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  1.  # 1

    Bom dia,
    Venho por este meio solicitar um pedido de esclarecimento relacionado com o tema de mais valias relacionado com a venda de um imóvel.

    Passo a exemplificar:

    Irei proceder à venda de um imóvel no final deste mês, imóvel esse que irei vender por um valor superior ao de aquisição (exemplo: +80.000€)
    Irei usar o valor da venda do imóvel para liquidar o empréstimo ao banco (liquidação da hipoteca) e o restante valor irei usar (na totalidade) para "abater" ao empréstimo bancário que tenho actualmente com a minha habitação própria permanente. Neste caso concreto terei de declarar mais valias ou serei tributado por elas aquando o IRS do próximo ano?

    Notas Importantes:
    para a aquisição da nossa actual HPP (escriturada em Janeiro deste ano) usámos capitais próprios de 40.000€ e recorremos a financiamento bancário no valor de 164.000€. Será a este valor que pretendemos abater a mais valia da venda do imóvel que iremos vender.

    Podem pf ajudar-me a esclarecer se terei acesso a isenção do valor tributado à mais valia para o IRS do próximo pi se, em caso de necessidade de tributação, qual o valor estimado ?

    Obrigado
    Melhores cumprimentos
    •  
      RRoxx
    • 22 Setembro 2021

     # 2

    Tenho ideia que o abatimento de créditos já existentes deixaram de contar como reinvestimento de mais valias no ano passado.

    Mas não tenho a certeza absoluta
    Concordam com este comentário: Mk Pt, Supporter
  2.  # 3

    Tire as suas dúvidas aqui:

    https://www.doutorfinancas.pt/calculadora-de-mais-valias-imoveis/

    Se o fim for de habitação própria e permanente abate o valor em dívida do crédito.
  3.  # 4

    Colocado por: nuclesodieoIrei proceder à venda de um imóvel no final deste mês, imóvel esse que irei vender por um valor superior ao de aquisição (exemplo: +80.000€)
    Irei usar o valor da venda do imóvel para liquidar o empréstimo ao banco (liquidação da hipoteca) e o restante valor irei usar (na totalidade) para "abater" ao empréstimo bancário que tenho actualmente com a minha habitação própria permanente. Neste caso concreto terei de declarar mais valias ou serei tributado por elas aquando o IRS do próximo ano?


    Se já é uma moradia secundária. vai ter que pagar mais valias. Apenas as habitação própria e permanente é que podem ficar excluídas de tributação.
    Vai ter que dar 50% ao estado pode é descontar os impostos que pagou e obras de melhoramento.
    Concordam com este comentário: NTORION
    Estas pessoas agradeceram este comentário: nuclesodieo
  4.  # 5

    Colocado por: Vasco Bento

    Se já é uma moradia secundária. vai ter que pagar mais valias. Apenas as habitação própria e permanente é que podem ficar excluídas de tributação.
    Vai ter que dar 50% ao estado pode é descontar os impostos que pagou e obras de melhoramento.
    Concordam com este comentário:NTORION


    Não tem de dar 50% ao estado, paga impostos sobre 50% do valor das mais valias.
    Ex. Compra por 100,vende por 150. Tem 50 de mais valias, paga impostos sobre 25.
    Concordam com este comentário: nocas1
    •  
      Mk Pt
    • 22 Setembro 2021 editado

     # 6

    Colocado por: taunusTire as suas dúvidas aqui:

    https://www.doutorfinancas.pt/calculadora-de-mais-valias-imoveis/

    Se o fim for de habitação própria e permanente abate o valor em dívida do crédito.

    Colocado por: Vasco Bento

    Se já é uma moradia secundária. vai ter que pagar mais valias. Apenas as habitação própria e permanente é que podem ficar excluídas de tributação.
    Vai ter que dar 50% ao estado pode é descontar os impostos que pagou e obras de melhoramento.


    No link do doutor finanças:
    Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:
    Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)


    No site da CGD:
    Até 2020, inclusive, esteve em vigor um regime excecional, criado em 2015, que oferecia isenção de pagamento de mais-valias em sede de IRS a quem pagava o crédito de imóvel de habitação própria e permanente, com o dinheiro da venda da casa. Isto, desde tivesse feito o empréstimo até final de 2014, e mesmo que não pretendesse adquirir nova habitação.

