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Mais valias após venda de casa construída

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  1.  # 1

    Olá,
    Acabei de ser notificado pelas finanças para pagar mais valias de uma casa construída que vendi, o que me deixou um pouco chocado. Gostava de ouvir a vossa opinião ou alguém que tenha passado pelo mesmo.

    O cenário foi esta:
    - construí uma casa, para a qual pedi ao banco crédito para construção de habitação própria permanente no valor de 110.000€ em 2015.
    - avaliação na caderneta predial no valor de 166.000€.
    - vendi esta moradia em 2020 por 350.000€, e amortizei o crédito pedido para a construção no valor de 100.000€ (portanto fiquei com 250.000€) em mãos.
    - comprei um apartamento por 400.000€ nesse mesmo ano de 2020.

    Declarei tudo certo, como tento obtido o lucro de 250.000 e pedi o restante valor de 150.000€ para conseguir comprar o apartamento em questão (não tendo ficado com qualquer valor em mãos, visto que foi todo investido no novo apartamento para HPP).

    Tudo certo até aqui.

    Problema: recebi uma notificação das finanças informado que não posso considerar o crédito para construção como abatimento no lucro obtido, como tal tenho que pagar mais valias sobre o total da diferença da venda e da compra do apartamento. Ou seja, as mais valias são consideradas sobre 350.000€ e não 250.000€.
    Obviamente que tenho umas largas dezenas de milhares de euros para pagar de mais valias relativamente a esta transação.

    As finanças alegam que apenas é válido para abater em mais valias o crédito para aquisição de HPP, mas que para construção de HPP já não é válido.

    Ou seja, qualquer pessoa que construa uma casa e a venda depois, vai pagar mais valia sobre a mesma e nunca poderá deduzir o valor do crédito habitação.

    Na prática vou pagar mais valias por 100.000 de dinheiro que nunca tive(valor do crédito para construção), e não apenas sobre o meu verdadeiro lucro.

    Alguém já vendeu moradias construídas que passou por isto? Não é ético nem moral, mas aparentemente é assim a nossa lei. Um verdadeiro roubo a dinheiro que nunca foi sequer lucro nosso. Como é que é possível?

    Por favor se existir aqui algum advogado ou fiscalista que possa ajudar a confirmar, agradecia imenso, porque como é óbvio esta situação está a causar uma enorme ansiedade e angústia no seio familiar.

    De seguida vou tentar anexar a lei em questão.

    Obrigado desde já

  2.  # 2

    Segue a lei em questão:
    Número 5 do artigo 10 do IRS.

    Documento com a lei aqui:

    https://share.icloud.com/photos/06fFD1dMB5Z1iJJjseuD4g30A

  3.  # 3

    Resposta das finanças a minha reclamação:

    A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) agradece o seu contacto.
    Em referência ao solicitado, e conforme indicado em comunicação anterior, o valor em dívida de empréstimo destinado à construção de imóvel não é dedutível no valor do reinvestimento (nos termos do artigo 10, n.° 5 alínea a) do Código do IRS, apenas é dedutível o valor em dívida de um empréstimo contraído para a aquisição de imóvel), pelo que deve entregar declaração de substituição conforme indicado em comunicação anterior, sob pena de elaboração de documento de correção e instauração de processo contraordenacional.
    Com os melhores cumprimentos
    AT- Autoridade Tributária e Aduaneira

  4.  # 4

    Ninguém por aqui que já tenha vendido uma moradia após construção passou por isto?

  5.  # 5

    Construção não é aquisição... Não há grande volta a dar. No caso abate os custos de construção ou o VPT, o q for maior. Não pode abater custos mais um empréstimo (onde já estão os custos).

  6.  # 6

    Colocado por: NTORIONConstrução não é aquisição... Não há grande volta a dar. No caso abate os custos de construção ou o VPT, o q for maior. Não pode abater custos mais um empréstimo (onde já estão os custos).


    Mas eu não abati custos nenhuns. Zero.
    Eu vendi por 350.000 e comprei uma HPP por um valor mais alto. Tive zero lucros. Não é justo pagar mais valias de 100.000€ sem ter tido qualquer lucro.

  7.  # 7

    É sinal que não consultou um fiscalista em 2019, tal como lhe sugeriram no seu tópico!

  8.  # 8

    Colocado por: Tiago_silvaMas eu não abati custos nenhuns

    No apuramento das mais valias, como foram calculadas?

