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  1.  # 1

    Olá membros
    Já consumo este fórum à algum tempo e tenho aumentado o meu leigo conhecimento em muitas matérias, tanto de remodelação como de contrução de raiz. Concluo que o conhecimento de hoje poderá ser diferente amanhã.
    Todavia todas as opiniões partilhadas, mesmo sendo díspares, dá para formar uma ideia e opinião, é por essa razão que decidi começar esta discussão/'Story Board' desta nova aventura para a minha família.

    Antes de mais, aceito e agradeço todo o comentário de teor crítico, construtivo ou mesmo depreciativo que vou expor neste fórum.

    Agora e começando pelo o ínicio, assim vai:
    Aproveitando o mercado imobiliário, a nossa familia tomou a decisão de vender o imóvel para ir para realizar um sonho que já havia à muito. Construir uma moradia térrea T3 com 110m2, modesta e contida. Sem grandes tecnologias, prática e principalmente cómoda.
    Adquirimos um terreno nos moldes que pretendiamos, virado a sul, com os lados nascente e poente desafogadas para aproveitar o máximo de exposição solar. O terreno está pronto a contruir, com levantamento topografico, com plano pormenor do loteamento, área de contrução definida (170m2 - incluindo 34m2 de anexo) e altura de construção das mesmas, afastamentos e servidões.

    Agora chega a fase de encontrar um gabinete de arquitectura e engenharia para desenvolver o projecto. Também pretendemos contratar um fiscal para nos auxiliar no decorrer do projecto de engenharia e no decorrer da construção. Acredito que poderá no ajudar a minizar as dores de cabeça – porque irá existir – e garantir que a obra é construida de acordo com o projectado.
    Nós já temos um esboço do que pretendemos a par com a área de implementação do terreno e a orientação solar. É essa ideia que queremos passar ao arquitecto, mas estamos disposto a alterar consoante a opinião do arquitecto ou engenheiro, ou mesmo fiscal.

    Tem de haver sinergia para que tudo corra bem.
    Irei solicitar no projecto um caderno de encargos com plantas de pormenor construitivo nas áreas mais cruciais na construção (se assim o justificar) e um mapa de quantidades para que o orçamento não fuja muito ao pretendido.

    A prioridade é o isolamento tudo o resto vem por defeito. Por isso a maior preocupação e investimento é mesmo sobre esse aspecto.

    Gotariamos também de ter um bom projecto fotovoltaico de forma a que pudessemos minimizar o consumo eléctrico da rede ou não ter um aumento excessivo de consumo derivado aos aquecimentos/arrefecimentos e todos os aparelhos domésticos.

    Também gostavamos de reaproveitar as águas cinzas para consumo exterior, autoclismo ou mesmo máquina de lavar roupa.
    Ideias que serão entregues ao engenheiro para que nos possa alucidar o real empacto tanto construitivo como custo/benefício.
    ...mas uma coisa de cada vez.

    As dúvidas que mantenho nesta fase é:

    #1
    Projecto de arquitetura vs Especialidades.
    Pelo que percebi pelas experiencias exposta no fórum, o processo de arquitetura processa-se da seguinte forma, corrijam-me se tiver errado.

    Projecto Arquitectura > PIP > (após aprovação do PIP) Projecto de Especialidades > Processos bancários > Pedido de licenças >
    Selecção de construtor > Inicio de obra

    A dúvida é, pelo que eu tenho percebido o 'modus operandi' é a arquitetura ir 'solteira' para as câmaras municipais antes de terem o projecto de estabilidade completo. Não deveria ir tudo junto para a câmara para não haver o erro de se adapar o projecto de especialidades ao projecto arquitetónico aprovado?

    Nessa fase, para um fiscal que está a auxiliar a fase de projecto, este não tem muita margem de manobra caso haja necessidade de alterar algo que ache oportuno melhorar, ou tem?

    Qual o processo mais correcto?

    #2
    Caderno de encargo e mapa de quantidades.
    Como saber que é feito de acordo com o projecto executado e não de forma generalizada em que a intepretação pode ser ambígua penalizando o DO na excução.

    #3
    Sobrecontratar as especialidades.
    Hoje em dia consegue-se sobrecontarar todas as especialidades a título pessoal, desde da cofragem/armação, betão, pichelaria, electricista, AVAC, caixilharia...e por aí fora.
    Qual a melhor forma de garantir que tenho essa possiblidade visto que tenho de contratar um empreiteiro para garantir um alvará para a construção. Alguém tem a experiência de contratar um empreiteiro para certo trabalhos mas que garanta a um alvará no decorrer da obra?
    Se sim, quem me pode auxiliar nesse processo de negociação e adjudicação? O fiscal?

