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  1.  # 1

    Boa noite a todos,

    Há alguém por aqui que já tenha comprado para remodelar e posterior venda/arrendamento?

    Quais os principais aspetos a ter em conta, na vossa opinião?

    Neste momento, tenho estado a ver apartamentos T3 em zona urbana, por cerca de 70.000€/80.000€, que seriam para remodelar e posterior venda eventualmente.

    Fico com a ideia que pode ser um bom negócio, claro está com os seus devidos riscos...

    Obrigado!
    • AMVP
    • 10 setembro 2019

     # 2

    Vou dar-lhe a minha visão da coisa, realçando que não sou da área apenas venho acompanhando o mercado há 3 anos.
    Então é assim. Na região metropolitana de Lisboa acho que já não deve fazer grande fortuna com esse negócio pq os preços de aquisição estão elevados e o custo de remodelação tb e a capacidade financeira das pessoas têm limites (acho eu).
    O que vejo ultimamente é comprarem, eventualmente nalgum bom negócio, esperam uns meses e colocam a venda no máximo com uma pintura.
    Ainda hoje liguei por causa de um imóvel, que já estará reservado, e tenho a certeza que há um ano atrás estava a venda por menos 70.000. nada foi feito ao imóvel, está como estava. Tb há um ano atrás foi vendido um apartamento no mesmo local maior e acaso de remodelar pelo valor que este último estava a venda ( de realçar que o último encontrava-se de origem: anos 80).
    Concordam com este comentário: Kruz
    • AMVP
    • 10 setembro 2019

     # 3

    Tb acompanho um imóvel que há 1 ano foi adquirido num leilão. Foi remodelado, a nível de acabamentos, e colocaram-no a venda por mais 110.000, mas ainda não foi vendido. Tb a remodelação não foi a mais bem sucedida, gostava mais da casa anteriormente.
    • AMVP
    • 10 setembro 2019

     # 4

    Só mais um exemplo, um apartamento que há 2-3 tem a placa de estar vendido agora está denovo a venda. Não sei quanto mais pedem mas está caro, dado o estado em que se encontra. Mas eu tb acho tudo caro.
  2.  # 5

    Eu faço isso.

    O mercado está cada vez mais estoirado/sem margem para isso

    Convém ter uma percepção bastante realista do mercado, nem tudo o q parece é.
    • AMVP
    • 10 setembro 2019

     # 6

    Colocado por: AMVPVou dar-lhe a minha visão da coisa, realçando que não sou da área apenas venho acompanhando o mercado há 3 anos.
    Então é assim. Na região metropolitana de Lisboa acho que já não deve fazer grande fortuna com esse negócio pq os preços de aquisição estão elevados e o custo de remodelação tb e a capacidade financeira das pessoas têm limites (acho eu).
    O que vejo ultimamente é comprarem, eventualmente nalgum bom negócio, esperam uns meses e colocam a venda no máximo com uma pintura.
    Ainda hoje liguei por causa de um imóvel, que já estará reservado, e tenho a certeza que há um ano atrás estava a venda por menos 70.000. nada foi feito ao imóvel, está como estava. Tb há um ano atrás foi vendido um apartamento no mesmo local maior e acaso de remodelar pelo valor que este último estava a venda ( de realçar que o último encontrava-se de origem: anos 80).


    Acrescento que na zona deste imóvel os quartos já estão a €400. Há um ano atrás tb diria que eram doidos em pensar nestes valores mas a verdade e que sei que alguém comprou um T4 por € 180.000 remodelou-o e agora arrenda quartos por € 400 (pelos menos foi o preço que vi no OLX e teve apenas 1 semana anunciado) o que dá um valor de renda de € 1.600. É impressionante. pelo menos a remodelação está bem gira. Mas reparem o preço num ano passou de 180.000 para 250.000. E não estou a falar de Lisboa. Quando comecei a olhar para tudo isto achava que as imobiliárias mentiam,já desisti, não podem mentir sempre senão já tinham fechado a porta. Tb vi um apartamento arrendado por € 1.900, ok é enorme mas mais uma vez refiro não estou a falar de casos em Lisboa.
    • pivot
    • 10 setembro 2019 editado

     # 7

    Colocado por: RRRTorresEu faço isso.

    O mercado está cada vez mais estoirado/sem margem para isso

    Convém ter uma percepção bastante realista do mercado, nem tudo o q parece é.


    Quando diz o mercado, diz o mercado das grandes grandes cidades como o Porto/Lisboa, ou está a referir-se ao mercado nacional como um todo?

    Por exemplo, falando da cidade onde vivo (Leiria), existe muita falta de arrendamento, seja a 300€ como a 800€. Existem meia duzia de casas.

    Eu penso que poderá ser interessante, imaginando um apartamento não mais de 80.000€ T3, com umas remodelações (chão, armários, WCs, pinturas e eventualmente caixilharias) a não ultrapassar os 20.000€ que se consiga valorizar o imóvel até uns 120.000, ou 130.000€ facilmente, não?

    Digo isto, pois raros são os imóveis que estando completamente remodelados estão a menos de 130.000€.
  3.  # 8

    Ah, o objetivo não é ficar milionário com um negócio...
    • FFAD
    • 10 setembro 2019

     # 9

    E quanto custam novos?
  4.  # 10

    T3 por 220.000, poderá haver alguns por 180.000/195.000€
    • FFAD
    • 10 setembro 2019

     # 11

    Acho que o pode fazer (obviamente), no entanto recomendo.

