Vender casas e imóveis
Alerta para vendas através de imobiliária com intermediaçao de vistos gold
- Esponho aqui a situação que ocorreu no início de 2019, quando decidi vender a minha casa com o objectivo de reinvestir o dinheiro na compra de outra.
Para tal recorri à ***** do Parque das Nações porque uma amiga da minha mãe é aí mediadora.
Começou mal logo de início, vou tentar resumir.
Quando a mediadora visitou pela primeira vez o meu apartamento o objetivo seria apenas para fazer uma avaliação de mercado sem compromisso. Na altura não tinha bem noção dos valores que se estavam a praticar, sabia apenas que o preço por m2 na minha zona estava altamente inflacionado e era dos mais caros de Lisboa.
A agente começou por avaliar o imóvel em 280.000€, sugerindo que se estivesse disposta a vender por 260.000€ possivelmente já teria um comprador em vista. Ao fazer alguma pesquisa de mercado por casas similares à minha e pelo preço geral das casas em Lisboa conclui que aquele valor estava demasiado baixo e não me permitia adquirir uma casa em Lisboa com melhores condições. Acordamos então em colocar a casa no mercado por 320.000€ apesar de grande reticência da parte da agente. Assinei um contrato de exclusividade por 6 meses, em que a agência ficaria com 5% do valor da venda.
Seguidamente disse-me que ia pedir a um fotógrafo da agência para tirar fotografias. Como tal nunca mais acontecia, o meu marido que é fotógrafo tirou várias fotografias que lhe enviamos. Qual não foi o nosso espanto quando o anúncio é publicado com fotografias de péssima qualidade tiradas pela própria aquando da sua visita. Imagens desfocadas, imagens mal orientadas, parecia a gozar! Como se tal não bastasse a área da casa estava incorreta, publicou um valor inferior e só o alterou após vários contactos nesse sentido, entretanto passaram-se semanas e muitas visualizações de possíveis interessados perdidas.
Para além disso, só nos tentava impingir as casas que tinha em carteira, que não iam ao encontro do que desejávamos, fazendo tábua rasa do dizíamos.
Desejamos que os 6 meses passassem depressa para procurar outra alternativa.
Subitamente apareceu um interessado de nacionalidade turca através de outro mediador da mesma agência. Propuseram-nos a alteração de contrato: em vez de vendermos por 320.000€ com comissão de 5%, passaríamos a vender por 375.000€ com comissão de 72,835,00€, porque havia que pagar ao intermediário do comprador, também de nacionalidade turca. O comprador aceitava o valor e tinha urgência no negócio para obter o visto gold.
Solicitamos uma reunião com o responsável da agência para nos esclarecerem esta proposta. Garantiram-nos que o negócio era legal, com contrato e recibos, e que não seriamos prejudicados de maneira nenhuma. Surgiu a questão das mais-valias e desloquei-me a um balcão das Finanças com o mediador para esclarecer esta questão. A funcionária da ACT limitou-se a aconselhar que fizéssemos a simulação. Fizemos várias, inclusive na agência, e sempre apareciam valores de mais valias a pagar. Os agentes no entanto juravam a pés juntos que colocando o dinheiro da comissão imobiliária como encargos este era abatido nas despesas e nada teríamos a pagar. Eu e o meu marido tentamos pesquisar casos semelhantes mas não encontramos nada.
Decidimos avançar com o negócio. A partir desse momento começamos a ser pressionados pela agência para encontrar outra casa rapidamente e para este negócio ser também feito com eles, para não entrarmos em contacto direto com nenhum vendedor.
Nesta altura a mediadora entrou de férias e passou-nos a uma colega que ficou encarregue de nos encontrar casa.
As propostas apresentadas ou eram pardieiros ou eram a um preço demasiado alto para o nosso orçamento. Algumas eram pardieiros demasiado caros.
Acabamos por encontrar uma casa do nosso agrado graças às pesquisas do meu marido. A nossa mediadora explicou à proprietária que havia urgência no negócio porque já tínhamos a escritura da venda da nossa casa marcada para março.
