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  1.  # 1

    Olá a todos,

    Comprei uma moradia térrea dispensada de licença de habitação por data de registo na matriz anterior a 1951. Não foi emitida certidão de dispensa de licença de hab, a notária aceitou a data da caderneta.

    Efetivamente, a casa tem obras posteriores a essa data mas claramente antigas, segundo o anterior proprietário, anteriores ao 25 de abril. São obras pequenas: um telheiro de fibrocimento ao longo das traseiras, uma arrecadação (2 m2) e uma parede com uma porta que separa a frente das traseiras. No arquivo municipal não há qualquer registo de nada. Nas Finanças e Conservatória está tudo declarado à exceção do que mencionei atrás e uma pocilga (essa mesma antiga, de pedra ainda), que pretendo registar quando a recuperar, até porque está na planta cadastral e por isso fácil que provar que pertence ao edifício original.


    Claro que quero retirar (com empresa credenciada) o telheiro de fibrocimento mas gostava de saber se posso substituir por outro telheiro com telhas ou outro material impermeável. É-me essencial sobretudo na zona atrás da tal parede com porta para as traseiras, para entrar e ter um alpendre onde me abrigar e não ficar com uma parede ali perdida ou com o terreno aberto para a parte de trás. No entanto, gostava mesmo era de substituir todo o telheiro a acompanhar as traseiras.

    1 - Se conseguisse provar que o telheiro é anterior à data de entrada do licenciamento no município, talvez conseguisse substitui-lo de forma legal? Como provar? Fotos do Exército? Onde me dirigir?

    2 - Conseguindo provar que é antigo, tenho um outro problema: este telheiro não está declarado nas áreas cobertas nas Finanças / Conservatória. No modelo 1 do IMI entregue em 2005 não foi declarada e nem sequer aparece numa planta cadastral :/ É considerado área coberta? E se fosse só uma pergola? Desde que tenha cobertura é área coberta? Uma coisa é o município não exigir licenciamento outra coisa é não declarar a área, correto?

    3 - Se simplesmente construir um telheiro não exercendo os tais 10 m2 e 2.2 mts de altura aplicáveis a obras de escassa relevância urbanística, acabo por estar também a colocar em causa a isenção de licença de habitação? É considerada uma ampliação?

    Outro assunto:
    - Obras no interior: também não carecem de licenciamento mas são consideradas alterações ao edifício para efeitos de dispensa de licença de habitação? Vou manter o mesmo nº de divisões (2 quartos e 1 sala), ainda que com uma disposição diferente, e remover algumas paredes que não desempenham função resistente.

    - Telhado: a estrutura de madeira está muito degradada. Pretendo trocar por outra no mesmo material. É considerada obra na estrutura resistente, se o material e a forma se mantêm?

    Confesso que o que me inibe de pedir licenciamento na câmara é mesmo o tempo. Tenho um filho pequeno e estou numa casa de família emprestada, só quero fazer obras e ir viver para minha casa. Temo os eternos períodos de espera nas câmaras. Quando comprei a casa, pensei que não precisava de projeto e agora com a alegada “ampliação” (telheiro) e as “alterações” (obras no interior + telhado) às tantas considero fazê-lo, se isso me fizer deixar de estar dispensada de licença de habitação, para efeitos de uma eventual venda futura.

    Não encontro em lado nenhum a legislação que dispensa os imóveis anteriores a 1951 de licença. Alguém me sabe indicar? Está no RGEU?

    Obrigada desde já a todos pelos contributos de antemão.
  2.  # 2

    não entendo é a relação que está a fazer entre certidao de dispensa de licenca de utilização e as obras que quer fazer. se a casa ja é sua para que quer essa certidao, tem que ter e a certidao permanente, essas obras aparentam ser de escassa relevancia apenas tem que as comunicar a camara e depois pode pedir a licença de utilizacao
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tintina
  3.  # 3

    Colocado por: tviegasse a casa ja é sua para que quer essa certidao


    Porque quero garantir que se precisar de vendê-la não estou a investir em obras que possa ter que demolir ou fazer um super projeto de legalização só porque não pensei no que estava a fazer. E se precisar de projeto, então se não vale mais fazer já.