    Porém, a partir deste ano, este regime excecional já não se aplica e, por isso, só há isenção do pagamento de mais-valias, se existir investimento numa nova casa. Esta é a grande diferença que já está em vigor.

    https://www.cgd.pt/Site/Saldo-Positivo/leis-e-impostos/Pages/vender-imovel-pagamento-mais-valia.aspx

    Só não tem que pagar mais valias se comprar mesmo uma nova habitação, abater o CH já não serve.
  5.  # 7

    Colocado por: Vasco Bento

    Se já é uma moradia secundária. vai ter que pagar mais valias. Apenas as habitação própria e permanente é que podem ficar excluídas de tributação.
    Vai ter que dar 50% ao estado pode é descontar os impostos que pagou e obras de melhoramento.
    Concordam com este comentário:NTORION
    Estas pessoas agradeceram este comentário:nuclesodieo


    Boa tarde, obrigado pela resposta.

    A habitação que estou a alienar era a minha HPP é certo, que passou a secundária após ter adquirido a casa onde habito hoje em dia (escriturada em Janeiro deste ano) que passou desde então a ser a minha HPP. Pelo que o "abatimento" à parcela devedora se centra na minha habitação actual (nas Finanças registada como HPP).

    Desta forma creio que o imposto sobre as mais valias não se processe, ou estarei a ver mal?

    PS: por não me parecer ser um tema "simples" preferi lançá-lo aqui a debate para que os mais entendidos me possam ajudar.

    Obrigado
    Pedro Sales
  6.  # 8

    Era, já não é. Logo não tem direito a isenção e tem de pagar o imposto na sua totalidade.
    • hangas
    • 22 Setembro 2021 editado

     # 9

    Eu estou numa situação parecida e ando a ver isto.
    Vou escriturar uma nova HPP, e eventualmente vou vender a antiga daqui por uns meses.
    O facto de a compra na nova ser com mais ou menos capitais-proprios é irrelevante. Fez o investimento primeiro e abate as mais valias depois.

    Este foi o também meu entendimento

    Colocado por: nuclesodieoA habitação que estou a alienar era a minha HPP é certo, que passou a secundária após ter adquirido a casa onde habito hoje em dia (escriturada em Janeiro deste ano) que passou desde então a ser a minha HPP. Pelo que o "abatimento" à parcela devedora se centra na minha habitação actual (nas Finanças registada como HPP).


    Também acho que a amortização do crédito da própria casa, no caso de uma venda simples, acabou no inicio desde ano.
    Mas como comprou uma casa e esta agora a vender outra, tem um prazo para o fazer. A ordem da compra/venda não interessa, mas têm prazos diferentes.

    Nesse caso há exclusão de tributação de mais-valias.

    Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

    - O imóvel vendido era HPP;
    - A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
    - Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.


    in
    https://www.doutorfinancas.pt/impostos/irs/irs-mais-valias-em-imoveis-e-exclusao-de-tributacao/
    • RCF
    • 22 Setembro 2021

     # 10

    Colocado por: nuclesodieoA habitação que estou a alienar era a minha HPP é certo, que passou a secundária após ter adquirido a casa onde habito hoje em dia (escriturada em Janeiro deste ano) que passou desde então a ser a minha HPP. Pelo que o "abatimento" à parcela devedora se centra na minha habitação actual (nas Finanças registada como HPP).

    A isenção de mais valias é possível quando existe a venda de uma HPP. Ora, como refere, o imóvel que vende era a sua HPP, mas já não é. O que interessa é o que esse imóvel é à data da venda e à data da venda trata-se de uma habitação secundária, não HPP, motivo pelo qual não terá isenção por reinvestimento. Portanto, para cálculo do imposto de mais valia, nesse caso, apenas interessa o preço pelo qual comprou e o preço pelo qual vendeu. Para além destes dois valores, poderá ser abatido outras eventuais despesas em obras de beneficiação ou com a venda (comissão da imobiliária, se existir, por exemplo).
  7.  # 11

    Colocado por: RCFOra, como refere, o imóvel que vendeeraa sua HPP, mas já não é


    Acho que não.. Desde que o tenha sido nos 24 meses anteriores, ou 36 posteriores a uma nova, ainda se aplica.
    • RCF
    • 22 Setembro 2021

     # 12

    Colocado por: hangas
    Também acho que a amortização do crédito da própria casa, no caso de uma venda simples, acabou no inicio desde ano.

