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1. • macinblack
   • 27 julho 2023

    # 1

   Bom dia a todos,
   
   Estou neste momento a iniciar o processo de uma compra de um imóvel por venda judicial via negociação particular. Este imóvel tem um mediador escolhido pelo tribunal, e até ao momento ele tem-nos mostrado a documentação que parece estar tudo em ordem.
   No entanto, há dois pontos que tenho em dúvida, a primeira é que os executados (proprietários do imóvel) são pessoas com alguma idade, e segundo o mediador, irão para a casa das filhas quando a casa for vendida. Questionei o mediador do que aconteceria se eles mudassem de ideias e recusassem a sair, ele indicou que o tribunal dá 15 dias para abandonarem o imóvel sob o risco de despejo. Sobre este ponto estou a pensar exigir na escritura a inclusão do ponto de livre de ónus e encargos, pessoas e bens. Posso fazer isto?
   
   O segundo ponto tem a ver com o banco para o crédito habitação, ainda estou à espera das respostas dos bancos que já tinha crédito pré aprovado para perceber como é que eles trabalham estes assuntos. O mediador indicou que a comunicação será entre o banco e ele, no entanto não sei se existe mais alguma informação que eu deva saber sobre isto, especialmente os prazos e burocracia.
   
   Agradeço a quem já passou por semelhante possa dar o feedback.
2. • MLopes_
   • 27 julho 2023

    # 2

   Colocado por: macinblackBom dia a todos,
   
   Estou neste momento a iniciar o processo de uma compra de um imóvel por venda judicial via negociação particular. Este imóvel tem um mediador escolhido pelo tribunal, e até ao momento ele tem-nos mostrado a documentação que parece estar tudo em ordem.
   No entanto, há dois pontos que tenho em dúvida, a primeira é que os executados (proprietários do imóvel) são pessoas com alguma idade, e segundo o mediador, irão para a casa das filhas quando a casa for vendida. Questionei o mediador do que aconteceria se eles mudassem de ideias e recusassem a sair, ele indicou que o tribunal dá 15 dias para abandonarem o imóvel sob o risco de despejo. Sobre este ponto estou a pensar exigir na escritura a inclusão do ponto de livre de ónus e encargos, pessoas e bens. Posso fazer isto?

   
   
   Sobre este ponto, tenho dúvidas que demore somente 15 dias para conseguir despejar os inquilinos.
   Mas penso que pode exigir que o imóvel esteja livre de pessoas e bens. É questão de questionar o mediador.
   Deverá "empurrar" todas essas responsabilidades para o mediador, antes de fazer a escritura.
   
   

   
   
   O segundo ponto tem a ver com o banco para o crédito habitação, ainda estou à espera das respostas dos bancos que já tinha crédito pré aprovado para perceber como é que eles trabalham estes assuntos. O mediador indicou que a comunicação será entre o banco e ele, no entanto não sei se existe mais alguma informação que eu deva saber sobre isto, especialmente os prazos e burocracia.
   
   Agradeço a quem já passou por semelhante possa dar o feedback.

   
   
   A sua pré-aprovação no banco terá a ver com o montante que o banco está disposto a emprestar-lhe mediante os rendimentos e garantias.
   Nada tem a ver com este negócio em si.
   
   Quantas vezes existem negócios com créditos pré-aprovados, mas que não avançam por problemas com o imóvel, a documentação, os procedimentos, etc...
   
   O banco vai exigir determinados documentos (licença de utilização, plantas, ficha técnica de habitação, certificação energética, declaração de não dívida do condominio, etc...) para aceitar o empréstimo e realizar a escritura.
   Tenho sérias dúvidas que o mediador tenha essa documentação presente.
   Certifique-se que esses documentos estão disponíveis.
3. • macinblack
   • 30 julho 2023

    # 3

   Colocado por: MLopes_
   
   Sobre este ponto, tenho dúvidas que demore somente 15 dias para conseguir despejar os inquilinos.
   Mas penso que pode exigir que o imóvel esteja livre de pessoas e bens. É questão de questionar o mediador.
   Deverá "empurrar" todas essas responsabilidades para o mediador, antes de fazer a escritura.
   
   
   
   A sua pré-aprovação no banco terá a ver com o montante que o banco está disposto a emprestar-lhe mediante os rendimentos e garantias.
   Nada tem a ver com este negócio em si.
   
   Quantas vezes existem negócios com créditos pré-aprovados, mas que não avançam por problemas com o imóvel, a documentação, os procedimentos, etc...
   
