Erga Omnes
   • 15 fevereiro 2013 ^editado

    # 247

   Editado: e aperfeiçoado pelos expertes do arrendamento.
   
   Desmistificando a nova Lei das Rendas
   
   Há dias a comunicação social deu-nos conta de uma manifestação de cerca de 2 centenas de inquilinos (promovida pela Associação de Inquilinos Lisbonenses [que é liderada por um Dinossauro Comunista]) a exigirem a revogação da nova lei das rendas.
   
   Logo no início da peça (por entre os impropérios dirigidos à ministra e governo em geral) uma senhora vociferava com indignação, contando que pagava € 88,00 de renda e que com esta malfadada lei passaria a pagar € 670,00 (!)...
   
   Infelizmente, o jornalismo que temos esquece (se é que o conhece) o seu código deontológico, pois de outra forma respeitariam o Princípio do Contraditório, ouvindo a(s) outra(s) parte(s)...
   
   Adiante,
   
   Vamos então ver muito resumidamente este verdadeiro "bicho-papão"...
   
   Ponto Prévio: estamos a falar da actualização das rendas habitacionais anteriores a 1990, as tais que foram congeladas pelo Decreto 1079 de 1914*...
   
   O senhorio que quiser actualizar a renda terá que enviar uma cartinha registada com AR ao inquilino, dando-lhe conta que (i) pretende que o contrato de arrendamento transite para o NRAU, (ii) o novo valor da renda e os anos de duração do contrato, (iii) comunicando ainda o valor patrimonial do imóvel, anexando a caderneta predial das finanças.
   
   Se o senhorio não respeitar estas formalidades nada feito... é como se não tivesse havido comunicação.
   
   Recebida a cartinha, o inquilino pode (i) aceitar; (ii) não aceitar e propor (ou não) um outro valor de renda ou (iii) "rescindir" o contrato e ir à vida dele.
   
   Se o inquilino não responder à cartinha (e daqui advém o perigo desta lei dada a iliteracia de muitos destes inquilinos) esse silêncio vale como aceitação da nova renda, ficando o contrato submetido ao NRAU...
   
   Se não se entenderem quanto ao valor da renda, o senhorio pode "rescindir" o contrato desde que pague uma indemnização igual a 5 anos de renda, resultante do valor médio das propostas formuladas pelo Senhorio e pelo Arrendatário, p ex. Senhorio propõe €500,00 e arrendatário contrapropõe com € 100,00, a indemnização será qualquer coisa como 18 mil euros... (indemnização que ainda pode ser agravada no dobro ou em 50% quando a renda oferecida pelo inquilino não seja inferior em mais de 10 ou de 20% à do Senhorio, respectivamente.
   
   Em alternativa, o Senhorio pode actualizar a renda de acordo com o Valor Patrimonial Tributário da habitação, tendo como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor da casa, passando o contrato a ser de prazo certo pelo período de 5 anos. E este é o pior dos males... Na pior das hipóteses vêm a renda ser aumentada 1/15 do valor do locado. Exemplificando: se a casa tem o valor patrimonial de € 100.000,00, o aumento da renda não pode ultrapassar os € 555,56/Mês.
   
   Ora € 555,56 é muito dinheiro nos dias que correm pelo que afinal terá razão de ser tamanha indignação?
   
   Cremos que não. A lei, para além desta limitação, logo a seguir vem proteger os inquilinos mais desfavorecidos (pobres, idosos e deficientes), impondo tectos aos aumentos.
   
