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1. • MarcoAlexandrw
   • 9 junho 2021

    # 1

   Colocado por: Besidroglio
   
   Caso o promitente-vendedor não tenha interpelado o promitente-comprador, intimando-o a cumprir a prestação, mas o prazo convencionado para a duração do CPCV tenha expirado, o promitente-vendedor ainda assim não pode fazer seu o sinal recebido?

   .
   
   
   Sim e acaba por ter a sua lógica, senão quem tem casa para vender metia a venda dava u. Prazo absurdo como o meu que aceitei, e ficavam com o sinal, nunca concretizavam negócios e nunca vendiam a casa... Se assim fosse compro uma casa e tento vendê-la e acabo por não devolver o sinal e fazer disso vida...
   
   Mas não sou especialista senão não estava nesta situação...
2. • Besidroglio
   • 10 junho 2021

    # 2

   Colocado por: MarcoAlexandrw.
   
   
   Sim e acaba por ter a sua lógica, senão quem tem casa para vender metia a venda dava u. Prazo absurdo como o meu que aceitei, e ficavam com o sinal, nunca concretizavam negócios e nunca vendiam a casa... Se assim fosse compro uma casa e tento vendê-la e acabo por não devolver o sinal e fazer disso vida...
   
   Mas não sou especialista senão não estava nesta situação...

   
   
   O seu caso é um pouco especial, a minha pergunta era num caso normal, em que haja uma prazo razoavel estipulado mas ainda assim o promitente-comprador nâo agende a escritura. O promitente-vendedor não faz a notificação porque acredita que o negocio se vai concretizar e chegado ao fim do prazo do CPCV verifica que teve a casa empatada vários meses, em que podia ter vendido a outros interessados, e ainda tem que devolver o sinal? Ou fazer um ultimato e ter venda da casa empatada pelo menos ainda mais um mês?
3. • MarcoAlexandrw
   • 10 junho 2021

    # 3

   Colocado por: Besidroglio
   
   O seu caso é um pouco especial, a minha pergunta era num caso normal, em que haja uma prazo razoavel estipulado mas ainda assim o promitente-comprador nâo agende a escritura. O promitente-vendedor não faz a notificação porque acredita que o negocio se vai concretizar e chegado ao fim do prazo do CPCV verifica que teve a casa empatada vários meses, em que podia ter vendido a outros interessados, e ainda tem que devolver o sinal? Ou fazer um ultimato e ter venda da casa empatada pelo menos ainda mais um mês?

   
   
   Pelo que entendi após essa data tem que intimar o comprador dando mais X dias para ser cumprido a escritura e penso que só nesse caso é que poderá reter o sinal se não for cumprido esse tempo extra...
4. •  
     happy hippy
   • 13 junho 2021

    # 4

   Colocado por: MarcoAlexandrw
   
   Caríssimo recebemos a resposta a carta registrada mas sinceramente nem sei o que vou dizer começo a achar que há pessoas que não sabem o que querem...
   
   Anexo mail do vendedor! Ele pode fazer isso?

   
   
   Meu estimado, o vendedor deve reger a sua actuação pelo princípio da boa-fé que revela determinadas exigências objetivas de comportamento (correção, honestidade e lealdade) impostas pela ordem jurídica, exigências essas de razoabili­dade, probidade e equilíbrio de conduta, em campos normativos onde podem operar princípios, regras e ditames ou limites objetivos, postulando certos modos de actuação em relação, seja na fase pré-contratual, seja ao longo de toda a execução do programa contratual, seja mesmo, extinto o contrato, na liquidação do relacionamento entre as partes.
   
   Destarte, importa enquadrar esta matéria tem-se regulada na lei, mais concretamente no art. 808º do CC:
   1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.
   2. A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.
   
   Nesta conformidade, a perda de interesse na prestação será apreciada objectivamente em conformidade com o disposto neste nº 2, o que significa que não basta que o credor diga que a prestação já não lhe interessa, há que ver, em face das circunstâncias, se a perda de interesse corresponde à realidade dos factos – ou seja, a perda do interesse deve ser justificada segundo um critério de razoabilidade entendido pela generalidade das pessoas.
   