Assinamos o contrato de promessa compra e venda da compra da nova casa e finalmente assinamos também o cpcv da venda da nossa que foi protelado ao máximo pelo mediador da *****, chegou a tentar convencer-me que não havia necessidade de tal.
Quando parecia que estava tudo bem encaminhado chegou o primeiro telefonema da ***** a avisar que a escritura da venda da nossa casa tinha que ser adiada porque o comprador não conseguia reunir o montante necessário. Não havia problema, era só uma questão de dias.
Dias mais tarde novo telefonema da agência, a escritura tinha de ser de novo adiada pelos mesmos motivos. Comecei a ficar nervosa. E depois mais uma vez. Pânico! A escritura foi adiada 3 vezes. Três vezes!! Importa dizer que a cada adiamento eu tinha que pedir ao meu banco novo distrate da hipoteca. Mas como assinei o contrato de promessa compra e venda da minha casa tardiamente estava de pés e mãos atados.
A relação com a proprietária da nova casa azedou. Desocupou a casa à pressa sem necessidade, tinha de pagar mais uma prestação ao banco, além disso estava grávida e o parto estava previsto para breve, temia já não conseguir estar presencialmente na escritura. Avisou-me que se a venda da nossa casa não fosse a tempo de se concretizar a compra dentro do prazo estipulado não nos vendia a casa nem nos restituía o dinheiro do sinal, 10% do valor.
Finalmente a escritura da venda realizou-se, 2 meses depois do previsto, no limite para termos o dinheiro disponível para a compra da nova casa. Em todo o processo nunca contactamos com o comprador, foi tudo tratado com o mediador da ***** e quem esteve presente na escritura foi o intermediário do comprador.
Após a concretização do negócio ganhamos uma caneta ou um lápis da ***** e cada um foi à sua vida.
Chegada a altura de fazer o IRS relativo a 2019 confirmou-se que se tivéssemos concretizado a venda pelo valor inicialmente acordado (320.000 com comissão de 5%) teríamos a pagar 1.689,36€ de mais valias, enquanto que com a venda de 375.000€ com comissão de 72,835,00€ tivemos de pagar 4,844,80€. Normalmente recebemos cerca de 2000€ de reembolso, o que perfaz uma diferença de quase 6000€
Apesar da comissão imobiliária ter sido aceite nas despesas e encargos, esta alteração contratual e consequente aumento de valores, acabou por nos prejudicar em vários milhares de euros.
Expus o caso por escrito e por email ao responsável pela ***** Nações. Nunca obtive resposta.
Fica aqui o meu relato que pode ser útil a alguém que se veja numa situação semelhante. A incompetência e má fé dos serviços de mediação induziram-me em erro lesando-me em vários milhares de euros, para eles são trocos mas a mim fizeram-me muita diferença. Concluindo, não se fiem na conversa dos agentes imobiliários, peçam segundas opiniões, informem-se, façam simulações e sobretudo muito cuidado com esta agência. Protejam-se para não terem grandes dissabores.
Editado pela moderação.
Atenção às regras para fazer queixa de entidades em vigorColocado por: madpConcluindo, não se fiem na conversa dos agentes imobiliários, peçam segundas opiniões, informem-se, façam simulações e sobretudo muito cuidado com
esta agênciatodas as agências. Protejam-se para não terem grandes dissabores.
Pronto, corrigi o que escreveu.
De resto, percebo o desabafo, compreendo e mostro empatia mas, é o costume: depois de casa roubada, trancas na porta.
No entanto...Colocado por: madpChegada a altura de fazer o IRS relativo a 2019 confirmou-se que se tivéssemos concretizado a venda pelo valor inicialmente acordado (320.000 com comissão de 5%) teríamos a pagar 1.689,36€ de mais valias, enquanto que com a venda de 375.000€ com comissão de 72,835,00€ tivemos de pagar 4,844,80€. Normalmente recebemos cerca de 2000€ de reembolso, o que perfaz uma diferença de quase 6000€
Não sei como chegou a estes números mas, se fez simulação a partir da ferramenta da AT, há cenários em que a mesma não faz a simulação com a totalidade dos dados.
