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Remodelar apartamento com 240 m2 no Porto

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  1.  # 1

    Colocado por: QuintinhasSe o IMI vai subir, tem aí mais uma razão para meter as mãos à obra.
    No passado, podíamos dar-nos ao luxo de ter um imóvel fechado, porque as despesas fixas eram pouco expressivas. Contudo, com a subida dos impostos sobre o património, há que rentabilizá-los.
    Pode colocar o imóvel no mercado para ver se aparece alguém interessado e em simultâneo estudar com um arquitecto os custos de uma eventual remodelação.
    O timing é o pior, mas se tiver o imóvel parado, só estará a adiar o "problema".
    É a minha opinião.
    Cuprimentos


    Sim, tem razão. Mas o que me leva a hesitar são os custos inerentes à remodelação do apartamento (será que os vou rentabilizar?) e, mais concretamente, COMO o devo remodelar.

  2.  # 2

    Eu começaria por fazer a avaliação do mercado na zona. Há procura de instalações para serviços? A que preços? Há procura de habitação? A que preços?
    Sem definir o que pretende não me parece que se possam apontar estimativas de custos, uma instalação para serviços não terá o mesmo preço que uma habitação.

  3.  # 3

    Colocado por: Ramiro Costa

    Sim, tem razão. Mas o que me leva a hesitar são os custos inerentes à remodelação do apartamento (será que os vou rentabilizar?) e, mais concretamente, COMO o devo remodelar.


    Quanto a isso só você é que pode responder.

    Só você é que sabe por quanto o comprou, o que gastou nele, o que ainda deve ao banco (se for o caso), o que recebeu de rendas da clínica, etc...

    É fazer as contas.

    Só depois de feitas as contas, é que pode ponderar outros cenários.

    Eu já imagino um loft com áreas enormes (poupa nas paredes), com muita luz e uma decoração minimalista!!

  4.  # 4

    A minha opinião:


    Antes de tomar qualquer decisão faria a seguinte análise:

    - Custos fixos com o imóvel. Se tiver "parado", quanto me vai custar ao fim de xxx anos.

    - Quanto vale a habitação como está. As imobiliárias avaliam os apartamentos sem custos.

    - Se fizer obras para alugar, que renda será possível auferir ? As imobiliárias também lhe dão uma renda aproximada, e assim sabe em quanto tento amortiza o investimento.

    - Já que falou com um Arq., ele pode efetuar o projeto "como entender", com a respetiva lista de medições.

    - Solicita orçamentos.

    - Fica a saber o que teria que investir.

    - Se não o pretender efetuar as obras, é mais fácil vender o apartamento mostrando imagens 3D (do Arq.) e orçamento associado. Ou seja, um potencial cliente quando visitar a habitação para além de ver com ela está consegue visualizar o seu potencial, com as imagens, e já sabe o que terá que investir. Por. ex. 200.000€ para a compra + 50.000€ para as obras.


    Como não é do Porto, de uma maneira ou de outra, venderia sempre o apartamento.

  5.  # 5


    Quanto a isso só você é que pode responder.
    Só você é que sabe por quanto o comprou, o que gastou nele, o que ainda deve ao banco (se for o caso), o que recebeu de rendas da clínica, etc...
    É fazer as contas.
    Só depois de feitas as contas, é que pode ponderar outros cenários.
    Eu já imagino um loft com áreas enormes (poupa nas paredes), com muita luz e uma decoração minimalista!!


    Desculpe, mas não creio que me deva preocupar com o passado, mas sim com o presente e o futuro.
    O andar chegou até mim através de herança. Não gastei nada com ele, a não ser os custos de condomínio, autárquica e seguros ao longo destes... talvez 15 anos. A útima renda andava à volta dos 500€.
    Mas isto é passado!

    É o futuro que agora me preocupa e equacionar a forma mais racional de lidar com este andar que ficou vago. Sinto que devo agir, que devo fazer qualquer coisa com ele - assim, esventrado e descaracterizado não pode ficar - mas, sinceramente, não sei qual o melhor "approach".

