- Boa tarde.
Estou num impasse e precisava de algumas opiniões sobre o destino a dar a um terreno para construção.
Finalmente consegui inscrever nas finanças e conservatória um terreno omisso. Depois de algumas voltas e MUITOS impostos pagos!
Agora queria rentabilizar e construir, o terreno tem 1045m2 e encontra-se numa zona concorrida por isso a ideia seria fazer lojas e habitação. O técnico do urbanismo da câmara informou que apenas seria possível construir uma única habitação e uma única loja, o que limita bastante as opções. A minha ideia seria dividir o terreno em dois através de um destaque e construir dois edifícios geminados com cave e rés-do-chão para comércio e 1º andar para habitação.
A implantação em cada edifício pode ir até 200m2 e o 1º andar poderá avançar 1,5m em relação ao RC. Para acesso à cave, que acaba por ser necessária devido ao tipo de terreno, será necessário fazer duas rampas para entrar nas laterais, para acesso aos apartamentos duas caixas de escadas nas extremidades para ser possível alguém comprar as duas lojas e as poder unir.
Como quero afectar as caves às lojas, tenho o problema do estacionamento para os apartamentos já que por causa das rampas de acesso à cave não é possível fazer as garagens no piso 0. Anexo o levantamento topográfico já com o polígono máximo de implantação para melhor perceberem a situação.
Para os profissionais da construção, acham esta solução a mais correta para tirar valor do terreno? Que outras opções consideravam?
Para os restantes, comprariam um apartamento por cima de uma loja sem estacionamento privativo fechado?-
brunomrosa
- 7 junho 2020
A polígono de implementação está certo? Não está paralelo nem perpendicular a nada...Colocado por: brunomrosaA polígono de implementação está certo? Não está paralelo nem perpendicular a nada...
Está paralelo ao passeio da avenida.-
ADROatelier
- 7 junho 2020 editado
Realmente o polígono está estranho. Os afastamentos são medidos ao contorno exterior do lote.
Se o polígono não for regular, a casa não precisa de acompanhar, claro. É desenhada à esquadria, mas respeitando os limites do polígono.Colocado por: ADROatelierRealmente o polígono está estranho. Os afastamentos são medidos ao contorno exterior do lote.
Se o polígono não for regular, a casa não precisa de acompanhar, claro. É desenhada à esquadria, mas respeitando os limites do polígono.
O polígono fui eu que desenhei no AC. Se repararem está paralelo ao passeio do lado da avenida, o resto desenhei para fazer 90º e ter o afastamento de 3m da construção a este. É apenas para orientação.-
brunomrosa
- 7 junho 2020 editado
Mas não pode ser só uma orientação, o polígono tem a área máxima apurada de implantação para a zona?
Em suma , tem de falar com um arquiteto. É inevitável estar sempre a dizer a mesma coisa no fórum da casa mas sim, tem de ser.
Depois se quer ver isso na óptica do investimento tem de fazer uma avaliação imobiliária a ver quais as tendências da zona e o que eu rentável. Pode fazer a "olho" também.
Lojas: aí na zona o mercado das "lojas" e viável? Que lojas abrem aí? Roupa ? O pequeno comercio sofre de houver uma grande superfície comercial por perto ou se não houver já uma dinâmica de pequeno comercio na zona e clientes primários para servir essas lojas.
Há muitas mais variáveis a ver , não são só estas.independente de tudo, em contexto urbano e com carater de edificação para rendimento tem todo o interesse em dividir esse lote e através de destaque. Fica assim com duas propriedades independentes e suscetíveis de rentabilizar dentro das condicionantes impostas.
é claro que se a camara não complicasse o ideal era fazer um único edifício com o máximo de frações possíveis quer sejam habitações ou lojas.
quanto ao estacionamento visto que prevê a existência de lojas no rc, eu optaria por garantir uma entrada a os lugares de estacionamento para a habitação á superfície e deixar a cave para complemento das lojas. Isto porque no fundo só vai ter mesmo duas habitações pelo que percebi.Colocado por: brunomrosaMas não pode ser só uma orientação, o polígono tem a área máxima apurada de implantação para a zona?
Em suma , tem de falar com um arquiteto. É inevitável estar sempre a dizer a mesma coisa no fórum da casa mas sim, tem de ser.
Depois se quer ver isso na óptica do investimento tem de fazer uma avaliação imobiliária a ver quais as tendências da zona e o que eu rentável. Pode fazer a "olho" também.