   Atente-se que, mesmo que incorra em nova mora, decorridos que sejam os 30 dias, a mesma continua a ser, em sentido amplo, um mero retardamento da prestação, porquanto esta não foi executada no momento próprio, mas ainda é possível, por se manter o interesse, ao qual obsta expedientes não concretizados de terceiros que o interessado não tem, objectivamente, como controlar.
   
   O competente Ac. da Relação de Coimbra de 16-02-2017, decidiu que, "A marcação da escritura de compra e venda de imóvel prometido vender para cerca de dois meses e meio após a data acordada, não se mostrando que se tratasse de termo final essencial, coloca a parte que não observa esse prazo em situação de mora, já que a prestação, embora atrasada, ainda é possível (contrato definitivo). Só o incumprimento definitivo e não a mora desencadeia o mecanismo indemnizatório da perda do sinal (em singelo ou em dobro), que, na falta de convenção em contrário, é a única indemnização pelo incumprimento da promessa. A parte que invoca perda objetiva de interesse na celebração do contrato prometido tem o ónus da alegação e prova da factualidade de suporte de tal perda objetiva de interesse, que tem de ser aferida segundo um critério de razoabilidade."
   
   

   Colocado por: Besidroglio
   Caso o promitente-vendedor não tenha interpelado o promitente-comprador, intimando-o a cumprir a prestação, mas o prazo convencionado para a duração do CPCV tenha expirado, o promitente-vendedor ainda assim não pode fazer seu o sinal recebido?

   
   
   Meu estimado, no caso vertente, não, porquanto o promitente-comprador apenas incorreu em mora. É obrigação e porque do interesse do promitente-vendedor, fazer cessar a mora, interpelando aquele para que em prazo razoável cumpra com a promessa. Se aquele mantiver o incumprimento após a concessão deste novo prazo, sem manifestar qualquer constrangimento para a manutenção da situação, poderá então o promitente-vendedor denunciar o contrato promessa, fazendo seu o sinal.
   
   Porém, pode dar-se a situação inversa, em que, quem incorre em mora é o promitente-vendedor (nomeadamente relativamente a prédio ainda em edificação), pelo que neste caso, compete ao promitente-comprador interpelar o primeiro para que aquele cumpra em prazo razoável com a promessa havida acordada no CPCV.
   
   

   Colocado por: RCF
   Deixo-lhe um excerto de um CPCV, que assinei há pouco tempo atrás:

   
   
   Regressando novamente a este ponto, de facto, confesso que ainda não tinha lido esse tipo de clausulado, no entanto, confrontando-se o promitente-vendedor com uma situação de mora do promitente-comprador e havendo-se no contrato promessa esta cláusula, e ainda que a ela recorresse aquele, não incorreria o promitente-comprador em incumprimento definitivo, se se provasse que a mora do mesmo se devia a causas provocadas por terceiros.
   
   Aliás, estando o promitente-comprador impedido de marcar a data da escritura definitiva por a entidade que irá financiar a aquisição não aprovou em tempo oportuno, a saber-se, a data inicial havida acordada e outrossim, a nova data concedida pelo promitente-vendedor, não faria sentido algum que, o primeiro impusesse a sua vontade, indicando uma qualquer data, a qual aquela não vincula a terceira entidade, ainda em falta.
   
   https://apropriedadehorizontal.blogspot.com

   Estas pessoas agradeceram este comentário: ricardo.rodrigues, MarcoAlexandrw
5. • RCF
   • 14 junho 2021

    # 5

   Colocado por: happy hippyRegressando novamente a este ponto, de facto, confesso que ainda não tinha lido esse tipo de clausulado, no entanto, confrontando-se o promitente-vendedor com uma situação de mora do promitente-comprador e havendo-se no contrato promessa esta cláusula, e ainda que a ela recorresse aquele, não incorreria o promitente-comprador em incumprimento definitivo, se se provasse que a mora do mesmo se devia a causas provocadas por terceiros.
   
