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Responsabilidade civil por falta de obras no telhado

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  1.  # 1

    Permitam-me esclarecer uns pontos:

    - A Câmara na respectiva vesturia detectou efectivamente telhas partidas e o estado degradado de algumas vigas ;
    - A Empresa que gere o condominio acordou com a Câmara a substituição integral do telhado substituído telhas por painéis de Sandwich pvtr ,na minha opinião constitui uma Inovação no mínimo uma alteração estética logo necessário 2/3;
    - A Câmara e bem mandou para aprovação da Assembleia o Orçamento;
    - O mesmo condomínio que se queixou e bem esqueceu-se de dizer que quando o Imóvel foi vendido o mesmo garantiu em acta que iria efectuar reparações de forma a evitar as situações acima descritas;
    - Por aquilo que li o mesmo abriu uma entrada por dentro do imóvel pois se no Auto de vesturia de PH não havia sótão e agora aparece sótão e clarabóia alguém foi;
    - As Actas também tem que ser que ser enviadas com registo e aviso de recepção também não sao;
    - Quando tomei conhecimento ja tinha passado o prazo para impugnar tendo desde logo entrado em contacto com a respectiva Empresa discordando da decissao;

    Quanto as obras penso serem 2/3 ( desculpem a teimosia)
    O sótão já informei a empresa que gere o condominio que tal tem de ser fechado e reposto como estava ( difícil eu sei um é inclusive o Administrador interno) a qual me responde convenientemente que é assim e pronto alias como sempre a todas as minhas questões.
    Portanto cansado deste tipo de tratamento é altura de também dizer vamos para Julgado de Paz e depois se verá, se tiver que pagar que seja o Juiz a dizer, posso ser condomínio ausente , nem sempre comparecer derivado a minha situação profissional mas quando lá estive também fui administrador e respeitei todos por igual e respeitei os seus direitos.

  2.  # 2

    Colocado por: luisvv

    Isso é que não sabemos, porque não é indiferente a Assembleia ter reunido em 1ª ou 2ª convocatória, porque embora seja frequentemente esquecido, Deliberações tomadas em 1ª convocatória carecem de metade+1 do total da permilagem, em 2ª convocatória apenas maioria simples dos votos dos presentes.


    Meu estimado luisvv, sou de consigo, em parte, concordar. Pese embora a assembleia possuísse quórum constitutivo e deliberativo bastante para se reunir em 1ª convocatória, em bom rigor, a deliberação para se ter regularmente aprovada careceria de 501 votos, pelo que, ao obter apenas 264 votos, não logrou alcançar o vencimento requerido. Porém, neste concreto, como houve o quórum constitutivo exigido, a assembleia não pode avançar para 2ª convocação onde se pode deliberar pela maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que aqueles representassem 1/4 do valor total do prédio.

    Desta sorte, o presidente da mesa da assembleia podia e devia informar o plenário de que procederia à realização de um segundo sufrágio, sob pena da contingência do administrador se ver forçado a convocar nova assembleia (e não uma 2ª convocação desta) para aí tentar obter o exigido vencimento. Tem-se por evidente que, feita nova votação, mantendo-se o impasse, não se iria repetir a mesma até à exaustão, havendo-se então de convocar nova assembleia, ou tantas assembleias quantas as necessárias na tentativa de obterem os 501 votos requeridos, ou na esperança da não existência do quórum constitutivo na 1ª para então se reunir aquela em 2ª convocação.

    Nestes casos em concreto (obras), cumpridos todos os demais formalismos exigidos, e nas minhas assessorias, admito este pequeno vício a "arrepio da lei", ciente que se tem o mesmo passível de impugnação, nos precisos termos prefixados no nº 1 do artº 1433º do CC. No entanto, é prestada a informação aos presentes que votaram vencidos (verbalmente) e aos ausentes (aquando da comunicação das deliberações) que, impugnada, ter-se-à a mesma revogada, porém, tal expediente apenas irá delongar uma inevitabilidade, além de poder importar em constrangimentos maiores.