É preciso também perceber que as mais valias não são isoladas do rendimento.
É um pouco complicado mas com isto quero dizer que as contas podem não ser exactamente como as fez ou está a fazer.Colocado por: madp
Concluindo, não se fiem na conversa dos agentes imobiliários, peçam segundas opiniões, informem-se, façam simulações e sobretudo muito cuidado com esta agência. Protejam-se para não terem grandes dissabores.
Cuidado com as generalizações: há bons e maus profissionais em todas as áreas e profissões, p.ex.: médicos, advogados, arquitetos, empreiteiros, trolhas, políticos, professores, e, claro, agentes imobiliários...
(a ordem foi aleatória)Relativamente às mais valias, o que relata é de facto estranho. A mais valia é calculada, grosso modo, com o valor de venda do imóvel deduzido do custo de aquisição, do custo com obras de melhoria e da comissão da agência (se existir).
Vender por 210 e pagar comissão de 10 a nível de mais valia deveria ser igual a vender por 250 e pagar comissão de 50.Não foi enganada! O cálculo do IRS está justificado porque teve maior lucro com a venda da casa. As mais valias não são porporcionais, temos que ter em conta os restantes rendimentos e isso poderá alterar o escalão!Colocado por: Kazuza148Não foi enganada! O cálculo do IRS está justificado porque teve maior lucro com a venda da casa. As mais valias não são porporcionais, temos que ter em conta os restantes rendimentos e isso poderá alterar o escalão!
A diferença de lucro não é assim tão significativa:
320.000€ - 5% comissão (acrescido do IVA) dá um resultado de 300.320€.
375.000€ - comissão de 72,835,00€ dá um resultado de 302.165€
O IRS adicional sobre os quase 2000€ de diferença seriam uns 400-800€ (dependendo do escalão)Essas contas não são assim 😁.
Não é apenas 2000 de diferença.
Primeiro é saber quanto custou a casa, depois diferenca do valor da venda.
Depois há os abatimentos,(imis, obras, percentagem imobiliárias) mas não et a descontar a 100% os valores 😁
Obteve muito mais lucro com a venda a 375000 .
Mas é super fácil fazer o valor a pagar .
Vá aqui. https://www.doutorfinancas.pt/calculadora-de-mais-valias-imoveis/
Não falha- pguilherme
- 29 setembro 2020
Colocado por: NLuzmas não et a descontar a 100% os valores 😁
Como não?Colocado por: fredcunhaVender por 210 e pagar comissão de 10 a nível de mais valia deveria ser igual a vender por 250 e pagar comissão de 50.
Isto.
Ficou registado o valor da comissao? E a factura?Colocado por: NLuzEssas contas não são assim 😁.
Pois não, ainda falta o coeficiente de actualização monetária (grosso modo, a correcção da inflação entre a data de compra e a data de venda).
Primeiro é saber quanto custou a casa, depois diferenca do valor da venda.
Depois há os abatimentos,(imis, obras, percentagem imobiliárias) mas não et a descontar a 100% os valores 😁
Pode concretizar?Obteve muito mais lucro com a venda a 375000 .
Não obteve nada, apenas os tais 2000€.Já fizeram uma simulação na calculadora que coloquei ? 😉Colocado por: madpEsponho aqui a situação que ocorreu no início de 2019, quando decidi vender a minha casa com o objectivo de reinvestir o dinheiro na compra de outra.
O imóvel tem mais de 30 anos?
Para tal recorri à ***** do Parque das Nações porque uma amiga da minha mãe é aí mediadora.
Começou mal logo de início, vou tentar resumir.
Quando a mediadora visitou pela primeira vez o meu apartamento o objetivo seria apenas para fazer uma avaliação de mercado sem compromisso. Na altura não tinha bem noção dos valores que se estavam a praticar, sabia apenas que o preço por m2 na minha zona estava altamente inflacionado e era dos mais caros de Lisboa.
