Como os pedidos deste orçamento começaram a ser feitos em vários tópicos e receio não ter visto algum, ficando alguém chateado, coloquei o orçamento online, de forma a que os interessados, o possam descarregar. Não o fiz antes, porque nunca pensei ter tantos pedidos :) e começo a estar cansado de enviar mails.
É um orçamento feito para uma vivenda de 450m2 e com arquitectura complexa, isto é, não é um rectângulo, pelo que a área de paredes é mais elevada que o habitual, encarecendo um pouco o preço final.
Um orçamento é válido para uma situação especifica, sendo necessário ter algum bom senso na sua utilização. Cada obra é uma obra e o que se aplica a uma, não se aplica a outra. Facilmente estes preços sobem ou descem.
Espero desta maneira, ajudar quem se vai meter na construção da sua vivenda e acabar de uma vez por todas com a teoria dos 500€/m2. Quem achar que é um orçamento caro, que identifique as situações para podermos discutir e chegarmos a um consenso. A utilização deste orçamento fica por conta e risco de quem o fizer. Perfeições não existem e tenho consciência, que no estado em que está, pode ser bastante mais descriminado e melhorado, mas estou com falta de tempo. Logo que possível, será transformado num simulador com opções de escolha.
Dúvidas, coloquem aqui, para poder ajudar outros utilizadores.
Sou orçamentista e trabalho numa empresa de construção civil, mas não aceito pedido de trabalho ou construção. Senão isto ficaria muito complicado e não basta sê-lo, há que parecê-lo
Estive a fazer as 'devidas' adaptações às quantidades para a casa que pretendo construir, com área a rondar os 200m2.
Obtenho um preço final a rondar os 185.000 € + IVA ou seja, a casa custar-me-ia, assim em traços largos, 222.000 €, já com IVA a 20%.
Devo dizer que acho caro, pois esperaria algo em torno dos 150.000 €.
Se a realidade demonstrar que são estes mesmos os valores, então acho que vou ter de repensar a ideia de fazer uma casa, e esperar mais uns anos até ter mais dinheiro.
Que gama de materiais está contemplada no orçamento tipo ?
Uma coisa é certa, se com 150.000€ não for possivel construir a casa, terei de abdicar dela para já, ou optar por outra estratégia de construção, nem que implique com isso ter mais chatices e tempo perdido e demorar mais tempo a fazer a casa.
Eu vou começar a construção de uma casa com 400m2 nos açores, estámos em fase de orçamento, optá-mos por contratar só a mão de obra , sendo a aquicisão do material por nossa conta, estou a preparar orçamento para os materiais, já pedi orçamento a várias empresas para ardósia cinza, ou basalto preciso de cerca 260m2 , mas acho muito caro, gostaria de saber se conhecem empresas desse sector, que não tenham página na net e que pratiquem bons preços.
Era você começar e descobrir que não tinha dinheiro para acabar e ficar arruinado. Já vi isso acontecer e garanto que não é simpático. Se isto evitar isso, já terá valido a pena ter libertado esta informação, que como deve compreender, para muita gente é classificada.
Quanto aos acabamentos, tirando o pavimento que é um pavimento caro, tudo o resto é gama média. Será possível baixar alguns custos, mas só vendo caso a caso. A estrutura por exemplo é que pode variar mais, porque é difícil calcular com base em área esse custos.
Sendo você um cliente final, posso dar-lhe uma ajuda e ver o que se pode fazer.
Cumps Paulo Correia
Estas pessoas agradeceram este comentário: Goncalo D.
Tem toda a razão no que diz. Antes aperceber-me já de como são as coisas do que me aperceber tarde de mais. Agradeço-lhe a disponibilidade para ajudar. Para já vou-lhe colocando algumas questões por este meio, partilhando a experiencia com as outras pessoas pois afinal, à excepção de quem realmente tem muito dinheiro e não sente o peso das responsabilidades na vida, passamos todos pelo mesmo genero de dificuldades e questões.
