Iniciar sessão ou registar-se
  1.  # 1

    Olá a todo(a)s

    Há vários anos que acompanho este fórum, e que me tem ajudado a resolver muitas situações dado que é de facto uma "enciclopédia" que duvido haja melhor em termos de informação e resolução, face aos contributos nas diferentes formações e experiências dos utilizadores.

    Desta vez calhou-me a mim a dúvida, e apesar de muitas contas e de muita coisa se ter passado, e o desconhecimento do que eventualmente possa estar prestes a voltar a a acontecer no País, venho aqui expor a minha situação.

    Comprei há alguns anos um apartamento T6 com dois pisos num 2° andar num local muito bem localizado, e onde não existe nenhum com as mesmas características (e os apartamentos que surgem no mercado perto do nosso rapidamente são vendidos, maioritariamente T2/T3/T4).

    Foi comprado a bom preço e com condições especiais de financiamento, sendo que apesar da família ter crescido (2 crianças) estamos a considerar mudar para uma moradia com menos divisões (V3, desde que com arrumação) e mais simples por neste momento não nos agradar a disposição e os dois pisos, além das escadas de acesso ao nosso piso.

    Como desde sempre tivemos o "sonho" de poder ter um dia uma casa/moradia com quintal (estilo simples/tradicional, se possível térrea), ponderávamos eventualmente construir apesar de avessos a todo o processo de projetos e autorizações, e há alguns meses surgiu a oportunidade de comprar um terreno a 70k€ com projeto de construção aprovado que nos agradava apesar de ser estilo de moradia térrea com linhas modernas (confirmei que tudo estava tratado na Câmara, seria só passar para o meu lado) e inclusive conseguimos o construtor que com base no projeto faria a obra, pelo valor aproximado de 200k€.

    Acontece que face a essa oportunidade decidimos avaliar o apartamento e percebemos que o valor de venda permitiria obter aproximadamente um lucro de 140k€, e que ficando a moradia aproximadamente em 270k€ (acima do que preferiamos mas comportável face às condições especiais de financiamento que temos acesso, e ao lucro da venda do apartamento) seria viável avançarmos, e colocámos o apartamento no mercado.

    A ideia seria quando o vendessemos arrendar um apartamento durante os 10/12 meses de construção, e apesar das dificuldades em encontrar apartamentos (rendas no valor de 700€) conseguimos encontrar um, e seria essa a transição planeada.

    Estamos na fase final de venda, mas resumindo e devido ao tempo até colocação do apartamento no mercado e coincidente dúvida quanto à instabilidade que se previa poder vir a acontecer (agravamento valor de materiais, instabilidade financeira nacional) o terreno acabou por ser vendido (foi-nos nada prioridade novamente em adquirir, mas devido a não termos ainda o nosso apartamento efetivamente vendido e haverem algumas dúvidas relativamente ao local, deixámos cair).

    Não tendo abandonado o "sonho" da moradia, e percebendo neste momento o valor de lucro que podemos obter, e sem se saber se haverá instabilidade nos próximos tempos, colocamos neste momento várias hipóteses em cima da mesa mas que obviamente acarretam compromissos e diferentes opções financeiras quando se concretizar a venda do nosso apartamento:

    1- Manter a ideia de alugar o apartamento, apesar da elevada renda e de termos de estar sujeitos a um proprietário e gerir contratos, mas manter o dinheiro disponível para sinal de uma moradia que apareça (ou eventualmente se houverem dificuldades no mercado e/ou aparecerem oportunidades), ou dar de entrada.

    2- Comprar um apartamento T3 com parqueamento num R/c elevado com garagem e muito perto da nossa atual casa (não há nenhum para venda, e são raros haver, zona calma e prédio com excelente vizinhança e construção), que apareceu por oportunidade neste momento e que esteve fechado devido a processo e que na visita verificámos estar em muito bom estado e com grande parte das coisas novas. A venda é quase exatamente pelo valor do lucro (1000€ acima) que vamos ter e que bateria certo no valor que "resolveria" mais valias, evitando adicionalmente rendas de arrendamento (mesmo não sendo a nossa casa de sonho seria parecida com a arrendada mas sem estarmos sujeitos a contratos e proprietários, e ficando a poupar mensalmente) e caso aparecesse oportunidade de moradia tentariamos vender rapidamente o T3 (mesmo que fosse baixando o preço para agilizar a venda), ou faríamos crédito e posteriormente venderiamos o T3 e amortizaríamos;

    Neste momento as moradias que existem no mercado ou não nos agradam nas tipologias (gostariamos de casas simples, tal como a vida simples e desafogada que gostamos de ter), ou estão fora do orçamento que preferimos cumprir, e como tal a ideia seria esperar para caso aparecesse "a" tal, uma oportunidade, ou soluções de moradia em construção ou em fase final.

