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Comprar casas e imóveis

Comprar Casa agora? Os preços são aceitáveis?

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  1.  # 1

    Colocado por: rxpt

    É o chamado "mandar o barro há parede", metem o imóvel a um preço alto se alguém lhe pegar melhor, se ninguém pegar descem o preço. O que é que a imobiliária/consultor perde enquanto o imóvel não se vende? Nada penso eu. No máximo pode perder tempo nas visitas.



    Há quem faça investimentos financeiros e dedique tempo, muito tempo até, para promover a angariação e quem somente coloque o anuncio nos portais imobiliários.

    Há de tudo, depende do consultor em si

  2.  # 2

    Colocado por: AMVP
    Resolvem com ajuda dos pais e avos.


    Sim, mas nem toda a gente tem pais e avós com esse capital (embora essa hipótese diminua evidentemente a gravidade do problema), e sei de bastantes exemplos em que a solução era o tal crédito pessoal para a entrada e papelada.

    Outra coisa que ainda não percebi é a seguinte, segundo sei o banco apenas empresta 90% do valor patrimonial da casa. Essas casas que saem são avaliadas nesses valores irrisórios? Como é que isso se arranja? Se assim for, o preço indicativo por m2 mais que duplicou em poucos anos. É mandar a malta atualizar o IMI e resolvem-se os problemas todos do estado português. :D

  3.  # 3

    Colocado por: josealmeida

    Sim, mas nem toda a gente tem pais e avós com esse capital (embora essa hipótese diminua evidentemente a gravidade do problema), e sei de bastantes exemplos em que a solução era o tal crédito pessoal para a entrada e papelada.

    Outra coisa que ainda não percebi é a seguinte, segundo sei o banco apenas empresta 90% do valor patrimonial da casa. Essas casas que saem são avaliadas nesses valores irrisórios? Como é que isso se arranja? Se assim for, o preço indicativo por m2 mais que duplicou em poucos anos. É mandar a malta atualizar o IMI e resolvem-se os problemas todos do estado português. :D


    O valor patrimonial da casa tem valor 0 para qualquer efeito de mercado, é um valor meramente tributário, para cálculo de impostos.

  4.  # 4

    Colocado por: josealmeida

    Outra coisa que ainda não percebi é a seguinte, segundo sei o banco apenas empresta 90% do valor patrimonial da casa. Essas casas que saem são avaliadas nesses valores irrisórios? Como é que isso se arranja? Se assim for, o preço indicativo por m2 mais que duplicou em poucos anos. É mandar a malta atualizar o IMI e resolvem-se os problemas todos do estado português. :D


    O banco empresta até 90% do valor mais baixo (avaliação ou escritura).
    Valor patrimonial predial apenas serve para o calculo do IMI que tem de pagar anualmente.
    Exemplo situação real: Um T3 num prédio com 90 anos em Alcântara tem um VPT 67.000€, o banco avalia por 400.000€ e a escritura vai ser por 380.000€. Banco empresta 90% do valor da escritura pois é mais baixo do que o valor da avaliação.
    Concordam com este comentário: vmontalvao
    • AMVP
    • 27 julho 2021

     # 5

    Colocado por: josealmeidaSim, mas nem toda a gente tem pais e avós com esse capital (embora essa hipótese diminua evidentemente a gravidade do problema), e sei de bastantes exemplos em que a solução era o tal crédito pessoal para a entrada e papelada.

    Pois nao, mas esses compram casas mais baratas.
    Concordam com este comentário: josealmeida

  6.  # 6

    Colocado por: fcoucelo

    O banco empresta até 90% do valor mais baixo (avaliação ou escritura).
    Valor patrimonial predial apenas serve para o calculo do IMI que tem de pagar anualmente.
    Exemplo situação real: Um T3 num prédio com 90 anos em Alcântara tem um VPT 67.000€, o banco avalia por 400.000€ e a escritura vai ser por 380.000€. Banco empresta 90% do valor da escritura pois é mais baixo do que o valor da avaliação.
    Concordam com este comentário:vmontalvao


    Em que é que o banco se baseia para avaliar um prédio com um VPT de 67 000€ em 400 000€? No estado atual de mercado? Isso não é um pouco perigoso?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tf94

  7.  # 7

    A avaliação é feita por uma empresa que o banco contrata para esse efeito.

  8.  # 8

    Colocado por: josealmeidaEm que é que o banco se baseia para avaliar um prédio com um VPT de 67 000€ em 400 000€? No estado atual de mercado? Isso não é um pouco perigoso?

    Acabaram de lhe explicar que o VPT não interessa para nada, mas você insiste.
    Concordam com este comentário: eu, vmontalvao

  9.  # 9

    Uma questão pertinente seria: porque é que as finanças avaliam uma casa em 67000, quando o mercado a avalia por 380000?
    Concordam com este comentário: vmontalvao
    • AMVP
    • 27 julho 2021

     # 10

    Colocado por: PicaretaUma questão pertinente seria: porque é que as finanças avaliam uma casa em 67000, quando o mercado a avalia por 380000?


