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    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 1

    Bom dia
    Peço ajuda para esta caso, pois é muito urgente.
    Estou muito perto de assinar contrato promessa de compra e venda de uma casa a um banco e a situação é a seguinte:
    A casa esta descrita nas finanças e na conservatória como tendo 120 m2 de área bruta de construção, sendo 100 de área bruta privatva e 20 de area bruta dependente. É uma casa anterior a 1951, pelo que não precisa de licença de utilização.
    Estou em simultaneo a pedir um emprestimo para obras e o banco já avaliou e em todos os documentos constam estas áreas, as mesmas que nas finanças e conservatória
    O empréstimo foi concedido - aquisição e obras, mas ao ler o contrato de promessa, eles responsabilizam-me pela desconformidade entre o que está descrito e o que existe ou vier a existir na realidade.
    Não pretendo ampliar a casa, só remodelar, mas a área que existe na realidade é superior à que está descrita, o que me leva a concluir que o anterior proprietário fez obras clandestinas.

    as minhas dúvidas são:
    1ª - Como a casa não precisa de licença de utilização, pode o banco exigir uma nova licença que inclua a parte quejá tinha sido ampliada, quando eles próprios não consideraram essa área na avaliação? (isto para libertarem a última tranche do emprestimo para obras)
    Caso exija, o que preciso fazer e quanto terei de pagar para legalizar o que alguém fez de ilegal?

    Agradecia a vossa ajuda pois amanhã tenho um contrato para assinar.
  1.  # 2

    Bela confusão.
    Vendem algo ilegal e não se querem responsabilizar pelo que vendem? Só mesmo em Portugal. :D

    Tenha consciência que está a comprar algo ilegal e que pode não conseguir legalizar o resto.
    Está disposto a assumir esse risco?
    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 3

    É aquilo em que estou a pensar, mas sei que estas situações se resolvem. Não sei é como, qual a altura m que se têm de resolver e os custos que implicam.
    Gostaria de informações de alguém que saiba
    •  
      FD
    • 3 fevereiro 2014

     # 4

    Colocado por: ecsmNão sei é como, qual a altura m que se têm de resolver e os custos que implicam.

    Infelizmente, isso não é uma caixa de esparguete que se sabe o que é, quanto pesa, para que serve, como se faz e quanto custa.
    É, como já disse por aqui e para fácil entendimento, um ovo Kinder.
    Abre mas, não sabe o que tem lá dentro, se vai custar muito ou pouco dinheiro, se vai demorar muito ou pouco tempo a regularizar... é tudo um risco e uma incógnita.
    O que tem que fazer é pedir a um profissional um parecer e um orçamento para regularizar (legalizar) a situação (arquitecto, projectista, solicitador, advogado, etc., alguém que esteja especializado no assunto).
    E mesmo nesses casos, os custos são sempre muito difíceis que quantificar exactamente.
    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 5

    Percebo a sua imagem, mas gostaria da sua opinião e do seu conselho
    Estes casos resolvem-se com relativa facilidade? Onde - na câmara?
    Inviabiliza o negócio ou devo avançar?
    Implica um projeto para toda a casa ou só para a parte a mais relativamente à área descrita.
    Já agora o que é a área bruta privativa e a dependente?
    Obrigado
    •  
      FD
    • 3 fevereiro 2014

     # 6

    Colocado por: ecsmEstes casos resolvem-se com relativa facilidade?

    Depende do que está ilegal e qual a escala.
    Se estivermos a falar de uma casa que tem uma sala extra com 10m2, é capaz de ser fácil de resolver.
    Se estivermos a falar de uma casa que tem uma sala extra com 100m2, é capaz de ser difícil de resolver.

    Colocado por: ecsmOnde - na câmara?

    A câmara legaliza mas, pela complexidade envolvida, é quase obrigatório envolver um profissional que perceba o que está a fazer.

    Colocado por: ecsmInviabiliza o negócio ou devo avançar?

    Não conheço o negócio, não sei o que está ilegal... sem esses dados, é impossível dizer seja o que for.

    Colocado por: ecsmImplica um projeto para toda a casa ou só para a parte a mais relativamente à área descrita.

    Normalmente, só para a parte ilegal.

    Colocado por: ecsmJá agora o que é a área bruta privativa e a dependente?

