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1. • jorgealves
   • 3 janeiro 2013

    # 81

   Colocado por: EddySegundoo engenheiro responsável pela obraos problemas potenciais que mais dinheiro custam a corrigir são infiltrações e assentamentos/rachas nas estruturas. Estando esses dois potenciais problemas bem assegurados, tenho uma certeza muito grande que nunca me vão aparecer problemas que me vão custar 10 000 euros, ou mais, a corrigir.

   
   por aqui se percebe que não faz a mínima ideia dos riscos quer esta a correr,
   
   eu dou-lhe um exemplo real: executei uma obra na minha especialidade em que DO fez fez igual á sua,
   
   mas esqueceu-se dos isolamentos,
   o pedreiro que ele contratou ao dia, não sabia fazer uma cobertura plana,
   e agora só vai ter que partir tudo para fazer como deve ser, com a agravante de já morar na casa e de ter uma data de coisas estragadas,
   
   e claro NINGUÉM dá qualquer tipo de garantia sobre a aplicação de algo que não existe,
   
   e mais ainda vai ter que pagar para desmontar coisas e poderem ser novamente aplicadas,
   
   com isto tudo não estou a dizer que a sua vai\está a ficar mal ou bem somente estou a indicar que tem todos os requisitos para correr mal e com riscos enormes para si.
   
   PS: olhe que todos os empreiteiros gerais também são enganados, agora imagine quem não tem qualquer experiência de obras, como é o seu caso.
   
   mas desejo-lhe a maior das sortes e felicidades neste seu empreendimento.
2. • Eddy
   • 3 janeiro 2013

    # 82

   Caro Jorge,
   
   Obrigado pela sua preocupação. Realmente o isolamento foi precisamente uma das minhas grandes preocupações ao fazer esta casa. Foi tudo estudado ao mais infimo pormenor, por mim e pelo engenheiro responsável pela obra que forneceu desenhos com todos os detalhes de execução, inclusíve de isolamentos, pontes térmicas etc etc etc.
   
   Portanto eu faço realmente uma ideia muito boa dos "riscos" que estou a correr. Vou colocar possívelmente ainda hoje uma descrição do isolamento do piso enterrado com respectivas fotos e o resultado que deu e depois podem continuar a falar mal de mim.
   
   Cumps,
   e

   Estas pessoas agradeceram este comentário: pc ferreira, danobrega
3. •  
     danobrega
   • 3 janeiro 2013

    # 83

   Há aqui muita informação útil vinda dos diversos pontos de vista. Um obrigado a quem mantém a discussão séria.

   Concordam com este comentário: Rodrigo Cruz
4. • Neon
   • 3 janeiro 2013

    # 84

   Bom dia
   
   Eis a minha singela opinião
   
   1.º Nunca acreditei que o bom è barato
   2.º Acredito que numa obra por administração directa se poupe muito dinheiro, mas è preciso que se verifiquem cumulativamente os seguintes factores
   
   i) Projecto muito bem pensado/executado e bem pormenorizado = ter na mão o projecto de execução, o caderno de encargos e os mapas das quantidades de trabalhos
   ii) Acompanhamento permanente da obra por alguem experiente
   iii) Contratar empresa credivel, com nome a defender e com provas dadas
   
   Para mim esta è a chave para o sucesso.
   Sou funcionário de uma autarquia, por isso não tenho qualquer interesse directo nesta matéria.
   Por outro lado, ao longo dos anos tenho constatado o quanto caro têm saido aos donos de obras as opções que à partida pareçem mais baratas.
   
   Reitero que uma obra administrada directamente pode garantir muita poupança...mas se não estiver tudo pormenorizado e contabilizado desde inicio e se não for acompanhada com frequencia e por alguem com bons conhecimentos...facilmente se pode ser passado para trás.
   
   abraços
5. •  
     FD
   • 3 janeiro 2013 ^editado

    # 85

   Eu até percebo que possa ficar mais barato, sem grande dificuldade.
   
   Imaginando que o construtor é pequeno, faz uma casa de cada vez e quer ganhar por mês, só para ele de vencimento, pela obra, 2000€.
   Acho que é um bom ordenado mas, não é nenhuma fortuna. Se for para ganhar 1000€ ou 1500€ por mês mais vale ser um operário especializado, de certeza que não tem tanta responsabilidade.
   Junte-se, por exemplo e só para não complicar muito, 35% para a segurança social e já temos 2700€.
   Se a casa demorar 1 ano a construir, são (12 * 2700€ =) 32400€.
   
