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1. • Xakimba
   • 11 julho 2023

    # 1

   Bom dia a todos,
   
   Estou neste momento em processo de compra de uma casa com recurso a crédito de aquisição+obras, em que a mesma carece de L.U.
   
   Trata-se de uma casa que necessita de obras de reabilitação para se tornar habitável, sendo que vou manter a estrutura e a fachada original, de modo a não ser necessário projeto.
   
   Neste momento estava a aguardar contato por parte do banco para marcar a escritura, quando me contatam a informar que só conseguem marcar a escritura, quando tiver um papel (?) da câmara com a comunicação prévia ou licença para obras, isto porque o documento da isenção da licença de utilização do imóvel emitido pela câmara contém o seguinte parágrafo:
   
   Contudo a realização de qualquer operação urbanística sobre edificação, carece de procedimento de controlo prévio na modalidade de licença ou comunicação prévia e de autorização de utilização, nos termos do artigo 4• do decreto lei 555/99 de 16 de dezembro, alterado e republicado pelo decreto-lei n136/2014 de 09 de setembro.
   
   Tenho algumas dúvidas e não sei bem qual o papel que pretendem, é possível fazer uma comunicação prévia para obras de um imóvel que não é meu? Ou existe outra forma de garantir ao banco de que vou fazer a comunicação assim que iniciar as obras?
   
   Obrigado desde já
2. •  
     gil.alves
   • 11 julho 2023 ^editado

    # 2

   Colocado por: Xakimbavou manter a estrutura e a fachada original, de modo a não ser necessário projeto.

   Isto é falso... O telhado está impecável? A casa está registada com áreas exactamente iguais ao que pretende? Não vai alterar a tipologia? a casa já tem redes prediais ligadas?
   
   Sendo o imóvel anterior a 51 apenas não carece de licença de utilização para a fazer escritura.
   Você pode comprar e não lhe mexer. - credito para acquisição.
   Se quer comprar e reconstruir (com recurso integral a crédito), tem de mostrar ao banco que a CM autoriza a fazer o que se propõe (projecto aprovado)!...
3. • Xakimba
   • 11 julho 2023

    # 3

   Colocado por: gil.alvesIsto é falso... O telhado está impecável? A casa está registada com áreas exactamente iguais ao que pretende? Não vai alterar a tipologia? a casa já tem redes prediais ligadas?
   
   Sendo o imóvel anterior a 51 apenas não carece de licença de utilização para a fazer escritura.
   Você pode comprar e não lhe mexer. - credito para acquisição.
   Se quer comprar e reconstruir (com recurso integral a crédito), tem de mostrar ao banco que a CM autoriza a fazer o que se propõe (projecto aprovado)!...

   
   
   A casa vai ser alvo de reconstrução e reparação, no entanto a forma do telhado, área de implantação, altura da casa e fachada vai ser mantida para que não seja necessário submeter um projecto.
   
   Acerca do interior, não existe planta do mesmo devido à idade do imóvel
4. •  
     gil.alves
   • 11 julho 2023

    # 4

   Colocado por: XakimbaA casa vai ser alvo de reconstrução e reparação, no entanto a forma do telhado, área de implantação, altura da casa e fachada vai ser mantida para que não seja necessário submeter um projecto.
   

   A forma do telhado é irrelevante. Substituir uma trave é uma reparação (não carece de projecto). Substituir todas carece.
   Mudar o tipo de cobertura, telha por sanduíche ou vice-versa, carece de projecto.
   Recuperar para cumprir requisitos térmicos, carece de projecto.
   Fazer ligações a redes prediais carece de projecto.
   
   Diga lá quem lhe disse como "se esquivar" de projecto?!? - A menos que tenha sido o promotor imobiliário... que pouco lhe interessa com vai descalçar a bota depois de vendido!!
   
   Peça uma vistoria técnica a uma empresa de fiscalização (para não ser um arquitecto) para ir lá ver o estado do imóvel e pergunte se carece de projectos ou não... será a maneira mais imparcial de ficar com certezas.

