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Outras questões sobre casas ou imóveis

Condominios - inquilinos não pagam

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  1.  # 21

    Então as dívidas dos condóminios que estão em dívida, em caso de venda da fracção, ficam a pertencer a quem compra? Tem a certeza do que está a dizer? Eu tenho dúvidas. Aonde se baseou para afirmar isso?

  2.  # 22

    A dívida da limpeza da escada, da luz da escada e do elevador que não tenha sido paga pela pessoa que venda, passa a ser dívida de quem compra? A ser verdade, só no nosso país. Desde quando é que as pessoas não são responsáveis pelas suas próprias dívidas.

  3.  # 23

    Isso também é simples de contornar, antes de comprar é perguntar à administração se aquela fracção tem dividas, em caso afirmativo é fazer pressão ao vendedor para as pagar ou então descontar no preço de venda.

  4.  # 24

    A fracção não deve nada, os donos é que devem. Quem compra, compra a fracção, não as dívidas dos donos.

  5.  # 25

    Colocado por: MatildeA fracção não deve nada, os donos é que devem. Quem compra, compra a fracção, não as dívidas dos donos.


    Eu não teria tanta certeza assim, mas alguém mais habilitado do que eu já nos virá confirmar.

  6.  # 26

    Suponha que o proprietário morre e deixa o património igualmente repartido (25%) a 4 herdeiros.

    Há 3 herdeiros que ficam com (por exemplo) DINHEIRO-e-outros-Bens, e 1 herdeiro que fica com a casa.

    A QUEM é que a Administração do Condomínio vai exigir o pagamento das despesas de condomínio em atraso? AOS 4 HERDEIROS ou ao novo proprietário da casa?

    Eu respondo: é ao NOVO PROPRIETÁRIO (porque a Administração de Condomínio nem tem de saber quem são os outros herdeiros).

  7.  # 27

    ó Matilde, então coitada da fracção é orfã! eheheh, não sei se me entende mas a um bem estão inerentes uma série de coisas para alêm da "sua presença fisica" ou seja se por exemplo está hipotecado ou penhorado ou se tem onus de qualquer especie e isso é imputado aos seus proprietarios no momento. Assim quem vai comprar umas das regras básicas é saber quanto é o condominio e saber se está regularizado e se não estiver isso poder ser negociado no preço.
    •  
      FD
    • 4 outubro 2009

     # 28

  9.  # 29

    Não me quero repetir, nem vou continuar a falar deste assunto, mas estou de acordo com o que já aqui foi dito: "O novo condómino, ao adquirir a respectiva fracção, não fica automaticamente sujeito à obrigação de pagar as eventuais despesas de condomínio ou de conservação do imóvel em dívida, apenas respondendo pelas obrigações que se vençam após a sua investidura na qualidade de condómino ". De outra maneira, não tinha lógica, e seria desonesto.
    Noutros países (da CE), quando se compra uma casa, o comprador tem um notário e o vendedor tem outro. Uma das tarefas dos respectivos notários é certificarem-se se está tudo em ordem. Em Portugal, há apenas um notário, mas penso (e espero) que os nossos notários sejam conscienciosos e honestos.
    No que diz respeito ao condomínio, também noutros países, o novo proprietário apenas se responsabiliza pela dívida a partir do momento em que compra. Se a Administração permitiu que houvesse uma dívida (e não reagiu na devida altura), terá que pedir contas a quem não lhe pagou. Esperar que terceiros lhe resolvam o problema é fácil demais.
    Estamos a falar de paises que pertencem à Comunidade europeia e as leis não são muito diferenes duns países para outros.
    Em caso de problemas ou de dúvidas, são os tribunais que decidem.

  10.  # 30

    ... terá que pedir contas a quem não lhe pagou ou aos seus herdeiros, em caso de morte.

  11.  # 31

    Matilde,
    Eu também vivi (6 anos) noutros países da CE. As funções de notário (nos países em que existem) são completamente diferentes dos de cá. Os de cá só têm de verificar se os DOCUMENTOS estão correctos, e registar devidamente os actos.
    O notário não tem de fazer o que compete ao interessado (comprador), isto é, o notário não tem de saber se o imóvel é uma mansão ou uma ruína, se vale o dinheiro que estão a pagar por ele, se tem ou não tem dívidas, etc.