   Uma casa por administração directa custar menos 32400€ que uma chave na mão parece-me algo perfeitamente concretizável.
   
   Mas, como se passa aqui, passa-se em muitas outras coisas. O mecânico, o médico, o canalizador, o professor, etc.
   Por exemplo, explicadores de matemática - porquê pagar 15€ à hora se a escola fornece o professor de borla?
   Porquê ir ao médico se o diagnóstico pode ser uma coisa muito simples?
   
   Com as casas há-de ser a mesma coisa. Paga-se o conhecimento e o tempo. Se não se usar é natural que possa ficar mais barato.
   Mas, ficará a mesma coisa? E será justo dizer que os empreiteiros têm margens absurdas porque querem ganhar 2000€ por mês?
   
   Nem tanto ao mar, nem tanto à terra.
   
   Por administração directa ficará mais barato, é logo um ordenado de um ano que se poupa.
   E é preciso não esquecer que há muitos mais custos, directos e indirectos, não é só o ordenado...

   Concordam com este comentário: scorpio
6. • Eddy
   • 3 janeiro 2013

    # 86

   Colocado por: PauloCorreiaEntende as dúvidasm agora? é que as contas não batem certo e para mim, tudo isto é pura matemática.

   
   
   Certíssimo. Pura matemática.
   
   Vou procurar as facturas respectivas e fazer contas de sumir.
   
   Cumps,
   e
7. • Eddy
   • 3 janeiro 2013 ^editado

    # 87

   Colocado por: FD
   Por administração directa ficará mais barato, é logo um ordenado de um ano que se poupa.
   E é preciso não esquecer que há muitos mais custos, directos e indirectos, não é só o ordenado...

   
   
   Plenamente de acordo. Foi por isso que eu frisei no meu primeiro post que nem todos podem fazer aquilo que eu fiz.
   
   Mas é uma hipótese real, e para quem pode, é uma hipótese de poupar umas massas, ou ficar com mais dinheiro disponível para poder escolher acabamentos melhores.
   
   Agora o que eu não concordo, é de ser chamado de xico esperto, ignorante, irresponsável e ainda criminoso...

   Concordam com este comentário: PatSil
8. •  
     danobrega
   • 3 janeiro 2013 ^editado

    # 88

   Colocado por: FDEu até percebo que possa ficar mais barato, sem grande dificuldade.

   
   
   Não está a analisar a coisa de uma maneira incorrecta? Um empreiteiro tem apenas uma obra? E ganha um salário só nessa obra? Trabalha 8 horas por dia nessa obra? Tinha ideia que as obras de moradias uni-familiares têm períodos em que estão paradas, e que os empreiteiros teriam de gerir os recursos humanos de uma obra para a outra, não é apenas numa obra. Digamos que o número óptimo são 3 obras ao mesmo tempo (não faço ideia), terá de cortar o valor a que chegou por 3.
   
   
   2000€ ganha um médico hoje em dia, a trabalhar 42 horas e tem muito mas muito mais responsabilidade que um empreiteiro. Um erro grave de um médico e nunca mais pode trabalhar. Um erro grave de um empreiteiro e declara falência da empresa.
9. • scorpio
   • 3 janeiro 2013

    # 89

   E tendo gasto menos de 100 000 euros numa construção de 240m2 utilizando o material do melhor e mais caro que existe, digamos que poupei o suficiente para enfrentar qualquer problema que me custe 2,3 ou 5 mil euros a corrigir. Hei-de abrir um tópico um dia com diário fotográfico e valores gastos. E se alguém duvidar dos orçamentos que apresentei, convido-vos a vir cá quando quiserem consultar o dossier.
   

   
   
   ..isso sim era obra...:) não duvido dos valores que diz, mas tendo gasto +- 400 euros/m2 e visto que diz que utilizou o material do melhor e mais caro que existe (aí sim tenho dúvidas que o tenha feito), seria bastante curioso apresentar esses valores descriminados, com referências a materiais...:)... também irei tentar fazer isso, mas noutra realidade... Angola.
10. •  
      FD
    • 3 janeiro 2013

     # 90

    Colocado por: danobregaUm empreiteiro tem apenas uma obra?