    Daí vir aqui pedir a opinião dos especialista.

  6.  # 6

    Colocado por: DBR - ConstruçãoA minha opinião:
    Antes de tomar qualquer decisão faria a seguinte análise:
    - Custos fixos com o imóvel. Se tiver "parado", quanto me vai custar ao fim de xxx anos.
    - Quanto vale a habitação como está. As imobiliárias avaliam os apartamentos sem custos.
    - Se fizer obras para alugar, que renda será possível auferir ? As imobiliárias também lhe dão uma renda aproximada, e assim sabe em quanto tento amortiza o investimento.
    - Já que falou com um Arq., ele pode efetuar o projeto "como entender", com a respetiva lista de medições.
    - Solicita orçamentos.
    - Fica a saber o que teria que investir.
    - Se não o pretender efetuar as obras, é mais fácil vender o apartamento mostrando imagens 3D (do Arq.) e orçamento associado. Ou seja, um potencial cliente quando visitar a habitação para além de ver com ela está consegue visualizar o seu potencial, com as imagens, e já sabe o que terá que investir. Por. ex. 200.000€ para a compra + 50.000€ para as obras.
    Como não é do Porto, de uma maneira ou de outra, venderia sempre o apartamento.


    O seu comentário (DBR - Construção) parece-me muito pertinente e objetivo. Gostei. Obrigado.

    Também me tinha ocorrido contactar uma (duas ou três) imobiliárias que "trabalhem" o Porto. Só não avancei de imediato, porque pensei que os mediadores pudessem não ser muito sinceros e receei que me fossem dar a solução mais "interessante" para ELES (que lhes propiciasse uma possibilidade de negócio imediato), em vez de terem como principal preocupação o MEU interesse. Talvez tivesse sido injusto com os especialistas das imobiliárias, mas já tive más experiências com mediadores menos escrupulosos... Há de tudo, não é?

    Mas acredito que seja uma boa possibilidade. Vou ainda hoje para a internet e vou vasculhar tudo o que seja Imobiliária (com certo nome) a trabalhar no Porto. Vou marcar entrevistas para Quarta-Feira, umas a seguir às outras - assim só faço uma viagem ao Porto - e ouvirei a opinião desses senhores. Sempre será um ponto de vista importante.

    O arquiteto que visitou o andar, não é propriamente um "especialista" de interiores. É cunhado de um primo meu de Coinbra, pessoa já de uma certa idade. Portanto, ele só foi ver o andar "por amizade". Não posso pedir-lhe seja o que fôr para além de uma opinião. E essa nem foi grande coisa. Feitios...

    Terei que falar com "profissionais ramo". Até acho que o mais indicado seja um (ou uma) jovem, em inicío de carreira. Acho que se esforçam mais com os pequenos projetos, não?
    Também vou ter que pesquisar na net, até encontrar gabinetes de arquitetura (de interiores) que possam/queiram dar-me opiniões de graça. Claro que nesta fase, não quero pagar nada. Só depois de analisar as opiniões que me derem e "sentir" a credibilidade de cada um, avançarei para coisas mais sérias e a pagar.

    Mas, sim, vou seguir o seu roteiro. Vou avançar já amanhã com os fulanos das imobiliárias do Porto e, logo a seguir, com os arquitetos de interiores.

    Isto vai dar-me "água pela barba", mas... tem de ser! Vou pra frente e resolver/dar uma solução a este assunto.

  7.  # 7

    As imobiliárias sérias fazem um estudo do valor do apartamento comparando-o com outros do género. Claro que se o valor for mais baixo, mais depressa se vende o imóvel.

    O mesmo se passa para a renda.


