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Crédito terreno + construção

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  1.  # 1

    Boa tarde.
    Eu e a minha esposa vamos tencionamos adquirir uma moradia nova "chave na mão".
    O valor total do terreno + construção é de 240 mil. Combinamos com o empreiteiro, que é também proprietário do terreno em dar 20 mil de entrada.
    Já falamos com o nosso banco, que é a CGD, e eles financiam 50% do valor do terreno mais 90% das obras ou 80% da avaliação. Como pretendemos um financiamento dos 220 mil que faltam pagar, pensamos em dar um orçamento de construção mais alto para cobrir esse valor com os 90% que o banco financia.
    A questão é que devemos mostrar que temos capitais próprios para colmatar o que o banco não financia e temos apenas 30 mil. Alguém já passou por uma situação semelhante? É necessário ter os capitais exatos que faltam?
    Obrigado

  2.  # 2

    Colocado por: Snake_pjÉ necessário ter os capitais exatos que faltam?


    não posso falar com 100% de certeza, mas falando dos casos que tenho conhecimento em nenhum deles o banco pediu para provar a existência desses capitais.

  3.  # 3

    Acabaram de me dizer na CGD que muitas vezes os créditos são recusados por não haver provas de capitais próprios.
    Nós temos, mas não para cobrir o orçamento

  4.  # 4

    Colocado por: Snake_pjAcabaram de me dizer na CGD que muitas vezes os créditos são recusados por não haver provas de capitais próprios.
    Nós temos, mas não para cobrir o orçamento


    nos casos que tenho conhecimento, já existia o terreno pago, pelo que o valor do terreno cobria o valor em falta do empréstimo.

  5.  # 5

    Pelo que vi noutras discussões, quando se pede dinheiro para construir uma moradia o banco empresta em tranches e pode não se usar o dinheiro todo.

    No entanto não sei se será assim nesse caso em que quem está a construir é que vai vender.
    No fundo não é quem contrai o empréstimo que está de facto a construir ou a fazer a gestão da obra.

  6.  # 6

    Colocado por: pauloagsantos

    nos casos que tenho conhecimento, já existia o terreno pago, pelo que o valor do terreno cobria o valor em falta do empréstimo.


    Mas de qualquer forma, o banco não financia 100% da construção, 80 ou 90 na melhor das hipóteses. Ou seja, faltam pelo menos 10% em capitais próprios.

  7.  # 7

    Colocado por: PalhavaPelo que vi noutras discussões, quando se pede dinheiro para construir uma moradia o banco empresta em tranches e pode não se usar o dinheiro todo.

    No entanto não sei se será assim nesse caso em que quem está a construir é que vai vender.
    No fundo não é quem contrai o empréstimo que está de facto a construir ou a fazer a gestão da obra.

    O procedimento é o mesmo. É o empreiteiro que vende o terreno, mas uma vez feita a escritura do terreno em nosso nome, passa a auto-construcao. E eu vou pagar-lhe como se o tivesse contratado em função das tranches disponibilizadas pelo banco. A única diferença aqui, é que ele não vai estar a espera desses valores para avançar a obra

  8.  # 8

    De nada lhe vale empolar o orçamento de construção, pois o montante a atribuir de empréstimo é calculado com base na avaliação que o banco fizer da construção e terreno.
    Ou seja, até pode ter um orçamento de 1500€ o m2, se o banco na avaliação calcular 1000€m2, ainda fica com o problema de ter que arranjar mais capital.
    Normalmente as avaliações seguem-se pelos valores médios de construção, que podem ser diferentes de região para região, mas há um valor oficial que é atualizado, penso que anualmente. Se não estou em erro, em 2020, rondava os 1000€ m2.

    Repare que no terreno é a mesma coisa. Pode até ter pago 5000m2, se a avaliação do banco for 1000€ m2, eles só lhe vão dar 50% da avaliação.

  9.  # 9

    Colocado por: Snake_pjA questão é que devemos mostrar que temos capitais próprios para colmatar o que o banco não financia e temos apenas 30 mil.
    Por experiência própria e de casos que conheço, não tem de fazer essa prova. Na prática vai ter de ter algum dinheiro para alavancar a obra, pois o banco só liberta o dinheiro mediante obra feita e percentualmente em função da evolução da obra.

    Pode de facto dar um orçamento inflacionado, mas se estiver acima do valor real da casa depois de feita, não vale de muito, pois o avaliador evita essas situações.

    Ps: no meu caso a avaliação feita pelo avaliador coincidentemente deu o mesmo valor do que o orçamento que entreguei no banco.

  10.  # 10

    No caso da CGD,e falo de experiência própria, tem de fazer prova dos capitais próprios.

  11.  # 11

    Colocado por: amartinsNo caso da CGD,e falo de experiência própria, tem de fazer prova dos capitais próprios.


    faz o seu sentido, afinal se o banco empresta apenas 80% a 90%, se o DO não tiver os outros 10% a 20% o dinheiro vai faltar e o banco corre o risco de ficar com uma casa por acabar nas mãos.



    Colocado por: HAL_9000Por experiência própria e de casos que conheço, não tem de fazer essa prova.


    é tb a ideia que eu tinha, a mim ninguém me pediu nada, mas tb é verdade que o dinheiro que faltava já estava todo no banco em que ia fazer o crédito.