    Colocado por: ClioII

    E é essa exactamente a ideia, porque se assim não fosse estaríamos a beneficiar quem sistematicamente não vai às assembleias e não mexe umkudedo a não ser para impugnar depois.


    Meu estimado, tenho visto, nestes meus quase quarenta anos de lide neste sector que, o excesso de rigor na formalização dos quóruns, em especial, o do exigido deliberativo em primeira convocação, ao invés de incentivarem as presenças, afastam os condóminos das assembleias. Com efeito, temos um excessivo formalismo em 1ª convocação, para depois passarmos para um excessivo facilitismo em 2ª convocação. Coisa mais bizarra acontece nas assembleias associativas, onde a lei exige em 1ª convocatória a presença de pelo menos, metade dos seus associados, permitindo que a mesma se reúna, 30 minutos depois com os presentes, por muito insignificante que seja o seu número...

    Relativamente àqueles condóminos que se furtam a participar nas assembleias para depois as impugnam por "dá cá aquela palha", a esmagadora maioria desiste do intente, confrontados com os concretos factos relativos ao despacho da manifesta oposição, critica condominial, consequências e bem assim, rendidos à evidência dos nulos resultados...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  3.  # 3

    A minha discórdia no fundo e apesar de parecer ser eu a agir de má fé é pelo simples facto de o mesmo senhor que apresentou queixa nos serviços da Câmara ( legitimamente) ter-se comprometido a efectuar obras no telhado e também por escrito recebido contrapartidas .
    O mesmo usa o sótão sem consentimento ( tem de ser unamine e eu não dou autorização ) não faz sentido usufruir de algo comum sem contrapartidas, o mesmo por aquilo que li colocou uma clarabóia no telhado sem consentimento de ninguém e agora ainda sai beneficiado com um telhado em Sandwich que nada tem haver com o telhado original.
    Vou esperar chegar a julgado de paz e depois esclarecemos tudo, para mim a Acta em questão não constitui titulo executivo dado as irregularidades.

  4.  # 4

    Colocado por: Alex1980
    - As Actas também tem que ser que ser enviadas com registo e aviso de recepção também não sao;
    - Quando tomei conhecimento ja tinha passado o prazo para impugnar tendo desde logo entrado em contacto com a respectiva Empresa discordando da decissao;


    As actas são enviadas com AR para os ausentes. O prazo para impugnar conta a partir do conhecimento da deliberação - não havendo AR, é difícil datar o conhecimento.


    Quanto as obras penso serem 2/3 ( desculpem a teimosia)

    É discutível. A simples alteração de material não constitui por si só uma inovação, na medida em que as técnicas, materiais e padrões de qualidade vão mudando.

  5.  # 5

    Colocado por: happy hippy
    Meu estimado luisvv, sou de consigo, em parte, concordar. Pese embora a assembleia possuísse quórum constitutivo e deliberativo bastante para se reunir em 1ª convocatória, em bom rigor, a deliberação para se ter regularmente aprovada careceria de 501 votos, pelo que, ao obter apenas 264 votos, não logrou alcançar o vencimento requerido. Porém, neste concreto, como houve o quórum constitutivo exigido, a assembleia não pode avançar para 2ª convocação onde se pode deliberar pela maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que aqueles representassem 1/4 do valor total do prédio.


    Ainda não sabemos isso. O facto de estarem presentes 67% dos votos não significa que estivessem presentes no momento da 1ª convocatória - a minha experiência diz-me que é frequente a chegada de condóminos à hora da 2ª convocatória (que é encarada por muitos como a "tolerância para atrasos").