    Vai dando notícias :-)

  8.  # 8

    Colocado por: DBR - ConstruçãoAs imobiliárias sérias fazem um estudo do valor do apartamento comparando-o com outros do género. Claro que se o valor for mais baixo, mais depressa se vende o imóvel.
    O mesmo se passa para a renda.
    Vai dando notícias :-)


    Obrigado. Sim, vou dando notícias.
    Áté ao final da semana tenho já marcados vários contactos com: a) o administrador do condomínio (alguém muito experiente e que conhece o que se passa no prédio (compras/vendas/alugueres) como ninguém); b) 2 agentes imobiliário de importantes agências (não sei se posso dizer o nome aqui... um da Rema_ e outro da Er_); c) e 2 "mestres de obras", dos clássicos - conheço-os de me efetuarem reparações em outros prédios que possuo - e que se disponibilizaram a ir ao Porto "só pra ver o que se pode fazer" e me darem um número, quanto à provável despesa com as obras. Isto será tudo esta semana!
    Depois disto, espero ficar com uma ideia mais precisa, uma avaliação mais regorosa, sobre os passos mais corretos a seguir.
    Eu manterei informados os amigos deste fórum sobre todas as minhas démarches.
    É que todas as opiniões são bem-vindas!

  9.  # 9

    A Rema_, pelo menos aqui em Braga tem boa reputação.

  10.  # 10

    Colocado por: DBR - ConstruçãoA Rema_, pelo menos aqui em Braga tem boa reputação.


    Já tive oportunidade de mostrar ao mediador da Rema_ o apartamento. Ele foi de opinião de que eu o devo vender tal como está!
    Disse-me que, dado o seu atual estado de conservação, qualquer obra que eu possa vir a fazer-lhe (que terá de ser, necessariamente, avultada - entre os 50 a 80 mil euros), não só dificilmente os recuperaria na totalidade, como vir restringir a sua possibilidade de utilização (quer ele dizer com isto, se o reabilitasse para habitação, podia haver um interessado para escritórios, por exemplo, que deixava de estar interessado). Nessa medida, ele aconselhou a vender tal como está. Assim os interessados poderiam fazer do apartamento o que quiserem, pois ele está praticamente em bruto (quer a cozinha, quer o chão, quer as casas de banho precisam de ser substituídas).
    Só na hipótese de, num período de 6 meses a 1 ano, eu não encontrar comprador, equacionaria fazer-lhe então obras, no sentido de o reabilitar para o destino que, na altura, se achar que há mais procura.

    Ora, este não é o caminho que eu pensava seguir. Mas vou ter de ajuizar melhor, porque acho que o mediador não deixará de ter alguma razão... É que as obras de recuperação, para terem esse nome, terão de ser de uma profundidade tal que... serão muito caras. Valerá a pena investir tanto dinheiro (mais de 50 mil euros) na recuperação do apartamento, se depois não encontro comprador ou forma de o alugar? É que para um andar com aquelas dimensões não é fácil...
    •  
      imbs
    • 23 agosto 2012

     # 11

    Ramiro Costa,

    Encontrei esta agência e lembrei-de si. Leia no site! Pode ser interessante:

    http://localtraveling.com/AboutUs/AboutHeartAndSoul.aspx
    • dato
    • 23 agosto 2012

     # 12

    ramiro, axo 80mil euros um abuso, a menos q seja acabamentos de luxo mas ai 50mil n chegam para a cozinha

    para vender, venda como está e nem se preocupe com obras, q só dão dores de cabeça..lol

  13.  # 13

    No máximo: 240 m2 * 250 € = 60.000 €

    Mas também sou da opinião de vender como está.

  14.  # 14

    Colocado por: datoramiro, axo 80mil euros um abuso, a menos q seja acabamentos de luxo mas ai 50mil n chegam para a cozinha
    para vender, venda como está e nem se preocupe com obras, q só dão dores de cabeça..lol


    As obras de beneficiação não se limitam à cozinha (era bom que fosse só isso,,,). Terão de passar também pelas casas de banho, pelo soalho (toda a superfície do apartamento), pela caixilharia (só aí falaram-me em 7 a 8 mil euros), pelas paredes, etc., etc., etc..