    Artigo 40.º
    Tipos de áreas dos prédios edificados

    1 - A área bruta de construção do edifício ou da fracção e a área excedente à de implantação (A) resultam da seguinte expressão:
    A = (Aa + Ab) x Caj + Ac + Ad
    em que:
    Aa representa a área bruta privativa;
    Ab representa as áreas brutas dependentes;
    Caj representa o coeficiente de ajustamento de áreas;
    Ac representa a área de terreno livre até ao limite de duas vezes a área de implantação;
    Ad representa área de terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.

    2 - A área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fracção, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fracção, a que se aplica o coeficiente 1.

    3 - As áreas brutas dependentes (Ab) são as áreas cobertas e fechadas de uso exclusivo, ainda que constituam partes comuns, mesmo que situadas no exterior do edifício ou da fracção, cujas utilizações são acessórias relativamente ao uso a que se destina o edifício ou fracção, considerando-se, para esse efeito, locais acessórios as garagens, os parqueamentos, as arrecadações, as instalações para animais, os sótãos ou caves acessíveis e as varandas, desde que não integrados na área bruta privativa, e outros locais privativos de função distinta das anteriores, a que se aplica o coeficiente 0,30.

    4 - A área do terreno livre do edifício ou da fracção ou a sua quota-parte resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação da construção ou construções e integra jardins, parques, campos de jogos, piscinas, quintais e outros logradouros, aplicando-se-lhe, até ao limite de duas vezes a área de implantação (Ac), o coeficiente de 0,025 e na área excedente ao limite de duas vezes a área de implantação (Ad) o de 0,005.

    http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/cimi/cimi40.htm
  2.  # 7

    Boa tarde,

    Em relação à legalização:
    Terá que colocar na Câmara da área do imóvel, um projecto para a legalização do mesmo. Será no âmbito da ´comunicação prévia´ e as taxas a serem pagas à CM serão menores do que se fosse um licenciamento. O Projecto consiste em desenhar o que está no local, evidenciado a azul (a legalizar) e a amarelo (a demolir) se for necessário.

    Cumprimentos,

    SMG, Arq
    Membro OA:22064
    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 8

    Agradeço as informações avançadas.
    A área da parte registada (legalizada) é de cerca de 110 m2 e a area que suponho que foi acrescentada é de cerca de 40 m2 e que não estárá legalizada. Deduzo que esta área, que foi acrescentada, já faria parte da casa mas mencionada como dependências anexas e que o anterior proprietário aproveitou para aumentar a parte habitacional. Penso mesmo que estaria no mesmo exacto local, embora não tenha a certeza, pois na Câmara não existe nenhuma planta ou desenho da casa.
    A dúvida é se para o processo de lagalização apenas bastará apresentar projecto da parte acrescentada (40 m2), ou da casa toda, tendo em conta que na Câmara, como já referi, não há qualquer planta ou desenho.
    Deverei expor o problema na Câmara ou irei "acordar moscas que estão a dormir", eis outra das dúvidas.

    A quem possa acrescentar informação que ajude a clarificar as ideias o meu antecipado agradecimento.
    •  
      FD
    • 3 fevereiro 2014

     # 9

    Colocado por: ecsmDeverei expor o problema na Câmara ou irei "acordar moscas que estão a dormir", eis outra das dúvidas.

    Essa área acrescentada já deve estar aí desde o início, não? Quase de certeza que sim.
    Depende de tanta coisa... mas, é lógico que eu não lhe iria dizer para fazer algo ilegal, certo?
  3.  # 10

    Boa tarde,

    A parte dos 110 m2 foi alterada? Se não, será apenas desenhado para legalizar os 40 m2, visto que à partida já existe projecto dos 110m2 (a zona dos 110 m2 será desenhada, mas apenas contornos).
    No entanto existem Câmaras que ordenam imperiosamente que esteja desenhado tudo o que está dentro do lote, no mínimo à escala 1:100. É uma questão do arquitecto que escolher averiguar na Câmara as peças desenhadas que determinada Câmara pretende.