    As casas são nossas até deixarem de ser.



    Colocado por: tviegasapenas tem que as comunicar a camara e depois pode pedir a licença de utilizacao


    Como assim? A câmara passa uma licença de utilização depois de ter feito apenas algumas obras de escassa relevância? O telheiro vai na volta não consigo provar que é antigo e mandam é demoli-lo e depois nem certidão de isenção nem licença. Nem pedem projeto da estrutura do telhado? Nem de acessibilidades do interior? E essas coisas todas?
    Concordam com este comentário: jorgemlflorencio
  4.  # 4

    provavelmente consegui comprar a casa sem licença pois é bastante antiga e deve estar degradada, agora se vai fazer obras de alterações essa historia de ser anterior a 1951 vai a vida, a casa é antiga esta isenta de uma serie de normas para mais que não deve existir projeto de nada, essas alterações comunica a camara pois parece ser tudo de escassa relevância, um telheiro com pilares encostado a casa é uma ampliação, e melhor falar com um arquiteto para lhe fazer as plantas e tratar da restante papelada.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tintina
  5.  # 5

    A minha questão era precisamente essa! Se as obras que vou fazer são consideradas obras de alteração, uma vez que não vou alterar o número de divisões nem alterar a estrutura (as paredes que vou remover não são estruturais).

    Quanto à ampliação, se o telheiro já lá estava e foi construído previamente à data de licenciamento no município, porque é que agora se substituir o fibrocimento por outro material estou a fazer uma ampliação? O que queria eram sugestões de como provar que o telheiro já lá estava e legalizá-lo junto das Finanças/Conservatória.
  6.  # 6

    o que é existente é existente uma vez que diz nao haver registo de nada, as areas reais é que podem não bater certo com o que se encontra registado. para fazer atualizações nas finanças e conservatória primeiro tem que atualizar tudo na camara , mas isso so depois de fazer as obras, mas melhor e falar com tecnico ou ir a camara para que lhe imforme do que fazer, porque cada município faz as coisas a sua maneira
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tintina
  7.  # 7

    Cada arquiteto sua sentença. Um diz-nos que temos que atualizar o existente nas Finanças/Conservatória e depois fazer o pedido de licenciamento da alteração do telhado e interiores na câmara. O outro diz-nos que é só clarificar isso nos desenhos e no final das obras atualizar nas Finanças/CRP, para não perdermos tempo nessa fase.

    Quanto a orçamentos: 8700€ (c/IVA) incluindo levantamento topográfico, proj de arq e projs de especialidades. Sem proj de execução ou MQT. Achei imenso! O que me dizem?
  8.  # 8

    Também achei muito (mas sem conhecer pormenores fica difícil fazer juízos de valor).

    Sobre as alterações, atenção que o que implique alterações estruturais tem que ser licenciado. Se alguém na câmara lhe disser que não é preciso, peça essa informação por escrito...

    Estou actualmente com um caso desses em mãos. Disseram aos anteriores proprietários que não era preciso nada, e agora estão numa embrulhada para vender.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tintina
  9.  # 9

    Colocado por: tintinaAchei imenso! O que me dizem?
    nao há tabelas para esses trabalhos. tanto é mt como pouco. mas a mim nao me parece sequer necessário licenciar nada e por isso sim nao faz sentido esse dinheiro pelo processo que é.

