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Comprar casas e imóveis

Desistir da imobiliária para vender particular

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  1.  # 21

    E como é que isso fica neste caso, em que a imobiliária não quis transmitir a oferte feita ao vendedor?

    Não se poderá argumentar que não houve mediação por desinteresse da parte da imobiliária?

    Pergunto porque estou curioso sobre isto.

    Cumprimentos.
    • Dan
    • 8 fevereiro 2021 editado

     # 22

    "Se for de acordo com o que a Catiag relatou não há crime nenhum.
    1. A imobiliaria não aceitou apeesentar a proposta feita, logo não se pode afirmar mediadora do negocio".

    A imobiliária faz mediação: promove o encontro entre quem vende e quem compra. Foi o que fez neste caso. E agora o vendedor tenta arranjar desculpas para não pagar apesar de ter sido a imobiliária que arranjou esse comprador que não caiu do céu (para que tinha de arranjar desculpas se tivesse a razão do seu lado? Se ele estivesse certo podia dizer à imobiliária que ia vender à pessoa que tinha visitado a casa com eles mas que não lhes tencionava pagar a comissão). Existem muitas decisões de tribunais a conceder a comissão à imobiliária sem que o comprador que arranjou a imobiliária tenha chegado a apresentar uma proposta através deles. O facto de ter visitado o imóvel foi considerado mais do que suficiente.



    "2. No ato da escritura só é crime caso tenha havido pagamento "por fora". Até lá todas as afirmações são verdadeiras".


    Pagamento "por fora" também é ilícito (designadamente a nível fiscal) mas essa não é a única ilegalidade em que podem incorrer os outorgantes de uma escritura.
    • Dan
    • 8 fevereiro 2021 editado

     # 23

    "E como é que isso fica neste caso, em que a imobiliária não quis transmitir a oferta feita ao vendedor?"

    Se o valor oferecido estava dentro do estipulado e a imobiliária não transmitiu essa proposta ao agir dessa forma violou o acordado e esse incumprimento eventualmente poderá permitir ao vendedor denunciar/resolver validamente o contrato (e não de forma fraudulenta como pelos vistos tenciona fazer na quarta-feira).

    Duvido que o valor estivesse dentro da margem prevista para negociar abaixo do que é inicialmente pedido porque a imobiliária em princípio não tem interesse em torpedear um negócio no qual ganha comissão. Se hoje deixa um negócio seguro escapar amanhã não sabe o que vai acontecer.

  4.  # 24

    Obrigada a todos pelos esclarecimentos.

    Realmente o agente da imobiliária não quis apresentar a minha proposta na altura da visita, esteve sempre a insistir para eu subir a proposta e quando disse que não o faria ele disse que nem valia a pena apresentar nada aos vendedores porque não iam aceitar.

    Nesse caso, quem mediou a compra fui eu. Eu tomei a liberdade de contactar os proprietários e chegar a acordo com eles.

    Eles como são "amigos" do agente imobiliário decidiram não contar verdade.. Mas aí eu já não tenho o que dizer, pois eles é que decidiram rescindir com a imobiliária.

  5.  # 25

    Sr. Dan:

    Não confunda coisas que não se podem confundir.

    A sua argumentação baseia-se APENAS na seguinte tese:

    O cliente obteve um interessado para a venda da sua casa
    (nº 4 do art.º 2º do DL n.º 69/2011, de 15 de Junho, ANEXO II Republicação do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto)

    e não pretende cumprir o contracto que firmou com o mediador (Artigo 19.º Contrato de mediação imobiliária, mesmo D.L.)

    Portanto, aquando da escritura pública, vai (ou vão) prestar falsas declarações (Artigo 50.º Menções especiais, do mesmo D.L.),

    o que os fará incorrer no Artigo 348.º-A do CP Falsas declarações.

    Só e APENAS SÓ, se todos estes pressupostos estiverem reunidos é que a sua tese vingará.

    Não vale a pena estar a especular, com um monte desordenado de legislação a enfeitar a argumentação, porque ninguém está DENTRO DA CABEÇA DOS INTERESSADOS, para saber se é isto a que eles se propôem.

    Segundo o que o inicial forista publicou o que ele quer ( ou os dois querem) é livrarem-se legalmente de um intermediário de que não precisam. Têm todo o direito de o fazer.

    Aqui deixo os artigos que interessam ao inicial forista - mas pode ler tudo se quiser - do DL n.º 69/2011, de 15 de Junho
    SIMPLIFICA REGIMES ACESSO E EXERCÍCIO ACTIVIDADES DE CONSTRUÇÃO, MEDIAÇÃO E ANGARIAÇÃO IMOBILIÁRIA(versão actualizada).

    e aqui tem o link
    http://www.pgdlisboa.pt/leis/lei_mostra_articulado.php?artigo_id=1413A0012&nid=1413&tabela=leis&pagina=1&ficha=1&so_miolo=&nversao=#artigo

    A parte que lhe interessa é
    ANEXO II
    Republicação do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto (está no índice)

    Embora seja uma estucha estar a ler isto tudo, tem o trabalho já adiantado e, no fim, tem o tal artigo do C.P.