    1) Fazer um negócio de cada vez;
    2) Escolher imóveis que em caso de insucesso não se importe de ficar com eles (para viver por exemplo);
    3) Na sequência do número anterior, convém ser um imóvel apelativo, nada de fachadas com marquises dos anos 80, ou remodelações com materiais baratos.
  5.  # 12

    Olá FFAD, esses são os meus pressupostos, sem tirar nem por.

    Neste momento estou em casa arrendada, e faria algo desse género. A compra do imóvel, remodelação com pés e cabeça, numa ideia de caso a venda não aconteça possa ficar com o apartamento para mim, eventualmente se a venda correr bem, repetir o processo. Nunca, mas nunca ficando com vários negócios em mão. Apenas um único, para que se acontecer o insucesso que diz, poder viver nele!

    Obrigado pela opinião, parece que nos leu as ideias!!
  6.  # 13

    E trabalhe com o dinheiro do banco, tendo sempre um fundo seu de reserva.
  7.  # 14

    Colocado por: ApostadorE trabalhe com o dinheiro do banco, tendo sempre um fundo seu de reserva.


    Porque?
    Eu penso ser exatamente ao contrario
  8.  # 15

    Colocado por: JoelM

    Mas estar a pagar ao banco juros é eventualmente pagar penalização por liquidar o empréstimo assim que vender é "mais lucrativo"?
    Eu só vejo pontos negativos em trabalhar com dinheiro do banco... (mas também não tenho experiência nenhuma nisto)


    Se a ideia é vender rápido (2 - 3 meses) os juros são reduzidos. Tem sim um custo acrescido de 2-5k, dependendo do valor do CH.

    Eu prefiro manter o cash do meu lado e usar o dinheiro dos outros.

    Idealmente, caso tenha algum imóvel sem hipoteca, ou caso a hipoteca represente uma % pequena relativa ao valor do mesmo, poderá pedir empréstimo hipotecando esse imóvel ou um "reforço" (não é este o nome técnico) do CH existente, e ai trabalhar sempre com esse montante.

    Uma das poucas vantagens de trabalhar com capitais próprios é de escriturar os imóveis muito mais rápido.

    Tudo depende do perfil de investidor de cada um, e claro, da carteira.
  9.  # 16

    Eu penso ser preferível fazer a liquidação do crédito habitação o mais rápido possível (nesta situação de venda), uma vez que à partida, e as coisas a correrem bem pode ser necessário um outro crédito para outro investimento. Ou, corrijam-me se estiver enganado. Posso usar o valor da venda do imóvel para investir noutro? (Penso que não, pois já não possuo a propriedade)
  10.  # 17

    Colocado por: pivotEu penso ser preferível fazer a liquidação do crédito habitação o mais rápido possível (nesta situação de venda), uma vez que à partida, e as coisas a correrem bem pode ser necessário um outro crédito para outro investimento. Ou, corrijam-me se estiver enganado. Posso usar o valor da venda do imóvel para investir noutro? (Penso que não, pois já não possuo a propriedade)


    Se comprar com Ch desse imóvel, assim que vende é liquidado o CH na hora.
  11.  # 18

    Eu não compreendo a história de usar o dinheiro dos outros.

    O dinheiro é do banco mas as garantias são do banco também, não são suas. No caso de dar pó torto só está metido em problemas maiores. Para além disso tem que pagar taxas e taxinhas e esperar 45 dias entre a visita ao imóvel e o pagamento para começar a trabalhar/remodelar...

    Esse tema de preferir trabalhar com dinheiro dos outros compreendo se tiver aqueles empréstimos do Bernardo, agora para compra e venda de casa em nome pessoal q o banco pede garantias... Qual é mesmo a vantagem? É q eu só vejo desvantagens
    Concordam com este comentário: Anonimo1710, Apostador
  12.  # 19

    45 dias?

    Talvez se trabalhar com a CGD. A vantagem de capitais próprias é essa que refere, arranca logo com a obra e reduz em muito os prazos.

    A vantagem é não se descapitalizar.
  13.  # 20

    30 dias são obrigatórios para o período de reflexão, se somar a isto marcação de avaliação do imóvel, marcação de escritura de acordo com os timmings no banco etc menos de 40 dias garantidamente que não consegue, nem com CGD nem com nenhum... É a lei...

    Ou seja,
    1) Sujeita se a perder um negocio porque os vendedores preferem sempre Cash, e se aparecer algum com Cash já foi
    2) Perde cerca de mês e meio parado (sem poder fazer obras, pois ainda n tem escritura feita), que podia utilizar para estar já a trabalhar no imóvel e vender mais cedo
    3) Vai pagar taxas e taxinhas q no final devem dar 3 ou 4% do valor do imóvel (o que pode parecer pouco, mas para quem anda nisto não é assim tão irrisório).

    Isto tudo com o objetivo de não descapitalizar, que me permita a pergunta, qual é a vantagem lógica mesmo se nao descapitalizar?

    Até lhe digo mais, depende da estratégia de cada um, se eu fosse pedir empréstimo para comprar imóveis, até hoje não tinha nenhum, e quase todos os q comprei, já estavam reservados para alguém q estava a pedir avaliação do imóvel...
 
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