    é verdade.

    Colocado por: hangasMas como comprou uma casa e esta agora a vender outra, tem um prazo para o fazer. A ordem da compra/venda não interessa, mas têm prazos diferentes.

    também é verdade. O problema é que a casa que está a vender já não é HPP. Era, mas já não é desde janeiro... por isso, não se aplica a possibilidade de reinvestimento.
  8.  # 13

    Colocado por: nuclesodieo

    Boa tarde, obrigado pela resposta.

    A habitação que estou a alienar era a minha HPP é certo, que passou a secundária após ter adquirido a casa onde habito hoje em dia (escriturada em Janeiro deste ano) que passou desde então a ser a minha HPP. Pelo que o "abatimento" à parcela devedora se centra na minha habitação actual (nas Finanças registada como HPP).

    Desta forma creio que o imposto sobre as mais valias não se processe, ou estarei a ver mal?

    PS: por não me parecer ser um tema "simples" preferi lançá-lo aqui a debate para que os mais entendidos me possam ajudar.

    Obrigado
    Pedro Sales


    "Exemplo:
    É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

    Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável."

    Tenho quase a certeza que lhe vão tributar, mas vá ás finanças e esclareça a situação.
    • hangas
    • 22 Setembro 2021 editado

     # 14

    No site das finanças não é tão claro como o resumo do Dr Finanças, mas diz isto:


    Os ganhos derivados da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar, são excluídos da tributação nas seguintes condições:

    · Se, no prazo de 36 meses contados da data de realização, o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for reinvestido, sem recurso ao crédito, na aquisição da propriedade de outro imóvel, de terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino situado no território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal;



    · Se o valor da realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para a aquisição do imóvel, for utilizado no pagamento da aquisição a que se refere a alínea anterior, desde que efetuada nos 24 meses anteriores;


    in: https://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/apoio_contribuinte/questoes_frequentes/Pages/faqs-00566.aspx


    Curiosamente no site da AT ainda referem a amortização ao CH, mas julgo ter ligo que o seu fim foi aprovado no OE actual.
  9.  # 15

    É isento se a compra da atual HPP tenha ocorrido até 24 meses antes da venda da antiga HPP.
    Concordam com este comentário: hangas
  10.  # 16

    O abatimento do empréstimo, atualmente, não conta para efeitos de reinvestimento.
    Logo, se tem mais valias sobre o valor total de venda do imóvel, terá de reinvestir o valor total da venda (ainda há muita gente a pensar que só tem de reinvestir o valor da mais valia).
    Concordam com este comentário: dalmonio
  11.  # 17

    Colocado por: SupporterÉ isento se a compra da atual HPP tenha ocorrido até 24 meses antes da venda da antiga HPP.


    Também é esse o meu entendimento.
    Agora não sei é se por ventura alugar a HPP anterior, desde que a venda antes desses 24 meses, se anula esta regra.
    Mas não encontrei nada nesse sentido.
  12.  # 18

    Colocado por: Supporterterá de reinvestir o valor total da venda (ainda há muita gente a pensar que só tem de reinvestir o valor da mais valia).


    Isto.
    • RCF
    • 22 Setembro 2021

     # 19

    Colocado por: SupporterÉ isento se a compra da atual HPP tenha ocorrido até 24 meses antes da venda da antiga HPP.
    Concordam com este comentário:hangas

    Sim, o reinvestimento pode ser efetuado até 24 meses antes ou 36 meses depois da venda da HPP.
    Mas,
    Colocado por: RCFO problema é que a casa que está a vender já não é HPP. Era, mas já não é desde janeiro... por isso, não se aplica a possibilidade de reinvestimento.

    Portanto, a casa que comprou em janeiro, não deveria ter ficado registada como HPP até vender a que está a vender agora (penso eu)
  13.  # 20

    Colocado por: SupporterO abatimento do empréstimo, atualmente, não conta para efeitos de reinvestimento.
    Logo, se tem mais valias sobre o valor total de venda do imóvel, terá de reinvestir o valor total da venda (ainda há muita gente a pensar que só tem de reinvestir o valor da mais valia).
    Concordam com este comentário:dalmonio


    Certo. Mas já tendo efetuado um novo empréstimo para HPP e se nao é possível abater nesse novo emprestimo. Não há como reinvestir. Certo? Ou estou a perceber mal?