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1. • pcspinheiro
   • 12 junho 2015

    # 1

   Boas a todos os amigos experientes nestas andanças!
   
   A situação é a seguinte: como poderão saber por outros tópicos que abri recentemente estou em processo de compra de um apartamento T4 duplex. Já assinamos contrato promessa, pagamos o sinal e pedimos o crédito (que ainda está em fase inicial, nem avaliação foi feita). Este apartamento, por muito bom que seja, precisa de umas obritas, nomeadamente a substituição do soalho flutuante (que, ou por má aplicação ou por mau uso, estala ao andar por cima) e uma das casas de banho é francamente feia e, portanto, não nos safavamos de pelo mínimo dos mínimos de 3.000€ de obras, para ficar algo decente. No entretanto, surgiu outro apartamento na mesma zona que, como foi "dado" à permuta por uma moradia, o construtor que ficou com ele estaria aberto a vendê-lo por cerca de 10.000€ menos do que iriamos dar pelo outro. Como demos 5.000€ de sinal ainda teríamos um saldo positivo de 5000€, para além de que este não parece precisar de intervenções (mais 3.000 de poupança), de já ter o sótão mais bem dividido (com uma das salas transformada em closet que a esposa adora ;-), ar condicionado em toda a casa (por oposição a apenas em 3 quartos), a cozinha com bancadas dos dois lados, em vez de só um (como gosto muito de cozinhar e passo muito tempo na cozinha gosto de ter espaço para por "tralhas") e fica também numa zona com mais jardins (para os pequenos), se bem que dentro da mesma urbanização.
   
   Enfim, resumindo para quem ainda não adormeceu, este outro parece melhor negócio em muitos aspectos e só peca por não ter vistas tão boas. Se desistir de comprar o apartamento actual a única coisa que perco é o sinal? Ou o proprietário pode processar-me por mais dinheiro ou qualquer coisa assim? Tenho que lhe enviar carta registada a avisar da desistência? Tenho que lhe apontar o motivo real da desistência ou posso simplesmente dizer que mudei de ideias?
   
   Agradecido desde já pelos comentários!
   
   Cumprimentos,
   Paulo.
2. • Rui A. B.
   • 12 junho 2015

    # 2

   Colocado por: pcspinheiroBoas a todos os amigos experientes nestas andanças!
   
   A situação é a seguinte: como poderão saber por outros tópicos que abri recentemente estou em processo de compra de um apartamento T4 duplex. Já assinamos contrato promessa, pagamos o sinal e pedimos o crédito (que ainda está em fase inicial, nem avaliação foi feita). Este apartamento, por muito bom que seja, precisa de umas obritas, nomeadamente a substituição do soalho flutuante (que, ou por má aplicação ou por mau uso, estala ao andar por cima) e uma das casas de banho é francamente feia e, portanto, não nos safavamos de pelo mínimo dos mínimos de 3.000€ de obras, para ficar algo decente. No entretanto, surgiu outro apartamento na mesma zona que, como foi "dado" à permuta por uma moradia, o construtor que ficou com ele estaria aberto a vendê-lo por cerca de 10.000€ menos do que iriamos dar pelo outro. Como demos 5.000€ de sinal ainda teríamos um saldo positivo de 5000€, para além de que este não parece precisar de intervenções (mais 3.000 de poupança), de já ter o sótão mais bem dividido (com uma das salas transformada em closet que a esposa adora ;-), ar condicionado em toda a casa (por oposição a apenas em 3 quartos), a cozinha com bancadas dos dois lados, em vez de só um (como gosto muito de cozinhar e passo muito tempo na cozinha gosto de ter espaço para por "tralhas") e fica também numa zona com mais jardins (para os pequenos), se bem que dentro da mesma urbanização.
   
   Enfim, resumindo para quem ainda não adormeceu, este outro parece melhor negócio em muitos aspectos e só peca por não ter vistas tão boas. Se desistir de comprar o apartamento actual a única coisa que perco é o sinal? Ou o proprietário pode processar-me por mais dinheiro ou qualquer coisa assim? Tenho que lhe enviar carta registada a avisar da desistência? Tenho que lhe apontar o motivo real da desistência ou posso simplesmente dizer que mudei de ideias?
   
   Agradecido desde já pelos comentários!
   
   Cumprimentos,
   Paulo.