Imagine a seguinte situação (são várias questões, peço-lhe paciência ...) :
Digamos que se consegue orçamentar a casa em 170.000 €, e imagine que eu tenho no imediato 110.000 € para dar, sendo que uma parte desse dinheiro é proveniente de um crédito para construção.
É normalmente possivel avançar com as obras, definindo prioridades, por forma a consumir os 110.000 € e depois, ao longo do tempo ir completando o resto da construção (que se deverá tratar na sua maioria de acabamentos) de acordo com as possibilidades ?
Como é visto e coordenado isso com os empreiteiros ?
E com os bancos ? Sei que libertam a ultima tranche do dinheiro após a licença de habitação, mas pode-se ter essa licença sem que a casa esteja efectivamente terminada correcto ? Já me disseram que os requisitos para a emissão dessa licença nao sao muito exigentes (muitas vezes bastando a casa estar fechada).
A ideia seria, no caso de perceber que não tenho orçamento para a completar no imediato, poder avançar com as obras de qualquer modo até onde me for possivel, não sendo prejudicado a nível de crédito pelo tempo que possa eventualmente decorrer até a terminar, pois enquanto o banco nao libertar a ultima tranche do dinheiro é tempo durante o qual estou a pagar juros desnecessáriamente.
Acha que se pode agir desta forma? Costuma fazer-se ou tem inconvenientes chatos para além do tempo que demora a completar a moradia e das eventuais chatices que possam ocorrer pela contratação das subempreitadas posteriores no sentido de terminar a construção ?
Como se costuma proceder ?
Conheço casos de pessoas que demoraram 3 a 5 anos para terminarem as casas, mas não sei como geriram a situação. Será que tiveram de ser elas a comprar materiais e a gerir toda a situação, contratando eles as sub-empreitadas ? É que nesse caso presumo que não se pode recorrer a crédito habitação normal visto não haver um orçamento global de construção, e muito provavelmente terão recorrido a um crédito pessoal (com eventuais taxas menos atractivas), correcto ?
Obrigado desde já.
Vou desenvolvendo o topico à medida que forem surgindo as questões.
Pode perfeitamente dividir a empreitada em 2 ou mais fases e adjudicar apenas aquilo que pretende. O problema com essa forma de trabalhar é que terá de acautelar diversas situações, que se prendem com garantias,
Por exemplo, as infraestruturas são executadas numa fase inicial de obra (Tubagens de águas, esgotos, electrcidade, gás,) Caso fiquem mal feitas, vai descobri-lo na fase final da obra, já com acabamentos prontos. Quem é que paga as reparações????
Com o dinheiro que têm, e fazendo uma contas de cabeça, parece-me ter suficiente para fazer a estrutura, cobertura e fechar a casa com rebocos e pinturas exteriores, evitando os vandalismo que uma casa aberto atrai. Depois veria o que sobrou, faria contas e avançaria ou não com o resto dos acabamentos. Assim separaria a obra nas suas 2 grandes fases.
Que eu saiba as licenças de habitação, só são passadas com a moradia pronta a habitar, pelo que tudo o que saia disto, me parece, pisar o risco. Pensop que o banco empresta dinheiro numa situação destas, porque têm uma garantia fisica, mas num caso que fui acabar uma vivenda, cujo dono imaginou que milagres aconteciam sem ser em Fátima, o nosso contracto com ele, foi fazer-mos as obras e só receber quando o banco pagasse, isto é, aceitámos prazos de pagamento de 4 a 6 meses. Mas foi uma situação muito particular. Pode negociar com o empreiteiro dessa forma, mas isso elimina os pequenos empreiteiros que não têm capacidade financeira para essas situações
Deverá conseguir um pouco mais caro, porque como compramos muita cantaria, temos bons preços, mas é uma questão de falar com eles. Atenção é ao cimento cola que usam para o assentamento da ardósia. O normal não serve. terá de ser um flexivel e se for assente sobre madeira, terá ainda de ser outro que é caro que se farta.
