- tiagobluiz
- 31 agosto 2023 editado
Bom dia a todos,
depois de ter lido vários tópicos sobre este tema (ex: 1, 2, 3, etc), gostaria de pedir-vos a vossa opinião e conselhos, se possível. Sei que muitos apenas vão repetir o que já foi dito imensas vezes em tópicos passados, mas penso que a situação económica atual (tanto a nível de materiais como a nível de mão de obra) é completamente diferente, e gostaria de ter uma ideia se de facto vale a pena entrar nesta aventura. Além disso, ficará este tópico para acompanhar o desenvolvimento da mesma.
O terreno (já adquirido) está localizado na freguesia de São Domingos de Rana, tendo 300m2, sobre os quais são permitidos 180m2 para construção - limite de área térrea. Pretende-se uma casa com 2 pisos, sendo que se pretende uma distribuição nestes moldes:
Piso 0:
- Sala + Cozinha (open space sem separação): 50 a 55m2
- Suite (c/ WC + ou Closet ou armários embutidos): 20 a 30m2
- WC serviço: 8 a 10m2
- Sala de máquina (roupa): 5m2
- Despensa: 5m2
- Corredores + Escadas (estimativa): 15m2
Total Piso 0: 103m2 a 115m2
Piso 1:
- Suite (c/WC e armários embutidos): 18 a 20m2
- Quarto 1: 14m2
- Escritório: 10m2
- Home Cinema (opcional - pode ser feito no quarto 1): 10m2
- WC serviço: 8 a 10m2
- Corredores + Escadas (estimativa): 10m2
Total Piso 1:
- c/ Home Cinema: 70m2 a 74m2
- s/ Home Cinema: 60 a 64m2
Outros:
- Sótão: foi comunicado ao arquiteto que teríamos preferência por ter um
- Piscina: depende apenas se o orçamento chega ou não, mas seria sempre algo pequeno
- Exterior: zona de convívio sem churrasco (só para colocar uma mesa e umas cadeiras), sem relva em lado nenhum (não queremos ter esse custo de manutenção), canteiros nas laterais e traseiras
- Requisitos transmitidos ao arquiteto: preocupação elevada com sustentabilidade, deve ser tido em conta a colocação de painéis solares, isolamento acústico e térmico, todas as divisões devem suportar instalação de AC (exceptuando WCs, despensa e máquinas), máximo de luz natural possível sem ter uma casa só de vidro.
Total: 163m2 a 189m2
Total (c/ 20% para paredes): 196m2 a 227m2
Orçamento (no qual deve já ser tido em conta o IVA): 350 000€ a 400 000€
Portanto perguntas que tenho para vocês:
1. O orçamento é suficiente para a casa que se pretende, tendo em conta a localização? Quais são valores que podemos esperar (muito por alto é claro)?
2. Existe algo na distribuição de divisões/pisos que vos salta à vista? P.S.: Já sei que muita gente deste fórum é defensor de salas mais pequenas, mas a não ser que o orçamento seja mesmo insuficiente e tenhamos de cortar, gostaríamos de ter uma sala grande.
3. Conselhos e comentários face aos requisitos aqui apresentados (assumindo que podemos suportá-la)?
P.S.: Apesar de referir que foi transmitdo ao arquiteto, apenas fiz reuniões iniciais de orçamento e primeiro contacto, ainda não foi escolhido.
Desde já muito agradecido a todos.Colocado por: tiagobluiztendo 300m2, sobre os quais são permitidos 180m2 para construção
Colocado por: tiagobluizTotal (c/ 20% para paredes): 196m2 a 227m2
A área bruta máxima são 180m2, tem que refazer as contas.- tiagobluiz
- 31 agosto 2023
No documento do alvará constam 2 áreas, lote (300m2) e construção (180m2), fogos (1) e pisos (2). Isto significa que no máximo, pelos 2 pisos, só se pode construir 180m2 brutos?