Lojas: aí na zona o mercado das "lojas" e viável? Que lojas abrem aí? Roupa ? O pequeno comercio sofre de houver uma grande superfície comercial por perto ou se não houver já uma dinâmica de pequeno comercio na zona e clientes primários para servir essas lojas.
Há muitas mais variáveis a ver , não são só estas.
Sei que o afastamento à avenida é de 9m e é esse alinhamento que conta, nas laterais deixei 6m aos limites para rampas de acesso. Mas esqueçam o polígono que era apenas para referência e não era essa a questão, não pretendo resolver o projecto de arquitectura neste momento apenas perceber a viabilidade.
O local tem valor em termos de comércio, é numa pequena vila no interior.
Como estou indeciso nesta situação, poderia encontrar comentários que pudessem ajudar a abrir outras perspectivas. :)-
ADROatelier
- 7 junho 2020 editado
Dependendo do local e do público alvo, o estacionamento para as fracções pode ser determinante na valorização do investimento.
Se fosse comprar uma casa feita de raiz, diria que o ter estacionamento é muito importante. Ou seja, para vender bem, é preciso ter estacionamento.
Refere que é uma pequena vila no interior. Talvez não haja muita pressão sobre o estacionamento na rua.
E se fizesse cave com lugar de estacionamento não encerrado, para as lojas e também para as habitações?
Se dividisse em 2 lotes, a quanto poderia vender o lote, ou a habitação já construída, dada a localização? Moradia isolada vende mais caro que moradias geminadas. A quanto estão ai pela sua zona?
Se tiver um prédio em propriedade horizontal, teria mais campo de manobra, para as lojas e para as habitações.
Porém, nem sempre mais fracções significam maior rendimento - depende muito muito da localização.
Qual é o seu público alvo?
Quem supõe que gostaria de ter lojas dessa zona? Serão lojas apetecíveis para que ramo de negócio?
Já fez um apanhado dos gastos com projectos, taxas e construção? Mesmo que muito por alto nesta fase?Colocado por: marco1independente de tudo, em contexto urbano e com carater de edificação para rendimento tem todo o interesse em dividir esse lote e através de destaque. Fica assim com duas propriedades independentes e suscetíveis de rentabilizar dentro das condicionantes impostas.
é claro que se a camara não complicasse o ideal era fazer um único edifício com o máximo de frações possíveis quer sejam habitações ou lojas.
quanto ao estacionamento visto que prevê a existência de lojas no rc, eu optaria por garantir uma entrada a os lugares de estacionamento para a habitação á superfície e deixar a cave para complemento das lojas. Isto porque no fundo só vai ter mesmo duas habitações pelo que percebi.
É isso, só posso fazer duas fracções, uma de habitação e uma de comércio, e como o terreno é grande queria rentabilizar o máximo, já que não tem muito mercado aqui um apartamento com 400m2, já uma loja ate teria!
Por isso a ideia de fazer um destaque e construir duas lojas (que poderiam juntar-se se alguém comprar as duas) e dois apartamentos.
A questão do estacionamento é que parece, à primeira vista, estar a complicar já que os acessos à cave em cada lote acabam por não dar possibilidade de garagem à superfície. Talvez tenha que fazer uma garagem nas caves para cada apartamento, uma solução que queria evitar para não tirar valor à fracção de comércio.ghost
mais que o estacionamento teria é que gerir bem a utilização do espaço exterior mais propriamente o posterior
ou seja seria para quem ? as caves das lojas?
de qualquer maneira penso que na minha opinião devia fazer nas laterais um lugar a descoberto de estacionamento para as habita~çoes assim como o acesso á habitação e deixar o miolo para as lojas uma vez que até poe a possibilidade de elas se unirem depois.Colocado por: ADROatelierDependendo do local e do público alvo, o estacionamento para as fracções pode ser determinante na valorização do investimento.
Se fosse comprar uma casa feita de raiz, diria que o ter estacionamento é muito importante. Ou seja, para vender bem, é preciso ter estacionamento.
Refere que é uma pequena vila no interior. Talvez não haja muita pressão sobre o estacionamento na rua.
E se fizesse cave com lugar de estacionamento não encerrado, para as lojas e também para as habitações?
Se dividisse em 2 lotes, a quanto poderia vender o lote, ou a habitação já construída, dada a localização? Moradia isolada vende mais caro que moradias geminadas. A quanto estão ai pela sua zona?
Se tiver um prédio em propriedade horizontal, teria mais campo de manobra, para as lojas e para as habitações.
Porém, nem sempre mais fracções significam maior rendimento - depende muito muito da localização.
Qual é o seu público alvo?