    
    Nos tempos em que estamos? Em que não há trabalho? Parece-me perfeitamente possível.
    
    O danobrega é construtor. Não arranja trabalho em lado nenhum. Aparece-lhe alguém a querer construir uma casa. Todos os meses tem que ganhar 100.
    Vai ganhar nessa obra 33 porque antes os ganhava, porque costumava ter 3 obras, ou vai tentar ganhar 100 só nessa obra?
    
    

    Colocado por: danobrega2000€ ganha um médico hoje em dia, a trabalhar 42 horas e tem muito mas muito mais responsabilidade que um empreiteiro. Um erro grave de um médico e nunca mais pode trabalhar. Um erro grave de um empreiteiro e declara falência da empresa.

    
    Então, para si, qual seria o ordenado justo para um construtor?
11. •  
      FD
    • 3 janeiro 2013

     # 91

    Colocado por: EddyAgora o que eu não concordo, é de ser chamado de xico esperto, ignorante, irresponsável e ainda criminoso...

    
    O seu tom de sobranceria é que precipitou esses comentários.
    Se não o fez com intenção, foi o que transpareceu a quem leu (eu incluído).
    
    Mas, adiante que, de tudo, isso é o menos importante. :)
12. •  
      danobrega
    • 3 janeiro 2013 ^editado

     # 92

    Colocado por: FDEntão, para si, qual seria o ordenado justo para um construtor?

    
    
    Isso não existe. :)
    
    Existem os ordenados que se conseguem ter. A única coisa que um ordenado tipicamente é, é equivalente ao que se produz. Se quando um empreiteiro "produzia" 3 obras ganhava X, e se agora produz uma, então não é espectável que ganhe o mesmo. Mas pode sempre tentar. Se houver clientes a pagar, está tudo bem.
13. •  
      FD
    • 3 janeiro 2013

     # 93

    Colocado por: danobregaIsso não existe. :)

    
    Mas fez a comparação com o médico... logo, quer-me parecer que tem uma ideia do que acha que devia ganhar. ;)
    
    

    Colocado por: danobregaSe quando um empreiteiro "produzia" 3 obras ganhava X, e se agora produz uma, então não é espectável que ganhe o mesmo.

    
    Então, se o médico acima citado num dia ganha 100€ e atende 10 pessoas e no dia a seguir só atende 5, só deve ganhar 50€, é isso? :P
14. •  
      danobrega
    • 3 janeiro 2013

     # 94

    Colocado por: FDMas fez a comparação com o médico... logo, quer-me parecer que tem uma ideia do que acha que devia ganhar. ;)

    
    
    Fiz para comparar com o número de horas de trabalho e responsabilidade, que me pareceu ser o seu algoritmo para determinar o ordenado espectável de um empreiteiro.
    
    

    Colocado por: FDEntão, se o médico acima citado num dia ganha 100€ e atende 10 pessoas e no dia a seguir só atende 5, só deve ganhar 50€, é isso? :P

    
    
    Um profissional liberal (que é o caso de um médico que dá consultas) tenta ganhar o que quiser. Agora numa discussão realista, se um empreiteiro há 4 anos tinha 3 obras e conseguia fazer 40.000 brutos num ano, se mantiver o contexto (mesmo tipo de obras etc) mas só tiver uma obra este ano, na situação económica em que estamos (menos poder de compra, piores taxas de juro) então não e espectável que ganhe o mesmo.
    
    Mas é uma conversa desnecessária. Pode ganhar o que quiser. Se arranjar clientes que lhe reconheçam o valor pedido, está tudo certo.
15. • mog
    • 3 janeiro 2013

     # 95

    ferreira_g,
    Para mim que sou leigo, parece-me que vai ter uma casa bonita. Parabéns e boa sorte!
    Algumas dicas:
    - Passada a fase de projecto, trabalhe com o seu técnico e bom caderno de encargos, i.e., que seja o mais pormenorizado possível. Evita-se chatices, derrapagens;
    - Enquanto DO optei por escolher algumas coisas mais tarde mas sem a história dos patamares. Optei, isso sim, por assumir a compra em separado de determinadas coisas na condição de o empreiteiro tratar da colocação (p.e., loiças sanitárias);
    - Encontre uma forma de pagamento justa para si e para o empreiteiro, de forma a que ele não espere muito tempo para receber por trabalhos realizados e que você não fique "a arder" se porventura ele abandonar a obra (oxalá que não aconteça mas nunca se sabe);
    - Antes de adjudicar, para além do preço é importante obter referências de obras feitas. Idealmente, tentar obter informações sobre a actual saúde financeira da empresa (quantos não foram sérios durante anos e agora por força da crise...).
    
