Colocado por: treker666Nao ha qualquer engano sobre o comprador.
Colocado por: treker666não há qualquer burla aqui
Colocado por: luisvv
Precisamente: não há nada no Código Civil no sentido que a Eugénia sugere.
Colocado por: Luis K. W.Uma "pessoa" vende um automóvel a um incauto.
Diz-lhe que a venda é feita "sem qualquer ónus ou encargo".
Vão dar uma volta no carro, o comprador verifica a mecânica, etc. e parece estar tudo nos conformes.
No regresso, o carro fica num estacionamento que pertence a uma oficina.
Depois da compra/venda feita, e o carro registado em nome do novo proprietário, o dono do estacionamento/oficina informa o novo dono do carro que só deixa sair a viaturase o NOVO dono pagar a contada reparação feita (que é superior ao valor pago pelo carro).
O antigo dono, entretanto, emigrou para a Conchichina.
Foi ou não foi burla?
Se você achar que o novo dono não tem nada de pagar, está a pactuar com uma burla sobre o dono da oficina. E se for assim, eu, de cada vez que tiver uma conta de oficina superior a 500 euros, VENDO o meu carro a um amigo, para que ele vá lá buscá-lo
Colocado por: Eugenia MatosExiste sim. Antes de comprar casa em Portugal estudei muito bem o Codigo Civil Portugues... Nao vou procurar qual o artigo agora mas existem.
Colocado por: Eugenia MatosE burla sim. Vender imoveis com dividas e nao informar o comprador.
Colocado por: Eugenia MatosPodem conferir. Vao atras de jurisprudencia...vejam as decisoes dos tribunais...
Colocado por: JPN761Quando comprei a minha fração e por o meu pai ser admisnitrador a alguns anos fiz tudo como deve de ser e pedi declaração ao condominio sobre dividas e recebi uma declaração onde constava que a fração em causa nada devia!
Avancei com tudo certinho e com os trabalhos de casa feitos!
Passados tres meses tenho uma carta no correio sobre dividas de 5 anos e iriam avançar para cobrança coersiva, respondi com copia da declaração que tinha em posse e para espanto total quem me vendeu era admnistrador (nunca tinha dito nada) e tinha dado um telefone e email de contato da admnistração, o telefone era um terceiro que o vendedor possuia e o email era e é o do predio que passa pelas varias admnistrações.
Rapidamente percebi que tava entalado e a declaração de pouco valia mas a divida era do anterior propietario e eu de livre vontade nada pagaria a não ser que fosse obrigado pelo tribunal, penso estar no meu direito de tomar essa posição.
O condominio preferiu esquecer a divida e assumir como perda, a assembleia concordou e eu absti-me pois achava que nao deveria votar este ponto de ordem.
Mas infelizmente a vida é dos espertos.
Havia um condomino pertencente a forças de segurança que tinha divida em 7 anos , quando as coisas avançaram para tribunal ele de peito feito dizia que 2 anos ja tinham "caducado" mas como a divida era descrita todos os anos em acta de assembleia o prazo dos 5 anos começa a contar sempre que a divida é publicada e não contestada, ele também mandava as cartas com as atas para tras até que começamos a esperar a porta de casa ou de cadeira no lugar dele na garagem ... e diziamos como nao assina as cartas registadas entregamos em mão e pedimos que assine este papel em como recebeu. O Homem ficou sem cor.
Um dia ameaçou-nos e passamos a ir ao quartel onde prestava serviço entregar as atas.... para um maluco há sempre maneira de ser mais doido e no local de trabalho deve-se pautar o respeito e sem peixeiradas.
Armado em esperto mas acabou executado via vencimento e ficou sem carro á porta do trabalho por penhora ... ter o carro a porta do trabalho penhorado onde o propietario fica fiel depositario e ser um agente de força de segurança é muito mau mesmo.