Quem supõe que gostaria de ter lojas dessa zona? Serão lojas apetecíveis para que ramo de negócio?
Já fez um apanhado dos gastos com projectos, taxas e construção? Mesmo que muito por alto nesta fase?
Neste caso seriam mesmo dois edifícios em propriedade horizontal com duas fracções cada. Está a ficar claro para mim que um apartamento sem um estacionamento fechado ou garagem individual vai perder muito valor comercial.
Dois edifícios isolados (não geminados) não é viável pelo facto de ao cumprir os afastamentos o polígono de implantação não ter área suficiente além de não ser possível "unir" as lojas.
A local do terreno é central e tem valor para qualquer tipo de comércio ou serviços. Neste momento já tenho duas pessoas que logo que tenha projecto ou estudo inicial querem ver porque têm interesse. Em termos de valor de venda, infelizmente aqui no interior vende-se bastante barato comparando com outras localidades maiores.
Já tenho uma ideia de quanto pode custar! :)Colocado por: marco1ghost
mais que o estacionamento teria é que gerir bem a utilização do espaço exterior mais propriamente o posterior
ou seja seria para quem ? as caves das lojas?
de qualquer maneira penso que na minha opinião devia fazer nas laterais um lugar a descoberto de estacionamento para as habita~çoes assim como o acesso á habitação e deixar o miolo para as lojas uma vez que até poe a possibilidade de elas se unirem depois.
A ideia é precisamente essa. O problema é que se ocupo as laterais com garagem ou estacionamento para os apartamentos fico sem possibilidade de acesso de automóveis à cave. Até poderia ser feito, mas teria que cortar na implantação dos edifícios já que não é possível fazer acesso pela frontal.veja lá que parece estar a dar um peso grande á parte das lojas e depois a a hsbitação em si que já só será em 1º andar fica um tanto desvalorizada e perde um pouco o sentido, ficaria quase que apartamento apenas. assim sendo talvez negociasse com a camara para os lugares das duas habitações fossem na parte publica do arruamento ou então em anexo na cota da cave mas nos cantos dos lotes.Colocado por: marco1veja lá que parece estar a dar um peso grande á parte das lojas e depois a a hsbitação em si que já só será em 1º andar fica um tanto desvalorizada e perde um pouco o sentido, ficaria quase que apartamento apenas. assim sendo talvez negociasse com a camara para os lugares das duas habitações fossem na parte publica do arruamento ou então em anexo na cota da cave mas nos cantos dos lotes.
Talvez tenha razão, mas basicamente a habitação será um apartamento...
Pela informação dada pelo técnico da câmara, os lugares de estacionamento já sei que poderiam ser na via de estacionamento que irá ser criada do lado da avenida, agora isso é um factor que desvaloriza a habitação.pois tem de ponderar o que quer dar mais valia, ou as lojas com rc, cave e ainda acesso integral ao logradouro ou aos apartamentos
é um caso um pouco chato pois qualquer solução mista vai sempre criar alguma mistura pouco atrativa entre as lojas e os apartamentos.-
ADROatelier
- 8 junho 2020
porque é que as caves são para as lojas e não para lojas e habitações?misturas...possiveis conflitos...separações e usos a "definir mais complicadamente" do espaço exterior...acessos interiores a duplicar....etc...será para ter apenas duas habitações no 1ºandar.
e ainda que faz todo o sentido valorizar é os acessos á cave das lojas, isto na minha opinião.-
ADROatelier
- 8 junho 2020 editado
Não estou a perceber.
A acesso das caves ao piso 0 não precisa de ser duplicado.
A cave é comum, como habitualmente. Os carros entram todos por uma única rampa e também saem pela mesma rampa.
As lojas tem acesso público pela frente e acesso privado pelo hall do prédio, podendo até haver contra-loja.
Será que o investimento de fazer cave só para estacionamento das lojas compensa a rentabilidade das mesmas?Adro
não é isso, é mais do que isso
ora se vai dar cave ás lojas desafogadas no alçado posterior é porque as vai potenciar ao ponto de as dotar de uma capacidade logistica mais abrangente e ainda pelo facto de todo o rc a elas ser dedicado e ainda que as duas lojas embora em lotes independentes se poderão unir e criar algo comercial com mais dimensão
portanto ao fazer na cave tambem um estacionamento para as habitações no 1ºandar faria sentido que pelo interior do edifício os habitantes pudessem aceder depois ao 1º andar, ora isso estaria a "roubar" espaço de cave pois esse acesso para as lojas não interessaria pois elas teriam a sua propria ligação entre o rc e a cave.0.0219 seg. NEW