    Cumprimentos,

    SMG, Arq
  4.  # 11

    Pede a um tecnico que faça um levantamento correto do existente e faz uma rectificação de àreas, 1º nas finanças e depois na conservatoria.
    Como não há qualquer tipo de projeto na câmara e suponho ser uma casa já antiga fica tudo "legalizado"
    Concordam com este comentário: 1255, maria rodrigues
  5.  # 12

    Boa tarde, caro ecsm.
    1-Os 20m2 descritos no IMI como área dependente que, na realidade, são área privativa, penso que é uma questão irrelevante. Não faz grande diferença no imposto, e pode sempre passar a utilizá-los como arrumos novamente um dia. Muitos peritos de avaliação local tiraram as áreas a olho e tão-se a marimbar para isso.
    2-Quanto aos 40m2 a mais, que nem foi você que os fez, a meu ver não há qualquer razão para ir a correr legalizar. Se fossemos a contar com a área de sotão habitável, praticamente todas as casas isoladas e telhadas em Portugal estão com área a mais.
    3-Sobre essa clausula de responsabilidade, significa que é melhor não investir na remodelação da parte ampliada ilegal, porque estará a investir em algo que, às tantas, era melhor demolir. Remodele apenas o que está legal.
    4-A dificuldade de legalizar essa ampliação é principalmente a lei da térmica (RCCTE). Mais do que o preço dos projectos, é o preço do que eles implicam em obra...
    Espero ter ajudado
    Cumprimentos
    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 13

    Obrigado a todos pelos esclarecimentos.

    FD : Sim, a casa é muito antiga -anterior a 1951. Quanto à parte acrescentada, ninguem sabe quando o foi, nem mesmo se foi acrescentada pois provavelmente foi construída de novo no mesmo local de uns anexos (cavalariça e cocheira)que tinha e que ruíram. Isto fará diferença?

    SG_ arquitecto: Não, a parte dos 110m2 não foi alterada, mas não existe nenhum projecto ou planta na câmara, talvez por a casa ser muito antiga.
    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 14

    ArqLuis, boa tarde.

    O que diz é novo para mim e gostaria que me esclarecesse se interpretei bem.
    A parte legal -110m2 posso remodelar como quiser, mas se mecher também na ilegal terei que respeitar SÓ NESSA PARTE a tal RCCTE. É isso? É que de facto não vou mecher na parte ilegal, só na outra.
    Mas que riscos existem efectivamente se "não for a correr legalizar"?

    Cumprimentos
    • 1255
    • 3 fevereiro 2014

     # 15

    Colocado por: zedasilvaPede a um tecnico que faça um levantamento correto do existente e faz uma rectificação de àreas, 1º nas finanças e depois na conservatoria.
    Como não há qualquer tipo de projeto na câmara e suponho ser uma casa já antiga fica tudo "legalizado"
    Concordam com este comentário:1255,maria rodrigues

    Comece por aqui.
    Nas finanças é na hora, desde que apresente o modelo 1 do IMI devidamente preechido.
    Na conservatória pode ser mais difícil mas não impossível. Nem que seja com uma correcção de áreas.
    Mas tente por esta via.
    Não vale a pena meter a câmara ao barulho, podem começar as complicações.
    Na hora da escritura, no Cartório até lhe podem corrigir essa área em simultâneo e então fica com o problema resolvido. Não olhe para isso como se fosse ilegal, o que pode estar em falta é a diferença do IMI a pagar, pois se tem 160 m2 na casa o actual proprietário está a pagar apenas por 120, e é assim há anos.
    Os senhores das finanças podiam ter actualizado essa área em 2013 mas como não mediam quase nada assim ficou.
    Não stress com isso, se gosta mesmo da casa e do sítio e acha que é um bom negócio para si, avance.
    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 16

    Mas esse técnico terá que ser um arquitecto ou projectista ou poder-se-a fazer uma planta bem feitinha com a correção das áreas?
  6.  # 17

    Colocado por: ecsmterei que respeitar SÓ NESSA PARTE a tal RCCTE. É isso?