Colocado por: JPN761Quando comprei a minha fração e por o meu pai ser admisnitrador a alguns anos fiz tudo como deve de ser e pedi declaração ao condominio sobre dividas e recebi uma declaração onde constava que a fração em causa nada devia!
Avancei com tudo certinho e com os trabalhos de casa feitos!
Passados tres meses tenho uma carta no correio sobre dividas de 5 anos e iriam avançar para cobrança coersiva, respondi com copia da declaração que tinha em posse e para espanto total quem me vendeu era admnistrador (nunca tinha dito nada) e tinha dado um telefone e email de contato da admnistração, o telefone era um terceiro que o vendedor possuia e o email era e é o do predio que passa pelas varias admnistrações.
Rapidamente percebi que tava entalado e a declaração de pouco valia mas a divida era do anterior propietario e eu de livre vontade nada pagaria a não ser que fosse obrigado pelo tribunal, penso estar no meu direito de tomar essa posição.
O condominio preferiu esquecer a divida e assumir como perda, a assembleia concordou e eu absti-me pois achava que nao deveria votar este ponto de ordem.
Mas infelizmente a vida é dos espertos.
Havia um condomino pertencente a forças de segurança que tinha divida em 7 anos , quando as coisas avançaram para tribunal ele de peito feito dizia que 2 anos ja tinham "caducado" mas como a divida era descrita todos os anos em acta de assembleia o prazo dos 5 anos começa a contar sempre que a divida é publicada e não contestada, ele também mandava as cartas com as atas para tras até que começamos a esperar a porta de casa ou de cadeira no lugar dele na garagem ... e diziamos como nao assina as cartas registadas entregamos em mão e pedimos que assine este papel em como recebeu. O Homem ficou sem cor.
Um dia ameaçou-nos e passamos a ir ao quartel onde prestava serviço entregar as atas.... para um maluco há sempre maneira de ser mais doido e no local de trabalho deve-se pautar o respeito e sem peixeiradas.
Armado em esperto mas acabou executado via vencimento e ficou sem carro á porta do trabalho por penhora ... ter o carro a porta do trabalho penhorado onde o propietario fica fiel depositario e ser um agente de força de segurança é muito mau mesmo.
Colocado por: JPN761Passados tres meses tenho uma carta no correio sobre dividas de 5 anosFoi, portanto, burlado, não é verdade? Só para confirmar... (que é ao contrário do que alguns aqui pretendem)
Colocado por: JPN761para um maluco há sempre maneira de ser mais doidoBrilhante! Eu teria a mesma ideia, mas não sei se teria companhia (de outro condómino) para fazer o mesmo que vocês fizeram.
Colocado por: carlosfbmanuelExiste algum período de tempo que permita prescrever a divida de condomínio?O de lei. Cinco anos se não voltarem a reclamar a dívida entretanto. Isto é, se estiverem cinco anos sem dar notícia, a dívida existe mas deixa de ser exigível.
Colocado por: carlosfbmanuelalguma maneira de obrigar a pagar??Claro. Descubram quem é o proprietário - é o nome que conta da CERTIDÃO DA CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL - e metam-lhe um processo (injunção, ou outro). Falem com um advogado porque poderá ser necessário uma acta da Assembleia Geral para poder avançar.
Colocado por: carlosfbmanuelComo se obriga a pagar o condomínio de uma fracção na qual os donos faleceram e ninguém sabe quem é o dono da fracção,porque o herdeiro em testamento diz que não é dele?Se a fracção não é de ninguém, diga-me onde é que eu fico com ela.
Colocado por: Eugenia Matos
Existe sim. Antes de comprar casa em Portugal estudei muito bem o Codigo Civil Portugues... Nao vou procurar qual o artigo agora mas existem.
Mesmo com os agentes imobiliarios insistindo para eu nao me preocupar com condominio "porque era problema do ex proprietario" eu pedi Actas do Condominio e depois pedi recibos...