    A ideia de comprar uma casa "provisória" ao invés de arrendar está a transmitir na família a ideia de ser algo permanente, de se abandonar o objetivo de um dia termos a moradia, mas comparativamente parece-nos que entre as duas soluções a de compra permitiria deixar de ter quaisquer prestações, facilitar mudanças, ter menor instabilidade, e poupar dinheiro, além de com sorte poder ainda rentabilizar mais caso na altura de venda se mantenha a procura (de forma oposta se baixarmos para agilizar venda já conto com o que em teoria gastaríamos em rendas).

    Se vier instabilidade a caminho o dinheiro na conta ainda acaba sujeito a limitação de uso e as rendas sairão na mesma (isto caso o proprietário não venha a ter problemas), enquanto que se tivermos um imóvel e nada de prestações...bem, dava sensação de estabilidade e termos um bem que estava pago (além dos carros pagos, e de não termos quaisquer créditos).

    A alternativa "híbrida" seria dar sinal no cpcv do T3 para ganhar tempo para fazer um crédito e efetuar depois a compra mas não gastando o total do lucro, sendo o crédito feito para sobrar uma parte que nos permitisse agarrar uma oportunidade, mas aí penso que já irá mexer com mais valias e sujeitos a mais engenharia financeira.

    Sei que foi um post muito longo, mas consideramos que é também uma decisão muito delicada e com várias nuances. Sabemos que ninguém tem uma bola de cristal, quer para o que aconteça nos mercados, quer para a aparição da moradia que se adeque a nós, mas até lá... Qual vos parece a melhor opção (caso seja alguma destas)?

    Obrigado desde já pelos contributos, saúde e estabilidade para todo(a)s
    • RCF
    • 12 novembro 2021

     # 2

    Colocado por: GioalbiSei que foi um post muito longo,

    se foi...

    Tenha em conta que a construção é um processo complexo e demorado.
    A ideia de vender o apartamento ficar a viver numa casa arrendada por 10/12 meses até construir, teoricamente, poderia ser uma boa ideia mas, na prática, esses 10/12 meses seriam 20/24 meses (pelo menos) e o custo final, muito provavelmente, superior ao previsto no início.
    Depois, após vender, terá o prazo máximo de 3 anos para reinvestir e, dessa forma, não pagar mais valias.
    Por isso, se realmente gostarem desse apartamento que encontraram e valorizarem a estabilidade, talvez seja a melhor opção. Mas, se gostarem de um pouco de aventura e instabilidade, ainda que no final disso possam tirar proveito, não desistam da construção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gioalbi
  2.  # 3

    Obrigado desde já pela opinião RCF, de facto a construção seria sempre a melhor opção, e a que desejaríamos mas nesta primeira "tentativa" foi um risco que tentámos balizar (sabendo sempre que não se adivinha), o construtor era conhecido e tem há muitos anos boa reputação e fez várias casas parecidas na mesma rua.

    Mas acabámos por ficar sem o terreno e tudo acontece por alguma razão, e como tal agora estamos na fase de avaliar estas três hipóteses (1, 2 e a híbrida que nos deixa mais baralhados nas mais valias) até que algo que consideremos compatível apareça.

    Nesta fase o que pretendemos é estabilidade sem grande perda de capital, mas estarmos também em boa posição (mesmo que seja passados poucos meses) para quando apareça uma moradia que se adeque a nós.

    Obrigado uma vez mais
  3.  # 4

    Eu porque não encontrarem moradiad na zona em construção ou prontas ou semi novas?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gioalbi
  4.  # 5

    Conhecemos os projetos aqui na zona que estão em curso ou em fase de finalização, mas como referi as moradias que existem no mercado ou não nos agradam nas tipologias (muito grandes, com excesso de divisões, e/ou concebidas com mini quintais), ou estão fora do orçamento que preferimos cumprir.