   Concordam com este comentário: zedasilva
5. • zedasilva
   • 11 julho 2023

    # 5

   Colocado por: Xakimbae fachada vai ser mantida

   
   Quando fala em fachada imagino que se refira à principal.
   Se abrir ou fechar 10 cm de uma das janelas da fachada posterior já está obrigado a ter projeto
6. • zedasilva
   • 11 julho 2023

    # 6

   Colocado por: gil.alvesPeça uma vistoria técnica a uma empresa de fiscalização

   
   
   Se possível peça uma avaliação técnica ao imóvel. É uma forma de aferir as reais necessidades de reparação que o imóvel necessita
7. • Xakimba
   • 11 julho 2023

    # 7

   Colocado por: zedasilva
   Quando fala em fachada imagino que se refira à principal.
   Se abrir ou fechar 10 cm de uma das janelas da fachada posterior já está obrigado a ter projeto

   
   
   Correto, mas as medidas vão ser exatamente as que já existem, se tirar nem pôr
8. •  
     gil.alves
   • 11 julho 2023 ^editado

    # 8

   Xakimba, perdoe-me mas parece-me que você já está cometido à compra. Talvez com um CPCV...
   Agora está à procura de ouvir o que precisa. Se é isso... lamento mas não é o que vai encontrar.
   
   Não temos interesse por cá de enganar nem de vender sonhos...
   Mais opinativos ou menos, espelha-se por aqui a grande maioria das vezes a realidade real (passo o pleonasmo).
   
   A realidade é.
   Tem um imóvel que necessita de obras. ok. A câmara isenta o processo para escritura pela idade do imóvel. Apresenta a ressalva, e bem, de que um edifício anterior a 51 deva ser submetido a controlo prévio ou comunicação prévia para futura licença de utilização.
   O banco, e bem, não quer ficar com um imóvel que lhe venha a dar problemas. Alinha pela mesma batuta!
   Se não vejamos.
   Compra o imóvel, renova para depois vender. Como é que pede licença de utilização à CM de um imóvel que já não é anterior a 1951 porque foi renovado?...
   O banco. Como é que o banco sabe se o que fez foi legal ou não? Vai arriscar a ficar com um imóvel não passível de ser utilizado/revendido?...
9. • zedasilva
   • 11 julho 2023

    # 9

   Salvo melhor opinião, creio que o/a Xakimba poderá neste momento resolver o problema se o proprietário pedir à câmara LU para o imóvel.
   Se é mesmo um imóvel anterior a 51 onde não são identificáveis obras com data posterior, a câmara faz uma vistoria e emite essa licença.
10. • Xakimba
    • 11 julho 2023

     # 10

    Colocado por: gil.alvesXakimba, perdoe-me mas parece-me que você já está cometido à compra. Talvez com um CPCV...
    Agora está à procura de ouvir o que precisa. Se é isso... lamento mas não é o que vai encontrar.
    
    Não temos interesse por cá de enganar nem de vender sonhos...
    Mais opinativos ou menos, espelha-se por aqui a grande maioria das vezes a realidade real (passo o pleonasmo).
    
    A realidade é.
    Tem um imóvel que necessita de obras. ok. A câmara isenta o processo para escritura pela idade do imóvel. Apresenta a ressalva, e bem, de que um edifício anterior a 51 deva ser submetido a controlo prévio ou comunicação prévia para futura licença de utilização.
    O banco, e bem, não quer ficar com um imóvel que lhe venha a dar problemas. Alinha pela mesma batuta!
    Se não vejamos.
    Compra o imóvel, renova para depois vender. Como é que pede licença de utilização à CM de um imóvel que já não é anterior a 1951 porque foi renovado?...
    O banco. Como é que o banco sabe se o que fez foi legal ou não? Vai arriscar a ficar com um imóvel não passível de ser utilizado/revendido?...

    
    
    Gil.alves, de facto o cpcv está feito e o meu problema não é o projeto (se for necessário será feito) mas sim se vou conseguir ter tudo pronto até ao final do prazo do cpcv!
    
    Estamos a discutir um tema que não é relevante agora, pois o que precisava de obter ajuda é sobre o tal papel da câmara que tenho de apresentar ao banco para que possam marcar a escritura. Posso fazer uma comunicação prévia sem o imóvel estar em meu nome? Ou existe outro documento para estas situações de aquisição e obras com auxílio de empréstimo?
    
    Obrigado desde já
11. • Xakimba
    • 11 julho 2023

     # 11

    Colocado por: zedasilvaSalvo melhor opinião, creio que o/a Xakimba poderá neste momento resolver o problema se o proprietário pedir à câmara LU para o imóvel.
    Se é mesmo um imóvel anterior a 51 onde não são identificáveis obras com data posterior, a câmara faz uma vistoria e emite essa licença.