   
   
   O que diz o CPCV relativamente a essa questão?
3. •  
     Pedro Barradas
   • 12 junho 2015

    # 3

   Desiste e perde o sinal...
4. • Rodri12
   • 12 junho 2015

    # 4

   Penso que sendo um CPCV "normal" perde apenas o sinal, é para esse mesmo efeito que este serve, ou seja, desiste e o vendedor já será compensado pelo acordado nada mais.
5. • pcspinheiro
   • 12 junho 2015

    # 5

   Colocado por: Rui A. B.
   
   O que diz o CPCV relativamente a essa questão?

   
   
   O contrato é omisso quanto ao que acontece ao sinal... estão aqui as cláusulas relevantes (excluindo identificação de outorgantes e fracção). No entanto também não quero meter-me em sarilhos judiciais... Suponho que a única coisa que tenho a perder é o sinal... a minha grande dúvida é se eles podem processar-me de algum modo, ou porque já fizeram planos em volta da venda, etc...
   
   Pelo presente Contrato Promessa de Compra e Venda, os primeiros
   
   outorgantes prometem vender aos segundos outorgantes, e estes prometem
   
   comprar aos primeiros, um apartamento tipo T4, sito no 2º andar esquerdo
   
   com sótão e garagem na cave do bloco habitacional mencionado na cláusula
   
   primeira.
   
   A fracção objecto do presente contrato promessa será vendida pelo preço
   
   global de 145.000,00€ (Cento e quarenta e cinco mil euros) a pagar da
   
   seguinte forma:
   
   A) Como sinal e princípio de pagamento, os primeiros outorgantes
   
   receberão, à data de assinatura do presente contrato (por
   
   transferência bancária para Bpi, para sua conta), dos segundos
   
   outorgantes, a quantia de 5.000€ (cinco mil euros).
   
   B) A restante quantia ainda em dívida, no montante de 140.000€
   
   (cento e quarenta mil euros), será paga pelos segundos
   
   outorgantes aos primeiros outorgantes no acto da escritura de
   
   compra e venda, que se realizará, o mais tardar, no prazo de 90 dias
   
   a contar da data de assinatura do presente contrato. Esta data está
   
   condicionada a eventuais atrasos no processo de obtenção do
   
   crédito bancário para aquisição por parte dos segundos outorgantes,
   
   podendo ser prorrogada por um prazo suplementar de 30 dias.
   
   Compete aos segundos outorgantes proceder à marcação da escritura pública
   
   de compra e venda. A escritura definitiva será celebrada em dia, hora e
   
   Cartório Notarial que a Primeiros Outorgantes comunicarão por carta registada,
   
   com aviso de recepção, com pelo menos dez dias de antecedência para a
   
   morada do Segundos Outorgantes.
   
   A fracção autónoma, garagem e sótão, já construídos objecto deste contrato
   
   serão vendidos completamente concluídos e em condições de imediata
   
   habitabilidade, e inclui cozinha equipada de placa de indução, forno, forno
   
   microondas, máquina de lavar roupa e loiça, frigorífico e caldeira a gás,
   
   marquise fechada e máquina de aspiração central. livres de quaisquer ónus,
   
   encargos, limitações ou responsabilidades seja de que naturezas forem,
   
   devoluta de pessoas e bens.
   
   Cópias das plantas relativas aos imóveis supra identificados, bem como do
   
   respectivo certificado energético, ficam juntas ao presente contrato como
   
   Anexos I, II e III e a dele fazer parte integrante, sendo rubricadas e assinadas
   
   por ambos os Outorgantes.
   
   Todas as despesas relativas à escritura, registos, selo do contrato e
   
   pagamento do IMT correrão por conta exclusiva dos segundos outorgantes.
   
   Ambos os outorgantes declaram prescindir do reconhecimento notarial das
   
   suas assinaturas no presente contrato, para efeitos do disposto no nº 3 do
   
   artigo 410º do Código Civil e, bem assim, renunciar ao direito de invocar a sua
   
   nulidade por omissão deste requisito.
   
   O presente Contrato Promessa de compra e venda, fica sujeito ao regime da
   
   execução específica, nos termos do art. 830 do Código Civil, por forma a, no
   
   caso de incumprimento do mesmo imputável a uma das partes, a parte
   
   cumpridora obter sentença que produza efeitos da declaração negocial da
   
   parte faltosa.
   
   Qualquer alteração ao disposto no presente contrato promessa só será válida
   
   se consagrada por escrito e assinado por todos os outorgantes, do qual conste
   
   a indicação expressa das cláusulas que forem suprimidas e a nova redacção
   
   das aditadas ou modificadas.
   
   Nos casos em que este Contrato for omisso, aplicar-se-á a legislação em vigor,
   
   e estabelece-se como competente para dirimir qualquer conflito emergente do
   
   presente Contrato, o foro da Comarca de Montemor-o-Velho, com expressa
   
   renúncia a qualquer outro.
   