    Obrigado
  5.  # 6

    Gioalbi, muitas perguntas e respostas muito difíceis!
    Para lhe dar uma opinião completamente ajustada teríamos que conhecer muito mais pormenores.
    De uma forma muito resumida, penso que não está a considerar o custo de impostos/aquisição do imóvel de transição. Também não está a considerar o "custo" do desconforto das mudanças.
    Para além disso, interessa perceber o seu potencial de financiamento... pode ser viável fazer um reforço do financiamento atual para libertação de liquidez para o sinal (moradia em construção) ou aquisição de terreno e depois fazer o crédito do imóvel futuro com ou sem liquidar, logo vender, previamente o imóvel atual.
    Nesta fase muitos cenários se podem colocar e a informação, na minha ótica, não é suficiente para lhe dar uma opinião fundamentada.
  6.  # 7

    Obrigado pelo comentário Tiago Pinto, de facto são muitos cenários e hipotéticas soluções.

    No nosso caso no situação de avançarmos para a compra do T3, para depois ficarmos a esperar por aparecer "a" moradia, seria no cenário 1 a pronto e sem recurso a financiamento (e respectivos encargos), e com Imposto Selo e IMT julgo que ficasse dentro dos 3000€ (oferecem valores da escritura).

    No cenário híbrido aí sim entrariam maiores encargos, mas que julgo serem só um pouco acima e que temos como reserva. Já no cenário 3 parece-me que apesar de ficarmos com todo o capital disponível, teríamos muito maior ginástica para manter as poupanças intactas face às rendas.

    Quando fosse a altura de financiamento de uma eventual moradia (até cerca dos 270/280k€), temos facilidade em pedir financiamento para cerca de 90% desse capital e ter o restante para sinal disponibilizado através de poupanças e/ou ajuda de familiares, contanto logo depois amortizar esse empréstimo com a venda do T3.

    Pretendíamos o cenário de compra de algo já habitável ou quase em fase final, dado que a aquisição de terreno seria mais complicada nesta situação, daí ser a última hipótese ir nesse caminho uma vez que obrigaria à venda antecipada do T3 e tratar de processos e burocracias associadas ao mesmo.

    No meio destes cenários o "custo" e desconforto da mudança estamos a tentar também minimizar, porque em arrendamento a casa fica num 3°andar sem elevador e este T3 sendo comprado é ao final da rua e haveria outra margem entre datas de entrada e saída.

    Parece-nos mais tranquila e estável a compra do T3, mesmo pelas crianças e pelo futuro, e deixáva-nos em posição de podermos avançar com crédito para aquisição de moradia.

    Não é fácil, sabemos...
  7.  # 8

    *Quando referi cenário 3 queria dizer 2 (aluguer), é a que originaria maior "ginástica".
  8.  # 9

    Gioalbi a minha questão é: tem a certeza que não consegue financiar a nova casa antes de vender a atual? Assim fazia só uma mudança, pagada IMT e IS de uma só aquisição e não pagava rendas. Se não conseguir de facto terá que escolher uma das outras e aí, dependendo da oferta para arrendamento e respetivo custo, a aquisição "transitória" pode ser opção.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gioalbi
  9.  # 10

    Bem, tem aí um lote de escolhas que nunca mais acaba :)



    Colocado por: Gioalbi1- Manter a ideia de alugar o apartamento, apesar da elevada renda e de termos de estar sujeitos a um proprietário e gerir contratos, mas manter o dinheiro disponível para sinal de uma moradia que apareça (ou eventualmente se houverem dificuldades no mercado e/ou aparecerem oportunidades), ou dar de entrada.


    Se a ideia for arranjar algo provisório para construir ou comprar construído, penso que será a melhor opção. Vai precisar de capital disponivel para comprar o terreno no caso de construir e depois mesmo recorrendo a crédito precisa de capital para "adiantar", o banco só paga à medida que for construindo.



    Colocado por: Gioalbi2- Comprar um apartamento T3 com parqueamento num R/c elevado com garagem e muito perto da nossa atual casa (não há nenhum para venda, e são raros haver, zona calma e prédio com excelente vizinhança e construção), que apareceu por oportunidade neste momento e que esteve fechado devido a processo e que na visita verificámos estar em muito bom estado e com grande parte das coisas novas. A venda é quase exatamente pelo valor do lucro (1000€ acima) que vamos ter e que bateria certo no valor que "resolveria" mais valias, evitando adicionalmente rendas de arrendamento (mesmo não sendo a nossa casa de sonho seria parecida com a arrendada mas sem estarmos sujeitos a contratos e proprietários, e ficando a poupar mensalmente) e caso aparecesse oportunidade de moradia tentariamos vender rapidamente o T3 (mesmo que fosse baixando o preço para agilizar a venda), ou faríamos crédito e posteriormente venderiamos o T3 e amortizaríamos;