Apenas pretendo confirmação porque quando apresentei estas mesmas medidas nas reuniões com arquitetos e não foi levantado nenhum problema e acho um pouco estranho ser uma área tão reduzida para um terreno relativamente considerável.-
Pedro Barradas
- 31 agosto 2023
Penso que com o arquiteto que escolher. Terá SEMPRE de rever o programa, que como deve calcular não deve ser estanque. Com o desenvolvimento do projecto muitas outras variáveis e hipóteses surgem e devem ser exploradas.
O custo de construção está intimamente ligado ao "complicómetro" do projecto de arquitetura, não necessariamente somente pela area Bruta de construção, ms antes pelas soluções/ opções tomadas pela Arquitectura.
Se entender, posso também disponibilizar os meus serviços para elaboração de projectos e sua coordenação. Os contactos, é clicar no meu nome. é uma questão de mandar um mail a solicitar cotação e marcar uma eventual reunião.-
Pedro Barradas
- 31 agosto 2023
Colocado por: tiagobluizNo documento do alvará constam 2 áreas, lote (300m2) e construção (180m2), fogos (1) e pisos (2). Isto significa que no máximo, pelos 2 pisos, só se pode construir 180m2 brutos?
Apenas pretendo confirmação porque quando apresentei estas mesmas medidas nas reuniões com arquitetos e não foi levantado nenhum problema e acho um pouco estranho ser uma área tão reduzida para um terreno relativamente considerável.
Pois acho isso muito estranho nenhum colega ter levantado a questão da área.
Também já ia comentar.-
Pedro Barradas
- 31 agosto 2023 editado
Colocado por: tiagobluizTotal (c/ 20% para paredes): 196m2 a 227m2
Não são mais 20%, é mais... (25 a 30% +, com construção tradicional corrente)- tiagobluiz
- 31 agosto 2023
Penso que com o arquiteto que escolher. Terá SEMPRE de rever o programa, que como deve calcular não deve ser estanque. Com o desenvolvimento do projecto muitas outras variáveis e hipóteses surgem e devem ser exploradas.
Compreendo, e estamos mais que disponíveis para rever, até porque ainda mesmo nós os dois estamos em constante debate sobre quais as áreas que consideramos essenciais e aquelas que podem ser marcadas como opcionais. Apenas tenho pena que se fique pelos 180m2, porque por mais 16m2 teríamos todas as divisões que pretendíamos e com as dimensões desejadas...
Revisto os valores, e de forma a contar com 30% de área bruta:
Piso 0:
- Sala + Cozinha (open space sem separação): 40m2
- Suite (c/ WC + ou Closet ou armários embutidos): 22m2
- WC serviço: 8
- Sala de máquina (roupa): 5m2
- Despensa: 5m2
- Corredores + Escadas (estimativa): 15m2
Piso 1:
- Quarto 1: 14m2
- Escritório: 10m2
- WC serviço: 8
- Corredores + Escadas (estimativa): 10m2
Área bruta total: 180m2O custo de construção está intimamente ligado ao "complicómetro" do projecto de arquitetura
Compreendo, e de certa forma já esperava isso, daí ter tentado transmitir quase todos os pormenores que encarecem o projeto no comentário inicial. Não pretendemos uma casa de luxo, mas queria evitar cair na "mesmísse" da típica casa Portuguesa (seja estilo moderno ou clássico).Se entender, posso também disponibilizar os meus serviços para elaboração de projectos e sua coordenação.
