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  1.  # 1

    Vou expor uma dúvida, à qual ainda não cheguei a uma conclusão concreta, é para todos, mas principalmente para Empreiteiros no geral, sei que andam por aqui alguns, Skinkx, Picareta, Ghost...

    Pelo título já perceberam a dúvida, mas onde quero chegar, e dando um exemplo é o seguinte:

    1. Imaginemos que tenho 200.000 para construir ou comprar feita uma casa;
    2. Vamos excluir factor terreno, projetos, licenças pq não têm impacto no objectivo do exercício;

    3. Se comprar feita, pago IMT, mas não pago iva da construção, ou seja posso comprar uma casa por 200k+imt+is;

    4. Se mandar fazer, os meus 200k, já não são 200, mas 162600+iva (equivale aos 200k que tinha);

    5. Para o empreiteiro, as contas tb são diferentes, se vende feita, não pode deduzir iva dos materiais, mas não aplica iva à MDO...

    Esta é a perspectiva enquanto DO, e a forma de aplicar os 200k na compra ou na construção.

    Perspectiva do Empreiteiro:

    6. Se constrói por conta do DO, deduz o iva todo dos materiais, mas... tem de liquidar iva sobre a MDO e dos mesmos materiais... No fundo, o empreiteiro construiria a mesma casa para vender por 200k ou por conta do DO por 246k, ou estes valores seriam diferentes!? tendo em conta que na 1º opção não deduz qualquer iva (pelo menos legalmente), e na segunda opção pode deduzir todo o iva suportado, mas tem de cobrar ao DO o iva, no fundo repercutir o dos materiais (com ou sem margem) e a mão de obra.

    A mim parece-me que a opção de mandar construir ficará sempre mais cara para o DO, e mais barata para os empreiteiros, até porque muitos não têm esta noção em termos do iva dedutível ou não....... posso estar completamente errado, qual é a vossa perspectiva?
  2.  # 2

    Tentando dar um exemplo:

    Construir para vender:
    Custo material 100+iva + 100 mdo
    Custo total 123+100=223
    Neste exemplo n pode deduzir qq iva.

    Construir por conta do DO:
    material 100+iva (considerando que não coloca qq margem no material) + 100+iva para a mdo
    custo total 123+123 = 246

    destes 246 tem de entregar 23 ao estado (46-23) diferença de iva dedutível liquidado.

    é assim que fazem as contas, custando a obra ao DO 246, comparando com os 223 do exemplo anterior....

    ou têm atenção que o iva dedutível na 2ª opção pode baixar o valor da empreitada?
  3.  # 3

    Colocado por: NTORIONVou expor uma dúvida, à qual ainda não cheguei a uma conclusão concreta, é para todos, mas principalmente para Empreiteiros no geral, sei que andam por aqui alguns, Skinkx, Picareta, Ghost...

    Pelo título já perceberam a dúvida, mas onde quero chegar, e dando um exemplo é o seguinte:

    1. Imaginemos que tenho 200.000 para construir ou comprar feita uma casa;
    2. Vamos excluir factor terreno, projetos, licenças pq não têm impacto no objectivo do exercício;

    3. Se comprar feita, pago IMT, mas não pago iva da construção, ou seja posso comprar uma casa por 200k+imt+is;

    4. Se mandar fazer, os meus 200k, já não são 200, mas 162600+iva (equivale aos 200k que tinha);

    5. Para o empreiteiro, as contas tb são diferentes, se vende feita, não pode deduzir iva dos materiais, mas não aplica iva à MDO...

    Esta é a perspectiva enquanto DO, e a forma de aplicar os 200k na compra ou na construção.

    Perspectiva do Empreiteiro:

    6. Se constrói por conta do DO, deduz o iva todo dos materiais, mas... tem de liquidar iva sobre a MDO e dos mesmos materiais... No fundo, o empreiteiro construiria a mesma casa para vender por 200k ou por conta do DO por 246k, ou estes valores seriam diferentes!? tendo em conta que na 1º opção não deduz qualquer iva (pelo menos legalmente), e na segunda opção pode deduzir todo o iva suportado, mas tem de cobrar ao DO o iva, no fundo repercutir o dos materiais (com ou sem margem) e a mão de obra.

    A mim parece-me que a opção de mandar construir ficará sempre mais cara para o DO, e mais barata para os empreiteiros, até porque muitos não têm esta noção em termos do iva dedutível ou não....... posso estar completamente errado, qual é a vossa perspectiva?