    Cá vai:

    ANEXO II
    Republicação do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto
    CAPÍTULO I
    Disposições gerais
    Artigo 1.º
    Âmbito
    1 - O exercício das actividades de mediação imobiliária e de angariação imobiliária em território nacional fica sujeito ao regime estabelecido no presente diploma, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

    Artigo 2.º
    Objecto da actividade de mediação imobiliária
    1 - A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.
    2 - A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de:
    a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
    b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
    3 - As empresas podem ainda prestar serviços de obtenção de documentação e de informação necessários à concretização dos negócios objecto do contrato de mediação imobiliária que não estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras profissões.
    4 - Para efeitos do disposto no presente artigo, considera-se:
    a) «Interessado» o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação;
    b) «Cliente» a pessoa singular ou colectiva que celebra o contrato de mediação imobiliária com a empresa.

    Artigo 18.º
    Remuneração
    1 - A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
    2 - Exceptuam-se do disposto no número anterior:
    a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração;
    b) Os casos em que tenha sido celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, nos quais as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração.
    3 - Sem prejuízo do disposto no n.º 4, é vedado às empresas de mediação receber quaisquer quantias a título de remuneração ou de adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos n.os 1 e 2.
    4 - Quando o contrato de mediação é celebrado com o comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do contrato, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente no caso de não concretização do negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.
    5 - Nos casos previstos no número anterior, os adiantamentos não poderão exceder, no total, 10 % da remuneração acordada e só poderão ser cobradas após a efectiva angariação de imóvel que satisfaça a pretensão do cliente e corresponda às características mencionadas no contrato de mediação imobiliária.
    6 - Caso a empresa de mediação tenha celebrado contratos de mediação com ambas as partes no mesmo negócio, cujo objecto material seja o mesmo bem imóvel, a remuneração só é devida por quem primeiro a contratou, excepto se houver acordo expresso de todas as partes na respectiva divisão.
    7 - A alteração subjectiva numa das partes do negócio visado, por exercício do direito legal de preferência, não afasta o direito à remuneração da empresa de mediação.

    Artigo 19.º
    Contrato de mediação imobiliária
    1 - O contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita.
    2 - Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
    a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
    b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
    c) As condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
    d) A identificação do seguro de responsabilidade civil previsto na alínea e) do n.º 1 do artigo 6.º, nomeadamente indicação da apólice, capital contratado e entidade seguradora através da qual foi celebrado.
    3 - Quando o contrato é omisso relativamente ao respectivo prazo de duração, considera-se o mesmo celebrado por um período de seis meses.
    4 - Quando a empresa de mediação é contratada em regime de exclusividade, só ela tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o respectivo período de vigência.
    5 - A consagração do regime de exclusividade, quando exista, terá de constar expressamente do contrato de mediação imobiliária.
    6 - Os serviços previstos no n.º 3 do artigo 2.º prestados pelas empresas no âmbito de um contrato de mediação devem constar expressamente do mesmo, bem como a menção dos correspondentes elementos a que se refere a alínea c) do n.º 2 do presente artigo, ficando as empresas, nestes casos, investidas na qualidade de mandatárias sem representação.
    7 - Tratando-se de contratos com uso de cláusulas contratuais gerais, a empresa de mediação deve enviar a cópia dos respectivos projectos à Direcção-Geral do Consumidor.
    8 - O incumprimento do disposto nos n.os 1, 2 e 7 do presente artigo gera a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.

    Artigo 50.º
    Menções especiais
    1 - A escritura pública ou documento particular que titule negócio sobre bem imóvel deve mencionar se o mesmo foi objecto de intervenção de mediador imobiliário, com indicação, em caso afirmativo, da respectiva denominação social e número de licença, bem como a advertência das consequências penais previstas no n.º 2 a que os outorgantes ficam sujeitos, devendo o notário, para o efeito, exarar o que aqueles houverem declarado.
    2 - Quem, depois de ter sido advertido das consequências penais a que se expõe, recusar prestar, omitir ou falsear as informações previstas no n.º 1, perante notário ou funcionário nomeado para sua substituição, incorre na pena prevista para o crime de falsidade de depoimento ou declaração.