    Colocado por: tintinaClaro que quero retirar (com empresa credenciada) o telheiro de fibrocimento mas gostava de saber se posso substituir por outro telheiro com telhas ou outro material impermeável
    pode, não requer licenciamento

    Colocado por: tintinaSe conseguisse provar que o telheiro é anterior à data de entrada do licenciamento no município, talvez conseguisse substitui-lo de forma legal? Como provar? Fotos do Exército? Onde me dirigir?
    não vejo porque nao o pode fazer, fotos militares na https://www.igeoe.pt/

    Colocado por: tintina- Obras no interior: também não carecem de licenciamento mas são consideradas alterações ao edifício para efeitos de dispensa de licença de habitação? Vou manter o mesmo nº de divisões (2 quartos e 1 sala), ainda que com uma disposição diferente, e remover algumas paredes que não desempenham função resistente.

    - Telhado: a estrutura de madeira está muito degradada. Pretendo trocar por outra no mesmo material. É considerada obra na estrutura resistente, se o material e a forma se mantêm?
    nada do que descreve necessita de licenciamento. a unica questão é o telheiro. Mas como não vai fazer obras a não ser trocar de cobertura avança com as obras descritas submetendo apenas uma comunicação de obras isentas de comunicação prévia. se o seu arqº nao souber o que é isso ou como instruir esse processo troque por outro.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas
    Estas pessoas agradeceram este comentário: tintina
  10.  # 10

    Colocado por: antonylemosnao me parece sequer necessário licenciar nada
    Acha que não é preciso licenciar nada? Nem a troca da estrutura do telhado?


    Colocado por: antonylemospode, não requer licenciamento


    É que o telheiro, segundo o anterior prop foi construído antes do RGEU entrar em vigor naquela zona (fora do perímetro urbano em 1988) mas não consta na planta cadastral! Nem o telheiro, nem uma cisterna.

    Então, 1) se eu não conseguir provar com fotos aéreas que isto são construções anteriores a essa data, para a câmara são áreas ilegais.

    E 2) substituindo a estrutura do telheiro não estou a fazer uma reconstrução (demolição seguida de construção)? Um telheiro é o equivalente a uma edificação qualquer? É que não vou simplesmente substituir a cobertura do telheiro, terei que substituir a estrutura também ou até mesmo colocar uns pilares.

    Também considerámos alterar o formato do telhado, já que o vamos mudar, e fazer chegá-lo até ao telheiro e ficava melhor. Nesse caso, só mesmo com licenciamento, certo? 1) pq estarei a alterar a forma do telhado, 2) pq é arriscado mais tarde não aprovarem e depois tenho a estrutura da casa toda metida em sarilhos.


    Colocado por: antonylemosnão vejo porque nao o pode fazer, fotos militares nahttps://www.igeoe.pt/
    Obrigada! Já entrei em contacto com eles entretanto. Vamos ver se consigo prova daquilo.

    Colocado por: antonylemosMas como não vai fazer obras a não ser trocar de cobertura avança com as obras descritas submetendo apenas uma comunicação de obras isentas de comunicação prévia. se o seu arqº nao souber o que é isso ou como instruir esse processo troque por outro.
    Vou fazer obras, não vou é fazer novas construções (se considerarem que estou apenas a substituir o telheiro e não a fazer uma ampliação).

    Poderia apenas fazer uma comunicação de obras isentas de controlo prévio mas os arqtos nem sequer comunicação prévia consideram. Dizem que tem que ser mesmo licenciamento, que comunicação prévia é arriscado pq temos que submeter os projs todos ao mesmo tempo. Dizem que há áreas ilegais, então que tenho que legalizar tudo e não consideram o que estou a dizer em relação ao RGEU e à sua aplicação para edificações fora do perímetro urbano (à data). Como aquela área não consta da planta cadastral, dizem que está ilegal. E temo que a câmara considere o mesmo. Vamos lá ver se as fotos aéreas me ajudam.
  11.  # 11

    Também já considerei submeter pedido de licenciamento para alteração da forma e estrutura do telhado, sendo que as obras no interior estão isentas de controlo prévio. Dessa forma, seria com certeza um processo mais rápido, não? Os arqtos também me dizem que não faz sentido por causa das "áreas ilegais", que a câmara depois iria implicar com isso ao ver que não constam da planta cadastral.