  6.  # 6

    Neste caso sabemos porque a acta esta assinada pelos presentes, logo tudo para a frente se torna ilegítimo.
    Já tendo em minha posse as Actas seguintes e tendo verificado que as mesmas só mencionam multas a aplicar aos incumpridores da cota extraordinária constituída na Assembleia das obras do telhado qualquer processo decorrente morre na praia, pois tanto quanto julgo saber as Actas só se tornam Titulo Executivo quando legitimas, tendo em conta que os que tratam desses assuntos são profissionais pagos para o efeito, os mesmos deveram responder perante os Condominios pelos seus actos e prejuízos.
    E alterar materiais de construção inicial por outros continua na minha opinião a ser obra de Inovação como tal ilegal.Mas em Julgado de Paz que deve estar para breve terei a confirmação ou não.
    • size
    • 22 fevereiro 2017

     # 7

    Força Alex1980

    Quais obras de reparação do telhado ! Há que evitar de qualquer forma...

  8.  # 8

    Colocado por: Alex1980O mesmo usa o sótão sem consentimento ( tem de ser unamine e eu não dou autorização ) não faz sentido usufruir de algo comum sem contrapartidas
    Deixe-me ver se eu entendo.
    1. Você diz que há contrapartidas (fazer as obras no telhado).
    2. Escrito assim, você mais parece ser daquelas pessoas que, numa sociedade, prefere perder um milhão a ganhar dois milhões - porque neste caso os malandros dos seus sócios também vão ganhar (mesmo que ganhem muito menos que você).

    PORQUE É QUE você não consente que um condómino utilize algo que não serve, nem (provavelmente?) pode servir, a mais ninguém?
    Há alguma razão especial, é só birra, ou acha que as contrapartidas não foram devidamente negociadas ?
    Tem uma proposta para pôr o sótão a uso para todos, ou prefere-o abandonado, inacessível e a ganhar bicharada?

    Colocado por: Alex1980comprometido a efectuar obras no telhado e também por escrito recebido contrapartidas
    O condómino que utiliza o sótão RECEBEU contrapartidas para usar o sótão + efectuar as obras no telhado?! RECEBEU ? Boa! Bela negociação.
    E têm isso por escrito?
    Neste caso, dou-lhe razão para avançar para um Julgado de Paz.

    Colocado por: Alex1980agora ainda sai beneficiado com um telhado em Sandwich
    Assim, já compreendo a sua indignação.

  9.  # 9

    Colocado por: Alex1980
    Neste caso sabemos porque a acta esta assinada pelos presentes, logo tudo para a frente se torna ilegítimo.


    Mais uma surpresa. Nada no seu post inicial deixava perceber que já tinha havido reuniões posteriores - o que naturalmente é relevante para a análise dos factos.


    Já tendo em minha posse as Actas seguintes e tendo verificado que as mesmas só mencionam multas a aplicar aos incumpridores da cota extraordinária constituída na Assembleia das obras do telhado qualquer processo decorrente morre na praia, pois tanto quanto julgo saber as Actas só se tornam Titulo Executivo quando legitimas,

    Contestar uma deliberação recente é uma coisa, mas se já há actas posteriores a ratificar as deliberaçõs tomadas, a sua causa está na prática perdida à partida.


    tendo em conta que os que tratam desses assuntos são profissionais pagos para o efeito, os mesmos deveram responder perante os Condominios pelos seus actos e prejuízos.

    Que o Alex ainda não conseguiu explicar quais sejam.


    E alterar materiais de construção inicial por outros continua na minha opinião a ser obra de Inovação como tal ilegal.Mas em Julgado de Paz que deve estar para breve terei a confirmação ou não.


    Não tenha grandes esperanças nisso.

