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1. • Nelhas
   • 10 setembro 2020

    # 21

   Colocado por: lpereiraVisto esse cenário quase que compensa mais pedir empréstimo para comprar casa em vez de construir.

   
   
   Nada disso. Depende.
   
   Tem de entender que está a pedir dinheiro com uma garantia que não existe.
   A garantia do dinheiro irá ser gerada.
   Logo o Banco têm de proteger o seu investimento.
   
   Não significa que não adiante 5% ao Construtor que pode gerar 10 ou 15% do produto em fase inicial.
   
   O que significa que adiantou 5% e recebe 15%.
   O que o deixa com mais dinheiro do que aquele que adiantou e lhe permite não mais adiantar do seu.
   
   Entende o sistema?

   Concordam com este comentário: Ghelder
2. • somdigital
   • 10 setembro 2020

    # 22

   Colocado por: Nelhas
   (...)
   
   Não significa que não adiante 5% ao Construtor que pode gerar 10 ou 15% do produto em fase inicial.
   
   O que significa que adiantou 5% e recebe 15%.
   O que o deixa com mais dinheiro do que aquele que adiantou e lhe permite não mais adiantar do seu.
   
   (...)
   

   
   Vamos lá ver se percebi...
   1. Adianto 5% do valor da obra ao empreiteiro parta o início da obra;
   2. O empreiteiro constrói 15% do valor da obra;
   3. Após fiscalização pelo banco, que confirma os 15% do valor da obra, o banco liberta 10%.
   É isso?
3. • Nelhas
   • 10 setembro 2020 ^editado

    # 23

   Não.
   
   O Banco liberta 15%.
   
   Vamos lá ver se entende.
   Qualquer construtor precisa de um adiantamento previamente concertado consigo para começar a obra.
   Ele vai informa-lo do valor que precisa para levar a obra do 0 ao ponto 1.
   Vai-lhe pedir um valor.
   Voçe calcula qual a percentagem a que isso equivale do dinheiro que pediu.
   Quando o construtor conclui o que se propos do ponto 0 ao 1, voçe paga 250 euros +- , chama o avaliador e ele vai lá.
   
   O avaliador Conclui que estão concluídos 10, 20 ou ate´50% da obra.
   O Banco se acordou emprestar 10 euros no total, vai libertar a percentagem já concluída desse valor. 10, 20 ou 50 %.« dos 10 euros.

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4. • somdigital
   • 10 setembro 2020

    # 24

   OK. Acho que percebi:
   1. Adianto 5% do valor da obra ao empreiteiro parta o início da obra;
   2. O empreiteiro constrói 15% da obra;
   3. Após fiscalização pelo banco, que confirma a construção correspondente aos 15% da obra, o banco liberta 15% do valor da obra;
   4. Com 15% da obra construída, o empreiteiro tem efetivamente 20% do valor da obra;
   5. Consequentemente, o empreiteiro terá sempre 5% do valor da obra além do valor liberto pelo banco, para construir a fase seguinte.
5. • Nelhas
   • 10 setembro 2020 ^editado

    # 25

   Não.
   Vamos exemplificar.
   
   Eu tenho um orçamento de 100 000 para construir a minha casa.
   Do qual o Banco, mediante projectos e orçamento me vai emprestar 100 000 tendo avaliado a casa final em 200 000.
   
   O construtor pede-me 5000 euros para arrancar prometendo a partida conseguir levar a obra até aos 15% , após o qual tenho de voltar a dar lhe dinheiro.
   
   Após o avaliador lá ir, aprovar os 15%, o banco deposita na minha conta 15 000.
   
   Voçe repoe os 5000 que adiantou das suas poupanças. E dá dez ao construtor.
   Mas ai o construtor so vai andar mais 10 ou 15%.
   O que significa que tem de voltar a pagar mais 250 e a parar a obra mais tempo, para voltar a libertar dinheiro.
   
   Na minha opinião, so deve repor o que adiantou das suas poupanças no FINAL da casa concluída e licenciada.
   
   De modo a ter sempre dinheiro para dar ao construtor de modo a obra andar o mais rápido possível e a ter o menos numero possível de vistorias.
   