    
    
    Neste momento tenho apenas o certificado de isenção de LU, não sei se conseguirão emitir a LU no estado em que o imóvel se encontra, pois apesar de estar com o telhado em bom estado, tem janelas e portas arrombadas / vidros partidos
12. •  
      gil.alves
    • 11 julho 2023

     # 12

    Colocado por: XakimbaPosso fazer uma comunicação prévia sem o imóvel estar em meu nome?

    não.
    

    Colocado por: XakimbaOu existe outro documento para estas situações de aquisição e obras com auxílio de empréstimo?

    o "papel" que pedem, é um projecto aprovado.
    
    Pode eventualmente, fazer o projecto de arquitecura e requerer um PIP à CM que é vinculativo por 12 meses (penso que até foi estendido ou estará para ser). Isso pode ser pedido com o terreno/bem feitoria em nome do corrente proprietário.
    Terá de ter acesso a documentos da conservatória, levantamentos topográficos e que as áreas estejam todas certas. Se não ainda terá de rectificar áreas...
    
    Agora lá está...
    Desconfio que tenha prazo no CPCV para esta alçada.
    Terá que renegociar os termos e ver a abertura para tal...

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Xakimba
13. • Xakimba
    • 11 julho 2023

     # 13

    Colocado por: gil.alvesnão.
    o "papel" que pedem, é um projecto aprovado.
    
    Pode eventualmente, fazer o projecto de arquitecura e requerer um PIP à CM que é vinculativo por 12 meses (penso que até foi estendido ou estará para ser). Isso pode ser pedido com o terreno/bem feitoria em nome do corrente proprietário.
    Terá de ter acesso a documentos da conservatória, levantamentos topográficos e que as áreas estejam todas certas. Se não ainda terá de rectificar áreas...
    
    Agora lá está...
    Desconfio que tenha prazo no CPCV para esta alçada.
    Terá que renegociar os termos e ver a abertura para tal...

    Estas pessoas agradeceram este comentário:Xakimba

    
    
    O banco também disse que podia marcar a escritura, mas que só libertariam a primeira tranche para as obras após as obras iniciarem, ao invés de libertarem a primeira tranche logo na escritura conforme estipulado inicialmente.
    
    Sobre os documentos da conservatória, já tenho a caderneta e o registo predial , bem como o levantamento topográfico com as medidas exatas, o que será mais necessário?
    
    Obrigado
14. •  
      gil.alves
    • 11 julho 2023

     # 14

    Colocado por: XakimbaO banco também disse que podia marcar a escritura, mas que só libertariam a primeira tranche para as obras após as obras iniciarem

    
    Lá está. Para a compra inicial ou você se atravessa e fica com o ónus de um terreno e bem feitoria (passível de ter LU ou não as is) ou o banco não quer esse risco. Só depois quando tiver parecer favorável da CM (“o papel”) é que o banco aceita o risco e financiar porque já tem “garantia” que aquele projecto aprovado não ficará com um menino nas mãos por algum motivo.
    
    
    Da documentação para projecto/pip penso que bastará mas aí terá de encontrar um gabinete de projectos, explicar o que quer e encontrar com eles as soluções.
15. • Xakimba
    • 11 julho 2023

     # 15

    Colocado por: gil.alves
    Lá está. Para a compra inicial ou você se atravessa e fica com o ónus de um terreno e bem feitoria (passível de ter LU ou não as is) ou o banco não quer esse risco. Só depois quando tiver parecer favorável da CM (“o papel”) é que o banco aceita o risco e financiar porque já tem “garantia” que aquele projecto aprovado não ficará com um menino nas mãos por algum motivo.
    
    
    Da documentação para projecto/pip penso que bastará mas aí terá de encontrar um gabinete de projectos, explicar o que quer e encontrar com eles as soluções.

    
    
    Mesmo que consiga o projeto a tempo útil, tenho de enviar para a câmara e aguardar por aprovação ou posso enviar aquando da comunicação prévia? Porque se tiver de aguardar e pelo que tenho visto há câmaras que levam mais de um ano…
16. •  
      gil.alves
    • 11 julho 2023

     # 16

    Para PIP existe um tempo legal de resposta. mas... não é linear o cumprimento porque podem protelar com entidades externas etc...
    Não pode fazer mais nada.
    PIP é uma coisa. Comunicação prévia é outra.
    Normalmente seguem em sequência. Com um PIP favorável parte-se para uma comunicação prévia (com mais segurança).
    
    Uma comunicação prévia (directa, sem PIP) só é possível pegando em todos os projectos, arq. e especialidades, por sua conta e risco e dizer à CM. Meus senhores estão aqui todos os projectos e respectivos termos (confia que os seus projectistas fizeram tudinho direitinho), estão aqui as taxas devidamente calculadas vou iniciar a construção daqui a 15 dias.
    