    Não insista, eles já tiveram essa ideia.

  11.  # 11

    Colocado por: josealmeida

    Em que é que o banco se baseia para avaliar um prédio com um VPT de 67 000€ em 400 000€? No estado atual de mercado? Isso não é um pouco perigoso?


    Os bancos não fazem avaliações, subcontratam empresas independentes de avaliação de imoveis.

    Os imoveis da zona antiga/centro Lisboa com mais de 60 anos têm VPT inferiores a 80.000€ mas são vendidos por 400k ou mais pois trata-se de prédios na Baixa Pombalina, Estrela, Alcântara, etc.

    Por acaso, em 2015 vendi um imóvel numa zona mais recente de Lisboa, num prédio com menos de 10 anos (c/garagem e arrecadação) e apesar de ter um VPT de 98.000€ foi vendido por 250.000€. Hoje já se vendem T2 nessa zona por 400.000€ e duvido que o VPT tenha sofrido grande aumento desde 2015.

    O VPT de um imóvel em Lisboa apenas serve para calcular quanto vai pagar de IMI.

    Por outro lado, vendi um imóvel em Pombal pelo mesmo valor do seu VPT atualizado que por acaso, após a atualização de VPT a meu pedido, ficou apenas cerca de 20% abaixo do valor de mercado (vendi abaixo valor de mercado pois tinha renda controlada).

  12.  # 12

    Colocado por: fcouceloO VPT de um imóvel em Lisboa apenas serve para calcular quanto vai pagar de IMI.

    E nos outros locais?
    • AMVP
    • 27 julho 2021

     # 13

    Colocado por: Picareta
    E nos outros locais?


    é igual :)
    • eu
    • 27 julho 2021

     # 14

    Colocado por: PicaretaUma questão pertinente seria: porque é que as finanças avaliam uma casa em 67000, quando o mercado a avalia por 380000?

    Esteja caladinho, porque senão levamos todos com um aumento brutal de IMI.

  15.  # 15

    Colocado por: Picareta
    Acabaram de lhe explicar que o VPT não interessa para nada, mas você insiste.
    Concordam com este comentário:eu,vmontalvao


    Estou a insistir porque acho a questão pertinente.

    Basicamente pelo que percebi das respostas que me foram dadas, o que está a acontecer hoje com os empréstimos bancários é parecido com a avaliação realizada aos MBS em 2008, antes da crise do subprime. Também eram empresas "independentes" que realizavam os ratings, mas depois descobriu-se que afinal a nota era em função da outra nota que era passada por baixo do balcão e que as empresas não eram assim tão independentes...

  16.  # 16

    Colocado por: josealmeida

    Estou a insistir porque acho a questão pertinente.

    Basicamente pelo que percebi das respostas que me foram dadas, o que está a acontecer hoje com os empréstimos bancários é parecido com a avaliação realizada aos MBS em 2008, antes da crise do subprime. Também eram empresas "independentes" que realizavam os ratings, mas depois descobriu-se que afinal a nota era em função da outra nota que era passada por baixo do balcão e que as empresas não eram assim tão independentes...


    Está completamente enganado!

    O que acontecia em Portugal até 2015 era que os Bancos emprestavam 90% do valor da avaliação do imóvel que era quase sempre pelo menos 20% acima do valor da escritura.
    As pessoas aproveitaram-se desta situação e pediam um financiamento de 90% do valor da avaliação para comprar não só a sua casa mas também o mercedes, barco, mota água.
    Quando chegou a Troika perderam o emprego e mesmo vendendo a sua casa (que desvalorizou a partir de 2012) não conseguiam liquidar a divida ao banco.

    Hoje em dia, conforme lhe foi explicado, a situação é completamente diferente!
    Os bancos apenas emprestam até 90% do valor mais baixo: avaliação ou escritura.
    Portanto, quem quiser comprar uma casa tem obrigatoriamente de ter dinheiro para pagar pelo menos 10% do valor da casa mais os impostos.
    Isto limita o acesso o crédito a muitas pessoas que estão agora a ter de pedir um crédito pessoal com taxas de juro elevadas com conseguir pagar os tais 10% do valor da casa mais os impostos.

    Nada a ver com que se fazia antigamente, onde o financiamento do banco pagava a casa, impostos, barcos e motos de água que levou à crise do subprime.
    Concordam com este comentário: vmontalvao
    Estas pessoas agradeceram este comentário: manelvc, josealmeida, json
    • Bondi
    • 28 julho 2021 editado

     # 17

    https://www.dinheirovivo.pt/economia/nacional/portugueses-esperam-quase-ate-aos-40-anos-para-comprar-casa-13980926.html

    Dos portugueses que recorrem a financiamento bancário para comprar casa, o valor médio gasto na compra de habitação é de 138 mil euros. Esta é uma das conclusões de um barómetro que avalia a preferência dos consumidores na hora de comprar um imóvel. "O valor médio que os portugueses pagam nos mais recentes contratos de crédito habitação fixa-se nos 401 euros", adiantam os dados avançados pela plataforma ComparaJá.pt. O barómetro aponta que perto de 40% das famílias pagam entre 250 e 399 euros de prestação mensal ao banco, enquanto 22% pagam entre 400 e 549 euros.