   Até porque a medida que a obra avança, o avaliador vai apertar.
   Não basta ter 100 m2 de chão em paletes.
   Tem de estar colocado.
   As janelas não podem estar em armazem.
   Tem de estar colocadas etc.

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6. • pauloagsantos
   • 10 setembro 2020

    # 26

   Colocado por: somdigitalOK. Acho que percebi:
   1. Adianto 5% do valor da obra ao empreiteiro parta o início da obra;
   2. O empreiteiro constrói 15% da obra;
   3. Após fiscalização pelo banco, que confirma a construção correspondente aos 15% da obra, o banco liberta 15% do valor da obra;
   4. Com 15% da obra construída, o empreiteiro tem efetivamente 20% do valor da obra;
   5. Consequentemente, o empreiteiro terá sempre 5% do valor da obra além do valor liberto pelo banco, para construir a fase seguinte.

   
   
   está mais perto, os pontos 4 e 5 não são sempre assim.
   
   tem que perceber que existe uma diferença entre o emprestimo do banco e o orçamento do empreiteiro, sendo que o emprestimo do banco é sempre menor.
   
   vamos supor que o banco empresta 90k e o orçamento é de 100k.
   
   o banco vai avaliar o estado da obra e mediante o estado da obra liberta uma percentagem dos 90k. se a obra está a 15% liberta 15% de 90k, se na segunda tranche estiver a 25% liberta (25%-15%) dou seja 10% de 90k e por ai adiante até ao final da obra
   
   estas tranches que o banco liberta não coincidem com o dinheiro que o empreiteiro esta à espera. Pode ser mais, pode ser menos.
   
   imagina que tem o seguinte plano de pagamentos com o empreiteiro que lhe faz a obra por 100k:
   5% na adjudicação
   20% com a estrutura feita
   10% com o telhado
   15% com a obra rebocada e fechada
   50% no final da obra
   
   ora dá logo 5k ao construtor para começar a obra, depois da estrutura feita tem que lhe dar mais 20k.
   
   se o banco dizer que a obra está a 10% o banco só vai-he dar 9k. fica a falta muito dinheiro para os 20k que o construtor está a pedir. o construtor não vao ficar nada contente e se calhar até abandona a obra.
   se o banco dizer que a obra está a 20% o banco já lhe dá 18k. fica a faltar ainda 2k para o valor que que o construtor está a pedir. o construtor vai ficar aborrecido, mas são só 2k de diferença, provavelmente vai-lhe continuar a obra
   se o banco dizer que a obra está a 25% o banco já lhe dá 25k. Voce paga os 20k ao construtor que fica todo feliz pq os pagamentos estão a ser cumprindos e voce guarda os outros 5k para a proxima tranche.
   
   é nesta gestão entre o dinheiro que o banco liberta e o valor que se tem que dar ao empreiteiro que estão muitas dores de cabeça.
   
   dores de cabeça essas que se multiplicam na construção por fases, porque não tem apenas um a pedir-lhe dinheiro, tem vários a pedir dinheiro e voce não vai pedir uma tranche ao banco apenas para pagar ao canalizador, vai esperar que várias coisas estejam feitas para pedir uma tranche maior e o telemovel sempre a tocar a pedirem-lhe dinheiro

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7. • somdigital
   • 10 setembro 2020 ^editado

    # 27

   Obrigado ao Nelhas e ao pauloagsantos pelos esclarecimentos.

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8. • Nelhas
   • 10 setembro 2020 ^editado

    # 28

   Colocado por: pauloagsantossendo que o emprestimo do banco é sempre menor.

   
   
   Paulo, desculpe mas não.
   
   Não necessita de ser assim.
   
   Até porque o Banco pode avaliar o potencial imóvel em 200 k depois de concluído , o que significa que pode libertar mais do que os 100 que o forista precisa ou não para construir.
   
   Depende da taxa de esforço, etc.
   
   Até porque pode ser apresentado um orçamento por excesso de 120 000, quando a casa de faz por 100.
   
   Para o Banco o que é chapa 5 é que empresta 80% do valor do imóvel potencial.
   
   Com a reserva da taxa de esforço do cliente.
   
   Se tenho um terreno urbano que vale 100 k e um orçamento para construir de 100 k, o banco não me empresta so 80 ou 90 % de 100k, porque esse não é o valor da casa potencial a ser hipotecada.