   O banco vai exigir determinados documentos (licença de utilização, plantas, ficha técnica de habitação, certificação energética, declaração de não dívida do condominio, etc...) para aceitar o empréstimo e realizar a escritura.
   Tenho sérias dúvidas que o mediador tenha essa documentação presente.
   Certifique-se que esses documentos estão disponíveis.

   
   
   Solicitei ao mediador que incluisse na escritura que o imóvel estaria livre de ônus ou encargos, pessoas e bens. Ele diz que em princípio será possível, mas terá de ver com o juiz.
   
   O crédito está pré aprovado em vários bancos, contudo esta semana vou esclarecer por causa dos documentos. O mediador diz que o imóvel tem licença de habitabilidade, planta, cardeneta predial, mas não tem certificado energético.
   Pelo que consultei na lei, e há isenções de certificados energéticos:
   
   Isenção certificado energético - quando decorrentes de processo executivo ou de insolvência;
   
   Posto isto, vou ter de clarificar com obanco sobre este ponto. Nas minhas últimas 2 escrituras nenhum banco exigiu o certificado energético, apenas foi necessário no ato da escritura.
4. • MLopes_
   • 31 julho 2023

    # 4

   
   Solicitei ao mediador que incluisse na escritura que o imóvel estaria livre de ônus ou encargos, pessoas e bens. Ele diz que em princípio será possível, mas terá de ver com o juiz.

   
   
   Isso mesmo. Quem decidirá será o Juiz do processo.
   
   

   
   
   O crédito está pré aprovado em vários bancos, contudo esta semana vou esclarecer por causa dos documentos.

   
   
   Volto a dizer: Você apenas tem um crédito pré-aprovado baseado nos seus rendimentos e garantias, mas nada está aprovado em relação a este negócio.
   São 2 situações completamente distintas.
   
   

   
   O mediador diz que o imóvel tem licença de habitabilidade, planta, cardeneta predial, mas não tem certificado energético.
   Pelo que consultei na lei, e há isenções de certificados energéticos:
   
   Isenção certificado energético - quando decorrentes de processo executivo ou de insolvência;
   
   Posto isto, vou ter de clarificar com obanco sobre este ponto. Nas minhas últimas 2 escrituras nenhum banco exigiu o certificado energético, apenas foi necessário no ato da escritura.

   
   
   Nos processos executivos e de insolvência, caso o pagamento seja realizado sem recurso a financiamento bancário (isto é, crédito habitação), não necessita de certificação energética, licença de utilização nem das plantas.
   O mesmo se passa com financiamento bancário tipo crédito pessoal ou hipoteca de outro imóvel.
   
   Caso tenha de recorrer ao financiamento bancário tipo crédito habitação, o banco irá exigir todos esses documentos, porque serão necessários na escritura.
5. • imo
   • 31 julho 2023

    # 5

   Colocado por: macinblackSolicitei ao mediador que incluisse na escritura que o imóvel estaria livre de ônus ou encargos, pessoas e bens.

   
   Deve mencionar que o imóvel está livre de pessoas e bens, ónus, encargos e responsabilidades.
   Boa sorte
6. • macinblack
   • 2 agosto 2023 ^editado

    # 6

   Bem, ontem fomos a 2 bancos, contudo um deles disse que tinhamos de ir ao que abrimos conta. Já o segundo quando explicamos que havia um mediador até pensou que era uma burla, mas confirmei tudo junto do tribunal que foi realmente escolhida a pessoa para encarregado de venda.
   
   O banco exigiu cardeneta predial, licença de utilização, certidão de teor e insistiu no certificado energético que seria para a escritura e não para eles, mas na lei o que indica é que uma venda judicial está isenta deste documento (Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Eu até percebia se dissessem que era condição do banco, mas dizem que é por causa da escritura... Outro ponto é que o banco apenas empresta se a dívida for às finanças, caso seja à Segurança Social, já não emprestam pois não conseguem manobrar a situação.
   
   Por fim, falei com o mediador e ele indicou-me que ia ver hoje junto do tribunal o que poderia conseguir a nível de documentação de forma a satisfazer as exigências do banco, mas desconfio que isto vai morrer na praia.
7. • FFAD
   • 2 agosto 2023

    # 7

   vendi há pouco tempo um imóvel que estava isento de CE, no entanto, como vivemos no país das taxas e taxinhas, claro que tive de pedir um certificado a certificar a ausência de CE...
8. • macinblack
   • 2 agosto 2023 ^editado

    # 8

   Colocado por: FFADvendi há pouco tempo um imóvel que estava isento de CE, no entanto, como vivemos no país das taxas e taxinhas, claro que tive de pedir um certificado a certificar a ausência de CE...