  12.  # 12

    Também ando a sondar bancos para a possibilidade de construir com a aquisição de terreno... pode partilhar que condições está a conseguir nesse banco?

  13.  # 13

    Colocado por: PalmixDe nada lhe vale empolar o orçamento de construção, pois o montante a atribuir de empréstimo é calculado com base na avaliação que o banco fizer da construção e terreno.
    Ou seja, até pode ter um orçamento de 1500€ o m2, se o banco na avaliação calcular 1000€m2, ainda fica com o problema de ter que arranjar mais capital.
    Normalmente as avaliações seguem-se pelos valores médios de construção, que podem ser diferentes de região para região, mas há um valor oficial que é atualizado, penso que anualmente. Se não estou em erro, em 2020, rondava os 1000€ m2.

    Repare que no terreno é a mesma coisa. Pode até ter pago 5000m2, se a avaliação do banco for 1000€ m2, eles só lhe vão dar 50% da avaliação.

    Sim, eu percebo isso. O orçamento também vai ser ligeiramente inflacionado. Estamos a falar de uma casa com 300m2 uteis. 240 mil para obras penso ser razoável... É cerca de 800€ o m2. O facto de aumentar ao orçamento é para não correr o risco de os 90% da aquisição serem inferiores aos 80% da avaliação

  14.  # 14

    No nosso caso. O terreno vai ser vendido por 30 mil e o orçamento das obras é de 240 mil. Se conseguirmos 50% do terreno e 90% da construção, faltarão 39 mil de capitais próprios. Ora, nós só temos 30 mil

  15.  # 15

    Colocado por: HAL_9000Por experiência própria e de casos que conheço, não tem de fazer essa prova. Na prática vai ter de ter algum dinheiro para alavancar a obra, pois o banco só liberta o dinheiro mediante obra feita e percentualmente em função da evolução da obra.

    Pode de facto dar um orçamento inflacionado, mas se estiver acima do valor real da casa depois de feita, não vale de muito, pois o avaliador evita essas situações.

    Ps: no meu caso a avaliação feita pelo avaliador coincidentemente deu o mesmo valor do que o orçamento que entreguei no banco.


    O avançar da obra vai ser mais fácil porque o empreiteiro vai avançar com capitais próprios. Claro que temos de ir pagando, mas ele não estará dependente das tranches...
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Zafa

  16.  # 16

    Faça primeiro o crédito de aquisição de terreno: CGD ou BPI são os únicos bancos que têm esse produto. Depois, quando tiver os licenciamentos prontos (depois das Especialidades), faça um crédito à construção e veja todas as opções que tem, em qualquer banco. Mesmo que esteja a pagar o outro ainda, todos aceitam fazer consolidação e transferência, caso acabe por fechar o empréstimo à construção por um banco diferente.
    De qualquer forma, o banco para o crédito à construção paga sempre por tranches, sendo que só dá 50% por tranche até o Sr. utilizar todos os seus capitais próprios.
    Qualquer outra dúvida, disponha.

  17.  # 17

    Colocado por: Snake_pjÉ necessário ter os capitais exatos que faltam


    Eu diria que é necessário ter esses capitais e outros tantos para contingência.
    Concordam com este comentário: Hugo.

  18.  # 18

    O orçamento por alto que o empreiteiro lhe está a dar agora, não tem em consideração a inflação nos preços dos materiais de acabamentos e mão de obra quando os estiver a aplicar daqui a dois anos...

  19.  # 19

    Colocado por: Snake_pjO facto de aumentar ao orçamento é para não correr o risco de os 90% da aquisição serem inferiores aos 80% da avaliação


    Para construção todos os cm contam. Não se fixe na área útil.

    Digo isto porque estou na mesma situação. Embora o m2 de construção não seja todo igual, mas para avaliações costumam dar o mesmo valor a tudo. Dou-lhe o meu caso particular, que tenho mais de 400m2 de construção (cave+piso 0, piso 1+ cobertura), e à volta de 330m2 de área útil.
    O valor da avaliação foi sobre os 400m2 de construção e não sobre os 330m2.
    Ora na minha zona, o m2 de construção está com avaliações médias de 1200€/m2, pelo que a avaliação do banco foi de quase 500.000€. O meu orçamento para construir ronda os 300.000€, mas queria ficar-me pelos 250.000€. Portanto ainda inferior aos 90% que o banco disponibiliza.

    Neste caso nem preciso de ter capital próprio, pois o banco empresta tudo o que necessito.

    NOTA: estou a pensar fazer a obra toda com gestão direta, para poupar. Em todo o caso, irei solicitar alguns orçamentos preço chave na mão, para ter uma ideia.
    Mas, aqui na minha zona, todos me dizem que chave na mão rondará os 1100€ m2. Com gestão direta, deveremos conseguir uns 800€ m2.
    Concordam com este comentário: Dav82
    Estas pessoas agradeceram este comentário: Snake_pj

  20.  # 20

    Colocado por: Palmixme dizem que chave na mão rondará os 1100€ m2. Com gestão direta, deveremos conseguir uns 800€


    O que vai fazer para poupar esses 300€/M2?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: NLuz, FJFC

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