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9. • pauloagsantos
   • 10 setembro 2020

    # 29

   Colocado por: NelhasPaulo, desculpe mas não.
   
   Não necessita de ser assim.
   
   Até porque o Banco pode avaliar o potencial imóvel em 200 k depois de concluído , o que significa que pode libertar mais do que os 100 que o forista precisa ou não para construir.
   
   Depende da taxa de esforço, etc.
   
   Até porque pode ser apresentado um orçamento por excesso de 120 000, quando a casa de faz por 100.
   
   Para o Banco o que é chapa 5 é que empresta 80% do valor do imóvel potencial.
   
   Com a reserva da taxa de esforço do cliente.

   
   
   bem... um teimoso nunca teima sozinho...
   
   dantes sim, os bancos emprestavam uma percentagem da avaliação, o que era bom na construção quando se tinha o terreno. Já que a avaliação era feita sobre o terreno e a futura casa, que em casos normais seria sempre bem superior ao custo da construção da casa.
   
   actualmente na compra de casa é uma percentagem do menor valor entre a avaliação e o valor escriturado e na construção entre a avaliação e o orçamento.
   
   no meu caso foi assim

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10. • Nelhas
    • 10 setembro 2020 ^editado

     # 30

    Colocado por: pauloagsantos
    bem... um teimoso nunca teima sozinho...

    
    
    Não se trata de teimosia.
    Trata-se de não induzir os foristas em erro, nem limitar as suas opções.
    
    

    Colocado por: pauloagsantosna compra de casa

    
    
    Não é isto que está em discussão nem foi mencionado.
    
    Volto a dizer,
    
    Neste momento têm Bancos, pelo menos 2 que emprestam até 85% do valor GLOBAL avaliado - Terreno mais casa.
    
    Ou melhor , que avaliam a casa potencial a construir pelo seu todo.
    
    Era bonito uma banco rejeitar emprestar 100 k , para uma casa de 100 num terreno de 100k.
    
    Só se o Banco fosse parvo.
    Repetindo, tendo em conta as taxas de esforço do cliente.

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11. • Sira
    • 10 setembro 2020

     # 31

    Colocado por: NelhasNeste momento têm Bancos, pelo menos 2 que emprestam até 85% do valor GLOBAL avaliado - Terreno mais casa.

    
    
    Por acaso também tinha ideia que era sempre uma percentagem do valor menor entre a avaliação e o orçamento. Pode dizer quais são esses dois bancos?
12. • pauloagsantos
    • 10 setembro 2020

     # 32

    Colocado por: SiraPode dizer quais são esses dois bancos?

    
    
    agora tb fiquei curioso
13. • Nelhas
    • 10 setembro 2020

     # 33

    O Santander é um deles, o BPI igual.
    Os outros todos fazem conforme o negócio proposto.
    
    Não existe chapa 5 para nada, excepto nas regras impostas pelo Banco de Portugal.
    
    Tudo o resto é feito mediante a oportunidade de negócio em causa.
    
    Entre na CGD,
    Diga que têm um terreno seu em Cascais ou no Estoril e têm um orçamento de 80 000 k para construir mas precisa de 100 000.
    
    Com rendimentos tranquilos que suportem isto.
    E depois diga-me se eles dizem que não.

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14. • pauloagsantos
    • 10 setembro 2020

     # 34

    Colocado por: NelhasO Santander é um deles, o BPI igual.

    
    
    eu avançei com o santader e não foi à muito tempo e não era assim.
15. • Nelhas
    • 10 setembro 2020 ^editado

     # 35

    Colocado por: pauloagsantoseu avançei com o santader e não foi à muito tempo e não era assim.

    
    
    Têm toda a razão.
    As minhas desculpas.
    
    Santader Site
    
    "Primeira casa: Até 85% do valor de avaliação, não excedendo 90% do valor do terreno acrescido do custo da construção.
    
    Segunda casa: Até 80% do valor de avaliação ou do valor do terreno acrescido do custo da construção, ou o menor do dois."

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16. • Lupan
    • 10 setembro 2020

     # 36

    Então mas se orçamento de construção for superior ao custo de construção, o orçamento é de 200 k€ e a casa custa 160k€ a fazer?
17. • Nelhas
    • 10 setembro 2020

     # 37

    Colocado por: LupanEntão mas se orçamento de construção for superior ao custo de construção, o orçamento é de 200 k€ e a casa custa 160k€ a fazer?