   Se o inquilino invocar carência económica e demonstrar que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (um documento que pode ser pedido nas finanças)é inferior a €500/Mês (para além do limite de 1/15 do valor patrimonial) o aumento não pode ser superior a 10% do RABC. Se os rendimentos do agregado familiar do inquilino forem inferiores a €1500/Mês esse aumento não poderá ser superior a 17%. Por fim se o RABC do agregado familiar do inquilino for inferior a cinco Retribuições Mínimas Nacionais
   Anuais (RMNA) o aumento será de 25% do RABC, mantendo-se sempre como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado;
   
   Quanto aos inquilinos com mais de 65 anos ou com deficiência superior a 60%, o contrato mantém-se ao abrigo da Lei antiga pelos próximos 5 anos, podendo a renda ser actualizada com base no critério supra de 1/15 do valor patrimonial do imóvel, sendo que os idosos ou portadores de deficiência que sejam igualmente carenciados, beneficiam também dos limites de 10%, 17% ou 25% do RABC.
   
   Posto isto, "este regime de transição" de 5 anos não deverá colocar em problemas aqueles que mais necessitam de protecção, todavia daqui a 5 anos temo pelo que possa acontecer a muitas destas pessoas (as promessas de que a n/ falida Segurança Social lhes vai acudir pagando-lhes um subsídio de renda não me convence...). O aspecto positivo da lei é que veio "tirar o tapete" a milhares de inquilinos endinheirados que estavam a ser subsidiados pelos senhorios, sem nenhum motivo atendível.
   
   Convém também não vilipendiar os senhorios por quererem aumentar o valor das rendas, porquanto muitos deles se encontram também a braços com a miséria, ao que acresce o facto do IMI ter disparado na última avaliação das finanças.
   
   Concluindo: Mais uma trapalhada do governo que deveria ter explicado convenientemente a lei, bem sabendo que os destinatários seriam maioritariamente gente com poucos recursos e sem acesso à informação. Por outro lado, como acima se procurou demonstrar, durante os próximos 5 anos não existe motivo para tanto alarmismo, nem ninguém, contanto realmente tenha dificuldades económicas, passará de € 88,00 para € 670,00/Mês de renda....
   
   LP
   
   
   * “Há duas formas de destruir uma cidade: despejando-lhe bombas, ou congelando as rendas” (Ferraz da Costa).
   
   FONTE: www.locupletar.blogspot.pt

   Concordam com este comentário: pedegesso

   Estas pessoas agradeceram este comentário: pedegesso, fpc
8. • JOCOR
   • 15 fevereiro 2013

    # 248

   Colocado por: Erga Omneso aumento não pode ser superior a 10% do RABC

   
   
   

   Colocado por: Erga Omnesesse aumento não poderá ser superior a 17%.

   
   
   

   Colocado por: Erga Omneso aumento será de 25% do RABC

   
   
   Caro "Erga", já agora, penso que poderia fazer aquilo que a maior parte da nossa imprensa não fez/faz; não é o AUMENTO que não pode ser superior a 10%, ou 17% ou 25% do RABC, é a NOVA RENDA que não pode ficar a ser superior a 10%, 17% ou 25% do RABC.
   
   Desculpe esta minha insistência, mas ainda aqui há bastante gente a ler-nos, e há DIFERENÇA entre um texto e outro.

   Concordam com este comentário: Pedro Barradas, LVM
9. • LVM
   • 15 fevereiro 2013

    # 249

   Quando o inquilino não aceita a proposta do senhorio e solicita que a "nova" renda seja a antiga actualizada do factor de actualização (3,36% para 2013), como vinha sendo feito em anos anteriores, deve-se considerar que a contra proposta do inquilino é a renda antiga aumentada dessa %.

   Concordam com este comentário: JOCOR
10. • pedromts
    • 15 fevereiro 2013

     # 250

    Exmos. Srs.
    
    Venho por este meio solicitar a vossa ajuda para a resolução do meu problema.
    
    Por ter estado a passar por grandes dificuldades financeiras devido a
    desemprego desde o inicio do ano de 2011, fui (obrigado) a sair da
    minha casa e viver em casa dos meus sogros com a minha mulher e o meu
    filho.
    Em Julho de 2012 tomámos a opção de alugar a nossa casa para não a
    perder para o banco, assim, alugámos a mesma.
    Fizemos um contrato de arrendamento por 5 anos ( tudo tratado pela
    imobiliária ERA).
    Felizmente ao dia de hoje eu e a minha mulher já temos emprego e
    estamos a recuperar, e gostaríamos de voltar para casa em meados do
    ano ( 2013 )
    A minha dúvida é se posso rescindir o contrato e poder voltar.
    Grato pela vossa atenção.
    
