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Comprar casas e imóveis

Arrendamento para investimento - estou a fazer bem as contas?

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    • ClioII
    • 1 agosto 2016 editado

     # 1

    Tenho um apartamento que me chegou por doação e não sei bem o que lhe fazer: ou o vendo, ou o arrendo. Tenho feito algumas contas, mas não sei se me estou a esquecer de alguma coisa.

    Façamos o seguinte exercício (os valores são estimativas grosseiras a olhómetro, ainda não sondei o mercado):


    === VENDA ===

    Valor do apartamento: 80.000€
    Se o vender e o transformar em "patacos" enfiados em certificados do tesouro, consigo 2.5%/ano em média.
    80.000 * 2.5% = 2000 € brutos/ano
    O estado vai buscar 28% dos juros, logo "come" 560€/ano.
    Sobram, líquidos, 1440€ líquidos/ano "sem fazer nada"

    Fiz bem as contas ou estou a esquecer-me de alguma coisa? Com a venda irei pagar mais valias?


    === ARRENDAMENTO ===

    Renda: 350€/mês
    Condomínio: 50€/mês
    IMI anual: 400€

    Rendimento anual = 12x350 (renda) - 12x50(condomínio) - 400(IMI) = 3200€ brutos/ano
    O estado vai buscar 28% dos juros, logo "come" 896€/ano.
    Sobram, líquidos, 2304€/ano

    São 864€/ano a mais. No entanto, correm por minha conta reparações no prédio, ao imóvel em si, e riscos de aparecerem maus inquilinos.




    Estou a fazer as contas bem ou estou-me a esquecer de alguma coisa?
    Concordam com este comentário: dryfus

  2.  # 2

    Julgo que está a fazer bem as contas mas também terá de ter em consideração que na primeira opção encaixa logo o valor do imóvel e fica com esse rendimento disponível. Na generalidade o mercado está a subir, cabe a si verificar se a sua zona tem potencial de valorização ou não para vender já.

    Pagará mais valias pelo excesso do VPT para o valor de venda.

    No segundo caso acredito que ganhe um pouco mais mas, no meu ver, não compensa a dor de cabeça e preocupação que dá.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ClioII

  3.  # 3

    Colocado por: ClioIIEstou a fazer as contas bem ou estou-me a esquecer de alguma coisa?

    Tem que contar com a possível valorização do imóvel.









    ...ou desvalorização :-))
    Concordam com este comentário: Supporter
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ClioII
    • tnjp
    • 1 agosto 2016

     # 4

    Pagará mais valias pelo excesso do VPT para o valor de venda.


    Se bem me lembro, a mais-valia é calculada entre o valor de venda e o valor atribuído para o pagamento de imposto de selo (na herança).
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ClioII

  5.  # 5

    Colocado por: Picareta
    Tem que contar com a possível valorização do imóvel.









    ...ou desvalorização :-))
    Concordam com este comentário:Supporter



    Certo... e nunca fui lá muito bom em futurologia. Nem os economistas que são pagos para isso, quanto mais eu. :)

  6.  # 6

    O VPT (valor patrimonial) é o calculado para efeitos de IMI?

  7.  # 7

    E o sendo uma herança o valor considerado não é o VPT? Tenho ideia que sim uma vez que não existe outro valor base para as Finanças.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ClioII

  8.  # 8

    Clioll sim, o que aparece na caderneta predial do imóvel.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ClioII
    • tnjp
    • 1 agosto 2016

     # 9

    O VPT (valor patrimonial) é o calculado para efeitos de IMI?


    Sim

    Quando recebeu o apartamento qual o valor que consideraram para o pagamento do imposto de selo? Penso que é esse valor a ter em conta.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: ClioII

  10.  # 10

    Colocado por: SupporterNo segundo caso acredito que ganhe um pouco mais mas, no meu ver, não compensa a dor de cabeça e preocupação que dá.


    Como digo, são valores que tirei "a olhómetro" depois de ver uns anúncios no Imovirtual. Vale o que vale, apenas para fazer umas estimativas grosseiras. Estou a pensar em consultar uma imobiliária para tentar ter valores mais razoáveis (quer de venda, quer de arrendamento). Se estes valores variarem substancialmente, podem pender drasticamente a decisão para um lado ou para o outro.

  11.  # 11

    Colocado por: SupporterE o sendo uma herança o valor considerado não é o VPT? Tenho ideia que sim uma vez que não existe outro valor base para as Finanças.