    E parte para obra.
    O risco... caso não esteja tudo direito, é ter de corrigir "à mercê" do que a CM disser com o risco de ter de parar a obra (em casos mais extremos).

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Xakimba
17. • jorgemlflorencio
    • 12 julho 2023

     # 17

    Ha uma questão importante: quer comprar o imóvel ou desistir do negócio (sem perder o sinal)?
    
    Se quer comprar:
    - Se consegue fazer a escritura sem a primeira tranche do banco (fiquei com ideia que sim?), faça. E aí resguarda-se do risco de perder o sinal ao não cumprir o prazo no CPCV. Depois, é aguentar até ter tudo pronto para avançar (e começar a receber do banco).
    
    - Se não conseguir, contrate já um gabinete de arquitetura que comece a tratar disso. Mas tem que andar em cima deles, e em cima da CM, constantemente. Caso contrário, vai levar anos.
    Depois, procure atrasar o processo de escritura o mais possível. Contrate um advogado para o auxiliar nisso.
    
    Não é por não ter tudo reunido na primeira data de escritura que perde logo direito a receber de volta o sinal. Irá entrar em mora, que é muito diferente de incumprimento definitivo. Se calhar o CPCV prevê a resolução do contrato por incapacidade em obter o crédito (que é o que se irá passar), analise também essa possibilidade.
    
    Se quer deistir do negócio sem perder o sinal, passe directamente para a parte do advogado. Até pode nem precisar, mas é melhor jogar pelo seguro em vez de ser apanhado de surpresa.
    
    Desconfie de tudo o que lhe disserem da imobiliária ou do vendedor, confirme sempre.

    Estas pessoas agradeceram este comentário: Xakimba
18. • Xakimba
    • 12 julho 2023

     # 18

    Colocado por: jorgemlflorencioHa uma questão importante: quer comprar o imóvel ou desistir do negócio (sem perder o sinal)?
    
    Se quer comprar:
    - Se consegue fazer a escritura sem a primeira tranche do banco (fiquei com ideia que sim?), faça. E aí resguarda-se do risco de perder o sinal ao não cumprir o prazo no CPCV. Depois, é aguentar até ter tudo pronto para avançar (e começar a receber do banco).
    
    - Se não conseguir, contrate já um gabinete de arquitetura que comece a tratar disso. Mas tem que andar em cima deles, e em cima da CM, constantemente. Caso contrário, vai levar anos.
    Depois, procure atrasar o processo de escritura o mais possível. Contrate um advogado para o auxiliar nisso.
    
    Não é por não ter tudo reunido na primeira data de escritura que perde logo direito a receber de volta o sinal. Irá entrar em mora, que é muito diferente de incumprimento definitivo. Se calhar o CPCV prevê a resolução do contrato por incapacidade em obter o crédito (que é o que se irá passar), analise também essa possibilidade.
    
    Se quer deistir do negócio sem perder o sinal, passe directamente para a parte do advogado. Até pode nem precisar, mas é melhor jogar pelo seguro em vez de ser apanhado de surpresa.
    
    Desconfie de tudo o que lhe disserem da imobiliária ou do vendedor, confirme sempre.

    Estas pessoas agradeceram este comentário:Xakimba

    
    
    Boa tarde,
    
    Quero comprar o imóvel, só desistirei do negócio se o vendedor não quiser negociar o prazo do CPCV (90 dias) , aí evocarei a cláusula de não obtenção do crédito conforme bem mencionou.
    
    Posso fazer a escritura e depois quando tiver tudo ok a nível de projetos posso pedir a tranche ao banco correto?
19. • jorgemlflorencio
    • 12 julho 2023 ^editado

     # 19

    Sim. Mas eu entenderia isso como um processo completamente novo. Está a comprar "um terreno", e depois vai meter um projecto para construção/reconstrução (se calhar compensa construir de raiz??)...
    
    Pode mudar tudo, se assim desejar.
20. • LMigAlves
    • 12 julho 2023

     # 20

    Colocado por: gil.alvesA forma do telhado é irrelevante. Substituir uma trave é uma reparação (não carece de projecto). Substituir todas carece.
    ...

    Concordam com este comentário:zedasilva

    
    
    Tem a certeza disso?
    É que ainda recentemente fiz essa questão aqui https://forumdacasa.com/discussion/90749/telhado-novo-isolamento-e-algo-mais/#Item_1 e a resposta que obtive não foi essa.