    É um risco, pode vender rápido e perder dinheiro ou até ficar "pendurado" a tentar vender, e se demorar mais do que espera perder algum bom negocio que apareça. Se quiser construir e investir o capital todo neste imóvel, como é que compra o terreno e dá inicio à construção? Penso que este cenário é mais definitivo que temporário, e só é valido para depois comprar já construído. No entanto para isto não compensa saltar este passo "intermedio" e comprar logo a outra?
    Se estiver à espera que os preços baixem.... não conte muito com isso.

    Eu estive numa situação desse tipo, decidimos construir. Arranjámos terreno, fizemos um cpcv de longa duração. Entretanto meti a casa à venda (arranjei uma casa arrendada) e o lucro da venda é para escriturar terreno, pagar projectos e taxas e dar entrada para a construção e já tenho o crédito aprovado para a construção. Assim tenho a certeza de quanto vou precisar, com alguma folga para as derrapagens. Agora é esperar pela aprovação do projecto e construir :)

    Se fosse eu, definia primeiro o objectivo (construir, comprar construído, etc), avaliava as hipoteses depois avançava. Atenção que esses 200k que lhe deram de orçamento para construir podem facilmente passar a 210 ou 220k da maneira que as coisas estão a evoluir.
    Concordam com este comentário: Gioalbi
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gioalbi
  10.  # 11

    Tiago Pinto, neste momento não existe nenhuma moradia com características, preço ou localização que encaixe no que procuramos, daí a situação de após a venda da nossa atual casa (dado agora querermos mesmo vender, e aproveitar o lucro) termos de decidir se aproveitamos a oportunidade de compra deste T3 ou alugamos um, enquanto esperamos que apareça "a" casa que se encaixe no que procuramos.

    Aparecendo moradia no futuro dentro dos valores máximos que pretendemos (270/280k€), não teremos à partida problema em conseguir financiar, e depois tratávamos da venda do T3 e amortizávamos.

    A sensação de comprar este T3 "transitório" a pronto é que nós dá uma sensação estranha por ficar com todo o capital, mas parece-nos que comparativamente com o recorrer a uma de aluguer que nos leva mensalmente valores altos (pensando que não adivinhamos quantos meses passarão até aparecer uma moradia como queremos) faria maior sentido.
  11.  # 12

    Seriam mesmo muitas escolhas dalmonio, o que estamos neste momento a tentar fazer é reduzir às mais seguras e que por não saber o futuro nos deixem numa posição de conforto.

    No nosso caso foi um pouco ao contrário, porque quando apareceu o terreno com projeto aprovado e para o qual tínhamos construtor delineado, as contas dos 200k€ já estavam com margem para derrapar cerca de 30k€, a questão e bem como se disse poderia ser a duração do processo, e sem outra hipótese estávamos sujeitos às (caras e raras) casas de aluguer na nossa zona enquanto o processo se desenvolvesse.

    Nessa situação a venda do nosso T6 seria para o salto para lá, para um objetivo definido, mas como entretanto caiu essa hipótese mantivemos a da venda do imóvel e percebemos que o que mais se adequava a nós era ou moradia em fase final de construção, ou uma antiga mas recuperável/habitável, ou alguma oportunidade que surja.

    Focar novamente em comprar terreno e passar pelo processo de base pelo menos neste próximo "salto" não o faríamos (deu para experimentarmos e por sorte sair imaculados do processo, mas percebemos que dificilmente é para nós), mesmo por nos ser mais fácil fazer crédito habitação para o global, e sem passar pela compra de terreno e pelos procedimentos seguintes.

    A ser como diz parece-me ser em linha com a hipótese 2 e efetuar esta compra "transitória", já que aquilo para que mais nos inclinamos na futura moradia ser a compra de algo já construído.