    Um amigo arqto sugeriu-me que fizesse pedido de dispensa de licença de habitação com estas áreas todas, provando que é tudo anterior ao RGEU. E só depois avançasse com pedido de licenciamento.
  12.  # 12

    Colocado por: tintinaAcha que não é preciso licenciar nada? Nem a troca da estrutura do telhado?
    se vc apenas quer substituir peças danificadas por outras iguais nao há razão nenhuma para licenciar. é como já referi uma operação isenta de controlo prévia, vc apenas tem de instruir um processo que entrega alguns dias antes de começar a obra a comunicar que a vai fazer.

    igualmente substituir telhas de fibrocimento por outras nao requer qq tipo de licenciamento

    Colocado por: tintinaEntão, 1) se eu não conseguir provar com fotos aéreas que isto são construções anteriores a essa data, para a câmara são áreas ilegais.
    correto.

    Colocado por: tintinaE 2) substituindo a estrutura do telheiro não estou a fazer uma reconstrução (demolição seguida de construção)?
    são obras de conservação, você na essência não está a alterar nada, apenas a substituir.

    Colocado por: tintinaou até mesmo colocar uns pilares
    desde que seja substituir os velhos por uns novos nao tem problema. nao deve é aumentar o nº de pilares o que tecnicamente pode ser considerado uma alteração

    Colocado por: tintinaDizem que tem que ser mesmo licenciamento, que comunicação prévia é arriscado pq temos que submeter os projs todos ao mesmo tempo.
    peço desculpa pelo meu lapso nos comentários anteriores onde falo em comunicação prévia queria dizer controlo prévio. as obras todas descritas são 'isentas de controlo prévio'. na minha opinião por enquanto nada do que descreve requer licenciamento (salvo a potencial necessidade de legalização do telheiro)

    Colocado por: tintinaE temo que a câmara considere o mesmo.
    marque uma reunião com o diretor de departamento de urbanismo na CM e exponha as suas dúvidas em relação a isso. explique que eventualmente com as fotos aéreas talvez possa provar que o telheiro seja anterior ao rgeu.

    Colocado por: tintinaDizem que há áreas ilegais,
    havendo áreas ilegais eles têm razão.. ao fazer uma legalização inclua todas as outras alterações que quiser no mesmo processo

    Colocado por: tintinaTambém já considerei submeter pedido de licenciamento para alteração da forma e estrutura do telhado
    isso já é outra conversa, se quer realmente alterar a forma do mesmo submete licenciamento.

    Colocado por: tintinaDessa forma, seria com certeza um processo mais rápido, não?
    o licenciamento demora o tempo que demora.. mas pode avançar com as obras isentas de controlo prévio enquanto espera pelo licenciamento..

    Colocado por: tintina
    Um amigo arqto sugeriu-me que fizesse pedido de dispensa de licença de habitação com estas áreas todas, provando que é tudo anterior ao RGEU. E só depois avançasse com pedido de licenciamento.
    e o seu amigo arqº tem toda razão. primeiro prove a idade da coisa e depois veja com os seus arqºs a melhor estratégia para avançar
  13.  # 13

    antonylemos muito obrigada por todo o input!

    Colocado por: antonylemosas obras todas descritas são 'isentas de controlo prévio'.


    Certo. E quando comunicar essas obras isentas de controlo prévio (interiores e telhado) não preciso de projetos? Dado que não há projetos do existente na câmara (pela antiguidade da casa). Tenho receio de ficar entalada entre perder a dispensa de licença, porque estou a fazer obras, e não ter a possibilidade de pedir licença porque não tenho projetos das especialidades todas.

    Acha que deveria ter projetos de tudo na mesma, mesmo não precisando de pedir licenciamento? Só consideraria essa hipótese se não conseguisse provas as tais áreas e tivesse que as "legalizar" com pedido de ampliação OU precisasse de projetos para ter licença de hab, caso perca a dispensa.


