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Comprar casas e imóveis

O mesmo comprador com duas imobiliárias

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  1.  # 61

    Colocado por: Bruno.Alves
    Está na mão do proprietário evitar isso, da forma mais simples: informar a 2ª imobiliária que aquele cliente já tinha sido apresentado pela 1ª. Cabe a todos os intervenientes agir com lealdade. Se é um problema a empresa X cobrar mais que as empresas Y e Z, contrate apenas estas.


    Acho que Bruno.Alves toca num ponto importantissimo, que é o de devermos todos agir de boa-fé e com lealdade. Todas as partes interessadas devem agir de boa-fe e de uma forma correcta e transparente. Infelizmente nem todos o fazem mas cada um de nós pode agir correctamente e de bao fe, independentemente se as outras partes o fazem ou nao.

    Neste caso, fosse eu o proprietário (vendedor), a minha posicao seria simples: ao receber o comprador com a 2a agencia, eu alertaria a agencia que este comprador ja tinha vindo visitar com a outra agencia e que nao seria eticamente correcto prosseguir com a visita. Se perder o comprador, que assim seja. Existem mais compradores por esse pais fora. Mas se hoje trato mal uma determinada agencia e/ou vendedor, nao ha reparo possivel e é o meu nome e imagem que ficam denegridos.

    Como profissional e como ser humano tento guiar-me pelo velho ditado: faz aos outros como quiseres que te facam a ti.

    Dinheiro vai, dinheiro vem. Mas quando perdem confianca em nós ou na nossa palavra, raramente há volta a dar. Prefiro dormir sossegado, sabendo que agi correctamente.


    ps - as minhas desculpas pelo texto nao ter toda a pontuacao necessaria. escrevo com teclado estrangeiro.

  2.  # 62

    Colocado por: mandrongo
    Agora se o vendedor se aproveita do facto de conhecer os potenciais compradores através das imobiliárias e, agindo de má fé, vende diretamente o imóvel, acho justo que pague a comissão à imobiliária (ou às imobiliárias).
    Concordam com este comentário:Bruno.Alves,jrgsantos


    Concordo mas neste caso nao creio que essa questao se coloca. O vendedor pergunta "Terei algum impedimento legal em fazer a venda à segunda imobiliária, sendo que o comprador é o mesmo que veio na primeira visita?"
    O vendedor parece estar satisfeito em vender via imobiliaria (e consequentemente pagar comissao). Apenas quer evitar problemas legais (por exemplo que seja obrigado a pagar duas comissoes).

    Na minha opiniao continuar a ser uma questao de etica e nao legal. Ou seja, mesmo que legalmente nao haja qualquer impedimento, eticamente nao esta correcto - na minha opiniao.

  3.  # 63

    Depois de ter lido todos os argumentos, estou com o hippy.

    Não havendo exclusividade, penso que a primeira imobiliária que apresentar uma proposta, é a que ganha a comissão, independentemente se o potencial cliente conhece ou não o apartamento.

    Se assim não fosse, haveria "exclusividade" de potenciais clientes.

    Se uma imobiliária quer ser garganeira e pedir comissões exageradas, então arrisca-se a ter outra agência a fazer preços melhores e a vender os apartamentos.

  4.  # 64

    Colocado por: medicineengNão havendo exclusividade, penso que a primeira imobiliária que apresentar uma proposta, é a que ganha a comissão, independentemente se o potencial cliente conhece ou não o apartamento.

    O que você pensa é uma coisa, o que está no contrato de mediação que foi assinado pelo proprietário pode ser outra coisa bem diferente.

    Colocado por: medicineengSe uma imobiliária quer ser garganeira e pedir comissões exageradas

    O proprietário quando assinou o contrato já sabia o valor da comissão, se achava exagerada não assinava o contrato.
    • PMir
    • 18 dezembro 2017

     # 65

    Boa tarde,

    A minha unica e grande duvida é, a comissão é devida pela venda ou pelo dar a conhecer o imovel ao comprador?

    Se for a primeira, e não havendo exclusividade, a comissão é devida à imobiliária que apresenta uma proposta de compra coincidente com o valor pedido pelo vendedor (e não uma proposta mais baixa do que o preço de venda), se não, pois então se o potencial comprador for lá com 10 imobiliárias, lá se vai o valor da venda em comissões a todas as imobiliárias... só porque as imobiliárias tiram fotos de angulos diferentes e o promitente comprador não reconhece ser o mesmo imovel.