A agente começou por avaliar o imóvel em 280.000€, sugerindo que se estivesse disposta a vender por 260.000€ possivelmente já teria um comprador em vista. Ao fazer alguma pesquisa de mercado por casas similares à minha e pelo preço geral das casas em Lisboa conclui que aquele valor estava demasiado baixo e não me permitia adquirir uma casa em Lisboa com melhores condições. Acordamos então em colocar a casa no mercado por 320.000€ apesar de grande reticência da parte da agente. Assinei um contrato de exclusividade por 6 meses, em que a agência ficaria com 5% do valor da venda.
Seguidamente disse-me que ia pedir a um fotógrafo da agência para tirar fotografias. Como tal nunca mais acontecia, o meu marido que é fotógrafo tirou várias fotografias que lhe enviamos. Qual não foi o nosso espanto quando o anúncio é publicado com fotografias de péssima qualidade tiradas pela própria aquando da sua visita. Imagens desfocadas, imagens mal orientadas, parecia a gozar! Como se tal não bastasse a área da casa estava incorreta, publicou um valor inferior e só o alterou após vários contactos nesse sentido, entretanto passaram-se semanas e muitas visualizações de possíveis interessados perdidas.
Para além disso, só nos tentava impingir as casas que tinha em carteira, que não iam ao encontro do que desejávamos, fazendo tábua rasa do dizíamos.
Desejamos que os 6 meses passassem depressa para procurar outra alternativa.
Subitamente apareceu um interessado de nacionalidade turca através de outro mediador da mesma agência. Propuseram-nos a alteração de contrato: em vez de vendermos por 320.000€ com comissão de 5%, passaríamos a vender por 375.000€ com comissão de 72,835,00€, porque havia que pagar ao intermediário do comprador, também de nacionalidade turca. O comprador aceitava o valor e tinha urgência no negócio para obter o visto gold.
Solicitamos uma reunião com o responsável da agência para nos esclarecerem esta proposta. Garantiram-nos que o negócio era legal, com contrato e recibos, e que não seriamos prejudicados de maneira nenhuma. Surgiu a questão das mais-valias e desloquei-me a um balcão das Finanças com o mediador para esclarecer esta questão. A funcionária da ACT limitou-se a aconselhar que fizéssemos a simulação. Fizemos várias, inclusive na agência, e sempre apareciam valores de mais valias a pagar. Os agentes no entanto juravam a pés juntos que colocando o dinheiro da comissão imobiliária como encargos este era abatido nas despesas e nada teríamos a pagar. Eu e o meu marido tentamos pesquisar casos semelhantes mas não encontramos nada.
Decidimos avançar com o negócio. A partir desse momento começamos a ser pressionados pela agência para encontrar outra casa rapidamente e para este negócio ser também feito com eles, para não entrarmos em contacto direto com nenhum vendedor.
Nesta altura a mediadora entrou de férias e passou-nos a uma colega que ficou encarregue de nos encontrar casa.
As propostas apresentadas ou eram pardieiros ou eram a um preço demasiado alto para o nosso orçamento. Algumas eram pardieiros demasiado caros.
Acabamos por encontrar uma casa do nosso agrado graças às pesquisas do meu marido. A nossa mediadora explicou à proprietária que havia urgência no negócio porque já tínhamos a escritura da venda da nossa casa marcada para março.
Assinamos o contrato de promessa compra e venda da compra da nova casa e finalmente assinamos também o cpcv da venda da nossa que foi protelado ao máximo pelo mediador da *****, chegou a tentar convencer-me que não havia necessidade de tal.
Quando parecia que estava tudo bem encaminhado chegou o primeiro telefonema da ***** a avisar que a escritura da venda da nossa casa tinha que ser adiada porque o comprador não conseguia reunir o montante necessário. Não havia problema, era só uma questão de dias.
