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Construção de Moradia Norte - chave na mão ou por fases?
Colocado por: VCACA questão aqui penso que não é o facto do rancuca estar em negação ou não... A questão é que o rancuca pediu uma arquitectura com base em 180k,a qual o arquitecto lhe disse que sim senhor, era possível, e seria sobre essa premissa que iria desenvolver o seu trabalho... posto isto, o rancuca confiando no profissionalismo do seu arquitecto, tendo ele confirmado ao cliente que seria possível uma construção com as características pedidas, deixou-o trabalhar...
Vai-se a ver, no final de tudo...afinal o projecto que o rancuca pediu por 180k afinal vai custar 360k...ou seja o arquitecto não forneceu o serviço que o cliente solicitou.(mais ou menos do tipo: encomendar on line um martelo de x€ e entregarem e cobrarem um berbequim de x+y€...)
A questão aqui não é o cliente querer um palácio por uma bagatela...A questão aqui foi que o arquiteto indicou ao cliente que sim era possível um palácio por uma bagatela...mas afinal não é... o cliente, em negação ou não, foi enganado....
A mim sinceramente faz-me confusão a estimativa de projecto ser tão díspar do orçamento da empreitada...não compreendo, sendo um arquitecto um profissional da área...Para mim é normal haver diferenças de vá... 20 ou até 30k... há tabelas que se actualizam e os comerciais não passam logo nos atelier para actualizar a documentação...há materiais que não estão à partida definidos no projecto de licenciamento e é mais coisa menos coisa... há pormenores que não são assegurados em licenciamento e que depois na execução é que se vai reparar neles, pequenas coisas que escapam...ninguém é perfeito... agora diferenças de 200k... é muita fruta!!!!
Obrigado VCAC...finalmente alguém percebe a minha posição. O que está aqui em causa é precisamente eu ter contratado um serviço chave na mão com o arquitecto para ele me desenhar uma casa de 180k, valor que eu sabia que podia resvalar para os 200k e aparecem orçamentos de 300k ate 360k. Alerto que aos orçamentos falta ainda os pavimentos, loucas sanitárias, cozinhas e AC.
Para não me vir depois acusar de o valor reflectir os meus desejos, não dei palpites sobre os materiais a utilizar, foi tudo escolhido pelo arq.
Eu não pedi piscina, piso radiante ou domótica, apenas uma casa confortável num terreno que eu comprei e não foi herdado ou dado. Agora se uma casa de 3 quartos com 190 m2 não se constrói por 200k eu nem quero imaginar a qualidade das casas que se vendem por 180k. E não, a casa não é na Foz ou na Madalena!Repito:Colocado por: GANDAREZOlá rancuca,
No interior da sua casa manda você! Lógico que não pode é comprometer o projecto de licenciamento já aprovado. No entanto nesse projecto não bem definido os acabamentos interiores ou marcas de materiais, logo você está livre de escolher o que entender!
Já não precisa do seu arquitecto, pra nada! Mesmo para o EXTERIOR você pode aplicar materiais equivalentes alguns a metade do preço (O Arq. deve ter comissão em certas marcas) ! A casa é sua e quem paga/decide é você!
Peça preços às empresas de construção e diga que não preveligia marcas/referências e que aceita equivalências. Existe preços pra tudo! Sente-se com essas empresas e avalie onde pode cortar...
Se quiser alguma opinião mais concreta partilhe o Caderno de Encargos e respectivos orçamentos!
Quanto ao desfasamento da "estimativa" orçamental de 180k para 360k, será que o arquitecto pensava que o valor que pretendia gastar era 180k por piso?!!! 🐴🐴🐴 (a brincar!)
Existem arquitectos que denigrem a classe! Parte deles nem sabem as regras de medição e orçamentação.Colocado por: enf.magalhaesConcordo com o Vcac.
Mas parece que aqui algum pessoal acha habitual e banal haver este tipo de diferenças!
Então para que raio o arquitecto pergunta o nosso orçamento máximo? Se afinal não querem saber disso para nada ?
Desvios de 20 ou 30 mil ok acontece , agora de 100 mil para cima é brincar com o cliente . Assim é fácil, faz o boneco que quer e o DO de obra que se trama . Esquecem -se que isto pode lixar completamente uma familia.
Lembro-me que quando fui comprar a aliança para o casamento a Sra da joalharia me disse que podia variar uns 10 euros do orçamento que me estava a dar para aquela aliança decorrente do preço do ouro nos meses seguintes. Quando lá fui buscar foi mais barata.