    Sem outro assunto de momento, cumprimentos
11. • JOCOR
    • 15 fevereiro 2013

     # 251

    Colocado por: pedromtsA minha dúvida é se posso rescindir o contrato e poder voltar.

    
    
    PENSO que sem acordo com os inquilinos, só ao fim dos 5 anos poderá ter novamente a sua casa.
12. • LVM
    • 15 fevereiro 2013 ^editado

     # 252

    Colocado por: pedromtsExmos. Srs.
    
    Venho por este meio solicitar a vossa ajuda para a resolução do meu problema.
    
    Por ter estado a passar por grandes dificuldades financeiras devido a
    desemprego desde o inicio do ano de 2011, fui (obrigado) a sair da
    minha casa e viver em casa dos meus sogros com a minha mulher e o meu
    filho.
    Em Julho de 2012 tomámos a opção de alugar a nossa casa para não a
    perder para o banco, assim, alugámos a mesma.
    Fizemos um contrato de arrendamento por 5 anos ( tudo tratado pela
    imobiliária ERA).
    Felizmente ao dia de hoje eu e a minha mulher já temos emprego e
    estamos a recuperar, e gostaríamos de voltar para casa em meados do
    ano ( 2013 )
    A minha dúvida é se posso rescindir o contrato e poder voltar.
    Grato pela vossa atenção.
    
    Sem outro assunto de momento, cumprimentos

    
    Leia o Post #229.
    Apenas o inquilino pode denunciar o contrato antes do fim do prazo.
    O senhorio pode opor-se à sua renovação, devendo comunicar esse facto até 120 dias do final dos 5 anos.
    
    Julgo, mas não tenho a certeza, que a denuncia do contrato por parte do senhorio não será possível mesmo que hipoteticamente essa possibilidade constasse do contrato.

    Concordam com este comentário: JOCOR
13. • fpc
    • 16 fevereiro 2013

     # 253

    Caro Erga Omnes:
    Acho que é uma excelente análise da lei. Por isso quero aqui expressar-lhe os meus agradecimentos.
    Esta lei veio sem dúvida trazer algum equilíbrio na relação senhorio/inquilino, por exemplo no facto de os contratos não terem prazo mínimo de duração, o que permite por exemplo, quando o inquilino não oferece grandes garantias fazer contratos de duração renovável. Se as coisas correrem mal, é fácil pôr-lhe termo, ao contrário do que acontecia anteriormente em que a duração mínima eram 5 anos. Há no entanto um aspecto que me causa alguma reserva: o Balcão Nacional do Arrendamento. Será que vai funcionar com celeridade e acelerar o despejo dos incumpridores? Acabará com os golpes dos caloteiros que entravam para as casas pagavam 2/3 meses de renda e depois ficavam lá mais 2/3 anos à espera que os tribunais emitissem a ordem de despejo? Sobre o BNA fico à espera da sua análise. Desde já lhe coloco uma dúvida. Se o inquilino se opuser à ordem de despejo decetada pelo BNA, o processo vai para tribunal. Ora se houver rendas em atraso, o inquilino é ou não obrigado a depositá-las para que o processo possa continuar. Ao ler a lei fiquei na dúvida se era sempre obrigatório verificar-se esta premissa ou apenas nalguns casos.
    Enfim quando fizer a sua prometida reflexão sobre o BNA, Outras questões se irão colocar...

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Erga Omnes
14. •  
      GF
    • 16 fevereiro 2013

     # 254

    Colocado por: Luis Varela MartinsJulgo, mas não tenho a certeza, que a denuncia do contrato por parte do senhorio não será possível mesmo que hipoteticamente essa possibilidade constasse do contrato.