    Cumpts,
    PMir

  6.  # 66

    Colocado por: PMirA minha unica e grande duvida é, a comissão é devida pela venda ou pelo dar a conhecer o imovel ao comprador?

    É o que estiver no contrato.

  7.  # 67

    Meus estimados, depois de tamanhas explicações oportunamente facultadas, devidamente ilustradas por competente exemplificação (que de mais simplista, era-me impossível), o bicho ainda mexe? Não logro perceber algumas manifestas tentativas de baralhar para voltar a dar, procurando aqui e ali pequenas pontas numa vã tentativa de, com alguma "demagogia", obter outras traduções que não se têm cabíveis.

    Considerando ter já contribuído o bastante para este peditório, vou-me debruçar antes sobre alguns outros considerandos entretanto suscitados, para tanto replicando-os negrito e seguidamente, oferecendo-me a comentar:

    Ou seja, o que está no contrato de mediação não vale nada !!

    Dimana da lei, de forma perfeitamente inteligível que, dentro dos seus limites, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos (cfr. artº 405º, nº 1 do CC), e que estes devem ser pontualmente cumpridos (cfr. artº 406º, nº 1 do CC). Desta sorte, não se me afigura que as imobiliárias lavrem nos seus contratos de mediação, que a mesma se tem remunerada, mesmo quando, um potencial cliente, venha a preferir o negócio intermediado por uma outra sua concorrente. Para tanto é que existem os chamados contratos de exclusividade.

    Está na mão do proprietário evitar isso, da forma mais simples: informar a 2ª imobiliária que aquele cliente já tinha sido apresentado pela 1ª. Cabe a todos os intervenientes agir com lealdade. Se é um problema a empresa X cobrar mais que as empresas Y e Z, contrate apenas estas.

    A partir do momento que o vendedor contrata várias imobiliárias para mediarem o negócio, para este, é irrelevante e nada aproveita se um cliente teve conhecimento dos vários anúncios e consequentemente, contactou uma ou mais imobiliárias na tentativa de obter uma melhor proposta, e inclusive, se as alertou de que iria saber das propostas das concorrentes (facto que, sublinhe-se, nem àquele obriga).

    Ressalvando naturalmente a possibilidade de a diversos decisores poderem ter diferentes entendimentos, o "resultado" deste cenário é contrariado pelo entendimento expresso no acórdão supracitado.

    Errado! Devemos ter um especial cuidado com os excertos retirados de contexto, mas neste caso, nem será preciso ir tão longe, efectue-se pois uma competente leitura do acórdão com a decisão julgada e com a devida acuidade, podendo-se consequentemente entender os seus intrínsecos pormenores.

    É curiosa a diferença de critério: a angariação do cliente só é irrelevante se surgir outra imobiliária pelo meio..

    É precisamente este pormenor que produz toda a diferença e desresponsabiliza o vendedor perante a primitiva mediação não concretizada. Senão vejamos, o cliente visita o imóvel com a imobiliária AA que lhe comunica o valor final, sem margem negocial. Posteriormente vê o anúncio da imobiliária BB que lhe faz um melhor preço (eventualmente reduzindo a sua margem de lucro). Só porque já houve uma intervenção da primeira, mais não faltava que aquele já não pudesse optar pela segunda que lhe fez melhor proposta.

    Neste caso, fosse eu o proprietário (vendedor), a minha posicao seria simples: ao receber o comprador com a 2a agencia, eu alertaria a agencia que este comprador ja tinha vindo visitar com a outra agencia e que nao seria eticamente correcto prosseguir com a visita.

    Como já foi salientado supra, trata-se de um pormenor irrelevante, não obstante o vendedor, a título de curiosidade produzir eventualmente tal comentário. A este não interessa com quantas imobiliárias o cliente contacte, apenas que uma lhe apresente uma concreta proposta de venda. Mesmo que, uma imobiliária por portas travessas desviasse o cliente de outra, continuaria o caso estranho ao vendedor e ao comprador, sendo o diferendo resolvido por aquelas. Uma questão aqui seria: e como responderia o vendedor se o cliente lhe dissesse que preferia fazer o negócio com a segunda em detrimento da primeira?