    Dada a dimensão (e custo) das obras e ao facto - importante, segundo me disse o da imobiliária - de, após esta intervenção, estar a restringir as possibilidades de venda/aluguer (se fizer obras para habitação, um eventual interessado que queira o andar para outra finalidade não lhe pega), julgo que, de facto - MESMO - é a venda do apartamento tal como está. Assim, quem o quiser comprar, pode fazer dele o que quiser. Aqueles 240m2 têm imensas potencialidades, apesar de tudo.

    O apartamento, neste momento, está com um "valor patrimonial tributário" de pouco acima dos 100.000€. Receio bem que, dentro destes dias, esteja a receber o postalzinho das Finanças (aquilo agora é um envelope...) com a reavaliação. Um vizinho do andar disse-me que já recebeu o dele. Foi para 189.000€ e ele estava indignado com o esbulho. Disse-me que ia reclamar! Ora, provavelmente, o meu irá também para esses números.

    Na eventualidade de eu me decidir pela venda, isso quer dizer que, quem me comprar o andar, mesmo que a transação de faça por um valor inferior a esses 189.000€ (e sê-lo-á certamente), o comprador terá de pagar de imposto IMT um valor (creio que 6%) sobre aqueles 189 mil euros, não é? (e não sobre o valor real da transação, que será inferior). Isso é péssimo, porque será mais uma "dificuldade" para a venda...
    •  
      FD
    • 23 agosto 2012

     # 15

    Colocado por: Ramiro Costao comprador terá de pagar de imposto IMT um valor (creio que 6%) sobre aqueles 189 mil euros, não é?

    Não: https://forumdacasa.com/discussion/22830/imi-partilhe-a-sua-avaliacao/

    E vai vender agora, numa altura em que ninguém consegue vender?
    •  
      imbs
    • 23 agosto 2012

     # 16

    Colocado por: Ramiro CostaNa eventualidade de eu me decidir pela venda, isso quer dizer que, quem me comprar o andar, mesmo que a transação de faça por um valor inferior a esses 189.000€ (e sê-lo-á certamente), o comprador terá de pagar de imposto IMT um valor (creio que 6%) sobre aqueles 189 mil euros, não é? (e não sobre o valor real da transação, que será inferior). Isso é péssimo, porque será mais uma "dificuldade" para a venda...


    Então atire o barro à parede e peça 189 (ou o valor tributário actualizado que receber ehehehe)

    Se quer vender rápido, terá de vender abaixo do valor de mercado. Se vender a um preço justo, pode ser que as pessoas não se importem com os impostos! :)

    Ou faça como já vi, pede um valor e diz que a escritura está incluída, vá, faça uma promoção.
    • dato
    • 23 agosto 2012

     # 17

    o imposto é sobre o valor da avaliação das finanças, no entanto esse valor parece mt alto, visto o prédio ser antigo, havia aqui uma discussão acerca disso noutro tópico
    • dato
    • 23 agosto 2012

     # 18

    vcs sao todos mt rápidos nas respostas
    •  
      imbs
    • 23 agosto 2012

     # 19

    Temos todos muito que fazer!
    Concordam com este comentário: dato

  20.  # 20

    Colocado por: FD
    Não:https://forumdacasa.com/discussion/22830/imi-partilhe-a-sua-avaliacao/
    E vai vender agora, numa altura em que ninguém consegue vender?


    Faço o quê? Qual é a alternativa? Deixo aquilo fechado e pago mais de 2.000€ por ano só de custos fixos?
    Estou a pagar de condomínio mais de 200€ trimestrais. Depois há as "obras extraordinárias", seguros e IMI. Tudo junto, no ano passado, foi de 1957€ Este ano vai ser pior!!
    E depois, como não tenho o andar alugado, NÃO posso imputar as despesas no IRS. Uma desgraça completa.
    Uma pessoa tem um andar e... está a perder (MUITO) dinheiro só por o ter.

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