    Artigo 348.º-A do CP
    Falsas declarações
    1 - Quem declarar ou atestar falsamente à autoridade pública ou a funcionário no exercício das suas funções identidade, estado ou outra qualidade a que a lei atribua efeitos jurídicos, próprios ou alheios, é punido com pena de prisão até um ano ou com pena de multa, se pena mais grave não lhe couber por força de outra disposição legal.
    2 - Se as declarações se destinarem a ser exaradas em documento autêntico o agente é punido com pena de prisão até dois anos ou com pena de multa.»
    • Dan
    • 8 fevereiro 2021 editado

     # 26

    Efectivamente coloquei uma hipótese que tinha subjacente os pressupostos que descreve (não falo de uma tese "minha" uma vez que não tenho o menor interesse em um cenário ou outro pois sou um terceiro completamente alheio que opina enquanto simples jurista membro do fórum sem qualquer ligação a imobiliárias) nem nunca tentei fazer pensar que essa tese se verificaria ainda que os seus pressupostos não estivessem reunidos pelo que confesso que não vislumbro nenhuma confusão da minha parte. A compradora perguntou se alguma coisa podia correr mal para ela e eu coloquei um cenário hipotético em que algo podia correr mal para ela (se enquanto outorgante mentisse na escritura) Se eu sei que os outorgantes vão mentir na escritura? Naturalmente não tenho certeza disso como de nada na vida para além da morte. Se me pareceu pela mensagem inicial que o vendedor estava a tentar passar a perna à imobiliária? Pareceu. Agradeço os links apesar de já os conhecer. Foi precisamente do site da pgdl que fiz a citação da lei.

  7.  # 27

    Mesmo assim gostaria de, leiga como sou nestes assuntos, perguntar apenas e mais diretamente: após a rescisão do contrato vendedor/imobiliária, o vendedor não pode vender a quem lhe apetecer? Visto que já não há contrato, a imobiliária supostamente não tem nada a ver com o que ele faz com o imóvel a partir dessa data..

    Li tudo do decreto lei, mas mesmo assim fiquei com esta dúvida.

  8.  # 28

    Deixe passar 6 meses e não tem problema algum. Nem você nem quem vende.

  9.  # 29

    Colocado por: 21papaleguasDeixe passar 6 meses e não tem problema algum. Nem você nem quem vende.


    É mesmo preciso tanto tempo? 😔 É que eu estou numa situação em que tenho de sair o mais rápido possível, e como temos tudo para comprar, decidimos fazê-lo...
    • Dan
    • 8 fevereiro 2021

     # 30

    Vender sempre pode vender. Se vende a alguém que foi angariado pela imobiliária poderá ter que pagar a comissão eventualmente com tribunal metido ao barulho (nesse caso o comprador muito provavelmente será indicado como testemunha) . Caso contrário as pessoas contratavam a imobiliária e assim que esta arranjasse um comprador denunciavam o contrato com um pretexto qualquer (penso que no seu caso, se bem me lembro, o vendedor ia mentir na quarta-feira à imobiliária dizendo que já tinha desistido de vender o imóvel) e faziam negócio sem pagar um cêntimo à imobiliária que tinha promovido o imóvel e feito a visita... Como disse antes:estaria descoberta a pólvora e ninguém estaria disposto a fazer mediação imobiliária em semelhantes condições.

  11.  # 31

    Colocado por: Catiag

    É mesmo preciso tanto tempo? 😔 É que eu estou numa situação em que tenho de sair o mais rápido possível, e como temos tudo para comprar, decidimos fazê-lo...

    É esse o tempo que deve constar na ficha de visita que assinou.
    Se não quiser arranjar problemas, é melhor respeitar.

  12.  # 32

    Colocado por: DanVender sempre pode vender. Se vende a alguém que foi angariado pela imobiliária poderá ter que pagar a comissão eventualmente com tribunal metido ao barulho (nesse caso o comprador muito provavelmente será indicado como testemunha) . Caso contrário as pessoas contratavam a imobiliária e assim que esta arranjasse um comprador denunciavam o contrato com um pretexto qualquer (penso que no seu caso, se bem me lembro, o vendedor ia mentir na quarta-feira à imobiliária dizendo que já tinha desistido de vender o imóvel) e faziam negócio sem pagar um cêntimo à imobiliária que tinha promovido o imóvel e feito a visita... Como disse antes:estaria descoberta a pólvora e ninguém estaria disposto a fazer mediação imobiliária em semelhantes condições.


    Deve haver aqui um equívoco, a imobiliária não anagariou ninguém. Não sei como chega a essa conclusão.