    Para já acho que é tudo. Fiquei com uma dúvida: não vai colocar qualquer sistema de climatização? Porquê?

    Estas pessoas agradeceram este comentário: ferreira_g
16. • alexp
    • 3 janeiro 2013 ^editado

     # 96

    Isto está mau para todos infelizmente!
    
    Com uma boa negociação julgo que se consegue fazer um bom negócio para ambos (empreiteiro e DO).
    
    Agora, também é verdade que há empreiteiros a quererem ter a mesma margem de lucro em dois tipos de negócios totalmente distintos:
    - Quando são promotores e constroem por sua conta para venderem.
    - Quando constroem para um DO, onde o financiamento é do DO e onde não correm o risco de ficar com o imóvel em carteira.
17. • Paulo Correia
    • 3 janeiro 2013

     # 97

    Colocado por: alexpAgora, também é verdade que há empreiteiros a quererem ter a mesma margem de lucro em dois tipos de negócios totalmente distintos:

    
    
    neste momento, julgo que apenas querem uma coisa: sobreviver
    
    Quem imaginar que eles ainda sonham em ganahr dinheiro, está a leste da realidade. Dia em não tenhamos noticias de mais alguem que faliu, é um bom dia

    Concordam com este comentário: jafn
18. • minhodesign
    • 3 janeiro 2013 ^editado

     # 98

    http://expresso.sapo.pt/crise-leva-a-suicidios-de-empresarios-da-construcao-civil=f772287
19. •  
      Picareta
    • 3 janeiro 2013

     # 99

    Colocado por: Joao DiasÈ um facto enequivoco de que a margem de lucro do empreiteiro numa obra é relativamente grande, se pensar-mos do ponto de vista de DO então passa automaticamente a gigantesca mas covem lembra que se estivermos a falar de uma empresa séria e totalmente legal, grande parte dessa mesma margem de lucro vai toda direitinha para os custos fixos mensais, ordenados, segurança social, seguros, directores técnicos, alvarás, despesas administrativas várias, etc, etc.

    
    Finalmente percebi porque é que tanta gente fala nas grandes margens de lucro dos empreiteiros!!!....Não sabem o que é uma margem de lucro.
    
    Caro João, o lucro é o que sobra depois de pagar essas coisas todas de que você falou. E pode sobrar muito pouco ou nada.

    Concordam com este comentário: Paulo Correia, jafn, Luis K. W., danobrega, jorgealves, fernandoFerreira, dato, Eddy
20. • Paulo Correia
    • 3 janeiro 2013

     # 100

    Colocado por: PicaretaFinalmente percebi porque é que tanta gente fala nas grandes margens de lucro dos empreiteiros!!!....Não sabem o que é uma margem de lucro.

    
    
    Para a maioria , tudo o que não seja custos directos (mão de obra + materiais), é lucro. Citando-me a mim próprio:
    Citando-me a mim próprio: http://orcamentos.eu/introducao-a-orcamentacao-11-fecho-do-orcamento/
    
    

    
    -Suponha-se que, no orçamento de determinada obra, se obteve um total de 3 782 566,25 € relativamente a custos directos.
    
    Os custos de estaleiro encontravam-se repartidos da seguinte forma:
    - Montagem e desmontagem do estaleiro: 145 443,65 €
    - Manutenção do estaleiro: 216 607,55 €
    Sendo portanto o total dos custos de estaleiro 362 051,20 €
    
    Se admitirmos que os custos indirectos da empresa em causa representam 10% temos, para total de custos:
    
    - Custos directos 3 782 566,25 €
    - Custos de estaleiro 362 051,20 €
    - Custos indirectos (10%) 414 461,75 €
    - Custos totais 4 559 079,20 €
    
    Se a empresa pretender atribuir uma margem de lucro de 15% teremos:
    
    15% x 4 559 079,20 € = 683 861,88 €
    Total 5 242 941,08 €