   Ambos os outorgantes declaram aceitar os termos do presente contrato,
   
   livremente e de boa fé.
   
   Depois de lido por ambos os outorgantes, e por estarem de acordo com
   
   todas as cláusulas deles constantes, vai o presente contrato promessa,
   
   constituído por 4 folhas não utilizadas no verso e anexos I, II e III, por eles
   
   ser assinado.
6. • Rodri12
   • 12 junho 2015 ^editado

    # 6

   hhhmmmm no seu caso, acho que está tramado, no entanto deixo a leitura e interpretação do artigo a quem percebe da coisa...
   
   Sendo invocado o artigo 830.º:
   ARTIGO 830.º
   (Contrato-promessa)
   1 - Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, em qualquer caso e desde que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso; a requerimento deste, a mesma sentença poderá ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437.º
   2 - Tratando-se de contrato-promessa de compra e venda respeitante a prédio urbano ou a uma sua fracção autónoma sobre que recaia hipoteca para garantia de um débito do promitente-vendedor a terceiro, e pelo qual o promitente-comprador não seja co-responsável, este, no caso de a extinção desse ónus não preceder a transmissão ou não coincidir com ela, poderá, para o efeito de expurgar a hipoteca, requerer que a sentença a que se refere o número anterior condene também o promitente-vendedor a entregar-lhe o montante desse débito, ou o valor nele correspondente à fracção objecto do contrato, e dos respectivos juros vencidos e vincendos até integral pagamento.
   3 - No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção do não cumprimento, a acção improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.
7. •  
     Erga Omnes
   • 12 junho 2015 ^editado

    # 7

   Colocado por: Rodri12hhhmmmm no seu caso, acho que está tramado, no entanto deixo a leitura e interpretação do artigo a quem percebe da coisa...
   
   Sendo invocado o artigo 830.º:
   ARTIGO 830.º
   (Contrato-promessa)
   1 - Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, em qualquer caso e desde que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso; a requerimento deste, a mesma sentença poderá ordenar a modificação do contrato nos termos do artigo 437.º
   2 - Tratando-se de contrato-promessa de compra e venda respeitante a prédio urbano ou a uma sua fracção autónoma sobre que recaia hipoteca para garantia de um débito do promitente-vendedor a terceiro, e pelo qual o promitente-comprador não seja co-responsável, este, no caso de a extinção desse ónus não preceder a transmissão ou não coincidir com ela, poderá, para o efeito de expurgar a hipoteca, requerer que a sentença a que se refere o número anterior condene também o promitente-vendedor a entregar-lhe o montante desse débito, ou o valor nele correspondente à fracção objecto do contrato, e dos respectivos juros vencidos e vincendos até integral pagamento.
   3 - No caso de contrato em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção do não cumprimento, a acção improcede se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal.

   
   
   A execução específica é usada pelo promitente comprador quando o promitente vendedor não quer vender...Nesse caso é que se pode obrigar à venda... Aqui não.

   Estas pessoas agradeceram este comentário: Rodri12
8. •  
     Erga Omnes
   • 12 junho 2015

    # 8

   Colocado por: pcspinheiroSe desistir de comprar o apartamento actual a única coisa que perco é o sinal? Ou o proprietário pode processar-me por mais dinheiro ou qualquer coisa assim? Tenho que lhe enviar carta registada a avisar da desistência? Tenho que lhe apontar o motivo real da desistência ou posso simplesmente dizer que mudei de ideias?

   
   
   Perde o sinal... € 5.000,00 já é castigo suficiente... Não tem que justificar a perda de interesse no negócio.
   
   Cumps
9. • pcspinheiro
   • 12 junho 2015

    # 9

   Pois, era o que eu pensava, que perdia o sinal. O meu medo é que pudessem agir judicialmente de modo a tentar obter maior compensação, como não conheço as leis específicas que regem este tipo de contratos... Para mim perder 5.000€ não é grande alegria, mas se ficar com um apartamento mais equipado e sem necessidade de obras e ainda poupar 8000€ (mesmo assumindo a perda dos 5000€, pois a diferença serão 13.000) sempre são 8.000 no bolso que chegam e sobram para mobilar o que faltará depois da mudança.
   
   Devo avisá-los por carta registada para ser oficial?
   
   Enfim, vamos ver se consigo o negócio que espero neste outro, mas queria saber de antemão no que me ia meter para saber se valia a pena ou não.
   
   Obrigado pelos comentários e se outros houver não se inibam, que ainda há tempo de os ter todos em conta!
   