    Obrigado desde já pelo contributo, e votos tudo a correr bem com o processo
  12.  # 13

    Colocado por: GioalbiA sensação de comprar este T3 "transitório" a pronto é que nós dá uma sensação estranha por ficar com todo o capital,

    Não se esqueça de manter capital pelo menos para os 10%+impostos/custos de aquisição. Mesmo que isso implique financiar uma pequena parte nesta aquisição, pode valer a pena. Depois de nada lhe adianta ter um imóvel pago, se não tiver os capitais próprios para comprar o novo... ou faz nessa altura um crédito hipotecário mais caro ou tem que vender antes ou no mesmo momento em que compra.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gioalbi
  13.  # 14

    Ficámos um pouco hesitantes na altura em que todas estas situações se precipitaram por essa mesma razão, a de podermos ficar sem capital para comprar/sinalizar se aparecesse no futuro um terreno ou uma moradia já construída...

    Mas depois percebemos que muito mais difícilmente voltariamos a avançar num processo compra de terreno+projetos+construção, ficando só decidida a opção de algo construído/a terminar que recorresse a financiamento nos moldes "normais" e dos consequentes capitais próprios para um pouco acima dos 10% do valor máximo que pretendemos (que temos), posição que acabou reforçada pelos cenários e opiniões que aqui deram e que agradecemos.

    Além disso esse valor que mensalmente iria para as rendas do aluguer (700€) irá integralmente para reforçar poupanças e/ou melhorias do T3 que se tudo correr bem compraremos, e que poderá servir para o valorizar aquando da venda.

    Veremos se tudo bate certo e passamos à fase da compra. Obrigado a todos(a)s
  14.  # 15

    Colocado por: GioalbiFicámos um pouco hesitantes na altura em que todas estas situações se precipitaram por essa mesma razão, a de podermos ficar sem capital para comprar/sinalizar se aparecesse no futuro um terreno ou uma moradia já construída...

    Mas depois percebemos que muito mais difícilmente voltariamos a avançar num processo compra de terreno+projetos+construção, ficando só decidida a opção de algo construído/a terminar que recorresse a financiamento nos moldes "normais" e dos consequentes capitais próprios para um pouco acima dos 10% do valor máximo que pretendemos (que temos), posição que acabou reforçada pelos cenários e opiniões que aqui deram e que agradecemos.

    Além disso esse valor que mensalmente iria para as rendas do aluguer (700€) irá integralmente para reforçar poupanças e/ou melhorias do T3 que se tudo correr bem compraremos, e que poderá servir para o valorizar aquando da venda.

    Veremos se tudo bate certo e passamos à fase da compra. Obrigado a todos(a)s

    Votos de sucesso. Se precisar de ajuda estou ao dispor.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gioalbi
  15.  # 16

    Boa sorte
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Gioalbi
  16.  # 17

    Obrigado e depois dou notícias, e quando aparecer "a" tal também devo cá vir para diferentes testamentos de texto :)
  17.  # 18

    Bom dia,



    Tal como tudo na vida, todas as decisoes têm riscos e beneficios que sao inerentes.

    Parece que você pretende tomar uma decisao isenta de qualquer tipo de risco, mas isso nao é possivel...
  18.  # 19

    Bom dia Marques22

    De facto estamos a tentar minimizar riscos e gastar demasiado capital que pudesse ser desnecessário (rendas altas vs compra de apartamento), mas também a tentar manter a estabilidade relativamente ao seio familiar.

    É como digo, se tivéssemos bola de cristal seria mais fácil, mas não tendo... Resta-nos avaliar, optar e arcar com os tais riscos e benefícios.

    Espero que seja a decisão certa. ;)
  19.  # 20

    Gioalbi,


    Voce esta a pensar de forma correta, ao dar prioridade a estabilidade da sua familia.

    Cada familia é diferente e cada uma tem a sua situacao particular.

    Neste momento, o acesso ao crédito esta mais facilitado, mas ao mesmo tempo, o mercado imobiliario esta altamente inflacionado, com muitas casas e terrenos altamente sobrevalorizados face ao seu valor real.

    Parece que depois da flexiblizacao do acesso ao crédito bancario começou uma corrida desenfreada a compra de casa.
    Neste momento quem está a lucrar com isto tudo sao os agentes imobiliarios e algumas pessoas que querem vender os seus imóveis, pois fazem especulacao dos preços.

    Resumidamente, na minha opiniao este nao é o momento certo para investir em imobiliario, mesmo que seja para habitacao própria.

    Os bons negócios imobiliarios fazem-se, sim, em contra ciclo. Ou seja quando o mercado está em baixo.

    Está é uma boa altura para poupar, com o objectivo de investir mais tarde.
    Concordam com este comentário: NLuz
 
0.0195 seg. NEW