   Aliás, estando o promitente-comprador impedido de marcar a data da escritura definitiva por a entidade que irá financiar a aquisição não aprovou em tempo oportuno, a saber-se, a data inicial havida acordada e outrossim, a nova data concedida pelo promitente-vendedor, não faria sentido algum que, o primeiro impusesse a sua vontade, indicando uma qualquer data, a qual aquela não vincula a terceira entidade, ainda em falta.

   
   Apenas duas ressalvas:
   - o promitente vendedor não pode ficar ad eternum à espera. A ausência de resposta do Banco, para concessão de crédito, é aceitável durante um tempo razoável, apenas;
   - esta cláusula, sendo assinada de forma livre e consciente pelas partes e não violando preceitos legais, é válida e impositiva para ambas as partes.
6. •  
     happy hippy
   • 15 junho 2021

    # 6

   Colocado por: RCF
   Apenas duas ressalvas:
   - o promitente vendedor não pode ficar ad eternum à espera. A ausência de resposta do Banco, para concessão de crédito, é aceitável durante um tempo razoável, apenas;(1)
   - esta cláusula, sendo assinada de forma livre e consciente pelas partes e não violando preceitos legais, é válida e impositiva para ambas as partes.(2)

   
   
   (1) Meu estimado, acompanho-o nessa sua opinião...
   (2) ... quanto a esta, queira escusar-me, as coisas não são tão pacíficas quanto se possa pensar...
   
   ... porquanto, a mora, ou seja, o atraso na prestação acordada (e quando ainda cumprível), por não realizada no prazo convencionado, quer no CPCV, quer pelo seu alargamento, traduz-se aqui na não realização da escritura de compra e venda no(s) prazo(s) acordado(s).
   
   Nesta conformidade, uma coisa é a essencialidade do prazo, que, de per si, a ocorrer/demonstrar-se, pode constituir de facto causa de incumprimento definitivo e consequente opção resolutiva do contrato, que é aquilo que você defende e a generalidade dos promitentes concebe, no entanto, para tanto, importa demonstrar tal essencialidade, a qual cabe ao interessado em resolver o contrato demonstrá-la, de acordo com o disposto no art. 342º, nº 1, do CC, outra, é a mora do devedor no cumprimento da obrigação, no caso o verificado atraso na marcação da escritura de compra e venda, apenas se questionando se tal mora – de si existente – é imediatamente imputável ao promitente-comprador ou, indiretamente, através da entidade bancária, de quem aquele se terá socorrido nas operações tendentes ao crédito que lhe permitirá concretizar a promessa.
   
   É que, diversa do incumprimento contratual é a situação de simples mora, ficando o devedor constituído em mora quando, por causa que lhe seja imputável, a prestação, ainda possível, não foi efetuada no tempo devido (cfr, art. 804º, nº 2, do CC).
   
   Como é consabido, o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que se vinculou (cfr. art. 762º, nº 1, do CC), devendo tal realização ser integral, exceto se outro for o regime convencionado ou imposto por lei ou pelos usos (cfr. art. 763º, nº 1, do CC), sendo que o momento em que a obrigação deve ser cumprida pode ser fixado por convenção das partes, podendo este prazo convencional ser originário ou subsequente (cfr. art. 777º do CC), pelo que o devedor só fica constituído em mora depois de interpelado para cumprir, havendo, porém, mora da sua parte, independentemente de interpelação, quando, designadamente, a obrigação tiver prazo certo (cfr. art. 805º, nº 1 e 2, do CC).
   
