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Condomínios e vizinhos

Confusão entre fração autónoma e partes comuns

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  1.  # 1

    Num prédio que conheço existe uma situação muito caricata :  uma sala de arrumos na cave é de uso geral de todos apesar de ser uma fração autónoma com proprietário (neste caso o construtor). 

    Na caderneta predial e no titulo constitutivo aparece na parte do fim a que se destina : "Despensa destinada ao condomínio do prédio".

    Entretanto o empreiteiro faliu e as finanças puseram o imóvel à venda e tenho interesse no mesmo se de facto puder usufruir dele.

    As pessoas ligadas ao direito e mesmo na câmara municipal a quem tenho falado sobre esta situação dizem que nunca viram num título constitutivo uma fração privada ser destinada ao uso de todos como se de parte comum do prédio se tratasse.

    O que é comum vir no título constitutivo como destino de certa fração é "habitação", "serviços", "comércio", "arrumos", "lugar de garagem", etc, mas nunca atribuindo um beneficiário à fração, ainda para mais distinto do proprietário.

    Com isto cria-se uma situação perversa em que o proprietário não tem direito a dispor do que é seu e todos os encargos como o condomínio, IMI, seguros, conservação, etc ficam a seu cargo.

    A meu ver trata-se de um claro abuso do titulo constitutivo, confundindo os conceitos de propriedade privada e partes comuns, obrigando o proprietário a ceder a sua propriedade gratuitamente, sem qualquer contrapartida e com todos os encargos inerentes.  

    Para além disto, as vendas das finanças são por lei isentas de ónus e encargos mas não sei se esta limitação no título constitutivo e caderneta predial faz parte desta interpretação.

    Agradecia que me dessem a vossa opinião sobre o assunto.
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    • 7 agosto 2020 editado

     # 2

    Colocado por: amcsilva

    Na caderneta predial e no titulo constitutivo aparece na parte do fim a que se destina : "Despensa destinada ao condomínio do prédio".



    Tendo ficado estipulado no TCPH que essa área é uma fracção autónoma, é por este estatuto que a coisa deve ser encarada, sendo propriedade do construtor.
    O facto de constar a frase ´Despensa destinada ao condomínio´ será, apenas, uma gralha grosseira, que não deve ser tomada a sério. Mas convinha corrigir o TCPH.
    Legalmente, é incompatível que uma fracção autónoma seja propriedade do condomínio.
    Quando muito, poderia ser a Sala do Condomínio, mas sendo uma área comum e nunca uma fracção autónoma.
    Entendo que o proprietário desta fracção autónoma tem toda a legitimidade para a usufruir da forma que bem entender. Nenhum outro condómino, ou conjunto de condóminos tem essa legitimidade, porque em lado nenhum ficou estipulado que se trata de uma área comum.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: amcsilva
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    • 7 agosto 2020

     # 3

    Colocado por: amcsilva.

    As pessoas ligadas ao direito e mesmo na câmara municipal a quem tenho falado sobre esta situação dizem que nunca viram num título constitutivo uma fração privada ser destinada ao uso de todos como se de parte comum do prédio se tratasse.


    Sendo assim, convém certificar-se junto da Câmara, qual a verdadeira utilização que licenciou para essa fracção autónoma. Será que foi a Câmara a cometer a gralha na licença de utilização ?

  4.  # 4

    Na Câmara não encontram o projeto porque já tem mais de 20 anos...

  5.  # 5

    Estive a ver o Artigo 132.º do Código do Notariado, relativamente à correção do TCPH, e lá fala em rectificação de omissões e inexactidões. O assunto em questão, de uma fração autónoma ser destinada a uso de condominio poderá ser considerado uma inexatidão ? Ou existe outro artigo que possa invocar para a correção do TCPH ?
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    • 8 agosto 2020 editado

     # 6

    Colocado por: amcsilvaEstive a ver o Artigo 132.º do Código do Notariado, relativamente à correção do TCPH, e lá fala em rectificação de omissões e inexactidões. O assunto em questão, de uma fração autónoma ser destinada a uso de condominio poderá ser considerado uma inexatidão ? Ou existe outro artigo que possa invocar para a correção do TCPH ?


    Mas, se é o próprio TCPH a descrever que a fracção autónoma tem aquela finalidade, o erro não será dos actos/registos notariais.
    Sim, será da licença de utilização passada pelo Município, ou da redacção da escritura.
    Penso que para corrigir isso, tudo tem que partir da licença de utilização
    Não me parece viável, que o Município possa argumentar que um processo de licenciamento com 20 anos, passou a ser inexistente nos seus arquivos.
    Concordam com este comentário: ADROatelier

  7.  # 7

    Já não é a primeira vez, em diferentes municípios, que me deram essa resposta. Se calhar se fosse algum conhecido ou amigalhaço do funcionário a documentação aparecesse mas que posso fazer face à resposta que não encontram ?

    Irei insistir novamente. Pode ser que encontre um funcionário mais eficiente.

    De qualquer modo, sendo o erro da licença de utilização em que é que isso ajuda ? É o suficiente para anular o TCPH ?