  9.  # 9

    A matematica não engana e não percebo como queria deduzir o valor do credito ao lucro obtido com a venda da casa construida.
    Quer queira quer não essa casa teve:
    - venda registada de 350.000 €
    - "compra" registada de 166.000 €
    Logo lucrou com o imóvel 184.000 €

    Aqui se construiu com capitais proprios, dinheiro dos pais, do periquito ou empréstimo bancario pouco interessa.

    Até podemos alargar o exercício e analizar esse tal emprestimo.
    No início da construção pediu 100.000 € de emprestimo (alegar que nunca teve este dinheiro é errado). E com esse dinheiro e mais algum construiu um imovel de 166.000 €.
    Ao vendê.lo por 350.000 pagou os 100.000 ao banco o que quer dizer que ficou com 250.000 € "na mao". Mas como no inicio do processo você entrou com 66.000 € de dinheiro seu, resultou no lucro que já calculei de 184.000 €.

    Resumindo, é com o valor do emprestimo (e mais algum) qu3 conseguiu construir um imóvel daquele valor patrimonial.

    Colocado por: Tiago_silva
    As finanças alegam que apenas é válido para abater em mais valias o crédito para aquisição de HPP, mas que para construção de HPP já não é válido.

    Ou seja, qualquer pessoa que construa uma casa e a venda depois, vai pagar mais valia sobre a mesma e nunca poderá deduzir o valor do crédito habitação.

    Na prática vou pagar mais valias por 100.000 de dinheiro que nunca tive(valor do crédito para construção), e não apenas sobre o meu verdadeiro lucro.

  10.  # 10

    E o terreno?
    Como entra para as contas o valor do terreno antes da construção?
    Ou já está incluído?

    Foi uma construção muito barata.

  11.  # 11

    Colocado por: Dias12No início da construção pediu 100.000 €


    110K

  12.  # 12

    Colocado por: Dias12no inicio do processo você entrou com 66.000 € de dinheiro seu,


    Não!

    A avaliação das Finanças para efeitos de pagamento de IMI e para efeito de cálculo das mais-valias foi de 166K.
    Creio.

    Ou para as Finanças uma casa construída vale 0 e o valor de venda vai todo para o cálculo das mais valias?

  13.  # 13

    Colocado por: NTORIONConstrução não é aquisição...


    Então se eu vender o meu apartamento e construir uma casa com esse dinheiro, se vender a casa já não tenho possibilidade de não pagar mais valias se comprar uma 3a habitação...

    Acho uma injustiça!

  14.  # 14

    Colocado por: Dias12lucro que já calculei de 184.000 €.


    Mas o que o Tiago_Silva diz é que as finanças consideraram que o lucro foi de 350K!

    175 mil euros em IRS(50% das mais-valia a)+ os valores auferidos em rendimentos laborais e eventualmente outros... dá quase 85 mil euros para pagar ao fisco.

    Boa sorte 🙄!

  15.  # 15

  16.  # 16

    É óbvio que teve lucro, mas se houve reinvestimento total do produto da venda em HPP, não haveria lugar à isenção de tributação?

  17.  # 17

    Colocado por: rjmsilvaÉ óbvio que teve lucro, mas se houve reinvestimento total do produto da venda em HPP, não haveria lugar à isenção de tributação?

    Tenho o mesmo raciocínio.

  18.  # 18

    Antes de ter reinvestido o valor deveria ter-se informado na AT.
    Deveria ter arranjado alguem que lhe emprestasse 100k e fazia o credito de 50k. Depois da escritura feita, ia ao banco e fazia uma hipoteca de mais 100k e devolvia a quem emprestou e com bons juros. Enchiam os bolsos os dois. Mais você.

  19.  # 19

    Colocado por: Tiago_silvaResposta das finanças a minha reclamação:

    A Autoridade Tributária e Aduaneira (AT) agradece o seu contacto.
    Em referência ao solicitado, e conforme indicado em comunicação anterior, o valor em dívida de empréstimo destinado à construção de imóvel não é dedutível no valor do reinvestimento (nos termos do artigo 10, n.° 5 alínea a) do Código do IRS, apenas é dedutível o valor em dívida de um empréstimo contraído para a aquisição de imóvel), pelo que deve entregar declaração de substituição conforme indicado em comunicação anterior, sob pena de elaboração de documento de correção e instauração de processo contraordenacional.
    Com os melhores cumprimentos
    AT- Autoridade Tributária e Aduaneira

    No seu caso eu faria uma declaração em que apenas declara a venda da casa construída e a compra da nova.

  20.  # 20

    ok, a AT não considerea o emprestimo contraído para a construção, mas certamente que considera as faturas pagas com o dinheiro desse emprestimo. onde estão as faturas da construção da casa?

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