Alem das tubagens de esgotos, electricidade e gás eu vou necessitar de pré-instalação de ar-condicionado. é algo que se possa ainda fazer no orçamento dessa primeira fase (110.000 €) ? É que não tenho ideia dos custos de efectuar a pré-instalação de AC...
Entendo o problema das garantias que refere, mas a ideia seria, caso estivesse satisfeito com o empreiteiro da 1ª fase, contratar ao mesmo o resto dos trabalhos, ainda que desfasados no tempo. Não estava a pensar alterar de empreiteiro, à excepção de 2 ou 3 trabalhos em particular, e dessa forma penso que o mesmo saberia / teria de lidar com a qualidade do trabalho que executou no passado.
Penso que com o valor que referi, e tal como mencionou e aliás já pude testar usando o seu orçamento tipo, daria para completar a casa por fora (fechada com portas, janelas portoes e já pintada) já com as instalações de tubagens de águas, esgotos, electricidade, gás e AC (?!).
Depois o resto dos acabamentos estava a pensar em dividir em 2 fases adicionais :
2ª - Estuques interiores, pintura interior, soalhos de madeira e/ou mosaico, sanitários (respectivos testes as tubagens de agua) e instalação da rede electrica
3ª - Carpintaria (Portas e Roupeiros), Cozinha (móveis, bancada), completar rede de Gas
Estou a errar muito, tendo em conta esta divisão ? O que sugere de acordo com esta divisão em 3 fases ?
Claro que, e aqui ainda tenho duvidas, seria necessário que o banco me libertasse todo o dinheiro no fim da primeira fase. Acha possivel ? Será mesmo necessário terminar tudo ?!?
Nao sei se o banco não colocará entraves para emprestar dinheiro apenas com um orçamento para a nossa hipotética primeira fase, ou se tenho de ter um orçamento global mesmo que nao o cumpra ...
Para terminar, você tem sido uma ajuda incansável ! Muito obrigado mais uma vez. É isto que faz um forum de qualidade.
A cozinha terá de estar definida logo de inicio, para serem deixados os pontos de esgotos, água e electricidade nos sitios correctos. Não é necessário comprar, mas definir e é sempre uma das actividades que deve ser adjudicada directamente,sem nunca passar pelo empreiteiro.
As actividades que na revisão desse ficheiro (colocada hoje online), estão na coluna dos subempreiteiros, são aquelas que podem e devem ser adjudicadas directamente sem passar pelo empreiteiro, dado poupar bastantes dinheiro ao retirar a margem de 25%, sem entrar em problemas, desde que não se atrase com as adjudicações. Vai dar-lhe é trabalho com consultas e pesquisa, mas poupa uma data de massa . Refaça agora o orçamento retirando as margens noesses artigos. Ainda não tinha reparado nesta, pois não? Também posso dar uma boa noticia de vez em quando ehehe
A terceira divisão têm pouco sentido em termos de custos, porque as portas e os roupeiros, não representam um valor muito alto e que justifique a separação, tanto mais que terão de ser pintados / envernizados após a montagem. As pinturas fecham as obras (excluindo aparelhagem eléctrica), senão acabam sempre por danificar ou sujar o resto.
Qunado adjudicar carpintarias, em principio deverá adjudicar tudo, para ter volume (pavimentos em madeira+ portas, roupeiros) etc.
A pré instalação de AC é barata, não justifica, as máquinas é que são caras.
A questão do banco, não sei, só passei por um caso desses e não libertaram
Cumps
Estas pessoas agradeceram este comentário: Goncalo D.
J.martins Por aquilo que sei , o banco só liberta a ultima tranche do dinheiro, com a apresentação da licença de vistoria. Sem a obra completa acho muito arriscado contares com a ultima tranche para a 1ª fase da obra. Há outra coisa que é muito importante teres em consideração e muito cuidadado, é com a execusão do contrato de empreitada, porque normalmente os empreiteiros cobram verdadeiras fortunas por trabalhos as mais.
Durante a obra, sou eu como cliente que peço e pago as vistorias periódicas ao banco, correcto ?