Eu não sou parvo nem nenhum ingénuo que se meteu a fazer uma casa, sou até bastante ponderado e já renovei completamente 3 apartamentos sem arq. e correu tudo dentro do orçamento.Colocado por: rancucasem arq. e correu tudo dentro do orçamento.
Ora aí está.. .! Já sabe a solução....😉Colocado por: GANDAREZRepito:
Se quiser alguma opinião mais concreta partilhe o Caderno de Encargos e respectivos orçamentos!
Quanto ao desfasamento da "estimativa" orçamental de 180k para 360k, será que o arquitecto pensava que o valor que pretendia gastar era 180k por piso?!!! 🐴🐴🐴 (a brincar!)
Existem arquitectos que denigrem a classe! Parte deles nem sabem as regras de medição e orçamentação.
Infelizmente não posso partilhar documentos no fórum pois iria expor facilmente o arquitecto, mas por isso partilhei com o picareta para ele emitir uma opinião.
Mas digo-lhe que o mapa de quantidades tem silestone de 3mm para a lavandaria para ter ideia da estupidez da coisa...Colocado por: rancucaInfelizmente não posso partilhar documentos no fórum pois iria expor facilmente o arquitecto
Compreendo!Colocado por: rancucapartilhei com o picareta para ele emitir uma opinião.
Fiquei curioso, depois se não se importarem
,partilhem a opinião aqui no fórum.- enf.magalhaes
- 12 maio 2018
Que uma casa de 200 m2 pode ir dos 200 mil ao infinito sei eu . O que está em causa é fazer o boneco e definir os acabamentos sem ter em conta o que o cliente estabeleceu como meta . Faz o desenho e encher o boneco sem se preocupar com o orçamento do cliente é falta de profissionalismo . Nem todos os arquitectos são assim mas esta problemática tem sido uma situação recorrente .
Seja como for , resolva isso nesta fase da papelada com esse arquitecto, com outro arquitecto , com o empreiteiro, mas defina isso antes de avançar para a estruturaColocado por: JoelM
fez isso tudo e agora está com medo de deixar o arquitecto mesmo já não precisando dele?!?
É uma casa, eu tenho um emprego e além do mais já paguei ao profissional para fazer supostamente esse trabalho.Colocado por: enf.magalhaesQue uma casa de 200 m2 pode ir dos 200 mil ao infinito sei eu . O que está em causa é fazer o boneco e definir os acabamentos sem ter em conta o que o cliente estabeleceu como meta . Faz o desenho e encher o boneco sem se preocupar com o orçamento do cliente é falta de profissionalismo . Nem todos os arquitectos são assim mas esta problemática tem sido uma situação recorrente .
Seja como for , resolva isso nesta fase da papelada com esse arquitecto, com outro arquitecto , com o empreiteiro, mas defina isso antes de avançar para a estrutura
Depois um gajo fala com um dos empreiteiros que por acaso é bastante experiente e explica que não pode pagar o orçamento que ele enviou e a ideia é despachar o arq para mudar os materiais e ele só vê problemas! Porque o arq deve acompanhar a obra e tal...Colocado por: JoelM
é só tapar o nome do arquitecto...fácil
A nomenclatura dos materiais são demasiado específicos para que possam a vir ser identificados pelo arq.Colocado por: JoelM
e ele ja lhe deixou bem claro que nao o vai fazer....
Pelo menos não à minha maneira!Rancuca, se me permite dar a minha opinião, faça o seguinte:
O rancuca gosta da do projecto que tem (do "boneco") certo?
Das duas uma:
Ou assume que não tem o €€ suficiente para levar a obra a bom porto e desiste e comeca de novo o processo.
Ou faz o que o zedasilva sugeriu e contrata já o fiscal (de qualquer forma tinha de o fazer para levantar a licença de construção...), senta-se com ele e analisam as alternativas viaveis para reduzir custos, ainda com a vantagem do seu fiscal o orientar no que deve fazer, os passos a dar, etc... depois de ter os projectos aprovados nao precisa mais do arquiteto.
(A bem dizer, os técnicos responsaveis pelos projectos deveriam acompanhar as obras e no fim apresentarem as respectivas telas finais...porém creio eu que não é obrigatorio ser o arquitecto responsável a assinar as telas finais, poderá por exemplo ser o director tecnico -relativamente a este ponto os foristas mais entendidos que corijam se não for assim.)Colocado por: JoelM
bem, ja viu que o arquitecto nao vai mudar o projecto para ficar mais barato e mesmo assim quer que ele continue com o processo... nao vou perder mais tempo com este assunto, já dei a minha opinião.