    Boa tarde,

    Na minha opinião sobre esse assunto e como está actualmente o mercado imobiliário em geral, sem dúvida construir! Sai sempre mas sempre mais barato.
    Agora vai depender de vários factores, alguns deles são a zona do pais onde vai construir assim como o construtor que arranjar pois há variados preços que são praticados 800€, 1000€, 1200€ por m2... E deixe me ir mais longe, ainda pode conseguir bem mais barato se estiver disposto a ter mais trabalho, paciência e perceber alguma coisa de construção que é o Sr ser propriamente dito o construtor, ou seja contratar alguém para fazer a casa em si, o canalizador, electricista, as caixilharias, carpintaria etc.
    Tem sempre a vantagem de construir ao seu gosto e como quer, assim como negociar preços de construção e materiais, etc...

    Falou em 200k... Eu vou iniciar a construção da minha moradia no póx. mês com cave + rc + 1 piso c 90m2 p/piso e fica-me em 204k já toda pronta "chave na mão" paineis solares, instalacao de a/c, aspiração central, terreno tdo murado, portões automáticos etc tenho um caderno de encargos onde tenho plafonds para gastar desde material, valor de wcs, cozinha, chão etc. Claro se quiser "chão banhado a ouro" pago a diferença!

    Em relação aos impostos é preciso ter calma pois nem sempre o iva é 23% também tem a 6% e também certamente não vair pedir faturas de tudo...pois também poderá não dar jeito e não me vou alongar mais neste campo...

    Mas isto é a minha perspectiva a minha realidade e com os números que arranjei.

    Cumprimentos,
    • tnjp
    • 6 outubro 2018

     # 4

    Em relação aos impostos é preciso ter calma pois nem sempre o iva é 23% também tem a 6%


    Na construção nova é sempre a 23%.
    Concordam com este comentário: coelhinho78
  4.  # 5

    Colocado por: tnjp

    Na construção nova é sempre a 23%.


    Lamento mas não é. Existe os 2.
  5.  # 6

    Curiosamente já não é a primeira vez que dizem que há a 23 % e 6 %, mas nunca ninguém fundamentou os 6%...
    •  
      NTORION
    • 6 outubro 2018 editado

     # 7

    No meu caso será sempre a 23%, não existe qq isenção (0%) na zona nem é reabilitação (6%).

    Onde vai construir Snuffles?

    OS 200k, foi a titulo de exemplo, para conseguir expor o tema.

    No meu caso será sempre, "mandar fazer", pois já tenho o terreno, mas queria perceber como os empreiteiros fazem distinção entre estes dois caso...

    As faturas podem dar jeito, pois é um projeto que até ver será a prazo.
    • tnjp
    • 6 outubro 2018

     # 8

    Curiosamente já não é a primeira vez que dizem que há a 23 % e 6 %, mas nunca ninguém fundamentou os 6%...


    Porque não é possível ser 6%, apenas em reabilitações e com algumas premissas. Construção nova é sempre a 23%.
    • tnjp
    • 6 outubro 2018

     # 9

    Falou em 200k... Eu vou iniciar a construção da minha moradia no póx. mês com cave + rc + 1 piso c 90m2 p/piso e fica-me em 204k já toda pronta "chave na mão" paineis solares, instalacao de a/c, aspiração central, terreno tdo murado, portões automáticos etc tenho um caderno de encargos onde tenho plafonds para gastar desde material, valor de wcs, cozinha, chão etc. Claro se quiser "chão banhado a ouro" pago a diferença!


    Já escolheu todos os materiais ou tem apenas plafonds?
  6.  # 10

    Colocado por: NTORIONNo meu caso será sempre a 23%, não existe qq isenção (0%) na zona nem é reabilitação (6%).

    Onde vai construir Snuffles?

    OS 200k, foi a titulo de exemplo, para conseguir expor o tema.

    No meu caso será sempre, "mandar fazer", pois já tenho o terreno, mas queria perceber como os empreiteiros fazem distinção entre estes dois caso...

    As faturas podem dar jeito, pois é um projeto que até ver será a prazo.


    Boa noite,

    Vou construir no concelho de Cascais... A questão das facturas tem mto que se lhe diga e deixe me dizer que cada caso é um caso e cada um sabe de si. Claro que lhe interessa ter sempre algumas facturas (não é preciso de tudo) sem dúvida! agora não tem é de as ter todas até á virgula se é que me faço entender...e também mais tarde para determinar o valor patrimonial nas finanças pode ser prejudicial. E sobre esta questão por razões óbvias desculpe mas não me vou alongar mais...



    Colocado por: tnjp

    Porque não é possível ser 6%, apenas em reabilitações e com algumas premissas. Construção nova é sempre a 23%.


    Sobre o iva também há algumas coisas q ainda é 6% por exe a mão de obra da empresa que vai montar as janelas, ou o electricista que vai fazer o trabalho...o material é sp 23% agora uma factura seja do que for tem sempre material e a mão de obra por quem coloca e tem valores distintos...