    
    No NRAU de 2006 era possível, por acordo, pois o legislador entendeu que estava na disponibilidade das partes.
    No NRAU de 2012, deixou de ser possível, passando a ser normas de carácter imperativo.
15. •  
      GF
    • 16 fevereiro 2013

     # 255

    fpc, permita-me desde já comentar as suas perguntas.
    Em jeito de primeira observação, um verdadeiro caloteiro não vai a correr opor-se ao despejo, porque para tal seria necessário depositar as rendas vencidas. Como tal, a esmagadora maioria dos caloteiros vai-se tramar. A regra será ignorar a notificação, passando tudo a fazer-se fora do tribunal, excepto a autorização para entrada na habitação (esta é a minha verdadeira questão que apenas com a prática iremos verificar, em quanto tempo isto será feito, sendo que é um processo urgente e de extrema simplicidade processual).
    
    Há depois os restantes, que conforme disse e bem, opondo-se à notificação do BNA o processo segue para tribunal. Nesses, o processo correrá os trâmites normais, de um normal processo em tribunal. Poderá ser rápido ou lento, dependendo de:
    1) Zona em que se insere o imóvel e respectivo tribunal;
    2) Juiz a quem é distribuído o processo;
    3) Advogados das partes serem expeditos e experientes ou não, incidentes, etc;
    4) Facilidade de notificações;
    e restantes condicionantes de um normal processo em tribunal por aí fora.
16. •  
      GF
    • 16 fevereiro 2013 ^editado

     # 256

    Se alguém já teve alguma experiencia recente com o BNA, que venha cá colocar o seu testemunho.
    Estou curioso.
    
    Entretanto andei a fazer umas pesquisas (como alguns sabem, não exerço advocacia, e como tal não ando sempre a par dos mecanismos processuais e das novidades nesse âmbito, como seria desejável) e encontrei a lista dos solicitadores e notários inscritos no BNA para poderem efectuar os actos previstos na lei.
    A título de exemplo, no Concelho de Cascais, existem 81 entidades habilitadas para o efeito, entre solicitadores e notários, dos quais 80 cobram o valor mínimo de 408EUR pelos seus honorários (excluíndo IVA e retenções (?)) e apenas um deles cobra 250EUR pelo processo.
    Já foram cartelizados os preços? Ou existem tabelas? Se existem tabelas porque é que um deles cobra 250 EUR?
    Em Lisboa há 210 entidades habilitadas, todas cobram os mesmos 408EUR, excepto um que cobra 250EUR também.
    
    
    Como referi no post anterior, a minha maior questão prende-se com o chamado Título de Diferimento da Desocupação do locado, que tem com base o Requerimento de diferimento da desocupação, e cujo Juiz terá de se pronunciar em 20 dias.
    De realçar ainda que a decisão judicial para desocupação do locado admite recurso para a relação, sendo o seu efeito meramente devolutivo.
17. • alvaro carvalho
    • 16 fevereiro 2013

     # 257

    Colocado por: GFSe alguém já teve alguma experiencia recente com o BNA, que venha cá colocar o seu testemunho.
    Estou curioso.
    
    Entretanto andei a fazer umas pesquisas (como alguns sabem, não exerço advocacia, e como tal não ando sempre a par dos mecanismos processuais e das novidades nesse âmbito, como seria desejável) e encontrei a lista dos solicitadores e notários inscritos no BNA para poderem efectuar os actos previstos na lei.
    A título de exemplo, no Concelho de Cascais, existem 81 entidades habilitadas para o efeito, entre solicitadores e notários, dos quais 80 cobram o valor mínimo de 408EUR pelos seus honorários (excluíndo IVA e retenções (?)) e apenas um deles cobra 250EUR pelo processo.
    Já foram cartelizados os preços? Ou existem tabelas? Se existem tabelas porque é que um deles cobra 250 EUR?
    Em Lisboa há 210 entidades habilitadas, todas cobram os mesmos 408EUR, excepto um que cobra 250EUR também.
    