    De toda esta troca de galhardetes óbvio que você ainda percebe menos de Leis que eu. :-)
    Primeiro, a antiga CEE já há uns anos que não se chama "CE", mas "UE". :-)
    Você acredita realmente que o sistema judicial (e fiscal) de todos os países da UE, por exemplo da Itália e do Reino Unido (ou da Letónia e da Bulgária), são idênticos ou mesmo vagamente semelhantes?!? :-))))

    Matilde, excusa de bater mais.
    Se um proprietário não pagar o IMI durante anos e vender a casa, garanto-lhe que é à porta do NOVO proprietário que as Finanças vão bater.
    Esta é uma das especificidades dos bens IMÓVEIS. E é também por isso que há tantas regras para a transferência de propriedade de imóveis (escritura, registo, etc.).

    Uma das primeiras coisas que o potencial comprador deve fazer é inquirir - antes de o adquirir - da situação do imóvel. E um dos primeiros passos é ter a certeza que não existem dívidas (para além do habitual/eventual empréstimo hipotecário, que estará devidamente registado na Conservatória de Registo Predial) às Finanças e ao Condomínio. Faz parte das regras básicas!

  12.  # 32

    Um exemplo: No mês de Agosto a Assembleia de condóminos decidiu fazer obras de beneficiação no edifício. A cada condómino ficou decidido pagar 500€ até fins de Setembro. O condómino Y não pagou e, vendeu a casa, em Outubro. Claro que o novo proprietário não tem que pagar esta divída do condómino Y. Nessa altura ainda não era dono do imóvel. O IMI será pago por quem for proprietário do imóvel em 31 de Dezembro. Quanto às quotas mensais é dever do condómino que vai vender, pagar todos os meses que eventualmente tenha em atraso, até ao mês da escritura. E, se todos fossem assim, como era bom viver em prédios!

  13.  # 33

    Colocado por: A. MadeiraO condómino Y não pagou e, vendeu a casa, em Outubro. Claro que o novo proprietário não tem que pagar esta divída do condómino Y. Nessa altura ainda não era dono do imóvel.
    Errado!
    O novo proprietário comprou uma fracção com uma dívida para com o Condomínio.
    Quem tem de a pagar ao condomínio é o novo proprietário.

    Mas, como na escritura de compra e venda ficou escrito que a fracção não tinha ónus nem encargo, o novo proprietário poderá exigir ser ressarcido pelo anterior proprietário.

  14.  # 34

    Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
    Processo: 9720870

    Nº Convencional: JTRP00022508
    Relator: PIRES RODRIGUES
    Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL
    DESPESAS DE CONDOMÍNIO
    FRACÇÃO AUTÓNOMA
    ALIENAÇÃO
    OBRIGAÇÃO
    PAGAMENTO
    SUJEITO PASSIVO

    Nº do Documento: RP199712169720870
    Data do Acordão: 16-12-97
    Votação: UNANIMIDADE
    Tribunal Recorrido: T J BRAGA 1J
    Processo no Tribunal Recorrido: 4523/96
    Data Dec. Recorrida: 22-09-97
    Texto Integral: N
    Privacidade: 1

    Meio Processual: APELAÇÃO.
    Decisão: REVOGADA A DECISÃO.
    Área Temática: DIR CIV - DIR REAIS.
    Legislação Nacional: CCIV66 ART1424 ART2065 ART2068 ART2069.

    Sumário:

    I - As obrigações impostas aos condóminos pelo artigo 1424 do Código Civil, derivadas directamente da lei, revestem a natureza de obrigações " propter rem ".
    II - Essas obrigações não surgem pelo simples facto de alguém ter a posição de condómino, mas exigem que o seja quando as despesas são efectuadas.
    III - Assim, os adquirentes de fracções autónomas por cujos condóminos eram devidas essas despesas antes do cumprimento da obrigação de pagamento, não são responsáveis por tal pagamento, que continua a incumbir aos alienantes.
    OBS. Não confundir coisas distintas: dívidas dos condóminos ao condomínio e dividas do condomínio a terceiros.
    Cumptos, [email protected]

  15.  # 35

    "Se um proprietário não pagar o IMI durante anos e vender a casa, garanto-lhe que é à porta do NOVO proprietário que as Finanças vão bater.
    Esta é uma das especificidades dos bens IMÓVEIS. E é também por isso que há tantas regras para a transferência de propriedade de imóveis (escritura, registo, etc.)."

    ??? Se não pagar o IMI durante anos, perde a casa, porque lhe será provavelmene hipotecada e não a consegue vender.

    Estou errada?