   A simples mora não confere, por regra, mais que um direito indemnizatório (cfr. art. 804º, nº 1, do CC), não pondo em causa a subsistência do vínculo contratual, sendo que nas obrigações pecuniárias a indemnização decorrente da mora do devedor corresponde aos juros a contar do dia da constituição em mora (cfr. art. 806º, nº 1, do CC), sendo devidos os juros legais, excepto se antes da mora for devido juro mais elevado ou as partes houverem estipulado um juro moratório diverso do legal (cfr. art. citado, nº 2).
   
   À luz destes ensinamentos, entende-se ser necessária a verificação de incumprimento definitivo para que seja aplicável o mecanismo indemnizatório da perda de sinal (previsto no art. 442º do CC), posto que é conhecida a controvérsia doutrinal e, embora em menor escala, jurisprudencial nesta matéria. Assim, não é difícil encontrar acórdãos dos tribunais superiores que se debruçaram sobre a questão, sustentando uns que, no âmbito do contrato promessa, os mecanismos indemnizatórios previstos no art. 442º do CC, são aplicáveis mesmo no caso de simples mora – cfr., entre outros, os Acs. STJ, de 18/11/1982, de 15/12/1998, de 21/01/2003, CJ-Acs. STJ, T. I / 2003, ps. 44 e ss., e de 08/03/2005, CJ-Acs. STJ, T. I / 2005, ps. 120 e ss. –, enquanto outra parte da jurisprudência, fortemente maioritária, vem defendendo ser necessária para o efeito a verificação de incumprimento definitivo – entre muitos outros, vejam-se os Acs. STJ, de 26/05/1998, CJ-Acs. STJ, T. II / 1998, ps. 100 e ss., de 24/06/2004, Proc.º 04B1776 (Cons. Abílio Vasconcelos), de 07/02/2006, Proc.º 05A3670 (Cons. Borges Soeiro), de 05/07/2007, Proc.º 07B1835 (Cons. Oliveira Rocha), e de 10/07/2008, Proc.º 08B1849 (Cons. Alberto Sobrinho).
   
   Pelo exposto, e com todo o devido respeito por opiniões diversas, acompanho o já referido Ac. do STJ, de 26/05/1998, que a aplicação das sanções do art. 442º, nº 2, do CC depende do incumprimento definitivo do contrato, pois que: - as expressões ali usadas (deixar de cumprir a obrigação e não cumprimento do contrato) se reportam, por regra, ao incumprimento definitivo e não à simples mora; - as indemnizações aí previstas, designadamente quanto ao sinal, têm natureza compensatória, o que pressupõe a resolução ou extinção do contrato-promessa; - o legislador assim o entendeu, no relatório do DL nº 236/80, de 18-7, ao manter essas sanções relativamente à resolução do contrato; - a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados, nos termos do art. 804º, nº 1, do CC; - essa indemnização deve ser fixada nos termos gerais, o que seria incompatível com aplicação daquelas sanções; - o nº 3 do art. 442º é formal e substancialmente compatível com o pressuposto do incumprimento definitivo, sendo que a exceção do cumprimento só fica afastada nas hipóteses de incumprimento baseado no art. 808º do CC; - a ter-se como suficiente a simples mora, não haveria necessidade de consagração da dita exceção de cumprimento, uma vez que sempre seria admissível, na mora, que o devedor oferecesse a prestação ao credor, como meio de purgar a mora existente; - se o legislador quisesse alterar o condicionalismo tradicional do regime sancionatório da falta de cumprimento do contrato-promessa não deixaria de tomar posição expressa na matéria e, a não ser assim, teria de partir-se da ideia de que não consagrou a solução mais acertada nem soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, o que não é de presumir.
   
   A jurisprudência neste sentido vem retomando, no essencial, estes argumentos e funda-se em doutrina, também autorizada, que defende esta posição, que se me afigura a mais correcta, sem que isto invalide, posições contrárias e para tanto, poupo-a a procurá-las porquanto desde já lhe asseguro que as encontrará (em Acórdãos, sublinhe-se), porém, por ora, a maioria daqueles (ainda) discorre (felizmente, na minha humilde e mui parcial opinião) no sentido que aqui tenho expresso.
   
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