Das casas que comprei duas tinham condominio atrasado - uma um ano, outra tres anos. Pedi a Acta do Condominio nada constava la...mas entao pedi os recibos dos condominios antes de comprar, claro... Pagaram, em ambos os casos...
E burla sim. Vender imoveis com dividas e nao informar o comprador. Quem quiser pode discordar o quanto quiser mas o Tribunal dira que burla, com certeza e dai sim a conta vai para o ex proprietario... Porque o condominio tem o direito de cobrar do presente proprietario. Para o condominio nao importa se vendeu, a quem vendeu. A divida esta la e sera cobrada ao actual proprietario...
Nº Convencional: JTRP00039038
Relator: OLIVEIRA VASCONCELOS
Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
CONDOMÍNIO
PROPRIEDADE
SUCESSÃO
Nº do Documento: RP200604060631840
Data do Acordão: 06-04-2006
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA A SENTENÇA.
Indicações Eventuais: LIVRO 665 - FLS 36.
Área Temática: .
Sumário: Em princípio, um condomíno não é responsável pela quota parte das despesas do condomínio relativas a período de tempo anterior a sua aquisição da propriedade da fracção.
Reclamações:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação do Porto:
Em 05.09.15, no Tribunal Judicial da Comarca de Vila Nova de Gaia – .º Juízo Cível – a B………. intentou contra a C………. os presentes embargos de executado alegando em resumo, que
- na execução em que é executada, é-lhe exigido o pagamento uma quota de condomínio respeitante a período de tempo em que não era proprietária da fracção;
- a dívida é da responsabilidade do anterior proprietário.
pedindo
a extinção da execução
contestando
o embargado, também em resumo, alegou que
a dívida, apesar de ser relativa a encargos do condomínio relativos a período anterior à arguição da propriedade por parte da embargante, é da responsabilidade desta, por se tratar de uma obrigação “propter rem”.
Proferido despacho saneador, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 05.09.15, foi proferida sentença que julgou os embargos improcedentes.
Inconformada, a embargante deduziu a presente apelação, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
O embargado contra alegou, pugnando pela manutenção da sentença recorrida.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;
- nos recursos se apreciam questões e não razões;
- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
a única questão proposta para resolução consiste em determinar se um condómino é responsável pela quota parte das despesas do condomínio relativas a período de tempo anterior à sua aquisição da propriedade da fracção.
Os factos
São os seguintes os factos a ter em conta:
- a embargante adquiriu em 03.03.28 a fracção B do prédio constituído em propriedade horizontal sito da R. ………., n.º… (Edifício .), ………., Vila Nova de Gaia;
- a embargante deu conhecimento destes factos à embargada em 03.07.01, através de carta;
- estão em dívida os montantes relativos à quota parte nas despesas do condomínio referentes àquela fracção correspondentes ao 4º trimestre de 2001, fundo de reserva de 2002, quatro trimestres de 2002 e 1º trimestre de 2003, cujo pagamento é objecto da execução de que estes embargos são um apenso.
Os factos, o direito e o recurso
Vejamos, então, como resolver a questão.
Na sentença recorrida entendeu-se que a responsabilidade pelo pagamento da quota parte das despesas do condomínio era da embargante, actual proprietária adquirente da fracção.
A apelante entende que essa responsabilidade pertence ao anterior proprietário.
Cremos que tem razão.
A obrigação de um condómino de contribuir para as despesas com os encargos do condomínio, estabelecida no n.º1 do artigo 1424º do Código Civil, é uma típica de obrigação “propter rem”, não de uma relação creditória autónoma, mas do estatuto do condomínio – neste sentido, ver Pires de Lima e Antunes Varela “in” Código Civil Anotado, em anotação ao citado artigo 1424º.