    A imobiliária recusou-se a apresentar a proposta. O comprador tem todo o direito a contactar o vendedor. Era melhor se não fosse assim...
    • Dan
    • 8 fevereiro 2021

     # 33

    Uma proposta aparentemente abaixo do valor pelo qual o vendedor tinha interesse. O vendedor parece que só aceitou o valor porque tenciona poupar na comissão. Se o vendedor tivesse dito à imobiliária que aceitava negociar pelo valor da proposta que foi feita aí o caso muda de figura e não está aqui quem falou mas repare que o vendedor não disse nada parecido com "aqueles gatunos da imobiliaria não cumprem o seu dever e ocultam-me propostas vou por por fim ao contrato com justa causa" o que ele vai fazer na quarta feira é fingir que já não está interessado em vender e ocultar que vai vender logo a seguir.
    • Dan
    • 8 fevereiro 2021 editado

     # 34

    O meu último comentário pode não ter sido claro. Normalmente imobiliária e vendedor falam de 2 valores: o valor a pedir (que é aquilo que vemos nos anúncios) e o valor mínimo que o vendedor está disposto a receber na venda. Se a imobiliária recebeu uma proposta por um valor inferior a esse mínimo não é obrigada a incomodar o vendedor com um valor que sabe que será rejeitado. Claro que se as condições do mercado se alterarem, o vendedor ficar aflito de dinheiro ou passar muito tempo sem vender nem aparecerem interessados essa fasquia mínima pode ser revista mas isso deve ser falado previamente. Como referi os tribunais têm considerado existir angariação relevante mesmo que não exista oferta através da imobiliária.

  15.  # 35

    Está aqui um belo negócio...realmente os intervenientes deste negócio demonstram bem a qualidade das pessoas da nossa sociedade...depois queixamo-nos dos governantes, dos consultores imobiliários, etc....somos todos iguais.

    A cliente, a passar pela imobiliária e a ir direto ao proprietário, quando alertada que pode estar a cometer uma ilegalidade, assobia para o lado e faz de conta que não é nada com ela.

    O vendedor, a ignorar o contrato que assinou e a mentir para vender sem a imobiliária, quando ninguém o obrigou a recorrer a ela.

    A imobiliária, neste enredo, quase que parece uma santa. Fica por averiguar se efetivamente o valor da proposta estava abaixo do mínimo, combinado com o vendedor, ainda assim na minha opinião, faria sempre sentido comunicar a proposta.

    Enfim, depois não nos podemos queixar do país que temos, somos isto...
    Concordam com este comentário: Mariasevera, imo, desofiapedro, CMartin

  16.  # 36

    Acho também que há algo claro.
    Neste caso você só teve conhecimento do imóvel porque este foi apresentado pela imobiliária.
    Estaremos falar de quanto ? 5 a 10 mil de comissão?
    Concordam com este comentário: Mariasevera

  17.  # 37

    Colocado por: PrincipiantedeobrasEstá aqui um belo negócio...realmente os intervenientes deste negócio demonstram bem a qualidade das pessoas da nossa sociedade...depois queixamo-nos dos governantes, dos consultores imobiliários, etc....somos todos iguais.

    A cliente, a passar pela imobiliária e a ir direto ao proprietário, quando alertada que pode estar a cometer uma ilegalidade, assobia para o lado e faz de conta que não é nada com ela.

    O vendedor, a ignorar o contrato que assinou e a mentir para vender sem a imobiliária, quando ninguém o obrigou a recorrer a ela.

    A imobiliária, neste enredo, quase que parece uma santa. Fica por averiguar se efetivamente o valor da proposta estava abaixo do mínimo, combinado com o vendedor, ainda assim na minha opinião, faria sempre sentido comunicar a proposta.

    Enfim, depois não nos podemos queixar do país que temos, somos isto...
    Concordam com este comentário:Mariasevera


    A imobiliária fez o seu trabalho: fez chegar o cliente ao vendedor.

    Embora não goste de imobiliárias neste caso a comissão é devida.
    E os intervenientes sabem bem que estão a ser desonestos ou então nem havia discussão.

  18.  # 38

    É devida porquê? É fácil.. se for casado faça a escritura em nome da mulher e resolve o problema
    Concordam com este comentário: somdigital, Damiana Maria

  19.  # 39

    Colocado por: RicardoPortoÉ devida porquê? É fácil.. se for casado faça a escritura em nome da mulher e resolve o problema


    A imobiliária fez o seu trabalho: fez chegar o cliente ao vendedor.


    Tudo o resto são artimanhas desonestas.
    Concordam com este comentário: desofiapedro

  20.  # 40

    Bem isto está a tomar proporções um bocadinho esquisitas. Não estou a ofender ninguém por isso nem sequer considero os comentários ofensivos.

    A minha pergunta foi simples e quem está a ser desonesta não sou eu. Eu simplesmente apresentei ao vendedor diretamente uma proposta que a imobiliária se recusou a apresentar.

    E qual não é o meu espanto quando penso em colocar neste fórum uma questão e vejo que há pessoas que só interessa cortar na casaca em vez de ajudar.


    Aos que ajudaram, muito obrigada!
    Concordam com este comentário: ferreiraj125, jg231, cadu87, Vítor Magalhães

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