    Colocado por: tnjp

    Já escolheu todos os materiais ou tem apenas plafonds?



    No meu caso tenho um caderno de encargos da obra total, a titulo de exemplo no meu caso o construtor dá-me 5500€ para a cozinha e o chão e azulejos da mesma até 15€ m2 já com iva. No exagero, se gostar de um chão de 100€ m/2 pago a diferença. Isto no meu caso.
    Mas também há a situação de se o material for inferior ao plafond estabelecido para aquele material em questão, é-me devolvida a diferença ou entra em contas... Posso comprar onde ele costuma comprar ou se vir outra coisa em outro sitio que gosto mais mando vir de lá.

    Tenho um amigo meu que está a terminar uma moradia em aço leve (LSF) e por exe no caso dele tudo o que era roupeiros, cozinha, lareira e acabamento exterior (muros, portões etc) era por conta dele... e o plafond que lhe deram para cada wc era de até 500€. O que fosse a mais metia ele do bolso. Ou seja era só tudo onde se gasta mais dinheiro numa casa por conta dele...
    Isto para dizer o que? Há mtos construtores com diversas condições e vários preços, há os "ladrões" q querem ganhar muito, há os maus e há os que ganham o normal ou o justo.
    Importante a reter aqui é não ficar pelo primeiro orçamento ou construtor que aparece, procurar sp mais opiniões falar com quem tb já construiu e obter contactos. Se dá trabalho? Dá! Mas a longo prazo pode ser a diferença de gastar mais 30 ou 40k a mais...
  7.  # 11

    Colocado por: NTORIONSe comprar feita, pago IMT, mas não pago iva da construção

    Paga paga
  8.  # 12

    Colocado por: SnufflesSobre o iva também há algumas coisas q ainda é 6% por exe a mão de obra da empresa que vai montar as janelas, ou o electricista que vai fazer o trabalho...o material é sp 23% agora uma factura seja do que for tem sempre material e a mão de obra por quem coloca e tem valores distintos

    Que grande invenção
    Concordam com este comentário: NTORION, jorgferr
  9.  # 13

    Colocado por: Snufflesaté 15€ m2 já com iva.

    Pvp já com iva?!!...vê-se logo que foi o empreiteiro que estabeleceu o plafond
    •  
      NTORION
    • 6 outubro 2018 editado

     # 14

    Colocado por: Picareta
    Paga paga


    Acho que percebeu onde queria chegar. Está bem explicito.

    Senão, é só expor a dúvida que eu tenho esclarecer.

    Edit.

    Na construção para venda não aplica iva na MDO. Não deduz o IVA dos materiais (de forma legal pelo menos).
    • Lupan
    • 6 outubro 2018 editado

     # 15

    Está aqui um tópico com interesse...
    Então se eu quiser construir a minha casa para vender eu sou sempre o dono de obra ou não? Agora há muitos particulares a comprar terreno e construir para vender... Então a casa não pode ser vendida como hpp, ou segunda habitação?
  10.  # 16

    Na construção para venda não existe dedução do iva. O empreiteiro paga 23% sobre mão de obra e materiais
  11.  # 17

    Colocado por: Picareta
    Que grande invenção
    Concordam com este comentário:NTORION


    Se o Sr o diz...Quem sou eu para contradizer...? Fico por aqui com essa questão do iva...

    Cumprimentos,
  12.  # 18

    Colocado por: Picareta
    Paga paga


    E mais... paga uma grande e brutal margem de lucro em cima da parte do construtor pois é como se fosse consumidor final. Que como está o mercado imobiliário agora, uma moradia nova a estrear ou com poucos anos que tem entre 90 a 100m2 por piso com cave e rc mais 1 piso pelo menos no concelho de cascais estão a ser vendidas sempre acima de 400k. Se construir por si fica lhe por volta de 280 a 300k (terreno+casa+projecto+despesas) mais ou menos tudo depende tb depois dos acabamentos que escolher...Se quiser torneiras banhadas a ouro 300k não chega (só um exemplo exagerado).

    Cumprimentos,
  13.  # 19

    Colocado por: PicaretaNa construção para venda não existe dedução do iva. O empreiteiro paga 23% sobre mão de obra e materiais


    !? como é que aplica iva na MDO? se está a auto construir para venda? Se subcontratar tudo... pois pagará... agora o que fizer por conta própria não... mas é um ponto que não me tinha lembrado!!!

    Já é uma contribuição bem útil para o exercício.
  14.  # 20

    Colocado por: SnufflesSe o Sr o diz...Quem sou eu para contradizer...? Fico por aqui com essa questão do iva...


    Snuffles, você está a confundir conceitos.
 
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