Desta forma, estando a casa terminada por fora e fechada, e se nessa altura pedir uma vistoria, será possivel que o banco liberte a ultima tranche nessa altura, mesmo que faltem os acabamentos interiores ?
Depende do tipo de emprestimo: Normalmente o Particular contrata o emprestimo designado por FC fomento á construção. Nesses Casos fica sempre retido 10% do Valor total do emprestimo e só élibertado contra a entrega da liçença de utilização junto do banco.
Não fui clara ontem peço desculpa queria dizer (licença de utilização e vistorias ) É assim segundo o DL 555/99 e com as alterações introduzidas D.L 177/2001 artigo 63º e 64 º " o responsável pela direcção técnica da obra deve declarar que a obra está pronta e foi executa em conformidade com o projecto, aquando da instrução do pedido da licença de utilização junto da Câmara Municipal da sua area. Dessa forma a vistoria por parte câmara Municipal pode ser dispensada ,aconcelho-te a consultar este D.L tens de ter atenção também ao artigº 58 que define os prazos de execusão e as prorrogações dos mesmos , isso perante a Câmara Municipal. A disponibilização do dinheiro por parte do banco é feita por tranches. Cada vez que o cliente solicita a disponibilização de uma das tranches é efectuada uma vistoria por um engenheiro do banco dependendo da situação da obra o montante a disponibilizar, por isso aconselho-o a se informar muito bem de todas essas situações antes de avançar com a sua obra.
Estas pessoas agradeceram este comentário: Goncalo D.
A minha intenção é reduzir ao máximo o valor que peço ao banco, e visto que actualmente tenho casa onde viver e não tenho pressa, não necessito de pedir um valor que me permita finalizar a casa toda num ano, apenas queria pedir o suficiente para a deixar num estado em que depois pudesse eu ir acabando de acordo com as possibilidades.
De qualquer forma, a intenção é deixa-la completamente terminada por fora, deixando apenas acabamentos interiores para outra fase, a qual seria completamente suportada por mim de acordo com o meu tempo e possibilidades, até porque tenho familiares que trabalham no ramo e podem ajudar. No fundo, só precisava que o banco libertasse todo o dinheiro necessário a concluir a casa por fora, ficando já fechada e pintada tal como falei numa resposta anterior.
De alguma forma deve ser possivel fazer isto, ou vão obrigar-me a contrair um crédito maior com o pretexto que a tenho de acabar toda forçosamente dentro de 1 ou 2 anos ?
Terei de me informar melhor junto dos bancos para perceber como posso fazer para proceder desta forma.
Desconhecia que se podia pedir esse tipo de licença !
Ou seja, tendo o projecto completo e aprovado, peço licença parcial para efectuar as obras até fechar a casa e termina-la por fora, requerendo ao banco o respectivo credito para esse efeito, baseado no orçamento dado pelo empreiteiro para o que lhe for contratado (Estrutura, cobertura, exteriores, muros, pintura, tubagens de agua, gaz, etc).
Após a conclusão da casa pelo exterior, e quando decidir avançar com os interiores e acabamentos, é necessário voltar a pedir nova licença parcial, ou posso ir efectuando as obras no interior sem ter de pedir nova licensa ? É que posso não conseguir terminar tudo apenas ao abrigo de uma segunda licença parcial, e nesse caso teria de pedir mais que uma ao longo do tempo, estarei errado ?
Recorrendo a licenças parciais, sabe ha limites de tempo para terminar a construção ?
Quanto às segundas e terceiras licenças desconheço, será melhor informar-se com a sua câmara municipal, porque cada uma é diferente das outras, vá-se lá saber porquê. As licenças de construção têm prazos para se terminar a construção, que é algo que têm de tomar em atenção, caso avance com uma licença única, mas não me recordo dos prazos. É uma área onde não me mexo.
De qualquer maneira e pela lógica, se temos uma licença parcial para a estrutura, temos de ter uma licença parcial para os acabamentos, penso eu de que..