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  1.  # 1

    Bom dia a todos,

    Eu e a minha namorada estamos em fase de avaliar propostas do banco para construção de moradia T3. Temos uma proposta do bankinter e outra do Millenium.
    No entanto há uma questão que ainda não consegui esclarecer. O terreno custa 55000€ e o orçamento de construção que temos é de 135000€. Custo global 190000€.

    Temos 30000€ de capital próprio, e queremos pedir os restantes 160000€ ao banco para o resto do terreno e construção, mas as propostas que nos fazem são crédito com garantia hipotecária, ou seja não teria o terreno que já estar comprado e em nosso nome ?

    Temos a vantagem de ser um familiar o dono do terreno e poder passar para nosso nome, mas como é que depois o banco vai dar o valor que precisamos?

    Por exemplo no bankinter só nos disseram que a casa tinha de ser avaliada em 214000€, porque o LTV é 75%, e assim já nos dariam os 160000€ que precisamos, e tinhamos que entregar um orçamento inflacionado um pouco porque só emprestam 80% do custo total (terreno+construção).

    Alguém que tenha um empréstimo destes pode ajudar a esclarecer este processo?

    Obrigado
  2.  # 2

    e não perguntou nos bancos!?

    o credito é para a construção... não financiam o terreno. e so emtretará o maximo de % sobre o valor da avaliação após obra.
  3.  # 3

    Colocado por: Pedro Barradase não perguntou nos bancos!?

    o credito é para a construção... não financiam o terreno. e so emtretará o maximo de % sobre o valor da avaliação após obra.


    Mas nessa avaliação eles consideram o valor do terreno + casa ou só a avaliação final da casa?

    Se considerarem tudo, não devo ter problemas porque emprestariam os 90%(no Millenium), da avaliação total, por isso conseguia obter o dinheiro que preciso para construir + a parcela que me falta para dar do terreno (25000€). Certo?

    Estou a aguardar resposta do banco a estas perguntas...
  4.  # 4

    Se você pede um crédito para construção, em teoria, a avaliação será feita em função do orçamento e somente relativa à construção. Obviamente que na avaliação virá também o valor final da casa, terreno incluido, mas não será necessariamente esse valor que utilizarão para calcular o ltv. Isso depende do banco!
    O Bankinter não financia terreno, e penso que o Millennium também não. Há bancos que têm o produto terreno + construção, que é diferente do que está a fazer. Aí financiam uma parte do terreno e uma parte da construção. A grande questão é se esse terreno já tem projecto de construção aprovado, pois só assim consegue fazer crédito terreno + construção.
  5.  # 5

    Colocado por: luisDSSe você pede um crédito para construção, em teoria, a avaliação será feita em função do orçamento e somente relativa à construção. Obviamente que na avaliação virá também o valor final da casa, terreno incluido, mas não será necessariamente esse valor que utilizarão para calcular o ltv. Isso depende do banco!
    O Bankinter não financia terreno, e penso que o Millennium também não. Há bancos que têm o produto terreno + construção, que é diferente do que está a fazer. Aí financiam uma parte do terreno e uma parte da construção. A grande questão é se esse terreno já tem projecto de construção aprovado, pois só assim consegue fazer crédito terreno + construção.


    Eu tenho a facilidade de não ter que pedir para financiar para o terreno, porque posso pedir para passarem o terreno para meu nome (detentor do terreno e eng civil do projeto é meu familiar), no entanto preciso é de saber se o banco depois me empresta o valor total que eu preciso (para pagar a construção e a fatia do terreno que não tenho capital para pagar já), entende?
    Não sei se me fiz entender mas é essa a dúvida...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: luisDS
  6.  # 6

    Entendi perfeitamente e respondi, dentro do possível, à sua pergunta, leia o primeiro parágrafo.
    No segundo parágrafo recomendei, que se o terreno tiver já o projecto aprovado, faça terreno + construção, pois em termos de avaliação será bastante mais fácil e simples.
  7.  # 7

    Colocado por: luisDSEntendi perfeitamente e respondi, dentro do possível, à sua pergunta, leia o primeiro parágrafo.
    No segundo parágrafo recomendei, que se o terreno tiver já o projecto aprovado, faça terreno + construção, pois em termos de avaliação será bastante mais fácil e simples.


