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Exoneração administração de condomínio

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    • Jó
    • 14 fevereiro 2008 editado

     # 1

    Caros Senhores, marquei uma reunião com os condóminos do meu prédio para tentar exonerar a administração. Depois da reunião 1/4 dos condomínios marca uma assembleia-geral extraordinária para a exoneração. A minha dúvida é saber se a votação para a exoneração na assembleia, tem de ter a mesma percentagem 1/4 ou tem de ser unânime?

    Queria também saber se a exoneração, via assembleia-geral extraordinária, é passível de pedido de indemnização civil, pelas irregularidades praticadas, tal como na exoneração judicial.

    Já agora gostava de saber, qual a entidade à qual um cidadão pode recorrer de uma sentença de um Julgado de Paz, sentença essa cujo valor em causa não permite recurso. Isto porque o juiz do Julgado de Paz omitiu matéria supostamente crime, susceptível de dar origem a uma paragem do processo no Julgado de Paz e encaminhamento para Tribunal Judicial.

    Obrigado.
    •  
      FD
    • 15 fevereiro 2008

     # 2

    Colocado por: Jó
    Já agora gostava de saber, qual a entidade à qual um cidadão pode recorrer de uma sentença de um Julgado de Paz, sentença essa cujo valor em causa não permite recurso. Isto porque o juiz do Julgado de Paz omitiu matéria supostamente crime, susceptível de dar origem a uma paragem do processo no Julgado de Paz e encaminhamento para Tribunal Judicial.

    Então e esse crime não poderá dar origem a uma queixa independente desse processo?

  3.  # 3

    Caro/a IM Jó, quando refere "1/4 dos condomínios (condóminos) marca uma assembleia-geral extraordinària para exoneração." suponho que se está a referir que houve consenso de condóminos que representam, pelo menos, 25% do capital investido (soma de permilagens = 250/1000) e que marcaram uma reunião da Assembleia-Geral para deliberarem a exoneração do Administrador (Não da Administração porque esta é composta pelo Administrador + Assembleia de condóminos) e que nessa reunião estariam condóminos que representavam 25% do capital investido.
    Nestes termos o Administrador poderá ser exonerado pela maioria simples (50%+1) do capital representado nessa renião de Assembleia-Geral. (Exoneração de administrador por prática de irregularidades ou por negligência:
    Artigo 1485.º do Código de Processo Civil - (Exoneração do administrador na propriedade horizontal)). Chamo a atenção que na ordem de trabalhos dessa reunião da Assembleia deverá constar como ponto - Exoneração do Administrador e ELEIÇÃO DO NOVO ADMINISTRADOR.
    Quanto a eventual indemnização, isso depende do desenrolar de processo judicial a encetar por deliberação da Assembleia de condóminos. EVENTUAL CRIME DE ABUSO DE CONFIANÇA Artigo 205.º (Abuso de confiança) do Código Penal
    Quanto ao recurso da decisão do Juiz do Julgado de Paz, caro/a IM é assunto bastante delicado pelo que o aconselho a recorrer a um técnico da especialidade (Advogado/a) [email protected] Cumprimentos

  4.  # 4

    maria rosario disse:
    Fiquei semi explicita na resposta do advogado/a mais gostaria de saber se depois de ter convocado os propritarios do meu prédio, e de termos em acta decidido por unanimidade exonerar o antigo administrado, e votado nós numa nova administração, como é que agora informamos o antigo administrador, e o que devemos dizer na convocatoria ou outro meio, para o administrador antigo entregar toda a documentação e as contas do ano que este administrador administrou (digo não fez..... recebeu as quotas e não fez pagamentos de facturas de agua e elevador que já temos uma bela conta em divida), agradeço e aguardo a vossa respectiva ajuda. Cumprimentos

  5.  # 5

    1º O Administrador exonerado deveria estar presente, ainda que se trate de uma empresa de gestão, pelo que devia ter sido convocado, ou se faltou, deve ter conhecimento de que foi exonerado através da acta da reunião que tem exarada a deliberação da qual resultou a exoneração do Administrador, e nestes termos saber que tem o dever de entregar os documentos (cfr. Artºs 574º nº 2 e 575º do C.C.) Posto isto, se se verificar que o Administrador exonerado, enquanto possuidor ou detentor dos documentos não os queira facultar justificará a necessidade da diligência a requerer ao tribunal competente a citação do recusante para os apresentar no dia, hora e local que o juiz designar. (cfr. artigo 1476.º, do Código de Processo Civil (CPC)).
    De seguida auditar as contas do condomínio e verificada a anomalia que refere,instar junto do Administrador exonerado por forma a normalizar as contas sob pena de recurso a contencioso jurídico. Entretanto o condomínio deverá encontrar solução financeira para solver as contas correntes. [email protected] Cumprimentos