    
    Como referi no post anterior, a minha maior questão prende-se com o chamado Título de Diferimento da Desocupação do locado, que tem com base o Requerimento de diferimento da desocupação, e cujo Juiz terá de se pronunciar em 20 dias.
    De realçar ainda que a decisão judicial para desocupação do locado admite recurso para a relação, sendo o seu efeito meramente devolutivo.

    
    
    Entao porque tem que ser um Notario, Solicitador, ou advogado a tratar do problema no BNA?
    A lei diz que pode o senhorio entregar o expediente diretamente no tribunal, ou até em casa desde que tenha o aparelho que valida o Cartao de Cidadao.
    
    Tirei esta passagem daqui:https://bna.mj.pt/Faq.aspx
    
    "Como é que o requerimento de despejo é apresentado no Balcão Nacional do Arrendamento (BNA)
    
    · Por intermédio de advogado ou solicitador, através do preenchimento e envio de formulário eletrónico disponível no sistema informático CITIUS, acessível através do endereço eletrónico http://citius.tribunaisnet.mj.pt .
    
    · Através da plataforma do BNA – http://www.bna.mj.pt/ – mediante assinatura eletrónica do cartão de cidadão (é necessário possuir o leitor do cartão do cidadão), juntando toda a documentação de forma digitalizada e assinando eletronicamente o requerimento;
    
    · Pelo preenchimento, diretamente na plataforma do BNA – http://www.bna.mj.pt-, do formulário do requerimento de despejo em ficheiro tipo PDF. Depois de validado o sistema fornecerá uma referência com a qual o senhorio, no prazo de 10 dias, deve dirigir-se, acompanhado da versão em papel de todos os documentos que pretenda juntar, a uma secretaria judicial onde será completado o processo. A secretaria judicial, através da referência, acede ao requerimento de despejo e procede à digitalização e anexação da documentação necessária apresentada pelo senhorio;
    
    · Pela entrega do requerimento em papel numa secretaria judicial, acompanhado de todos os documentos que pretenda juntar, devidamente preenchido e assinado, sendo posteriormente introduzido na plataforma do BNA pelos respetivos funcionários que digitalizarão os restantes documentos."
18. •  
      GF
    • 16 fevereiro 2013

     # 258

    Caro amigo,
    Uma coisa é quem entrega o requerimento, outra é quem trata depois do assunto.
    Quem lá vai não é o tribunal, mas sim, uma entidade mandatada pelo tribunal ou sugerida pelo cliente.
    E é aí que entram os notários e solicitadores.
    
    Basta ler com atenção logo na primeira página do requerimento de despejo:
    Agentes de Execução e Notários para efectuar a desocupação do locado:
    Designação automática: Não Sim Nº de Cédula/Licença:
    
    Ou designa um, ou o tribunal encarregar-se-á de o fazer.
    O dinheiro é que sai sempre do mesmo bolso.
19. • alvaro carvalho
    • 16 fevereiro 2013

     # 259

    Ok. Obrigado pelo esclarecimento.
    
    Ainda nao entendi totalmente como isto funciona.
    
    Sei que para mandar embora um inquilino q tive o ano passado, ele esteve 19 mese sem pagar e eu gastei mais de 3000euros!
    
    Espero q isto melhore.
    
    Cumprimentos
20. •  
      Erga Omnes
    • 17 fevereiro 2013 ^editado

     # 260

    Breve olhar sobre o Balcão Nacional do Arrendamento/Despejo
    
    Face à impotência dos tribunais em dar resposta, em tempo útil, aos conflitos dos cidadãos, tem vindo a acentuar-se a chamada "desjudicialização", que consiste em retirar competências aos tribunais, multiplicando-se as vias alternativas de resolução de litígios (balcões, arbitragem, mediação, etc.).
    