   
   Enfim, mas onde tirou esse certificado? Obrigado.
9. • MLopes_
   • 2 agosto 2023

    # 9

   Colocado por: macinblackBem, ontem fomos a 2 bancos, contudo um deles disse que tinhamos de ir ao que abrimos conta. Já o segundo quando explicamos que havia um mediador até pensou que era uma burla, mas confirmei tudo junto do tribunal que foi realmente escolhida a pessoa para encarregado de venda.
   
   O banco exigiu cardeneta predial, licença de utilização, certidão de teor e insistiu no certificado energético que seria para a escritura e não para eles, mas na lei o que indica é que uma venda judicial está isenta deste documento (Decreto-Lei n.º 101-D/2020). Eu até percebia se dissessem que era condição do banco, mas dizem que é por causa da escritura... Outro ponto é que o banco apenas empresta se a dívida for às finanças, caso seja à Segurança Social, já não emprestam pois não conseguem manobrar a situação.
   
   Por fim, falei com o mediador e ele indicou-me que ia ver hoje junto do tribunal o que poderia conseguir a nível de documentação de forma a satisfazer as exigências do banco, mas desconfio que isto vai morrer na praia.

   
   
   Tenho a impressão que esses bancos ainda contribuíram mais para a confusão e poderão ter apresentado informações erradas.
   
   Primeiro, um mediador mandatado pelo tribunal terá sempre uma declaração ou um despacho do próprio tribunal a indicar isso mesmo.
   
   Segundo, os bancos exigem sempre os certificados energéticos para o próprio processo do banco, caso o imóvel em questão seja passível de obtenção do certificado energético.
   Exija que o banco lhe coloque isso por escrito, da não necessidade da apresentação do certificado energético.
   A escritura é que pode ser isenta da apresentação do certificado energético caso seja uma venda judicial.
   
   
   Terceiro, em processos das finanças, dificilmente os bancos emprestam o dinheiro, porque normalmente os documentos necessários para o banco não costuma estar disponíveis nas finanças.
   Na Segurança social, depende do processo em questão, mas costuma ser parecidos aos processos das Finanças.
   
   Recomendo-lhe a contactar um solicitador com experiência nestes processos.
   Estes são bastante conhecidos no meio: https://pa-solicitadores.pt/contactos-pa-solicitadores-leiria/
10. • macinblack
    • 2 agosto 2023

     # 10

    Bem, o mediador contactou-me e indicou-me que tem todos os documentos exceto o certificado energético, e remeteu para o decreto lei por causa da isenção.
    No entanto, indicou-me que na certidão de teor indica duas dívidas, sendo uma ao ministério público e outra a um particular, totalizando um valor consideravelmente superior ao valor que vai ser vendido pelo tribunal.
    
    Ainda vamos validar com o banco mas achamos que não nos vão ceder o empréstimo nestas condições.
    
    Mas caso seja aceite, isto poderá causar problemas na escritura? Se o bem for vendido abaixo do valor da dívida, quem é que fica de pagar o resto que falta?
11. • MLopes_
    • 2 agosto 2023

     # 11

    Como lhe disse, as suas dúvidas podem ser resolvidas junto de um solicitador experiente nestes casos.
    Não perca tempo a tentar adivinhar o que fazer, e a lidar com pessoas que só lhe dão informações erradas.
    Aliás, esse mediador deve ser bem fraquinho, porque em vez de explicar tudo, só lhe coloca ainda mais dúvidas...
    
    Respondendo à sua questão: Claro que está somente a comprar o imóvel em questão, não as dívidas certo?
    As dívidas em falta serão pagas pelo executado e o seu património (caso ainda exista) e os seus rendimentos.
12. • Anibalventura
    • 3 agosto 2023

     # 12

    Aplica-se o termo despejo?
    Vai comprar aos proprietários e são despejados em 15 dias?
    É bem capaz de ser uma miragem de boa oportunidade.
    A segurança jurídica do acto é aligeirada de forma a ser rápido.
13. • sognim
    • 3 agosto 2023

     # 13

    Colocado por: macinblackSe o bem for vendido abaixo do valor da dívida, quem é que fica de pagar o resto que falta?