  6.  # 6

    maria rosário disse:
    Obrigado, como o antigo administrador não foi convocado, nesta convocação que nos fizemos, como poderemos nos rectificar este assunto, ou podemos agora notificar-lho com a acta que temos. Agora estou confusa, e não queremos que o antigo administrador continue la com este erro nosso.cumprimentos

  7.  # 7

    Cara maria rosário, tal como expliquei, no prazo de 30 dias a contar do dia da reunião,deve o Administrador enviar cópia da acta, em carta registada, a todos os condóminos faltosos para exercerem o seu direito, concordando, tàcitamente, ou discordando por escrito no prazo de 10dias. Artigo 1433.° - Impugnação das deliberações
    1- As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
    2- No prazo de 10 dias contados da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
    3- No prazo de 30 dias contado nos termos do número anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.
    4- O direito de propor a acção de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
    5- Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.
    6- A representação judiciária dos condóminos contra quem são propostas as acções compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para esse efeito.
    Consequentemente se não foi enviada acta, deverão fazê-lo, ainda que fora de prazo, sujeitando-se às consequências se, por ventura, houver impugnação da(s) deliberação(ões).
    [email protected]
    Cumprimentos

  8.  # 8

    Carlos Almeida disse:
    Boa Tarde, tenho uma pergunta a fazer sobre este assunto, para os condomínios (proprietários) exonerar a firma administrativa que tem vindo a exercer o serviço de administradores, mas que tem vindo a fazer um serviço não qualificado,. Como poderemos nós condomínios (proprietários) demiti-lhos, há algum oficio (escrito) para convocar a firma administrativa a reunir connosco condomínios (proprietários), é necessário reunir assinaturas, como devemos nos então fazer para obtermos a reunião para os demitir. Tenho estado atento a condómina acima, mas estou a pedir uma ajuda pois a minha idade já não me deixa sair muito de casa para falar com alguém... peço assim a vossa ajuda, que tenho visto ser um Bem Haja. Parabéns continuem. Cumprimentos

  9.  # 9

    Caro Carlos Almeida deixe desde já apresentar-lhe os mais sinceros encómios pela voluntariedade com que se dedica à causa do bom funcionamento do condomínio. Posto isto resta saber se conseguem demonstrar inequìvocamente que a eventual violação do "dever de zelo", a hipotética omissão ou inércia, é exclusivamente imputável à referida empresa? É que a administração do condomínio é constituída pelo administrador e pela assembleia dos condóminos (de TODOS os condóminos). Se sim devo alertá-lo para o facto de analisar o tipo de contrato existente com essa “empresa de condomínios” a que chama administrativa. Se existe contrato escrito, deverá verificar se existe alguma cláusula de rescisão que indique qualquer indemnização a pagar a essa empresa. Se houver deverá agir com cautela. No caso de não existir qualquer cláusula de rescisão ou não houver contrato escrito deverá, por escrito, convocar uma Assembleia-Geral extraordinária, em casos especiais de recurso contra acto do administrador, é válida a convocatória feita só por um condómino (cfr. art.º 1438.º do Código Civil), é suficiente que consiga reunir 25% de condóminos (capital investido), indicando como ordem de trabalhos o seguinte: Exoneração do administrador. Eleição de novo Administrador.
    [email protected]
    Cumprimentos
    • cuca
    • 1 março 2008

     # 10

    Neste momento, março de 2008, o nosso condominio mantem-se a espera que a empresa de administração de condominio convoque a reunião deste ano, para eleição de nova administração e apresentação de contas de 2007. Continuamos a espera que sejam realizadas obras na garagem, programadas desde maio de 2007. Parece que terão começado no dia 22 de Fevereiro, segundo comunicação da empresa, mas ainda não vimos nada. Além disso, não conseguimos contactar a empresa por telefone, não respondem a mails e, finalmente, no dia 29 enviei uma carta registada com aviso de recepção dizendo que devem marcar a reunião anual para eleição de nova administração até 15 de março, altura em que terei de ser eu a actuar. A questão que coloco é como devo fazer para eu marcar uma reunião extraordinária, se eles não o fizere. Tenho que reunir assinaturas a pedir uma reunião ? Sou eu sozinha que convoco a reunião, nela tendo de estar 25% dos condóminos? Agradecia uma ajuda porque sou nova nisto e não faço ideia como actuar. MAS QUERO ACTUAR !