    O projeto já está para aprovação na câmara . É uma questão de esperar ...mas porque diz que será mais fácil terreno mais construção ?
    Não é mais fácil pedir só para construção ( tendo o terreno no meu nome) e depois esperar pelos 90% da avaliação do imóvel para ter o crédito ?
  8.  # 8

    Boas,

    Após falar com o Millenium as coisas avançaram um pouco.. Neste momento aquilo que está pensado eu fazer é passar o terreno para o meu nome e pedir crédito á construção ao Millenium, com um orçamento total de 185000€. Como eles emprestam 90% do menos valor entre a avaliação ou o custo da construção, penso que conseguirei os 90% do orçamento que dá os 166500€.

    A proposta que tenho do Millenium para os 160000€ de financiamento é a 40 anos, Spread 1.05%. O seguro de vida vou fazer fora tendo propostas da Asisa, Prevoir, Metlife, etc.. que são muito mais em conta que o do banco! Isto para ITP.

    A minha dúvida é : Quando submeter o empréstimo para pre aprovação, eles podem depois apresentar um spread superior? E o projeto da moradia já tem de estar aprovado, certo?

    Obrigado
  9.  # 9

    Colocado por: tiagosp90A minha dúvida é : Quando submeter o empréstimo para pre aprovação, eles podem depois apresentar um spread superior? E o projeto da moradia já tem de estar aprovado, certo?


    até ao lavar das cestas é vindima, mas geralmente os bancos mantem os spreads das pré-aprovações e se houver alterações geralmente é para baixo, já que eles nas pré-aprovações jogam pelo seguro e se depois certos presupostos se verificarem eles conseguem baixar um pouco.

    no meu caso tinha 1,05% na pré-aprovação e eles sempre dizerem vamos lá a ver se conseguimos arrendondar para 1% e no dia da escritura estava lá os 1% no contrato.

    quando ao projecto da moradia, tem que estar aprovado e a licença de construção levantada. Tem que gerir isso tudo muito bem para não queimar muito tempo da licença de construção. Pelo sim pelo não peça a licença de construção com pelo menos 18 meses.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tiagosp90
  10.  # 10

    Colocado por: pauloagsantosquando ao projecto da moradia, tem que estar aprovado e a licença de construção levantada. Tem que gerir isso tudo muito bem para não queimar muito tempo da licença de construção. Pelo sim pelo não peça a licença de construção com pelo menos 18 meses.


    Obrigado pelo esclarecimento. Não sei se viu o tópico desde o inicio mas aproveito também para lhe questionar sobre isto:

    O terreno que vou comprar custa 55000€ e tenho de capital proprio 30000€. Como vou passar o terreno pro meu nome mas preciso dos restantes 25000€ para pagar o terreno, vou apresentar um orçamento de construção de 185000€, para conseguir os tais 90% desse valor e dar-me os 160000€. Quando na verdade o custo real da construção será de 135000€.

    É comum isto acontecer?
    Obrigado.
  11.  # 11

    Já sabe o custo da construção?!? Mas já tem projecto?!?
  12.  # 12

    Colocado por: econom.pedroJá sabe o custo da construção?!? Mas já tem projecto?!?


    sim já..estou so a ajustar uns pormenores e depois é submeter á câmara...
  13.  # 13

    Colocado por: tiagosp90
    O terreno que vou comprar custa 55000€ e tenho de capital proprio 30000€. Como vou passar o terreno pro meu nome mas preciso dos restantes 25000€ para pagar o terreno, vou apresentar um orçamento de construção de 185000€, para conseguir os tais 90% desse valor e dar-me os 160000€. Quando na verdade o custo real da construção será de 135000€.


    muito arriscado, gasta os seus 30.000€ e fica sem fundo de maneio para a obra, algum possivel adiantamento do emprestimo é gasto para comprar o que falta do terreno, os 25.000€.

    depois o empreiteiro pede 5% ou 10% para começar a obra e voce não consegue ir buscar esse dinheiro a lado nenhum e a obra fica parada ainda antes de começar.