Dias mais tarde novo telefonema da agência, a escritura tinha de ser de novo adiada pelos mesmos motivos. Comecei a ficar nervosa. E depois mais uma vez. Pânico! A escritura foi adiada 3 vezes. Três vezes!! Importa dizer que a cada adiamento eu tinha que pedir ao meu banco novo distrate da hipoteca. Mas como assinei o contrato de promessa compra e venda da minha casa tardiamente estava de pés e mãos atados.
A relação com a proprietária da nova casa azedou. Desocupou a casa à pressa sem necessidade, tinha de pagar mais uma prestação ao banco, além disso estava grávida e o parto estava previsto para breve, temia já não conseguir estar presencialmente na escritura. Avisou-me que se a venda da nossa casa não fosse a tempo de se concretizar a compra dentro do prazo estipulado não nos vendia a casa nem nos restituía o dinheiro do sinal, 10% do valor.
Finalmente a escritura da venda realizou-se, 2 meses depois do previsto, no limite para termos o dinheiro disponível para a compra da nova casa. Em todo o processo nunca contactamos com o comprador, foi tudo tratado com o mediador da ***** e quem esteve presente na escritura foi o intermediário do comprador.
Após a concretização do negócio ganhamos uma caneta ou um lápis da ***** e cada um foi à sua vida.
Chegada a altura de fazer o IRS relativo a 2019 confirmou-se que se tivéssemos concretizado a venda pelo valor inicialmente acordado (320.000 com comissão de 5%) teríamos a pagar 1.689,36€ de mais valias, enquanto que com a venda de 375.000€ com comissão de 72,835,00€ tivemos de pagar 4,844,80€. Normalmente recebemos cerca de 2000€ de reembolso, o que perfaz uma diferença de quase 6000€
Apesar da comissão imobiliária ter sido aceite nas despesas e encargos, esta alteração contratual e consequente aumento de valores, acabou por nos prejudicar em vários milhares de euros.
Expus o caso por escrito e por email ao responsável pela ***** Nações. Nunca obtive resposta.
Fica aqui o meu relato que pode ser útil a alguém que se veja numa situação semelhante. A incompetência e má fé dos serviços de mediação induziram-me em erro lesando-me em vários milhares de euros, para eles são trocos mas a mim fizeram-me muita diferença. Concluindo, não se fiem na conversa dos agentes imobiliários, peçam segundas opiniões, informem-se, façam simulações e sobretudo muito cuidado com esta agência. Protejam-se para não terem grandes dissabores.
Editado pela moderação.
Atenção às regras parafazer queixa de entidades em vigorHonestamente não considero que você tenha sido enganado já o turco...
Se esse negócio me tivesse sido proposto eu tentaria negociar esses 75mil€ de comissão mas de qualquer das formas se colocaram a casa no mercado por 320mil€ e consideram o valor final de 300mil justo para vocês não vejo em que foram enganados.
Misturar vendas com compras é sempre má política eu quando faço negócios gosto de separar as coisas.- pguilherme
- 29 setembro 2020
Colocado por: luisvvPois não, ainda falta o coeficiente de actualização monetária (grosso modo, a correcção da inflação entre a data de compra e a data de venda).
Sem dúvida: é só aplicar o coeficiente da seguinte tabela, actualizada anualmente: https://dre.tretas.org/pdfs/2020/09/21/dre-4253633.pdf
Também há que subtrair, se existir, o crédito habitação actual.
No entanto, para aquela disparidade, dá a entender que a comissão não foi declarada como tal.
Nesse caso, a imobiliária terá feito o lucro e só passado uns meses o autor se terá apercebido do embuste e que agora terá pago o respectivo imposto.
Não há factura? Sem esta... resta aprender com o erro: deve desconfiar de todas as palavras e acções dos agentes imobiliários e, se possível, evitar qualquer tipo de negócio com "mediação".
Compreendo que seja fácil ir na cantiga, pois afinal iam vender o imóvel por um valor bem acima do asking (embora o diferencial nem fosse vosso lucro). Confirmando-se este caso, teria sido mais lucrativo terem vendido sem mediação por 300k. Fica a ideia para uma próxima...- pguilherme
- 29 setembro 2020
Colocado por: Ajnt1985Honestamente não considero que você tenha sido enganado já o turco...