O arq vai ficar até eu ter autorização para levantar o alvará pois as especialidades estão pagas e são da responsabilidade dele, depois ou ajusta os materiais ou vai levar a maior lambada de realidade da vida dele.
Porque este tópico já serviu para eu perceber que depois do alvará não vou precisar do arq. para mais nada se ele não me servir a mim! O meu receio era que viesse a precisar dele durante o decurso da obra mas isso vocês já me explicaram que não!Colocado por: VCACRancuca, se me permite dar a minha opinião, faça o seguinte:
O rancuca gosta da do projecto que tem (do "boneco") certo?
Das duas uma:
Ou assume que não tem o €€ suficiente para levar a obra a bom porto e desiste e comeca de novo o processo.
Ou faz o que o zedasilva sugeriu e contrata já o fiscal (de qualquer forma tinha de o fazer para levantar a licença de construção...), senta-se com ele e analisam as alternativas viaveis para reduzir custos, ainda com a vantagem do seu fiscal o orientar no que deve fazer, os passos a dar, etc... depois de ter os projectos aprovados nao precisa mais do arquiteto.
(A bem dizer, os técnicos responsaveis pelos projectos deveriam acompanhar as obras e no fim apresentarem as respectivas telas finais...porém creio eu que não é obrigatorio ser o arquitecto responsável a assinar as telas finais, poderá por exemplo ser o director tecnico -relativamente a este ponto os foristas mais entendidos que corijam se não for assim.)
Eu até posso ter o dinheiro para levar a obra a bom porto mas isso era comprometer um futuro financeiro desafogado por uma casa e isso não faço porque para isso tinha comprado em vez de construir.
A solução vai ser a que o zedasilva apresentou...Parece que sou o único caso em que tenho um arquiteto que mete medo com os preços... Ainda hoje me disse que 200k não chegam...😓😓😓Colocado por: NTORIONParece que sou o único caso em que tenho um arquiteto que mete medo com os preços... Ainda hoje me disse que 200k não chegam...😓😓😓
Estime o seu arquitecto!Colocado por: ****Algo falta nesta história, porque não põe os materiais , caderno de encargos, etc !
Vamos esperar para ver o que diz o picareta do projecto e mapa quantidadesDepois da análise ao projeto (apenas as plantas), e aos orçamentos, parei no capítulo 8, dos mais de 30 que fazem parte do mapa de quantidades, não vale a pena continuar porque o objetivo era perceber o motivo pelo qual uma casa com 190m2 + 60m2 de garagem custa 300 mil euros.
O custo elevado deve-se essencialmente aos pormenores do projeto, e nitidamente o projetista não teve nenhum cuidado com a contenção de custos. Só tive acesso às plantas, mas mesmo assim nota-se que este é mais um projeto para publicar numa revista, e para o candidatar a mais um prémio de arquitetura, para juntar aos que já tem. O cliente que pague.
A escolha dos empreiteiros também não foi a mais acertada, são de muito longe, um a cerca de 65km (por autoestrada) e outro a cerca de 100km (por autoestrada), e talvez por isso apresentem preços que no geral, eu acho um pouco altos, mesmo para as atuais condições do mercado. Para a construção de uma moradia, o empreiteiro geral tem que ser da zona, máx 40 a 50km, sem autoestrada. Pode-se contratar um subempreiteiro de lisboa, ou mais longe ainda, para fazer uma obra no Porto, mas o empreiteiro geral tem que estar sempre presente, ou por perto. A não ser que estejam a executar outras obras por perto, são para excluir. Procure obter 3 orçamentos de empresas aí da zona, mas antes de pedir os orçamentos, procure obter referências das empresas, e saber a sua situação financeira, peça a IES aqui: http://bde.portaldocidadao.pt/CVE/IES/ServicosIES.aspx não perca tempo a pedir orçamentos a empresas, sem as conhecer primeiro.
Da análise que fiz:
1. Existem várias soluções construtivas que podem ser otimizadas, por exemplo a colocação de betão de limpeza para executar a laje térrea é dispensável.
2. Não percebo porque é que o piso da cave tem que levar uma camada de betão leve com leca.
3. As portas pivotantes da zona técnica e lavandaria da cave, são para rir. 9 portas interiores, 10 mil num orçamento e 7 mil no outro!!!