    Concordo mas neste caso nao creio que essa questao se coloca. O vendedor pergunta "Terei algum impedimento legal em fazer a venda à segunda imobiliária, sendo que o comprador é o mesmo que veio na primeira visita?"

    E a resposta é NÃO! Para evitar a concorrência as imobiliárias podem precaver-se mediante a celebração de um contrato de mediação em regime de exclusividade. Não o havendo, o cliente é livre de contactar todas as imobiliárias envolvidas na mediação e finalmente escolher a que lhe aprouver. O vendedor tem-se sempre estranho a este processo.

    O proprietário quando assinou o contrato já sabia o valor da comissão, se achava exagerada não assinava o contrato.

    Irrelevante. É o comprador que escolhe a imobiliária com quem pretende contratar. E estas são livres de, no seu interesse, negociar melhor proposta que a da concorrência.

    A minha unica e grande duvida é, a comissão é devida pela venda ou pelo dar a conhecer o imovel ao comprador?

    Em regra pela venda, porém, pode ter-se devida pela mera mediação. Tal acontece se a imobiliária apresenta um potencial cliente ao vendedor e este, posteriormente negoceia directamente com o cliente a arrepio da intervenção da imobiliária, furtando-se assim ao pagamento da devida comissão. Neste caso, a imobiliária, pode exigir a sua legitima comissão.
    Concordam com este comentário: PMir, reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: PMir, reginamar, Bruno.Alves

  8.  # 68

    Colocado por: Picareta
    É o que estiver no contrato.


    Isto foi tirado de uma minuta de um contrato da APEMIP:

    Cláusula 2ª (Identificação do Negócio)
    1 - A Mediadora obriga-se, em nome do segundo contraente, a procurar destinatário para a realização de negócio jurídico de __ Compra, __ Trespasse, __ Arrendamento, pelo preço de € _______, desenvolvendo para o efeito acções de promoção, de divulgação e de publicitação do imóvel objecto do presente contrato.
    2 - Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por
    escrito à Mediadora.

    Cláusula 5ª (Remuneração)
    1 - A remuneração é devida se a Mediadora conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no n.º1 e 2 do artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.
    2 - O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
    - A quantia de _____% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal de _______ %.
    - A quantia de € _________ (____________________) acrescida do IVA à taxa legal de ____%.
    3 - O pagamento da remuneração apenas será efectuado nas seguintes condições:
    - O total da remuneração aquando da celebração da escritura, documento particular ou conclusão do
    negócio visado.
    - ____% Após a celebração do contrato-promessa e o remanescente de ____% na celebração da escritura, documento particular ou conclusão do negócio.
    - O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa.

    Acho que isto prova a razão do HH. Se a primeira imobiliária só tiver mostrado a casa a um cliente, mas este escolher outra imobiliária para fazer a compra, a remuneração só é devida à "Mediadora conseguir destinatário que celebra com o Segundo Contraente o negócio visado pelo presente contrato".
    Concordam com este comentário: happy hippy
    Estas pessoas agradeceram este comentário: happy hippy

  9.  # 69

    Colocado por: reginamarIsto foi tirado de uma minuta de um contrato da APEMIP:

    Isso é uma minuta de um contrato, quem lhe disse que são todos assim?

  10.  # 70

    Colocado por: Picareta
    Isso é uma minuta de um contrato, quem lhe disse que são todos assim?


    OK dou-te o benefício da dúvida. Mostra-me um contrato que diga outra coisa, que diga que o vendedor tem que pagar à imobiliária só por ter mostrado a casa. Senão era uma borga. Se eu quiser vender a casa dos meus pais 100K, contrato 10 imobiliárias e dou-lhes uma copia das chaves para que elas possam mostrá-las aos clientes.

    Um cliente arma-se em carapau de corrida e contata as 10 e visita 10x a casa para ver quem faz o melhor preço. No fim escolhe uma e eu pago-lhe 5K da comissão. Eu aviso as outras 9 que já vendi a casa ao tal cliente e aí elas dizem: alto lá, eu fui mostrar a casa a esse gajo, quero a minha comissão.