O turco provavelmente teria aceite qualquer valor para prefazer os 500k. O negócio dele não será com esse imóvel.Colocado por: Ajnt1985300mil justo para vocês não vejo em que foram enganados.
Problema é se receberam 300k€, mas foram declarados 375k€ ou algo deste género. Já ouviu fazer em IRS? :) E se não houver factura, nem IVA nem, IRC para imobiliária, etc, etc.
Tirar 75k€ da empresa, livres de imposto, é uma proeza admirável!Colocado por: NLuzJá fizeram uma simulação na calculadora que coloquei ?
Veja lá o que acontece quando preenche "despesas e encargos":1 a) Os encargos com a valorização dos bens, comprovadamente realizados nos últimos 12 anos, e as despesas necessárias e efetivamente praticadas, inerentes à aquisição e alienação, bem como a indemnização comprovadamente paga pela renúncia onerosa a posições contratuais ou outros direitos inerentes a contratos relativos a esses bens;
Exemplos:- IMT pago pela aquisição do imóvel
- Imposto de selo pago na aquisição do imóvel
- certificado energético pedido na altura da venda
- comissão paga à imobiliária
- pguilherme
- 29 setembro 2020
Faltou a imagem:Colocado por: madpPropuseram-nos a alteração de contrato: em vez de vendermos por 320.000€ com comissão de 5%, passaríamos a vender por 375.000€ com comissão de 72,835,00€, porque havia que pagar ao intermediário do comprador, também de nacionalidade turca. O comprador aceitava o valor e tinha urgência no negócio para obter o visto gold.
Isto é legal? Ou seja, vender acima do valor afim de obter o visto gold?
O visto gold não é para imobiliário acima de 500.000€?- pguilherme
- 30 setembro 2020
As pessoas vendem e pagam o que quiserem. O capital é efectivamente transaccionado.
Os 500k não precisam de ser só num imóvel.
No entanto, para aquela disparidade, dá a entender que a comissão não foi declarada como tal.
Nesse caso, a imobiliária terá feito o lucro e só passado uns meses o autor se terá apercebido do embuste e que agora terá pago o respectivo imposto.
Não há factura? Sem esta... resta aprender com o erro: deve desconfiar de todas as palavras e acções dos agentes imobiliários e, se possível, evitar qualquer tipo de negócio com "mediação".
Problema é se receberam 300k€, mas foram declarados 375k€ ou algo deste género. Já ouviu fazer em IRS? :) E se não houver factura, nem IVA nem, IRC para imobiliária, etc, etc.
Tirar 75k€ da empresa, livres de imposto, é uma proeza admirável!
Não parece ter sido o caso:Colocado por: pguilhermeApesar da comissão imobiliária ter sido aceite nas despesas e encargos, esta alteração contratual e consequente aumento de valores, acabou por nos prejudicar em vários milhares de euros.
De qualquer forma, creio que está a haver confusão pelo facto de a user estar a associar a mais-valia à alteração do preço (como indica no post), o que garantidamente não é o caso (a não ser que faltem pormenores na história).
Tudo indica que haveria sempre mais-valia e a diferença resultante do aumento de preço (e por essa via também do valor líquido a receber pela venda) seria umas poucas centenas de euros.- pguilherme
- 30 setembro 2020
O aumento de preço foi somente aumento da comissão.Colocado por: madpvenda pelo valor inicialmente acordado (320.000 com comissão de 5%) teríamos a pagar 1.689,36€ de mais valias, enquanto que com a venda de 375.000€ com comissão de 72,835,00€
Colocado por: pguilhermeO aumento de preço foi somente aumento da comissão.
Não, houve um aumento do valor líquido a receber pelo vendedor, de cerca de 1800€.320.000€ - 5% comissão (acrescido do IVA) dá um resultado de 300.320€.
375.000€ - comissão de 72,835,00€ dá um resultado de 302.165€0.0228 seg. NEW