4. Tela betuminosa com betume SBS para enterrar atrás dos muros da cave é um desperdício, uma APP serve muito bem. Pode não poupar muito, mas fazendo isto para todo o orçamento consegue poupar muito dinheiro.
5. Não precisa de rebocar as paredes e tetos exteriores, para aplicar o etics.
6. Se pretende reduzir custos, pode retirar os estores com lâminas orientáveis, e colocar estores de rolo.
7. Se faz as paredes interiores em tijolo, aplique um revestimento com estuque projetado, revesti-las com placas de gesso sobre perfis de 45mm, é um desperdício de dinheiro, mas se quer gastar dinheiro ao menos faça a coisa como deve ser e aplique placa dupla. Um perfil de 45mm, mais a placa de gesso, vai retirar muita área à casa, e ainda por cima parece-me que no mapa de quantidades as divisórias interiores são com tijolo de 15cm.
8. Um dos concorrentes tem o etics com 6cm de eps a 45€ e o outro a 32€. É óbvio que o preço de 45€ não está correto, até porque ele faz o mesmo trabalho para os tetos a 32.5€. Este tipo de problemas resolvem-se bem numa reunião com o concorrente, muitas vezes em várias reuniões.
9. Precisa de gastar 1000€ por um banco em betão para o exterior, quando o pode fazer depois quando tiver a carteira mais desafogada?
10. Os quartos tem apenas duas paredes, a da cabeceira da cama e a oposta, do lado exterior é tudo em vidro, 3m de vidro para quartos com 11m2 !!!, e do lado do corredor tem o roupeiro e a porta pivotante. As costas do roupeiro serão do mesmo material da porta, e ficará tudo no mesmo plano….Fica um lindo corredor, haja €€€€€. O maior problema é que todos estes pormenores assustam os empreiteiros, que se defendem aumentando um pouco a sua margem habitual. Tem que ponderar se quer reduzir a dimensão dos vãos exteriores, para reduzir custos, não pode ser inflexível quanto ao aspeto exterior da casa.
11. Existem outros materiais que vai ter que esquecer, se quer reduzir custos, nem os vou referir para não expor mais o projeto.
Todo o mapa de trabalhos tem que ser melhorado, e isso deveria ser feito pelo arquiteto, após verificar que os preços estavam muito longe do objetivo, mas já que ele não está disponível para isso, siga o conselho do zedasilva e contrate já o fiscal da obra, para ser ele a fazer consigo este trabalho, e a fazer consigo as reuniões com os empreiteiros. É possível fazer todo este trabalho mantendo o projeto de licenciamento atual, mas o projeto de execução é para ir para o lixo. Caso pretenda reduzir custos alterando o exterior, por exemplo os vãos, (era o que eu faria) aí deverá contratar também um arquiteto, mas para isso pode ser um arquiteto sem grande experiência, até porque os mais experientes não aceitariam esse trabalho.
Mas não existem milagres, mesmo otimizando o mapa de quantidades e o projeto, o custo final será sempre perto de 240 mil….sem reduzir áreas.
No post inicial o renruca perguntou: “Da vossa experiência, qual a melhor solução para reduzir ao custo final sem perder qualidade de materiais e acabamentos?” Esqueça, se quer milagres, passe amanhã por Fátima :-)) ... a não ser que reduza as áreas, mas também já disse que não é isso que pretende.
Eu enviava uma email ao arquiteto com os orçamentos que tinha recebido, e pedia-lhe que fizesse as alterações necessárias para que os orçamentos baixassem para o valor combinado aquando da adjudicação do projeto. 180.000€. Se ele se recusasse procurava outro arquiteto, e um fiscal para iniciar a execução de um novo mapa de quantidades.Depois de ler a analise do picareta e de ler o que foi dito por aqui pelo DO chego a seguinte conclusao.
O rancuca contratou um arquitecto que nao era para si.
O mal é a malta andar a ver casas de 500k e depois querem uma coisa do "genero" mas por 180k.
Quando os engenheiros voltarem a assinar projectos nao vao faltar casas de 100k.
Vou contratar este arquitecto para fazer uma casa de 100k.Colocado por: emadQuando os engenheiros voltarem a assinar projectos
Quais?
Aqueles 250 que se organizaram só para mostrarem que tem mais poder que o loby dos arquitetos?0.0276 seg. NEW