  18.  # 18

    uma moradia nova com 300m2 em odivelas é avaliada em pouco mais de 200.000 e no mercado vendem por 500.000

    as avaliações da finanças de nada servem!!!

  19.  # 19

    O VPT é unicamente a base para pagamento de impostos, esqueçam o VPT na hora de "avaliar" um imóvel!!
    Aliás, quanto mais baixo o VPT melhor, menos imposto paga!
    Concordam com este comentário: sergyio

  20.  # 20

    Colocado por: fcoucelo

    Está completamente enganado!

    O que acontecia em Portugal até 2015 era que os Bancos emprestavam 90% do valor da avaliação do imóvel que era quase sempre pelo menos 20% acima do valor da escritura.
    As pessoas aproveitaram-se desta situação e pediam um financiamento de 90% do valor da avaliação para comprar não só a sua casa mas também o mercedes, barco, mota água.
    Quando chegou a Troika perderam o emprego e mesmo vendendo a sua casa (que desvalorizou a partir de 2012) não conseguiam liquidar a divida ao banco.

    Hoje em dia, conforme lhe foi explicado, a situação é completamente diferente!
    Os bancos apenas emprestam até 90% do valor mais baixo: avaliação ou escritura.
    Portanto, quem quiser comprar uma casa tem obrigatoriamente de ter dinheiro para pagar pelo menos 10% do valor da casa mais os impostos.
    Isto limita o acesso o crédito a muitas pessoas que estão agora a ter de pedir um crédito pessoal com taxas de juro elevadas com conseguir pagar os tais 10% do valor da casa mais os impostos.

    Nada a ver com que se fazia antigamente, onde o financiamento do banco pagava a casa, impostos, barcos e motos de água que levou à crise do subprime.
    Concordam com este comentário:vmontalvao
    Estas pessoas agradeceram este comentário:josealmeida


    Por acaso conheço bem a situação da crise do subprime. No fundo o que a fomentou foi uma especulação com auxilio dos bancos, aliada a uma avaliação enganosa das MBS que eram vendidas a mercado a investidores ingéneos, e foi um cenário diferente do que vemos hoje, sem dúvida.

    Mas a minha questão é fundamentalmente a seguinte:
    -Até 2017 existia um preço por m2 com uma tendência de subida linear perceitamente aceitável num mercado saudável;
    -A partir de 2018 o preço das casas entrou em fase exponencial, ou seja, o preço €/m2 começou a afastar-se de forma exponencial da curva da média móvel do preço, assim como do valor das rendas.
    -Muita gente pediu empréstimo para comprar porque em 2018 ficava mais barato pedir um empréstimo do que arrendar uma casa. Como disse e muito bem, maior parte desta procura frutou de gente jovem, que necessita de recorrer a créditos pessoais para poder suportar os encargos de 10% inciais (este ponto de facto está diferente do que acontecia pré-2008, onde como explicou melhor que eu, as pessoas conseguiam financiamento para a casa a 100% e ainda sobrava para o mercedes).
    -Eventualmente para existir um empréstimo a habitação, então o banco tem de avaliar a casa conforme o preço de mercado, se o preço de mercado sobe exponencialmente, então o banco está contente da vida, porque apesar de assumir um colateral acima da linha da média móvel de preço, a tendência é crescente, se a pessoa não cumprir a obrigação, o banco ainda lucra com a subida do preço. Este ponto aqui é exatamente igual ao que aconteceu em 2008.

    -A minha pergunta é, e se de repente a procura cai? O que acontece? Se de repente as pessoas deixam de conseguir pagar as prestações porque perderam o trabalho e isto pressiona ainda mais a oferta? Se de repente existe uma regressão à média (que vai existir sem dúvida) e essa regressão é mais alta do que o esperado? Vamos ser concretos e assumir que essa regressão à média assume valores da ordem dos 15-20%. Embora o banco tenha uma margem de 10% (garantida pela entrada do cliente), o banco ficou imediatamente a perder 5-10% no valor do imóvel. Que tipo de pressão é que isto vai colocar nas imparidades do banco e, consequentemente, na economia?

    Colocado por: sergyiouma moradia nova com 300m2 em odivelas é avaliada em pouco mais de 200.000 e no mercado vendem por 500.000

    as avaliações da finanças de nada servem!!!


    E porque é que será que existe esta diferença astronómica?

    1681 a 1700 de 1947

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