  10.  # 10

    -As Actas subsequentes nada tem haver com com a aprovação do orçamento das obras apenas definem multas para quem não pagar as obras , ora se não houve quórum na Assembleia que aprovou o Orçamento o mesmo não é valido e todas as outras perdem o sentido.
    -As contrapartidas apesar de estarem escritas assim o mesmo nunca explicou quais, porque será?
    -Quanto ao sótão a ser utilizado tem de haver contrapartidas para o Condomínio ou então retoma a função original, sim porque o mesmo ainda quis uma claraboia para apanhar sol.
    - Trocar telhas por chapa parece-me obras de Inovação.
    Penso ter respondido a tudo, obrigado pelo debate

  11.  # 11

    uma coisa é certa, o sótão é utilizado ilegalmente e pelos vistos as obras de conservação/manutenção/renovação ou seja lá o que forem do telhado, estão a ser imputadas a todos os condóminos, inclusive tendo em conta que foram feitas aberturas tanto na laje como no telhado em si com a inclusão de claraboias.
    dai que percebo a indignação do Alex, não sei é como juridicamente isto possa ser gerido.
    Concordam com este comentário: Alex1980
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Alex1980

  12.  # 12

    Colocado por: Alex1980- Trocar telhas por chapa parece-me obras de Inovação.
    Eu também não contaria com isto.
    É como se a substituição de fios eléctricos embebidos em pano, por fios embebidos em plástico (ou fios de cobre por fibra óptica) seja uma inovação.
    As telhas são uma solução do tempo dos romanos, enquanto que o painel sanduíche é do séc. XXI. Chamar-lhe inovação parece-me um bocado forçado.

    A não ser que alegue que as sanduíche tornarão habitável um sótão (que não o é se estiver em telha-à-vista), e que isto apenas beneficia o condómino que ("indevidamente"?) utiliza o sótão.

    Ainda não nos disse quais foram os termos da negociação para que o tal condómino utilizasse o sótão. TEM DE DESCOBRIR isso.

  13.  # 13

    Responda me a uma questão:

    O orçamento para as Obras no telhado não tiveram quoram para ser aprovado (penso que isso já esta esclarecido) , as outras 2 actas apenas mencionam eleição de administração, cotas em atraso ( Obras do telhado) e multa a aplicar aos faltosos, parece-lhe legal dado que a Acta que deu origem as outras é ilegal?

    É precisamente por lhe tornar mais habitável o sótão que entendo não pagar, até porque quando questionei a Administração sobre o sótão me responderam que era parte comum para uso dos condomínios do ultimo piso, ora um prédio que não tinha sótão ( planta original) passa a ter como? quem deu autorização para abrir placa para fazer tal acesso?quem deu autorização para instalar clarabóia no telhado?

    Eu sei que isto parece mal mas tou farto do individuo, queixa-se de tudo inclusive de os vizinhos terem tirado escadas de incêndio exteriores de acesso a telhado quando o mesmo sabe que ambos tem entrada para o sótão por dentro do imóvel, queixa se de um tubo que foi instalado porque tira a estética do prédio.

  14.  # 14

    A sua questão transformou-se em várias.
    Em troca, responda-me a duas:
    Colocado por: Alex1980a Acta que deu origem as outras é ilegal?
    Foi impugnada no prazo previsto por lei?
    Se não foi, está à espera de quê ?

    QUEIXINHAS? De certeza?
    Colocado por: Alex1980queixa-se de tudo inclusive de os vizinhos terem tirado escadas de incêndio exteriores de acesso a telhado quando o mesmo sabe que ambos tem entrada para o sótão por dentro do imóvel
    Lá está você a confundir telhado com sótão!
    Uma coisa é o *Condomínio* ter acesso à parte DE CIMA do telhado.
    Outra coisa é um condómino ter acesso ao sótão, i.e., à parte de baixo do telhado (e, aparentemente, de forma clandestina).
    Se calhar o condómino "do sótão" tem razão na queixa, porque desta forma têm de entrar no apartamento dele e levantar telhas (ou passar pela tal janela de sótão?) para aceder ao telhado - além de que , ao remover a escada, alteraram o projecto aprovado, e - provavelmente - limitaram a segurança em caso de incêndio (as pessoas, em vez de fugir por cima dos telhados podem ficar encurraladas no último andar)

    Colocado por: Alex1980queixa se de um tubo que foi instalado porque tira a estética do prédio.
    Nesta nem preciso que me diga mais nada para eu dar razão ao condómino do sótão! :-)

  15.  # 15

    1- A espera que chegue a Julgado de Paz para ai entao requerer a Nulidade da Acta que penso ser posssivel a qualquer altura essa é a duvida que deu origem a divida.