  16.  # 36

    ??? Se não pagar o IMI durante anos, perde a casa, porque lhe será provavelmene hipotecada e não a consegue vender.
    Estou errada?
    Não é bem assim, Uma "hipoteca" é outra coisa (é uma garantia dada que incide sobre um bem de um devedor).

    E leva algum tempo até que as Finanças consigam registar essa dívida (sobretudo se o valor em dívida for muito menor que o do imóvel) impedindo a venda do imóvel.
    O mais certo é que o proprietário consiga vender a casa antes de o Fisco a consiga penhorar (e leiloar). E depois?
    Depois, garanto-lhe que a dívida vai «colada» à fracção para as mãos do novo proprietário.

  17.  # 37

    E para os que gostam de jurisprudência, aqui vai um parecer recente:

    Aquisição/Alienação de fracções autónomas, mantendo o alienante dívidas para com o Condomínio. A quem deve a Administração do Condomínio exigir o pagamento: do anterior proprietário da fracção, ou do actual titular do direito real? Quid Juris?

    Existem fundamentalmente 2 orientações. Ambas afirmam que as obrigações contidas no disposto no art. 1424º do CC são obrigações reais. No entanto, há os que entendem que algumas dessas obrigações não terão a característica da ambulatoriedade, e aí serão exigíveis ao anterior proprietário que a elas estava vinculado. Outros entendem que as obrigações contidas naquele normativo legal são obrigações propter rem puras, respondendo por elas o actual proprietário.

    Desde logo, aquela primeira posição gera uma dificuldade: quais as obrigações do art. 1424º do CC que, apesar de serem propter rem, não têm ambulatoriedade, e quais as que sim? De entre outros motivos, o adquirente, novo proprietário, antes de comprar, não deve deixar de recolher algumas informações importantes acerca da fracção que pretende comprar, que lhe permitam formar a sua decisão de comprar, para além das que o alienante estará obrigado a prestar, tais como o teor do Regulamento em vigor no Condomínio, despesas já aprovadas para obras ainda não executadas, quotas em dívida; junto da Câmara Municipal, dos empreendimentos, acessibilidades, expropriações, previstos para o local que pretende que venha a ser a área da sua residência. Isto constitui um verdadeiro dever, tal como o alienante terá que prestar informações essenciais acerca do negócio.

    Em conclusão, a Lei estabelece um só regime para as obrigações do condomínio que são tipicamente obrigações propter rem. O seu cumprimento pode ser exigido do actual proprietário. Porém, também confere os mecanismos necessários para aquele que é chamado a cumprir uma obrigação alheia, vir a exigir o reembolso do verdadeiro responsável, por via do direito de regresso; e ainda de exigir o ressarcimento dos prejuízos eventualmente sofridos com a situação.

  18.  # 38

    Queria dizer penhora e não hipoteca.
    Consulte o site das finanças e veja quantas casas estão penhoradas nessas condições.
    Posso dizer-lhe que as Finanças penhoram uma casa se lhes deverem 325 euros.

  19.  # 39

    Matilde! Penhorar uma casa por uma dívida de 325euros?!? Isso é completamente desproporcionado! Que raio de estado de Direito da UE é este? :-))

    Já agora, Esta questão das dívidas de condomínio não é evidente. O domusnostrum pôs ali em cima UM acordão do Tribunal da Relação do Porto. Mas esta é uma questão que mais tem dividido a doutrina e a jurisprudência, com o próprio Supremo Tribunal de Justiça a proferir acórdãos em sentido contrário!

    Mas é a tese da ambulatoriedade que tem vingado (isto é, quem adquire a fracção passa a ser responsável pelas dívidas) até porque a Lei considera que o comprador TEM O DEVER de se informar das dívidas da fracção que vai adquirir.

  20.  # 40

    Caros, boa tarde. Já que querem confusão, aqui vai:

    Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
    05B524

    JSTJ000
    FERREIRA GIRÃO
    TRANSMISSÃO DE DÍVIDA

    SJ200505190005242
    19-05-2005
    UNANIMIDADE
    T REL PORTO
    3926/04
    06-10-2004
    S
    1

    REVISTA.
    CONCEDIDA A REVISTA.

    I - A transmissão singular de dívidas pode ocorrer por contrato entre o antigo e o novo devedor ou por contrato entre o novo devedor e o credor.
    II - Em ambos os casos tem de haver ratificação do titular activo da obrigação, que, sendo de exoneração do primitivo devedor, carece de consentimento expresso, sem o que haverá uma assunção cumulativa da dívida entre o antigo e o novo devedor.

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