  11.  # 11

    Pois é, que saudades que eu tenho de uma Cuca (Companhia União de Cervejas de Angola), cerveja.
    A exoneração de administrador, neste caso representado por uma empresa de gestão de condomínios, por prática de irregularidades ou por negligência:
    Artigo 1485.º do Código de Processo Civil - (Exoneração do administrador na propriedade horizontal)
    Reúna o consenso de condóminos que representem, pelo menos, 25% do capital (soma das permilagens = 250/1000); Em casos especiais de recurso contra acto do administrador, é válida a convocatória feita só por um condómino (cfr. art.º 1438.º do Código Civil). Convoque uma reunião, de acordo com a lei, com esse ponto na ordem de trabalhos; ou seja, elabore uma convocatória onde conste como ordem de trabalhos o seguinte: 1- Exoneração do actual administrador e eleição de novo Administrador
    2- Análise e aprovação das contas de 2007
    A convocatória deve ter data superior a dez dias em relação à data da convocatória, enviada por correio, registada,(não precisa ser com A/R) mas se fôr entregue pessoalmente deve obter recibo de recepção (é esta a data da convocatória, a da entrega). Não se esqueça de enviar a convocatória à empresa de gestão que pretende demitir, sob pena de a deliberação da Assembleia-Geral poder vir a ser impugnada.
    Discutam e aprovem a deliberação, se for essa a opinião da maioria presente na assembleia. De seguida solicitar ao administrador demitido (a empresa de gestão) a entrega dos documentos do Condomínio. (Pessoalmente, na empresa que dirijo solicito que a Assembleia-Greal destine um local para depósito dos documentos, a que a minha empresa deva ter acesso a todo o momento, na eventualidade do imóvel não dispôr de sala de reunião de condóminos, onde então devem ficar todos esses documentos, atitude que lhe recomendo vivamente, por razões óbvias). Se não quiser dar os documentos, não é por causa disso que deixarão de administrar. Façam de conta que vai começar tudo do zero. Se tiverem dúvidas no caso dele apresentar ou não contas, não hesitem e peçam uma auditoria às mesmas.
    Aproveite ainda e faça um pouco de "campanha" junto dos seus vizinhos no sentido de melhorarem as coisas e ao mesmo tempo "despertá-los" para o condomínio. E não se esqueça que, na maioria das vezes, a grande responsabilidade das más administrações das empresas de gestão, se deve ao desinteresse manisfestado pelos próprios condóminos que, porque pagam, não devem alhear-se dos seus próprios bens, a propriedade. Boa sorte e disponha sempre que quiser. Que bem que me soube esta cucazinha (cerveja).
    [email protected]
    Cumprimentos

  12.  # 12

    No caso do meu condomínio, pretendemos efectuar a reunião para a exoneração do actual administrador, no entanto o livro de actas do condomínio está com ele, neste caso como poderemos tornar válida a exoneração no caso de não conseguirmos obter o livro de actas?
    Os melhores cumprimentos.

  13.  # 13

    Caro(a) mgcristino boa tarde. Não será certamente, por falta do livro de actas, que deixarão de reunir. É sermpre conveniente convocar também o Admnistrador, se fôr de empresa, porque se fôr residente terá de ser convocado, quanto mais não seja como condómino, e como na convocatória a OT (ordem de trabalhos) terá de ser só a exoneração do Admnistrador e eleição de novo Administrador, já que se trata de uma reunião de Assembleia-Geral de Condóminos EXTRAORDINÁRIA. Se fôr DELIBERADO, pela Assembelia-Geral a destituição ou exoneração do Administrador, terá de ser marcada data para entrega do exercício do condomínio (documentação) se não fôr de imediato, e então será elaborada a respectiva acta no dito livro, sendo que se não fôr feita entrega da documentação, poderão elaborar a acta em folha solta, explicando no final da acta esse mesmo desiderato, aguardando pelo cumprimento da entrega do condomínio, pela via extrajudicial ou mesmo judicial, para apôr o respectivo nº de acta. Mas atenção, deve ser providenciada a eleição de novo Administrador, pois de contrário o Admnistrador exonerado permanecerá em funções até que seja eleito outro, ou nomeado judicialmente um. Se o actual Admnistrador fôr exonerado nessa reunião, mas não conseguirem, por qualquer motivo eleger outro, aquele permanecerá OBRIGATÒRIAMENTE em funções.
    [email protected]
    Cumprimentos

  14.  # 14

    Anónimo disse:
    BAO TARDE, PARA EXONORAR UM ADMINISTRADOR NÃO SÃO PRECISAS PROVAS DO SEU MAU TRABALHO?