    "NULIDADE (impugnáveis a todo o tempo, em regra não sanáveis, cuja invalidade pode ser invocada a todo o tempo, sem dependência de prazo). (por exemplo, quando a assembleia de condóminos viole as normas dos artigos 1421.º, n.º 1, 1422.º, n.º 2, 1423.º, 1427.º, n.º 1, 1428.º, n.º 1, 1429.º, 1432.º, n.º 3 e n.º 4, 1435.º, n.º 1, 1437.º e 1438.º, todos do Código Civil). A nulidade é de conhecimento oficioso. As deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que violem preceitos de natureza imperativa ou as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos são nulas e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, podendo a nulidade ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos termos do artigo 286.º do Código Civil."



    2-O acesso dessa escada só e possivel pela cozinha do 3 andar, quanto ao facto do telhado ser parte comum esta mais que esclarecido.

    Peço ajuda no sentido de ter a certeza que de facto a possivel a NULIDADE.
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    • 22 fevereiro 2017

     # 16

    Colocado por: Alex1980
    1- A espera que chegue a Julgado de Paz para ai entao requerer a Nulidade da Acta que penso ser posssivel a qualquer altura essa é a duvida que deu origem a divida.

    2-O acesso dessa escada só e possivel pela cozinha do 3 andar, quanto ao facto do telhado ser parte comum esta mais que esclarecido.

    Peço ajuda no sentido de ter a certeza que de facto a possivel a NULIDADE.


    As actas não são alvo de NULIDADE ou de impugnação. Não pode ir por aí ...

  17.  # 17

    Meu estimado, pese embora a sua situação mereça toda a minha simpatia, lamento informar que o pedido de nulidade da deliberação plenária não será atendido, pelo facto da matéria de facto não se enquadrar neste princípio. Atente que o artº 1433º, nº 1, do Código Civil, do qual dimana que são anuláveis as deliberações da assembleia contrárias a regulamentos anteriormente aprovados, a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado, tem-se inaplicável às deliberações que violem preceitos de natureza imperativa e às deliberações que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia dos condóminos. Estas deliberações, estão sujeitas ao regime da nulidade e podem ser impugnadas a todo o tempo, nos termos do art. 286º do Código Cível.

    O vício de que efectivamente enfermou a deliberação (pelos novos elementos que facultou estou agora em condições de lhe reconhecer razão na exigida maioria qualificada não lograda por requerer aquela 667 votos), insere-se no regime da anulabilidade (e não do na nulidade), pelo que, nos termos do artº 1433º do CC, tem-se sanado por falta de tempestiva oposição, isto é, por ter deixado caducar o prazo legal para fazer a pretendida oposição (60 dias após a data da deliberação).

    No entanto, é-lhe reconhecida legitimidade para agir na defesa dos seus interesses, nomeadamente, repor a legalidade no condomínio, com a desocupação abusiva do sótão (presumindo-se que o é) e a reposição deste e do telhado na sua primitiva condição, a suas expensas, e sem direito de indemnização pelos prejuízos sofridos.

    Segundo o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13-10-94, fazendo jurisprudência dos Acórdão do STJ de 1983/01/18 (in BMJ N323 PAG393) e STJ de 1983/06/28 (in BMJ N328 PAG578): "É nula a deliberação da assembleia de condóminos, tomada por maioria, que afecta uma parte comum do prédio (o sótão) exclusivamente a duas fracções autónomas, visto que viola normas imperativas de interesse público."