    Colocado por: antonylemosmas pode avançar com as obras isentas de controlo prévio enquanto espera pelo licenciamento
    Pois mas como quero mudar o telhado, pensei que não faria sentido começar com as obras no interior e ficar à espera do licenciamento para mudar a estrutura do telhado. Seria começar ao contrário. Agora se mudar o telhado no mesmo material é considerada obra isenta (obra de conservação)... isso já é outra conversa. O arqto diz-me que como vou substituir a estrutura (obra de alteração da estrutura) preciso de licenciamento... Estamos nisto.


    Colocado por: antonylemosmarque uma reunião com o diretor de departamento de urbanismo na CM e exponha as suas dúvidas em relação a isso
    Já liguei para lá e dizem que só falam com um técnico/arquiteto e com um projeto para avaliar. O que me parece mais um processo de informação prévia. Enfim... não percebo. Sou munícipe, deveria poder esclarecer dúvidas. Em que moldes sugere que os aborde?

    Muito obrigada outra vez!
  14.  # 14

    Colocado por: tintinaCerto. E quando comunicar essas obras isentas de controlo prévio (interiores e telhado) não preciso de projetos?
    nao, mas pedem algum tipo de descritivo/desenho. se as obras forem acompanhadas por um arqº é anexar os desenhos do pretendido. tem de ver na sua CM o que pedem nessa comunicação.

    Colocado por: tintina
    Acha que deveria ter projetos de tudo na mesma, mesmo não precisando de pedir licenciamento?
    sou da opinião que todas as obras mais complexas deviam ser acompanhados de projecto para orientar a obra.. com mais ou menos complexidade consoante a complexidade da obra. um projecto nao devia ser apenas mais uma burucracia exigida por uma câmara.. veja só.. até quem for investidor na bolsa ter um deve 'plano'/projecto.. uma obra é um investimento, quanto mais planeamento tiver menos tem por onde nos surpreender.

    é importante saber X nº de vigas com medidas tal, X quantidades de reboco tal e pintura tal.. X nº de pregos... X m2 de telha e com as camadas tal etc.. um projecto pode nem ter muito a nivel de detalhe desenho mas tem de ter o essencial para a sua obra ser planeada ao detalhe...

    Colocado por: tintinaSó consideraria essa hipótese se não conseguisse provas as tais áreas e tivesse que as "legalizar" com pedido de ampliação OU precisasse de projetos para ter licença de hab, caso perca a dispensa.
    o seu arqº devia o aconselhar sobre essas questões.

    Colocado por: tintinapensei que não faria sentido começar com as obras no interior e ficar à espera do licenciamento para mudar a estrutura do telhado.
    tem toda a razão. eu apenas queria demonstrar que uma coisa não impede a outra. eu como nao conheço a casa/obra não o posso aconselhar sobre a ordem exata de trabalhos.. isso terá de ser definido pelos seus técnicos

    Colocado por: tintinaO arqto diz-me que como vou substituir a estrutura (obra de alteração da estrutura) preciso de licenciamento... Estamos nisto.
    vc até pode substituir a estrutura na sua totalidade, desde que nao a esteja a alterar o seu desenho ou forma/tamanho é sempre 'obras de conservaçaõ'. caso quer alterar o seu formato o seu arqº tem razão

    Colocado por: tintinaJá liguei para lá e dizem que só falam com um técnico/arquiteto e com um projeto para avaliar.
    cada vez mais noto esse tipo de atitude por parte dos técnicos nas CM .. eles estão lá para tirar dúvidas. faz parte do seu trabalho. faça um rascunho num papel e diga que tem projecto. se continuarema recusar faça uma queixa formal ao presidente da CM .. ou melhor ainda.. faça chegar o seu desagrado à oposição

    começo a perder a paciencia com essa gente, se fosse aqui eu ligava ao presidente na cara deles a explicar que eles nao me querem atender (desde que entrou o novo presidente já rolaram algumas cabeças), infelizmente nem toda gente tem essa possibilidade ..
  15.  # 15

    Não consegue colocar umas fotos da situação.?
  16.  # 16

    O IGEO já me respondeu com uma foto de 1958, portanto bastante anterior à possível data da construção do telheiro. Na realidade, a foto é tão fraca que nem consigo ver lá a casa mas de qualquer das formas é muito antiga e não ajuda a provar nada.