   Cumprimentos,
   Paulo.
10. •  
      Picareta
    • 12 junho 2015

     # 10

    Colocado por: pcspinheiroDevo avisá-los por carta registada para ser oficial?

    
    Primeiro tente (com jeitinho) que ele lhe devolva o sinal. Invente uma história qualquer, ....não tenho que lhe explicar tudo :-))
    Eu já devolvi 30.000€ de sinal, porque o comprador quis desistir do negócio.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: dedao
11. • sergyio
    • 12 junho 2015

     # 11

    Colocado por: Picareta
    Primeiro tente (com jeitinho) que ele lhe devolva o sinal. Invente uma história qualquer, ....não tenho que lhe explicar tudo :-))
    Eu já devolvi 30.000€ de sinal, porque o comprador quis desistir do negócio.

    
    
    tentar não custa!!!
12. • pcspinheiro
    • 12 junho 2015

     # 12

    Pois, a sugestão de tentar reaver o sinal é boa! Mas não sei é que desculpa plausível lhe dar, para depois o tipo me ver lá a morar duas ruas acima...

    Concordam com este comentário: eu
13. • Rodri12
    • 12 junho 2015

     # 13

    Colocado por: pcspinheiroPois, a sugestão de tentar reaver o sinal é boa! Mas não sei é que desculpa plausível lhe dar, para depois o tipo me ver lá a morar duas ruas acima...

    
    
    Pode sempre dizer que o banco não emprestou o € e que esses 5000€ vão fazer muita falta à sua familia e que por isso pede a compreensão dele (vendedor) ;)
14. • sergyio
    • 12 junho 2015

     # 14

    Colocado por: Rodri12
    
    Pode sempre dizer que o banco não emprestou o € e que esses 5000€ vão fazer muita falta à sua familia e que por isso pede a compreensão dele (vendedor) ;)

    
    
    ehhh, e imaginem que esse vendedor também anda por cá... havia de ser giro!!! tente mandar o barro à parede... se colar, tudo bem! se não... siga em frente!
15. • Rodri12
    • 12 junho 2015

     # 15

    Colocado por: sergyio
    
    ehhh, e imaginem que esse vendedor também anda por cá... havia de ser giro!!! tente mandar o barro à parede... se colar, tudo bem! se não... siga em frente!

    
    
    A questão é que é mesmo essa, não há como tentar. Colou porreiro, não colou paciência

    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
16. • eu
    • 12 junho 2015

     # 16

    Eu discordo dessa tentativa de recuperar o sinal. Não é ético.
    
    Pensem também no vendedor, que tem expectativas de venda do imóvel e que agora vão por água abaixo.
17. • Rodri12
    • 12 junho 2015

     # 17

    Colocado por: euEu discordo dessa tentativa de recuperar o sinal. Não é ético.
    
    Pensem também no vendedor, que tem expectativas de venda do imóvel e que agora vão por água abaixo.

    
    
    Não é uma questão de ética, ele certamente não vai fugir às responsabilidades dele. O vendedor só devolve se quiser... o € está do lado dele.
    
    Agora acho que não custa pedir, nem que fosse num acordo de cavalheiros. ;)
18. • eu
    • 12 junho 2015

     # 18

    Discordo. Foi feito um contrato e uma das partes não o vai cumprir, o que neste caso tem consequências negativas para o vendedor.
    
    O simples facto de ir pedir o sinal de volta demonstra falta de ética.
19. • Rodri12
    • 12 junho 2015 ^editado

     # 19

    Colocado por: euDiscordo. Foi feito um contrato e uma das partes não o vai cumprir, o que neste caso tem consequências negativas para o vendedor.
    
    O simples facto de ir pedir o sinal de volta demonstra falta de ética.

    
    
    Ok, respeito a opinião, no entanto essa não é a minha.
    
    Uma das partes não cumpre o contrato e é penalizado conforme previsto. Se o vendedor e o comprador se entenderem (até num meio a meio) não vejo onde está o problema... eles é que têm que se entender...
20. • carlosj39
    • 12 junho 2015

     # 20

    Atenção aos pormenores do CPCV. há muitos que em caso de desistência seja do comprador seja do vendedor o sinal é devolvido em dobro .
    
    

    Colocado por: Rodri12
    
    Ok, respeito a opinião, no entanto essa não é a minha.
    
    Uma das partes não cumpre o contrato e é penalizado conforme previsto. Se o vendedor e o comprador se entenderem (até num meio a meio) não vejo onde está o problema... eles é que têm que se entender...