    Também do Tribunal da Relação de Lisboa, podemos ler o seguinte Acórdão datado de 20-02-97: "I - Quer o terraço, quer o telhado não deixam de ser imperativa e legalmente partes comuns pelo facto de, por acordo ou título constitutivo, terem ficado afectos à fruição de algum ou alguns condóminos. II - A escritura de constituição da propriedade horizontal é nula na parte em que integra partes imperativamente comuns no domínio exclusivo de determinadas fracções".

    Quanto à deliberação, já não a podendo anular, tem-se a mesma vinculativa até que seja substituída por outra! Eu no seu lugar, avançava para a convocação de uma assembleia extraordinária de condóminos, nos precisos termos preceituados no artº 1431º, nº 2 do CC, para em sede plenária, voltar a apreciar a feitura das necessárias obras. Importa salientar que, se as reparações são devidas às obras que o condómino por lá andou a fazer, embora o telhado se tenha imperativamente comum, a responsabilidade pelos danos (logo, pela reparação) é de quem os causou.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: reginamar

  18.  # 18

    Colocado por: happy hippynsere-se no regime da anulabilidade (e não do na nulidade), pelo que, nos termos do artº 1433º do CC, tem-se sanado por falta de tempestiva oposição, isto é, por ter deixado caducar o prazo legal para fazer a pretendida oposição (60 dias após a data da deliberação).

    Caro happy hippy,
    No caso do condómino Alex1980,, por não lhe terem sido remetidas as Actas com as tais decisões (anuláveis, ou nulas, ou impugnáveis), o prazo não devia ser de 60 dias após a tomada de conhecimento da deliberação ?

  19.  # 19

    Colocado por: Alex1980-As Actas subsequentes nada tem haver com com a aprovação do orçamento das obras apenas definem multas para quem não pagar as obras , ora se não houve quórum na Assembleia que aprovou o Orçamento o mesmo não é valido e todas as outras perdem o sentido.


    Caro Alex: as deliberações podem ser nulas (caso em que a sua irregularidade pode ser invocável a qualquer momento) ou anuláveis, caso em que há prazos para suscitar a sua irregularidade.
    Há ainda a possibilidade de os vícios serem sanados, por exemplo através de ratificação em AG posterior, implícita ou explícita.


    -As contrapartidas apesar de estarem escritas assim o mesmo nunca explicou quais, porque será?


    Caberia à AG definir as contrapartidas.


    -Quanto ao sótão a ser utilizado tem de haver contrapartidas para o Condomínio ou então retoma a função original, sim porque o mesmo ainda quis uma claraboia para apanhar sol.

    Aqui, entramos noutro ponto: se o uso foi concedido há alguns anos e é do conhecimento de todos, o condomínio pode exigir o cumprimento do acordo, mas não pode exigir
    assim sem mais a reposição do anterior.


    - Trocar telhas por chapa parece-me obras de Inovação.

    Não necessariamente, como já lhe fiz ver acima: o conceito de inovação não está definido em pormenor, e é geralmente aceite que a substituição de materiais pelos seus equivalentes actuais não constitui necessariamente inovação.

  20.  # 20

    Colocado por: Alex1980
    O orçamento para as Obras no telhado não tiveram quoram para ser aprovado (penso que isso já esta esclarecido) , as outras 2 actas apenas mencionam eleição de administração, cotas em atraso ( Obras do telhado) e multa a aplicar aos faltosos, parece-lhe legal dado que a Acta que deu origem as outras é ilegal?

    Sejamos claros: se não contestou atempadamente a irregularidade da deliberação, perdeu o direito.



    É precisamente por lhe tornar mais habitável o sótão que entendo não pagar, até porque quando questionei a Administração sobre o sótão me responderam que era parte comum para uso dos condomínios do ultimo piso, ora um prédio que não tinha sótão ( planta original) passa a ter como? quem deu autorização para abrir placa para fazer tal acesso?quem deu autorização para instalar clarabóia no telhado?


    O condomínio tem que cumprir o acordo com o condómino e o inverso também é verdadeiro.

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