  15.  # 15

    Caro Anónimo, boa tarde. Convocada e reunida a Assembleia-Geral de Condóminos, para votar torna-se necessário discutir a OT, para que os condóminos possam direccionar o seu sentido de voto (a favor ou contra). É nesse momento que serão apresentadas provas e/ou argumentos em relação ao comportamento do Administrador e que o mesmo é ouvido (se não faltar). Fique bem
    [email protected]
    Cumprimentos

  16.  # 16

    Joanne disse:
    Bom dia, como posso eu recusar uma acta, pois eu dei poderes ao meu marido para votar na assembleia contra um BQ que esta incomodando com o cheiro, sei que não foi pedido autorização a administração, quando esta foi confrontada com o BQ já la colocado, a administração convocou uma assembleia extraordinaria, e frizo que a votação tinha de ser aceite por unanimidade total, assim sendo o meu marido foi contra a minha decisão votando sim, eu não quero isto, como posso eu dar a volta a esta votação do meu marido, sei que a administração ficou de mãos atadas, pois tendo eu reclamado e sendo a assembleia feita por meu motivo, estou de cara no chão. Peço ajuda.... Cumprimentos

  17.  # 17

    Cara Joanne, boa tarde. Complicada essa situacao. 1- as actas nao se recusam, mas sim as deliberacoes votadas, mas apenas se forem contrarias a legislacao. Nao sei a que BQ se refere, mas como diz que incomoda o cheiro, devera ser uma inovacao e como tal deve ser aprovada por UNANIMIDADE, obtida com os votos dos presentes e dos ausentes, estes atraves da sua ausencia de opiniao se, no prazo de 90 dias que se seguem ao envio da copia da acta, se nao se manisfestarem desfavoravelmente.
    2 - Se o sr. seu marido, contrariou o voto que tinha em mente e que certamente lhe transmitiu verbalmente, nada ha a fazer. Foi votado por si, por procuracao. De futuro, para obviar a situacoes dessas, tem duas formas de agir. Ou na procuracao indica o seu sentido de voto e o procurador apenas se limita a estar presente e entregar a procuracao ou elabora uma carta que envia ao Administrador, registada, indicando que, nao podendo estar presente, mas desejando votar indica na carta o seu sentido de voto, em relacao a cada um dos pontos da OT (ordem de Trabalhos) ou apenas em relacao a que pretende votar. Efectivamente sendo a Assembleia-Geral de Condominos efectuada a seu pedido legal, nao faz sentido que depois o ponto da OT seja "por si" votado de forma contraria a intencao que presidiu a condicao que a levou a solicitar a reuniao. Fique bem
    [email protected]
    Cumprimentos

  18.  # 18

    Colocado por: domusnostrumNao sei a que BQ se refere, mas como diz que incomoda o cheiro, devera ser uma inovacao e como tal deve ser aprovada por UNANIMIDADE, obtida com os votos dos presentes e dos ausentes, estes atraves da sua ausencia de opiniao se, no prazo de 90 dias que se seguem ao envio da copia da acta, se nao se manisfestarem desfavoravelmente.


    1) As inovações requerem aprovação de 2/3 da permilagem, e da maioria dos condóminos - e não unanimidade.

    2) Em qualquer caso não são permitidas inovações que privem algum condómino do uso das partes comuns e/ou da sua fracção;

    3) Ainda que efectuada a obra, pode ser sempre alegado o artº1346 Código Civil (Emissão de fumo, produção de ruídos e factos semelhantes) : "O proprietário de um imóvel pode opor-se à emissão de fumo, fuligem, vapores, cheiros, calor ou ruídos, bem como à produção de trepidações e a outros quaisquer factos semelhantes, provenientes de prédio vizinho, sempre que tais factos importem um prejuízo substancial para o uso do imóvel ou não resultem da utilização normal do prédio de que emanam."

  19.  # 19

    Joanne,

    Não conheço a situação, e por isso não quero ser injusto. Mas esse BQ incomoda assim tanto? Quantas vezes os donos o usam por semana?
    Mais uma vez posso estar muito errado, mas serão ocasiões mais ou menos esporádicas, com duração muito limitada (uma ou duas horas). Incomoda assim tanto?

    Gostava só de perceber melhor os factos, poderá até ter muita razão.

    Cump.

  20.  # 20

    Joanne disse:
    Ola e obrigado, peço desculpa mas o meu portugues é fraco.... o BQ é um assador de carne ou peixe, que a minha vizinha colocou na parte de fora do prédio - no passeio, junto a um canteiro de flores que o prédio tem, o incomodo é que recebo o cheiro da comida, e não posso durante varias horas abrir a janela, para refrescar a casa pois a casa é bastante solorenta. Eu quero saber como posso recorrer da decisão desta acta que o meu marido deu voto positivo, e deve haver lei para impedir o BQ do passeio. obg novamente

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