    FELIZMENTE não é uma herança! :)

    Tentando enquadrar melhor: corriam os anos '90 e os meus pais decidiram comprar dois apartamentos, um para cada filho, num prédio não muito distante do "ninho". Mas a vida dá muitas voltas e eu nunca usei o apartamento (chegou a ter uns quartitos alugados de vez em quando). A minha irmã usou, mas neste momento está emigrada.

    Legalmente, os prédios estiveram sempre registados no nome dos filhos, mas com usufruto vitalício dos pais. Neste momento o usufruto está levantado (por iniciativa dos pais), pelo que tenho de tomar decisões quanto ao imóvel.

  12.  # 12

    Colocado por: ClioIICondomínio: 50€/mês
    IMI anual: 400€

    Estes valores são reais?
    Para um apartamento de 80k, esperaria muito menos de condomínio. E para um VPT próximo disso pago 200 e poucos euros.

  13.  # 13

    Colocado por: mhpinto
    Estes valores são reais?
    Para um apartamento de 80k, esperaria muito menos de condomínio. E para um VPT próximo disso pago 200 e poucos euros.



    Isso é relativo, tenho um apartamento com Vpt de 50000 e pago 48 euros de condomínio, e tenho um apartamento com VPT de 100000 e pago 5 euros de condomínio. Valores reais

  14.  # 14

    Colocado por: mhpintoEstes valores são reais?




    Colocado por: ClioIIComo digo, são valores que tirei "a olhómetro"

  15.  # 15

    O imposto retido sobre o valor de arrendamento não é sempre de 28%, pode ser menos dependendo do seu IRS pois está sujeito a englobamento.

    Já ponderou alugar aos quartos? Em algumas zonas compensa.

  16.  # 16

    Colocado por: ClioIITenho um apartamento que me chegou por doação e não sei bem o que lhe fazer: ou o vendo, ou o arrendo. Tenho feito algumas contas, mas não sei se me estou a esquecer de alguma coisa.

    Façamos o seguinte exercício (os valores são estimativas grosseiras a olhómetro, ainda não sondei o mercado):


    === VENDA ===


    Com um potencial valor de venda desses e com um condomínio e imi tão elevado, e com uma renda potencial tão baixa, se fosse eu vendia e depois comprava 2 apartamentos ou moradias no valor de 40/50 k cada, e com condomínio mais baixo e com renda potencial de cada um de 250/300 eur...

    Quak é a zona geografica?


    Valor do apartamento: 80.000€
    Se o vender e o transformar em "patacos" enfiados em certificados do tesouro, consigo 2.5%/ano em média.
    80.000 * 2.5% = 2000 € brutos/ano
    O estado vai buscar 28% dos juros, logo "come" 560€/ano.
    Sobram, líquidos, 1440€ líquidos/ano "sem fazer nada"

    Fiz bem as contas ou estou a esquecer-me de alguma coisa? Com a venda irei pagar mais valias?


    === ARRENDAMENTO ===

    Renda: 350€/mês
    Condomínio: 50€/mês
    IMI anual: 400€

    Rendimento anual = 12x350 (renda) - 12x50(condomínio) - 400(IMI) = 3200€ brutos/ano
    O estado vai buscar 28% dos juros, logo "come" 896€/ano.
    Sobram, líquidos, 2304€/ano

    São 864€/ano a mais. No entanto, correm por minha conta reparações no prédio, ao imóvel em si, e riscos de aparecerem maus inquilinos.




    Estou a fazer as contas bem ou estou-me a esquecer de alguma coisa?
    Concordam com este comentário:dryfus
    • emad
    • 1 agosto 2016 editado

     # 17

    Se vender por 80000€ for bom negocio, venda. Neste país ser proprietário é sinónimo de ser roubado pelo Estado e ter problemas e chatices com a gestão do condominio.
    Espere pela melhor altura para vender.

  18.  # 18

    Lembre-se do tempo pessoal que irá investir num contrato de arrendamento. Pode ser muito ou pouco, mas vai ter de investir. Avalie o seu tempo e se vale a pena estar a investir tempo nisto quando poderia estar a fazer alguma coisa que goste...

  19.  # 19

    Como já foi dito, os 28% sobre o valor das rendas podem ser mais baixos se optar por englobamento e o seu escalão de IRS tiver uma taxa inferior a 28%.

    Pode ainda abater no IRS os custos do IMI, condomínio e seguros do apartamento alugado.

  20.  # 20

    Nao te metas no arrendamento... excepto se procuras dores de cabeça
    Vender VENDER e investir em qualquer produto de poupança!

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