    Segundo o teu critério, tenho que pagar a todas e lá se vai metade do lucro da venda da casa. Ah e tal, só a primeira é que recebe, as outras 8 ficam a chuchar o dedo. Que culpa têm elas do cliente as ter contatado também?

    Ou então um cliente liga para uma imobiliária:
    - Está lá? Olhe estou interessado na casa do anúncio XPTO.
    - Ah ok, mas diga-me, somos a primeira ou já ligou para outra imobiliária?
    - Eu já liguei para outra...
    - Olhe azar, não lhe podemos mostrar a casa!

  11.  # 71

    Colocado por: reginamarOK dou-te o benefício da dúvida. Mostra-me um contrato que diga outra coisa, que diga que o vendedor tem que pagar à imobiliária só por ter mostrado a casa. Senão era uma borga. Se eu quiser vender a casa dos meus pais 100K, contrato 10 imobiliárias e dou-lhes uma copia das chaves para que elas possam mostrá-las aos clientes.

    Um cliente arma-se em carapau de corrida e contata as 10 e visita 10x a casa para ver quem faz o melhor preço. No fim escolhe uma e eu pago-lhe 5K da comissão. Eu aviso as outras 9 que já vendi a casa ao tal cliente e aí elas dizem: alto lá, eu fui mostrar a casa a esse gajo, quero a minha comissão.

    Segundo o teu critério, tenho que pagar a todas e lá se vai metade do lucro da venda da casa. Ah e tal, só a primeira é que recebe, as outras 8 ficam a chuchar o dedo. Que culpa têm elas do cliente as ter contatado também?

    Ou então um cliente liga para uma imobiliária:
    - Está lá? Olhe estou interessado na casa do anúncio XPTO.
    - Ah ok, mas diga-me, somos a primeira ou já ligou para outra imobiliária?
    - Eu já liguei para outra...
    - Olhe azar, não lhe podemos mostrar a casa!

    Vai ter que ler novamente desde o inicio do tópico....isso já foi tudo explicado.

  12.  # 72

    Colocado por: Picareta
    Vai ter que ler novamente desde o inicio do tópico....isso já foi tudo explicado.


    Oh picareta, não desconverses. Onde está um contrato que diga o contrário da minuta que meti aqui?

    E respondendo: Já li tudo (e olha que é preciso uma boa dose de paciência para ler e entender o HH) e ainda não vi ninguém meter aqui um exemplo de contrato que diga o contrário da minuta que meti aqui. Vi também pessoas a defender o contrário do HH mas ninguém mostrou uma LEIsinha que fosse. Como dizia o meu pai: temos dois olhos e uma boca para ver mais e falar menos...

  13.  # 73

    Acrescento só que os contratos podem não ser assim tão vinculativos. Se as cláusulas forem abusivas são consideradas nulas. Exigir uma comissão só porque foi o primeiro e nada mais é, para mim abusivo, considerar um cliente à procura de uma casa "propriedade" da primeira imobiliária a mostrar uma casa é abusivo.
    As imobiliárias são contratadas para vender imóveis, não para serem as primeiras a mostrá-los e portanto é por isso que devem ser remuneradas, é para mim lógico.
    Concordam com este comentário: happy hippy

  14.  # 74

    Colocado por: lprologAcrescento só que os contratos podem não ser assim tão vinculativos. Se as cláusulas forem abusivas são consideradas nulas
    isso talvez em Portugal lá fora ainda hoje ouvi o Markl da rádio comercial a falar sobre um casal que ficou hospedado num hotel e foi cobrado ao casal 350$ por terem feito uma "bad review" online acerca do hotel e pelos vistos pagaram pois é o que vem lá no contrato......... Depois disto é possível que o fim do mundo esteja próximo

  15.  # 75

    Meus estimados, para melhor elucidar algumas almas mais desavisadas, sou de aqui de salientar que a regulação do exercício da actividade de mediação mobiliária teve o seu início com o DL 285/92, de 19 de Dezembro, revogado pelo DL 77/99, de 16 de Março, e posteriormente consagrada no DL 211/2004, de 20 de Agosto, diploma que reforçou a exigência de uma maior capacidade profissional das empresas de mediação e regulamentou igualmente a actividade de angariação imobiliária, sendo actualmente a Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro que estabelece o regime jurídico a que fica sujeita a actividade de mediação imobiliária.