    bom bom é ter o terreno já do seu lado e ter 10% do valor da obra para começar sem pedir adiantamento nenhum ao banco.

    parece-me que quer correr os 100m e parece-me que na prática está a 50m da linha da inicio, ficando com 150m para correr.
    Concordam com este comentário: econom.pedro
  14.  # 14

    Colocado por: pauloagsantos

    muito arriscado, gasta os seus 30.000€ e fica sem fundo de maneio para a obra, algum possivel adiantamento do emprestimo é gasto para comprar o que falta do terreno, os 25.000€.

    depois o empreiteiro pede 5% ou 10% para começar a obra e voce não consegue ir buscar esse dinheiro a lado nenhum e a obra fica parada ainda antes de começar.

    bom bom é ter o terreno já do seu lado e ter 10% do valor da obra para começar sem pedir adiantamento nenhum ao banco.

    parece-me que quer correr os 100m e parece-me que na prática está a 50m da linha da inicio, ficando com 150m para correr.
    Concordam com este comentário:econom.pedro


    Eu não vou dar os 30000€ já para o terreno...vou tentar passar o terreno para mim e dar à volta de 15000, 20000€. Fico com 10000€ e ainda tenho os 10% do total de construção que o banco liberta no inicio da construção...
    No final da construção consigo saldar o valor do terreno..

    O que lhe parece?
  15.  # 15

    Tem de ver com o Banco, por Norma é libertada uma tranche inicial
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tiagosp90
  16.  # 16

    Mais uma questão que não sei se podem ajudar. Uma das vendas facultativas que vou provavelmente ter que aceitar para o empréstimo diz:
    "Cartão de crédito (movimentação em pagamentos de compras e serviços com o mínimo de utilização de 100€ /mês com controlo semestral do valor acumulado;"

    Como nunca utilizei crédito nem gosto, podem me ajudar a esclarecer o que isto quer dier? Sou obrigado a pagar a credito compras e ter que pagar juros?

    Obrigado.
  17.  # 17

    Colocado por: tiagosp90Mais uma questão que não sei se podem ajudar. Uma das vendas facultativas que vou provavelmente ter que aceitar para o empréstimo diz:
    "Cartão de crédito (movimentação em pagamentos de compras e serviços com o mínimo de utilização de 100€ /mês com controlo semestral do valor acumulado;"

    Como nunca utilizei crédito nem gosto, podem me ajudar a esclarecer o que isto quer dier? Sou obrigado a pagar a credito compras e ter que pagar juros?

    Obrigado.


    Nunca percebi a aversão aos cartões de crédito. Fazem deles um bicho de sete cabeças.

    Exemplo: faz compras de 100€ nos mês de Outubro com o cartão de crédito... no mês de Novembro tiram-lhe exactamente os 100€ da sua conta (se tiver lá capital).

    Poderá eventualmente é ter custos acrescidos com emissão do cartão, etc.. mas isso depende de banco para banco.
  18.  # 18

    Colocado por: NMGBPoderá eventualmente é ter custos acrescidos com emissão do cartão, etc.. mas isso depende de banco para banco.


    Emissão do cartão, manutenções do cartão, etc..
    Além disso é uma questão de ter que assegurar que gasto esse valor por mês em compras, o que muitas vezes pode não ser necessário, tendo cartões de refeição por exemplo...é so essa a questão.
  19.  # 19

    Colocado por: tiagosp90

    Emissão do cartão, manutenções do cartão, etc..
    Além disso é uma questão de ter que assegurar que gasto esse valor por mês em compras, o que muitas vezes pode não ser necessário, tendo cartões de refeição por exemplo...é so essa a questão.


    Neste caso é verificar se normalmente gasta 100€ em operações através de cartão multibanco. Se sim, é só uma questão de controlo e lembrar-se que tem que pagar com o cartão de crédito e não com o de débito.
  20.  # 20

    Se no mês seguinte tiver na sua conta o dinheiro que no mês anterior gastou com o de crédito, não paga quaisquer juros.

    De volta ao crédito para construção, não percebi como vai comprar um terreno de valor 55k, passando-o para seu nome a custo zero?!