Conforme nos dá conta Henrique Mesquita “in” Obrigações Reais e Ónus Reais, 1990, página 316,” existe uma “communis opinio” no sentido de que a obrigação “propter rem” se transmite sempre para o sub adquirente do direito real a cujo estatuto se entre geneticamente ligado”
Mas o dito autor, na mesma obra, na mesma página e páginas seguintes, põe em crise esta ideia, pois considera que esta ambulatoriedade não é uma característica de todas as obrigações “propter rem”.
Entende que se há obrigações em que a ambulatoriedade se impõe, outras existem, pelo contrário, que devem considerar-se intransmissíveis, por ser essa a solução que melhor se harmoniza com os vários interesses a que importa conferir tutela adequada.
Um dos casos que considera ser a obrigação intransmissível ou não ambulatória é precisamente o do alienante de uma fracção autónoma de um prédio deixar várias prestações relativas a despesas do condomínio em atraso.
Diz o referido mestre que tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção.
Por um lado, este não disporia, de qualquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência das dívidas.
Por outro lado, tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento
Concordamos plenamente com tão judiciosas palavras, pelo que nada mais há a dizer sobre a questão.
Apenas dizer que a mesma solução foi seguida por Aragão Seia “in” Propriedade Horizontal, 2ª edição, página 125 e pelo acórdão da Relação de Lisboa de 04.12.14 “in” Colectânea de Jurisprudência 2004, V, 118.
Voltando ao caso concreto em apreço e aplicando o que acima ficou dito, concluímos que sendo a quantia exequenda referente a quotas do condomínio relativas a período anterior à aquisição do direito de propriedade por parte da embargante, não é esta a responsável pelo seu pagamento.
Devem, assim, os embargos proceder.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar procedente a presente apelação e assim, julgar os embargos procedentes e, em consequência, extinta a execução.
Custas pelo apelado.
Porto, 6 de Abril de 2006
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
Gonçalo Xavier Silvano
Fernando Manuel Pinto de Almeida
[addsig]
Colocado por: treker666Siga o próprio conselho.
Colocado por: luisvvNão existe, não.Depende como se lê a Lei. Como se lê em cima, há juízes que dizem que existe sim.
Colocado por: CarvaiE não deixar sair um carro da oficina por não pagamento também não é legal embora seja prática comum.
Nem a policia apreende carros quanto mais uma oficina.
Colocado por: Luis K. W.O Tribunal da Relação de LISBOA diz que a dívida se transmite para o novo proprietário (2013).
https://ind.millenniumbcp.pt/pt/geral/fiscalidade/Pages/atualidades_legais/2013/jul_13/Dividas-condominio-para-novo-proprietario.aspx
«O Tribunal da Relação de Lisboa pronunciou-se sobre a responsabilidade do novo proprietário de uma fração autónoma pelo pagamento de despesas com a conservação das partes comuns do prédio que se tenham constituído ou vencido antes dele a ter adquirido.
Decidiu que o adquirente da fracção autónoma fica obrigado ao pagamento dessas despesas com a conservação das coisas comuns anteriores à aquisição. Segundo a Relação, trata-se de uma obrigação que faz parte do conteúdo do direito real em causa, e que por isso se transmite para o novo proprietário junto com esse mesmo direito real.»
Depende como se lê a Lei. Como se lê em cima, há juízes que dizem que existe sim.
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, proferido no processo n.º 6942/04.7TJLSB-B.L1-2, de 20 de junho de 2013
Código de Processo Civil, artigo 376.º
Código Civil, artigos 1421.º, 1424.º e 1437.º
Colocado por: luisvvSim, há decisões em contrário (...) que são, no entanto, largamente minoritáriasMinoritárias, só se for nos Tribunais à moda do Porto... :-)
Colocado por: luisvv
Não existe, não.
Fez muito bem.
Nao estou engando nao. Quando eu tiver tempo vou resgatar o artigo. Li vaaaarias vezes...
Está enganada.