    E como decorre do artº 2º, nº 1, "A atividade de mediação imobiliária consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis."

    São, pois, pressupostos deste contrato: (i) Um acordo de vontades pelo qual uma pessoa – o mediador – se encarrega, perante outra – o comitente – de encontrar uma terceira pessoa – interessado - com vista à conclusão, entre ambas, de um negócio pretendido pela segunda, consistente na constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel; (ii) A conclusão efectiva do negócio entre o comitente e o terceiro, como consequência adequada da actividade do mediador.

    No que aqui se discute neste tipo de contrato é a questão de saber se a actividade de mediador se reconduz a uma obrigação de meios, também chamada obrigação de pura diligência, ou a uma obrigação de resultado.

    Na obrigação de meios o devedor não fica vinculado a obter um resultado preciso, mas apenas a empregar a diligência necessária no sentido da obtenção desse resultado. Compromete-se tão-somente a desenvolver, prudente e diligentemente, certa actividade para a obtenção de um determinado efeito, mas sem assegurar que o mesmo se produza.

    Na obrigação de resultado, ao invés, o devedor compromete-se a conseguir determinado resultado. Verifica-se esta modalidade de obrigação quando se conclua, da lei ou do negócio jurídico, que o devedor está vinculado a conseguir um certo efeito útil, respondendo perante o credor no caso de frustração desse resultado, salvo se provar que a não obtenção do efeito útil se ficou a dever a facto fortuito ou de força maior.

    É certo que esta classificação das obrigações, em obrigações de meios e de resultado, tem sido alvo de alguma contestação por parte da doutrina, posto que qualquer obrigação sempre poderá qualificar-se como obrigação de meios, uma vez que ao devedor será sempre exigível um certo grau de diligência na realização da conduta devida e, ao mesmo tempo, todas as obrigações são, de certo modo, obrigações de resultado, já que todas elas tendem para a obtenção de um dado resultado, cuja realização corresponde à satisfação do interesse do credor.

    Mas, pese embora o carácter tendencial da distinção entre obrigações de meios e de resultado, pode considerar-se que o contrato de mediação imobiliária se reconduz a uma obrigação de resultado. Esta conclusão resulta claro, quer da própria noção ínsita no citado nº 1 do art. 2º da Lei 15/2003, quer sobretudo do preceituado no nº 1 do artº 19º deste diploma, ou seja, a necessidade de concretização do negócio visado pelo exercício da actividade de mediação, não se podendo limitar à promoção da venda, o que já há muito assim era entendido – cfr. Ac. STJ 31.03.1998, de 15.11.2007 e de 03.04.2008 (feita jurisprudência).

    Desta sorte, resulta pacífico que a remuneração do mediador depende, como é ora sabido, do resultado da sua actividade, o que implica, para que ela seja devida, a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: (i) Uma actividade material, e não jurídica, do mediador; (ii) A conclusão do contrato pretendido entre o comitente e um terceiro; (iii) O nexo de causalidade entre a actividade do mediador e a conclusão desse contrato pretendido pelas partes.

    A remuneração devida pelo mediador imobiliário está pois consagrada no artigo 19º, nº 1 do citada Lei 15/2003. Aí se estatui que: A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.

    De acordo com esta regra, não basta angariar um qualquer candidato para negociar com o cliente dono do imóvel, posto que, visando o contrato de mediação a obtenção de um negócio, a empresa de mediação só cumpre a sua obrigação contratual quando encontra um terceiro com quem o contrato visado com a mediação venha a ser efectivamente celebrado.

    E, nesta hipótese, a remuneração devida pela empresa mediadora depende da celebração do contrato promovido, obviamente em termos de causalidade adequada, mediante a sua intervenção, sendo, em princípio, insuficiente o desenvolvimento, pela empresa mediadora, de diligências no sentido de conseguir o fim em vista. Esta insuficiência pode contudo ter-se ilidida se a imobiliária fizer prova dos elementos constitutivos do direito a remuneração e da relação de causalidade entre os actos de promoção e mediação levados a cabo e a perfeição do negócio visado entre o cliente e o terceiro por si angariado a arrepio da intervenção daquela.
    Concordam com este comentário: reginamar
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luisms, reginamar, Bruno.Alves

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