  8.  # 8

    Vai ao arquivo do município, que tem lá os processos.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: amcsilva

  9.  # 9

    Acórdãos TRL
    Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
    Processo: 9438/10-7

    Relator: ORLANDO NASCIMENTO
    Descritores: TÍTULO CONSTITUTIVO
    PROPRIEDADE HORIZONTAL
    REGISTO PREDIAL
    NULIDADE

    Nº do Documento: RL
    Data do Acordão: 16-10-2012
    Votação: UNANIMIDADE
    Texto Integral: N
    Texto Parcial: S

    Meio Processual: APELAÇÃO
    Decisão: PROCEDÊNCIA

    Sumário:

    1. É nulo o título constitutivo da propriedade horizontal sobre um imóvel que apresenta um sexto (6.º) piso, o qual não consta da descrição no respetivo registo predial, nem nesse título constitutivo da propriedade horizontal.
    2. Essa nulidade é cominada por um tríplice fundamento legal.
    O primeiro é o determinado pelo art.º 1418.º, n.º 3, do C. Civil em face da omissão da especificação da área do denominado 6.º piso.
    O segundo é o estabelecido pelo art.º 1416.º, n.º 1, do C. Civil, em face da ausência de licenciamento de construção do imóvel com esse denominado 6.º piso, que existe, mas clandestinamente, apesar de à vista de todos, tendo sido construído em violação do licenciamento outorgado.
    E o terceiro, por sobre os anteriores ou antes deles, é o que resulta diretamente da violação das normas de interesse e ordem pública que regulam a construção de imóveis, submetendo-a a licenciamento de entidade pública, e que regulam também o registo predial de imóveis, em que a realidade registral deverá coincidir com a realidade física (art.º 1.º do Código do Registo Predial), em conjugação com o disposto no art.º 280.º, n.º 2, 1.ª parte, do C. Civil – contrariedade à ordem pública.
    3. A nulidade do título constitutivo da propriedade horizontal, tendo como consequência a sujeição do prédio ao regime da compropriedade (art.º 1416.º, n.º 1, do C. Civil), inquina os atos subsequentes, entre eles as deliberações da assembleia de condóminos – entidade que só existe uma vez validamente constituída a propriedade horizontal – que são nulas.
    4. As atas dessa denominada assembleia de condóminos não têm valor de título executivo, uma vez que não apresentam o grau de verosimilhança de existência do direito que na execução se pretende fazer valer, própria do título executivo criado pelo art.º 6.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, ao abrigo do disposto no art.º 46.º, n.º 1, al. d), do C. P. Civil.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: amcsilva, reginamar

  10.  # 10

    Colocado por: amcsilvaNa Câmara não encontram o projeto porque já tem mais de 20 anos...

    Qual é o município?

  11.  # 11

    Já tive essa experiência na Câmara do Porto e de Vila Real. A atual é em Vila Real.

  12.  # 12



    Ir aqui.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: amcsilva

  13.  # 13

    Colocado por: sizeO facto de constar a frase ´Despensa destinada ao condomínio´ será, apenas, uma gralha grosseira, que não deve ser tomada a sério. Mas convinha corrigir o TCPH.


    Caso siga por este caminho onde terei de contestar ? No notário, no tribunal, julgados de paz ?
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    • 18 agosto 2020

     # 14

    Colocado por: amcsilva

    Caso siga por este caminho onde terei de contestar ? No notário, no tribunal, julgados de paz ?


    Para isso, Interessará encontrar a origem da anomalia.

    -Licença de utilização do Município ?
    -Escritura de constituição da PH ?

  15.  # 15

    Neste momento estou de férias e ainda não fui averiguar isso.

    Suspeito que ambos os lados apareça essa fração autónoma como destinada ao uso do condomínio. Nessa situação o que poderá ser feito ?

  16.  # 16

    Essa fracção autónoma, que utilização tem em concreto?
    É mesmo um local de arrumos?

    Colocado por: amcsilvaNeste momento estou de férias e ainda não fui averiguar isso.

    Suspeito que ambos os lados apareça essa fração autónoma como destinada ao uso do condomínio. Nessa situação o que poderá ser feito ?

  17.  # 17

    No titulo constitutivo aparece como fração autónoma com o fim a que se destina : "Despensa destinada ao condomínio do prédio".

  18.  # 18

    Então não é fracção autónoma mas uma parte comum.
    Só poderá ser alienada a terceiros com a aprovação unânime.

  19.  # 19

    Colocado por: BoraBorará ser alienada a terceiros com a aprovação unânime.


    Não. Está à venda como fração autónoma ! Está atualmente em nome do construtor que foi penhorado e está à venda.

    Na minha opinião o titulo constitutivo está uma pessegada porque confunde propriedade privada com zonas comuns. A minha dúvida é comprando essa fração se vai dar muito trabalho a regularizar a situação de modo ao proprietário poder usufruir do que é seu.

  20.  # 20

    Colocado por: amcsilvaNão. Está à venda como fração autónoma !

    Qual é a letra dessa fracção?

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