    Estes mecanismos especiais têm a seu favor a celeridade mas têm contra si o facto dos seus utilizadores gozarem de menos garantias... E nem sempre é fácil encontrar um equilíbrio entre a desejável celeridade de uma sentença e a necessária garantia de que o processo será justo e a decisão ponderada.
    
    As pessoas não compreendem (porque os "tudólogos" da televisão não sabem explicar...) como é que é possível um processo demorar 4 anos até ser definitivamente arrumado, mas a verdade é que quando um processo entra no Tribunal é preciso ir bater à porta da outra parte (o que nem sempre é fácil), ouvindo-se as (longas e diferentes) versões, depois (e normalmente uma das partes tem interesse em que o processo se arraste) levantam-se impugnações e nulidades a rodo, o Juiz tem que se pronunciar sobre todas as "pintelhices" (Catroga dixit), findo o processo na 1.ª instância há recursos, aclarações... Se pura e simplesmente se vedasse o direito de recorrer para os tribunais superiores p. ex. muitos processos conheciam o seu desfecho em muito menos tempo, mas isso redundaria num prejuízo inaceitável para muitos cidadãos de boa fé que tiveram sentenças desfavoráveis por erro do Juiz e que ficavam privados da possibilidade de um juiz com mais traquejo (da Relação ao Supremo) apreciar a validade da sentença...
    
    Longe deste ritual, o procedimento especial de despejo ("irmão gémeo" do procedimento de injunção) tem por escopo ser uma forma célere (é um processo urgente que "não pára" durante as férias judiciais) e barata para os senhorios correrem com os inquilinos incumpridores... Terá sede no Porto e vai contar com 11 trabalhadores (e acreditem que chegam)...
    
    Este mecanismo aplica-se tanto a arrendamentos habitacionais como comerciais mas para poder ser utilizado têm que estar preenchidos (pelo menos) 2 requisitos essenciais: (i) haver um contrato de arrendamento escrito (ii) ter sido liquidado o Imposto de Selo.
    
    Para além desses requisitos, os senhorios apenas podem lançar mão do BNA em caso de (1) revogação do contrato (quando senhorio e inquilino chegam a um acordo); (2) caducidade (p. ex. se o contrato de arrendamento estipular que o contrato cessa no dia 17/02/2013, não se renovando); quando o contrato cessar por (3) oposição à renovação automática, quer por parte do senhorio quer por parte do inquilino (situação mais comum: o contrato renova-se automaticamente todos os anos, mas este ano o senhorio comunicou ao inquilino que não pretende a renovação do contrato); no caso de (4) denúncia do contrato por parte do senhorio quando este necessitar da casa para ELE ou os seus FILHOS morarem, para demolição ou realização de obras profundas; (5) Denúncia do contrato por parte do inquilino, passados 6 meses de arrendamento pode denunciar o contrato a todo o tempo, desde que avise o senhorio com 4 meses de antecedência (6) Resolução do contrato porque o inquilino "se esqueceu" de pagar as rendas (durante mais de 3 meses) ou porque se opôs à realização de obras necessárias para garantir a habitabilidade do locado
    
    Se estiver numa das situações supra, preenche um requerimento (disponível no sítio da internet do BNA), onde se identifica o locado (casa), o fundamento do despejo, alguns dados do contrato (data, valor da renda etc.), pode escolher o notário ou Agente de Execução (se não escolher será sorteado um) que vai promover o despejo, identifica o inquilino (e o(a) companheiro(a) caso também more na casa), se o inquilino tiver rendas em dívida pode/deve aproveitar para fazer o pedido do valor em dívida (pode também peticionar o valor dos estragos feitos na casa), indicando logo bens do inquilino à penhora (p. ex. se souber que o inquilino tem um BMW deve indicá-lo logo para penhora).
    