    Caro ecsm
    Como afirmou o 1255, não há nada que indique se houve uma ampliação ou se foi um erro de medição. As áreas antigas eram tiradas a olho, não contavam com os anexos para animais, e um erro de 40m2 pode perfeitamente acontecer. Portanto pode (depois de ser proprietário) simplesmente pedir um acerto de áreas na conservatória do registo civil - penso que basta um levantamento topográfico com os limites da construção, assinado pelo topógrafo, mas informe-se.
    Claro que se o senhor aparecer na câmara municipal a pedir para legalizar um acrescento ilegal, vão pedir-lhe os projectos e toda a parte nova terá de cumprir TODA a legislação actual (não só o RCCTE, mas também acústica, electricidade, ITED, estabilidade, águas e esgotos, pluviais, ensaios acústicos, ensaios térmicos, taxas, etc., além da arquitectura, claro.) Ou seja, não é apenas um processo burocrático, irá quase de certeza implicar obras. (E ainda há a questão de ser legalizável ou não... Mas isso, só uma análise). Portanto, pelo que disse aqui no forum, não só não tem de legalizar nada, como se for mete-se nesta embrulhada de obras e projectos que tá a ver.
    Riscos de não ir a correr legalizar? Nenhum. Para todos os efeitos a casa só tem 110, ou 120 m2 (mencionou ambas as áreas). Só talvez a questão da desvalorização bancária, mas isso já está expresso na avaliação que lhe fizeram do imóvel. Penso eu.
    • 1255
    • 3 fevereiro 2014

     # 18

    Para fazer o levantamento da casa para as finanças pode ser qualquer pessoa. A responsabilidade é sua.
    Se tiver habilidade para isso não custa muito, tira as medidas e reproduz em papel a uma escala que se leia. Junta uma planta de localização e preenche o modelo 1 do IMI.
    Com sorte ao balcão das finanças até o ajudam a preencher o modelo, tem um quadro de áreas complicado para quem não percebe nada do assunto. Mas se tiver dúvidas passe pelo forum, ajudam-no com isso se for preciso. Por vezes aparecem funcionários que também não entendem muito bem aquilo.
    Para a conservatória é que lhe podem pedir o levantamento subscrito por um técnico habilitado, normalmente topografo.
    Mas já vi casos em que não pediam. Vá-se informar.
    A casa tem quintal ou área descoberta inscrita na matriz?
    • ecsm
    • 3 fevereiro 2014

     # 19

    Sim, a questão do empréstimo bancário está ultrapassada e o que é facto é que todos os documentos - finanças, conservatória, avaliação bancária têm as mesmas áreas.
    Só eu é que constatei que a casa tem mesmo uma área superior e o que me assustou foi a tal cláusula para a escritura que me responsabilizava por elas não estarem conforme o que existe fisicamente.
    Mas realmente, não existindo mais nada para além do que está descrito, torna-se impossível provar se foi um erro de medição ou uma ampliação.
    Quanto a esta parte estou esclarecido e decidido a não fazer coisa nenhuma para além de um possível acerto de áreas.
    Mas já agora, conto com a vossa boa vontade e disponibilidade para esclarecer a outra questão das vistorias do banco por ter pedido financiamento para obras.
    Pode o técnico que vai fazer as vistorias exigir uma licença de utilização no fim das obras (mesmo sendo a casa anterior a 1951) se se aperceber que a área é superior ao que está descrito em todos os documentos, inclusive o relatório de avaliação do banco para quem ele ao fim ao cabo está a trabalhar?
    É que nesse relatório, diz algures:

    "Avaliação condicionada à conformidade entre a construção existente e o projecto licenciado na Cãmara e registado na Conservatória e nas Finanças".

    É que não vai haver nenhum projecto pois as obras são só de remodelação/beneficiação.Depois, parrece-me que não faz sentido exigir uma coisa que a própria Câmara não exige.

    Julgo que isto é uma "chapa 3" para este tipo de financiamentos e não se põe neste caso, mas se puderem dar a vossa opinião mais uma vez. agradeço
  7.  # 20

    No seu caso, eu pediria para removerem essa clausula do contracto, pois não faz qualquer sentido. Os contractos servem para colocar as pessoas em acordo, podem e devem ser refeitos até que haja acordo. Pode, por exemplo, sugerir uma clausula que refira que o empréstimo é para obras de remodelação isentas de controlo prévio apenas. Uma licença antiga é algo valioso, deixe-se ficar com ela.
    Há também um artigo no Regime Jurídico da Urbanização que diz o seguinte: nenhuma licença de utilização pode ser cancelada, ou recusada (pela Câmara), por haver incumprimentos relativos a legislação posterior à data da licença. Isto significa que pode ter inúmeras irregularidades, mas isso não compromete a validade da licença, até que decida fazer obras de edificação/alteração ou ampliação... Mais do que isto, desculpe, mas só pagando!
    Boa sorte
 
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