Outras entidades com o mesmo entendimento:
DECO propõe alterar a lei para acabar com dívidas de condomínio incobráveis
Muitos proprietários vendem as suas casas sem pagar as quotas em atraso e, na maior parte dos casos, sem informar o novo dono da existência dessas e outras dívidas e do montante em causa. Os tribunais têm entendido que as dívidas do anterior proprietário de uma habitação não devem ser responsabilidade do comprador
Colocado por: Luis K. W.
Minoritárias, só se for nos Tribunais à moda do Porto... :-)
A interpretação o artigo 1424.º n.º 1 do C.C. - responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio - não deixa dúvida que estas despesas constituem uma obrigação propter rem, ou seja, uma obrigação que é inerente à coisa em si – neste caso,à fracção de um prédio, e não à pessoa do seu proprietário
E realmente otimo saber que em 2006 um Tribunal tenha julgado assim... E um julgado apenas...nao e lei...nao sei se ja ha jurisprudencia sobre o assunto...como eu ja me referi antes.
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do recorrente, artigo 684 n.º 3 do Código de Processo Civil.
A) A questão concreta de que cumpre decidir no presente recurso é apenas a seguinte:
Deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição?
B) Vejamos a questão
Dispõe o art. 1424 n.º 1, do Código Civil que, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Afigura-se-nos que a razão se encontra do lado da decisão recorrida (que se encontra bem elaborada) e não do Apelante pois, também entendemos que no caso concreto a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio em causa, relativas a um período de tempo anterior à aquisição da fracção, pertence ao anterior proprietário.
Dúvidas não existem em como estamos perante uma obrigação “propter rem”, ou seja uma obrigação que é inerente à coisa em si e não à pessoa do seu proprietário.
Tem-se entendido na generalidade das opiniões que a obrigação “propter rem” se transmite sempre para o sub adquirente do direito real a cujo estatuto se entre geneticamente ligado.[1]
Poderia assim pensar-se que a obrigação de pagamento das despesas de condomínio se transmitiria com a venda da fracção autónoma que as originou.
Mas assim não é.
Na verdade também se vem entendendo que “Tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção. Por um lado, este não disporia (…) de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência de dívidas. Por outro lado, tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento” (sublinhado nosso). [2]
Também entendemos que a obrigação de pagamento das despesas de condomínio não se deve transmitir para o novo adquirente de determinada fracção, pois não será justo onerar o novo proprietário com uma despesa que teve a sua origem na utilização de um bem – durante um período de tempo diverso – por outra pessoa (o anterior proprietário).
O anterior proprietário foi quem fruiu da fracção durante o período que originou as despesas em causa pelo que deve ser dele a responsabilidade pelo seu pagamento.
Aliás uma outra razão leva a esta conclusão.
Veja-se que também estão incluídas nas despesas peticionadas as que foram originadas por obras realizadas no imóvel.
Certamente o novo proprietário quando adquire uma fracção verifica o estado de conservação do imóvel e no preço pago inclui uma percentagem pela melhor ou pior conservação. O vendedor, anterior proprietário, quando fixa o preço da venda da fracção autónoma, toma em consideração o aumento do valor do imóvel resultante das mencionadas obras Ora seria de todo injusto, eventualmente estar-se-ia a obrigar o novo proprietário a pagar duas vezes, se posteriormente este viesse a verificar que tinha de liquidar uma verba por obras realizadas da aquisição do imóvel.
Assim entendemos que o anterior proprietário apesar de ter vendido a fracção continua responsável pelos encargos que foram gerados durante o período em que foi proprietário.
Desta forma podemos concluir que o novo condómino, ao adquirir a respectiva fracção, não fica automaticamente sujeito à obrigação de pagar as eventuais despesas de condomínio ou de conservação do imóvel em dívida, apenas respondendo pelas que se vençam após a sua investidura na qualidade de condómino. [3]
Em conclusão podemos afirmar que não deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam a ser da responsabilidade do anterior proprietário.