    
    Caso o capital realizado com a venda dos bens pertencentes à massa insolvente e passados os três anos da insolvência, os credores ficam a arder com as quantias em falta.
14. • macinblack
    • 3 agosto 2023

     # 14

    Colocado por: AnibalventuraAplica-se o termo despejo?
    Vai comprar aos proprietários e são despejados em 15 dias?
    É bem capaz de ser uma miragem de boa oportunidade.
    A segurança jurídica do acto é aligeirada de forma a ser rápido.

    
    
    A compra não é aos proprietários, é ao tribunal diretamente. A informação que me passaram foi essa.
15. • Carvai
    • 3 agosto 2023

     # 15

    Não se meta nisso. Julgar que aciona uma ação de despejo em 15 dias é sonhar alto. E depois vai encontrar uma casa destruída por dentro. Esse tipo de negócios á para investidores com muita paciência e meios jurídicos.
16. • macinblack
    • 3 agosto 2023

     # 16

    Colocado por: Carvailto. E depois vai encontrar uma casa destruída por dentro. Esse tipo de negócios á para investidores com muita paciência e meios jurídicos.

    
    
    Isso era um favor que me faziam, a casa é para remodelar por completo, vou deitar paredes abaixo e tirar todos os azulejos (a casa está forrada a azulejos).
    Os proprietários irão sair, esperemos que saiam a bem.
17. • LMigAlves
    • 3 agosto 2023

     # 17

    É comum encontrar na venda judicial de imóveis alguns alertas, como este:
    
    " Alerta-se que é da única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem a adquirir, e sua real tipologia, pelo que deverá antes de apresentar proposta assegurar-se se o mesmo corresponde às suas expectativas e se se encontra nas condições pretendidas. Deverá, igualmente, ter em consideração que, atendendo às especificidades da venda e ao facto de o bem não ser entregue no momento da conclusão do leilão. ADVERTÊNCIA: As áreas e descrição do imóvel no presente anúncio, têm por base, as descritas na certidão predial e matricial respetivas. No entanto, os interessados em licitar, deverão aferir previamente, por todos meios disponíveis, se o imóvel está de acordo com os seus interesses de aquisição. A falta desta averiguação, por parte dos licitantes, não determina nos termos legais, a anulação da venda. Os interessados em licitar o bem, devem consultar previamente o site www.e-leiloes.pt, por forma a informarem-se, de forma consciente, das regras dos leilões e consequências legais das suas licitações."
    
    A compra tem riscos, maiores quando o imóvel está ocupado.
18. • LMigAlves
    • 3 agosto 2023

     # 18

    Colocado por: macinblack
    
    Isso era um favor que me faziam, a casa é para remodelar por completo, vou deitar paredes abaixo e tirar todos os azulejos (a casa está forrada a azulejos).
    Os proprietários irão sair, esperemos que saiam a bem.

    
    
    Não se sabe é quanto tempo leva...
19. • LMigAlves
    • 3 agosto 2023

     # 19

    "Atenção a encargos e direitos
    Certifique-se, também, que não existem encargos, como hipotecas ou outras penhoras sobre o mesmo imóvel. Para o efeito, basta solicitar uma certidão de teor.
    
    O pedido pode ser feito através do portal do Registo Predial Online, com um custo de 15 euros, ou numa Conservatória do Registo Predial (pode ver a lista aqui), pagando 20 euros. Qualquer pessoa pode fazer o pedido. Basta identificar-se, indicar a morada, código postal e localidade do imóvel.
    
    Ao comprar imóveis penhorados, deve também procurar saber se têm inquilinos. Se o local estiver arrendado há mais de dois anos, o arrendatário tem direito de preferência e pode comprar a casa ao preço a que foi vendida.
    
    Já o cônjuge e os herdeiros do proprietário da casa penhorada podem exercer o direito de remição, ou seja, o direito de comprar o imóvel pelo mesmo preço a que foi adjudicado ou vendido. Este direito prevalece sobre o direito de preferência.
    
    Para evitar estas situações, é importante garantir, junto da entidade que está a vender a casa, que não existem pessoas que possam exercer estes direitos.
    
    Há ainda outra situação que deve acautelar e que diz respeito aos casos em que o proprietário ainda habita o imóvel. Se este se recusar a sair, poderá ter de recorrer à via judicial para resolver o assunto."
    
    https://www.cgd.pt/Site/Saldo-Positivo/casa-e-familia/Pages/comprar-casa-penhorada.aspx
20. • LMigAlves
    • 3 agosto 2023

     # 20

    https://forumdacasa.com/discussion/75836/aquisicao-imovel-em-leilao-judicial/
    
    Por vezes... corre (muito) mal.