    Para fazer este requerimento não é necessário constituir advogado mas eu não aconselho um "leigo" a fazê-lo, a menos que efectivamente tenha uma boa base jurídica, até porque se utilizarem este expediente indevidamente incorrem em responsabilidade civil (e eventualmente também criminal).
    
    Feito o requerimento, tem que se pagar a taxa de justiça, o pagamento pode ser feito através do multibanco e tem um custo de € 25,50 ou € 51,00 consoante o valor da acção seja até € 30.000 ou de € 30.001 em diante, respectivamente.
    
    Os 11 tipos que trabalham no BNA, quando recebem o requerimento dá uma vista de olhos e, se não houver fundamento para recusa, notificam o inquilino através de carta registada com AR dando-lhe 15 dias para desocupar a casa (e pagar o que deve) ou deduzir oposição. Se o inquilino se recusar a assinar a carta, o distribuidor postal lavra nota do incidente e o inquilino considera-se notificado/citado, se o inquilino não levantar a cartinha (e acontece tantas vezes...) considera-se notificado 8 dias depois de lhe ter sido deixado o aviso.
    
    Se o inquilino (i) não deduzir oposição, (ii) deduzir oposição mas depois não pagar a taxa de justiça (€ 306,00 - até 30.000,00 ou € 612,00 a partir de € 30.001,00...) ou (iii) durante o processo não for pagando as rendas que se forem vencendo, o requerimento converte-se logo em título executivo ("igual" a sentença de um juiz).
    
    Se houver oposição, o julgamento decorre no prazo de 20 dias (prazo meramente ordenador = contem pelo menos com 3 meses...) e a sentença é logo ditada para acta.
    
    Se o inquilino não deduzir oposição, ou caso deduza oposição e seja vencido, o Agente de Execução, ou notário, desloca-se de imediato ao local e, caso o inquilino se resigne e entregue as chaves da casa, toma posse da mesma. Caso existam indícios de que o local está abandonado (a caixa de correio estiver atafulhada p. ex.), o Agente de Execução pode arrombar a porta e trocar a fechadura... Na minha opinião, aqui foi-se demasiado longe, a entrada na habitação de outrem é um meio extremamente invasivo e que carece obrigatoriamente de autorização de um juiz, independentemente de qualquer indício mais ou menos evidente... E não sou eu que o digo, quem o diz é a Constituição da República Portuguesa que no n.º 2 do seu art. 34.º estipula: "A entrada no domicilio dos cidadãos contra a sua vontade (seja ela expressa ou velada) só pode ser ordenada pela autoridade judicial competente..." leia-se por um juiz... pelo que esta norma (que permite a entrada do AE sem despacho judicial quando existam os tais indícios de abandono) se encontra, salvo melhor opinião, ferida de inconstitucionalidade...
    
    Prosseguindo, se o inquilino for teimoso como uma mula e não deixar o Agente de Execução (ou o notário) entrar, nem desocupar a casa, este tem que pedir autorização para entrar à força ao juiz, que tem um prazo curto para se pronunciar.
    
    Com o despacho do juiz, de nada valerá a teimosia do inquilino que terá mesmo que desocupar a casa, sob pena do Agente de Execução ou notário (acompanhado da polícia) lhe arrombar a porta e trocar a fechadura, dando-lhe depois 30 dias para vir buscar as suas coisas, caso contrário consideram-se abandonadas.
    
    Existe apenas uma ou outra situação em que se tem que suspender o despejo (p. ex. se este colocar em risco a vida do inquilino), sendo que o inquilino tem ainda a prerrogativa de requerer um diferimento (adiamento) do despejo por "razões sociais imperiosas" (basicamente quando viva numa situação de grande precariedade). Feito o pedido, o juiz decidirá se autoriza ou não, todavia, o diferimento não poderá exceder os cinco meses.
    
    Caros leitores, é, em traços gerais e sem preocupações de rigor, este o modus operandi do novo BNA...
    
    LP
    
    FONTE: www.locupletar.blogspot.pt