    
    
    Por Favor explique-se melhor.
18. • Lupan
    • 10 setembro 2020 ^editado

     # 38

    Um exemplo:
    Um terreno adquirido ao banco, que está a ser financiado à semelhança dum crédito habitação aí com uma avaliação bancária à data de 80 90 k€, um orçamento para construção apresentado ao banco de 300 k€ mas o custo da edificação seria cerca de 220k€ a avaliação bancária da casa pronta 450k€.
    Coisas que dizem, construtores que dão sempre um orçamento mais alto do que irá custar a edificação, faz sentido?
    A fazer seriam 80 % do valor da avaliação de terreno + orçamento de construção, dado à avaliação bancária do imóvel feito será sempre superior ao orçamento de construção + valor terreno...
    Isto são números aleatórios claro
    E por exemplo falei com um empreiteiro que diz andar com o dinheiro à frente, ou seja ele avança com os primeiros 10% ou 20% da construção e depois é que recebe quando o banco libertar a tranche... Será de fiar?
19. • Nelhas
    • 10 setembro 2020 ^editado

     # 39

    Colocado por: Lupan300 k€ mas o custo da edificação seria cerca de 220k€

    
    
    Primeiro, o avaliador pode apanhar a marosca , porque o que está no orçamento têm de bater com a realidade.
    
    Não vai cotar piso de madeira natural xpto e espetar piso flutuante do brico a 5.99.
    
    Têm de ser um orçamento bem estruturado e pensado com um construtor experiente.
    Ai, ele pode de facto fazer subidas a preços de forma progressiva e generalizada e conseguir um valor acima.
    Mas não são 80k.
    
    
    
    

    Colocado por: LupanUm terreno adquirido ao banco, que está a ser financiado à semelhança dum crédito habitação aí com uma avaliação bancária à data de 80 90 k€

    
    
    Se já esta a pagar um crédito de 80k, dificilmente consegue o resto, a menos que tenha rendimentos fabulosos.
    
    
    
    

    Colocado por: Lupana avaliação bancária da casa pronta 450k€.

    
    
    Se o avaliador der esse valor , não pode considerar o terreno porque ele está hipotecado.
    O Terreno têm de ser seu.
    
    Significa que a avaliação vai bater somente no imovel.
    Pode conseguir 80% claro.
    
    

    Colocado por: LupanE por exemplo falei com um empreiteiro que diz andar com o dinheiro à frente, ou seja ele avança com os primeiros 10% ou 20% da construção e depois é que recebe quando o banco libertar a tranche... Será de fiar?

    
    
    Depende.
20. • balinho
    • 10 setembro 2020

     # 40

    Antes de mais, quero agradecer todas as contribuições. É raro encontrarmos informações tão práticas e úteis num só lugar!
    
    

    Colocado por: NelhasNa minha opinião, so deve repor o que adiantou das suas poupanças no FINAL da casa concluída e licenciada.

    
    Anotado! É sensato...
    
    

    Colocado por: pauloagsantosé nesta gestão entre o dinheiro que o banco liberta e o valor que se tem que dar ao empreiteiro que estão muitas dores de cabeça.

    
    Por isso é que estou a pensar seriamente em entregar ao arquitecto o acompanhamento da obra... São mais uns milhares, mas tenho medo de nos esbarrarmos...
    
    

    Colocado por: NelhasPara o Banco o que é chapa 5 é que empresta 80% do valor do imóvel potencial.

    
    É raro agora emprestar os 90%?
    
    

    Colocado por: NelhasSe tenho um terreno urbano que vale 100 k e um orçamento para construir de 100 k, o banco não me empresta so 80 ou 90 % de 100k, porque esse não é o valor da casa potencial a ser hipotecada.

    
    Neste caso, acha que o Banco liberta a totalidade?
    
    

    Colocado por: NelhasNeste momento têm Bancos, pelo menos 2 que emprestam até 85% do valor GLOBAL avaliado - Terreno mais casa.

    
    No nosso caso, o terreno já está pago, por isso é bom saber, pode ser que nos safemos por aqui...