    Também consegui falar com a arquiteta da câmara! Lá tentaram criar barreiras outra vez mas disse que tinha direito à informação e que só queria um esclarecimento. Passando a administrativa (armada em portageira do portal do urbanismo) a arquiteta até foi bastante disponível e disse-me que para mudar o telhado neste concelho exigem projeto de estabilidade, tanto para o telhado como para o telheiro. Caso não consiga provar a área do telheiro, que teria de submeter projeto de arquitetura também.

    Pronto, e assim considero fazer. Projeto de arquitetura para a ampliação (e assim legalizo também a cisterna) + projeto de estabilidade dos telhados e aproveito para aumentar a cumeeira a alinhar com o vizinho e colocar janelas de sotão.

    Sugeriu fazer um esclarecimento presencial mas moro longe e não consigo lá ir tão cedo no dia da semana em que o fazem.

    Neste caso, faz sentido comunicação prévia? E submeter tudo de uma vez? Esqueci-me de lhe perguntar isso e queria saber a vossa opinião em situações semelhantes.

    No final para obter licença de habitação, pedem-me projetos de especialidades do interior?
  17.  # 17

    Colocado por: nunogouveiaNão consegue colocar umas fotos da situação.?


    Não percebo nada disto... onde vou buscar o URL da imagem?
  18.  # 18

    Colocado por: tintina

    Não percebo nada disto... onde vou buscar o URL da imagem?


    Faça a foto e aloje-a no seu computador.
    Seguidamente, aqui, clique em Anexar ficheiros (imagens), seguidamente em Explorar e anexe a imagem pretendida
  19.  # 19

    a comunicação não se aplica a essa situação, não tem um arquiteto a tratar disso, vai andar a nora.
  20.  # 20

    Procure a planta cadastral. Pode ser que consiga encontrar o telheiro.
    Siga por Licenciamento. Estes projectos já vão tratar de tudo o que necessita, interior e exterior.

    Colocado por: tintinaO IGEO já me respondeu com uma foto de 1958, portanto bastante anterior à possível data da construção do telheiro. Na realidade, a foto é tão fraca que nem consigo ver lá a casa mas de qualquer das formas é muito antiga e não ajuda a provar nada.

    Também consegui falar com a arquiteta da câmara! Lá tentaram criar barreiras outra vez mas disse que tinha direito à informação e que só queria um esclarecimento. Passando a administrativa (armada em portageira do portal do urbanismo) a arquiteta até foi bastante disponível e disse-me que para mudar o telhado neste concelho exigem projeto de estabilidade, tanto para o telhado como para o telheiro. Caso não consiga provar a área do telheiro, que teria de submeter projeto de arquitetura também.

    Pronto, e assim considero fazer. Projeto de arquitetura para a ampliação (e assim legalizo também a cisterna) + projeto de estabilidade dos telhados e aproveito para aumentar a cumeeira a alinhar com o vizinho e colocar janelas de sotão.

    Sugeriu fazer um esclarecimento presencial mas moro longe e não consigo lá ir tão cedo no dia da semana em que o fazem.

    Neste caso, faz sentido comunicação prévia? E submeter tudo de uma vez? Esqueci-me de lhe perguntar isso e queria saber a vossa opinião em situações semelhantes.

    No final para obter licença de habitação, pedem-me projetos de especialidades do interior?
 
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