Irei fazer-lhe chegar um email para que possamos conversar.Só um aparte tiago
um lote de 300 para moradia isolada não é grande , repare que por exemplo se tiver 15 m X 20m os tais 300 m2, considerando ( cascais)
afastamentos de 3 m nas laterais e frente e 6 m a tardoz vai ter uma implantação de 99 que vezes dois pisos dá 200m2 no máximo dos máximos.
depois tem ainda a questão de aberturas de vãos nas laterais que só em determinados casos pode abrir no RC a 3 m da estrema e o 1º andar já só poderá ter a 5m
tem tambem a questão da área impermeabilizada que só poderá ter regra geral ai uns 40% assim como ter espaço exterior no minimo para 2 carros
enfim a casa que se propoe ter terá que ser muito bem esgrimida nesse lote.
digo isso porque nessa zona é isso que se passa.
ps:outra coisa tambem
sotãos utilizáveis nessa camara é complicado se não estiverem referenciados em alvará de loteamento-
ADROatelier
- 31 agosto 2023
Verdade.
Terá que ter um bom desenho e optimização das áreas.- tiagobluiz
- 31 agosto 2023 editado
Só um aparte tiago
um lote de 300 para moradia isolada não é grande , repare que por exemplo se tiver 15 m X 20m os tais 300 m2, considerando ( cascais)
afastamentos de 3 m nas laterais e frente e 6 m a tardoz vai ter uma implantação de 99 que vezes dois pisos dá 200m2 no máximo dos máximos.
depois tem ainda a questão de aberturas de vãos nas laterais que só em determinados casos pode abrir no RC a 3 m da estrema e o 1º andar já só poderá ter a 5m
Retirei do GeoCascais a seguinte planta sintese:
Refiro-me ao lote 38. Pelo que consigo interpretar daqui, o vão lateral apenas se aplica a uma das laterais, dado que se pressupõe que a outra está "colada" à caso ao lado, correto?
Quanto à otimização dos espaços... lá terá de ser infelizmente. Eu deixei bem claro em todas as reuniões que tive até agora que um dos meus objetivos era que nos mantivessem realistas e fossemos alertados de todas as restrições para que pudéssemos avaliar quais as concessões teríamos de fazer. Mas também, como se deve compreender, não queria gastar imenso tempo dos arquitos/as naquela que é, acima de tudo, uma reunião para obter opiniões e orçamentos. O facto é... queríamos ter ideia se o orçamento dedicado à construção era suficiente, e sendo, ter um arquiteto selecionado até ao final de setembro.uma AUGI....- tiagobluiz
- 31 agosto 2023 editado
uma AUGI....
De acordo com a CMC, à qual me desloquei pessoalmente aos serviços urbanos, tendo em conta que o alvará foi emitido (datado de 2009), é permitida a construção legal sobre este lote. Mas há de facto vários lotes ilegais nesta urbanização que datam de algum anos atrás.claro que é legal construir, pois tem alvará
disse AUGI porque dentro da proprio concelho existem paramentos e regras diferenciadas entre de zonas augi
tenha em atenção ás taxas a que está sujeito para essa augi, há umas em que quando se for construir tem de se pagar uma exorbitancia ( priu e priu" )
terá que ler bem o alvará.- tiagobluiz
- 31 agosto 2023
claro que é legal construir, pois tem alvará
Pronto ao menos isso... porque a minha primeira luta antes de sequer começar a planear o quer que seja foi saber se de facto se podia construir, dado que 50% do bairro, se não mais, é ilegal (e devia ter sido demolido há uns 8 anos, de acordo com o documento do alvará).
Há mais algum problema de ser uma AUGI? Pelo que fui informado, temos a taxa de licenciamento, de fiscalização, e telas finais, acresce mais alguma?-
ADROatelier
- 1 setembro 2023
Sim. Deve verificar se existem compensações a pagar.Colocado por: tiagobluiz
Pronto ao menos isso... porque a minha primeira luta antes de sequer começar a planear o quer que seja foi saber se de facto se podia construir, dado que 50% do bairro, se não mais, é ilegal (e devia ter sido demolido há uns 8 anos, de acordo com o documento do alvará).
Há mais algum problema de ser uma AUGI? Pelo que fui informado, temos a taxa de licenciamento, de fiscalização, e telas finais, acresce mais alguma?0.0222 seg. NEW