    #4
    O coordenador de segurança, ao qual tenho a obrigatoriadade de contratar, pode ser um engenheiro/arquiteto que tenha a habilitação para tal ou terei de ir a uma área especifica para o efeito?

    É um texto longo, mas toda a ajuda nesta fase era óptima, ainda por mais com a conjutura social e económica atual só assim se consegue ter algo.

    Anexei as fotos da área do terreno e da ideia que temos para a habitação. Espero sugestões ou melhoramentos que poderão dar.

    O lema escolhido para esta aventura

    "Prepare for the worst and hope for the best"

    Um muito obrigado
    Concordam com este comentário: IronManSousa
    Estas pessoas agradeceram este comentário: IronManSousa
      Casa_MQT.jpg
      TERRENO.jpg
  2.  # 2

    Um PIP so é necessário se existirem muitas duvidas quanto ao local da construção, a arquitetura pode ir ou não "solteira" mas na teoria terão que ser projetos complementarem, uma não existe sem a outra, e mesmo antes de ter isso tudo aprovado convém antes ir falando com os bancos. Mas talvez também seja melhor começar desde ja a falar diretamente com um arquitetou ou gabinete do que andar a pesquisar aqui e ali
    Concordam com este comentário: P_Miguel, Pedro Barradas, TFB
  3.  # 3

    Obrigado pelo esclarecimento tviegas.
    Já estou à procura de gabinetes de arquitectura e engenharia neste momento. Eles de certeza é quem me vão ajudar melhor na área em questão. A minha exposição são dúvidas relativas ao que tenho que percebido das discussões aqui do fórum.
  4.  # 4

    Boa sorte para o projeto.

    Tem em mente valores para orçamento?
    Qual o budget?
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Miguel
  5.  # 5

    Isso deve ficar nuns 150k. 110m2, mais muros e tal.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Miguel
  6.  # 6

    no meu caso, a arquitectura foi sozinha, para não haver duplo trabalho caso fosse recusada e se tivesse de mudar a casa por completo, teria de se refazer as especialidades
  7.  # 7

    Colocado por: P_MiguelNessa fase, para um fiscal que está a auxiliar a fase de projecto, este não tem muita margem de manobra caso haja necessidade de alterar algo que ache oportuno melhorar, ou tem?

    Não fará sentido a participação do fiscal se este não for um elemento que contribui para fase de projeto

    Colocado por: P_MiguelSe sim, quem me pode auxiliar nesse processo de negociação e adjudicação? O fiscal?

    Sim, o fiscal será a melhor pessoa quer para o orientar quer para coordenar a execução dos CE e MQ para cada uma dessas fases.
    Ter um CE e MQ genérico pode não ser a melhor opção

    Colocado por: P_MiguelO coordenador de segurança, ao qual tenho a obrigatoriadade de contratar, pode ser um engenheiro/arquiteto que tenha a habilitação para tal ou terei de ir a uma área especifica para o efeito?

    Pode.
    Se acumular com a fiscalização é o ideal
    Concordam com este comentário: ForcePT
  8.  # 8

    Colocado por: JPJDLVBoa sorte para o projeto.

    Tem em mente valores para orçamento?
    Qual o budget?


    Obrigado.
    Em relação a valores já fui assustado e já fui tranquilizado, mas faço contas à volta de 150k Já reparei que depende de muito fatores e exigências.
    Eu como minimalista que sou, acho que consigo conter alguns gastos em relação ao projecto.
    Concordam com este comentário: JPJDLV
  9.  # 9

    Colocado por: Pedro BarradasIsso deve ficar nuns 150k. 110m2, mais muros e tal.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:P_Miguel


    Praticamente todos os valores que me chegaram eram à volta disso. Vamos ver quando houver realmente uma projecto real para serem orçado.
  10.  # 10


    Não fará sentido a participação do fiscal se este não for um elemento que contribui para fase de projeto


    É preferível já ter um fiscal contratado aquando da contratação do gabinete de Arq. + Eng.?


    Sim, o fiscal será a melhor pessoa quer para o orientar quer para coordenar a execução dos CE e MQ para cada uma dessas fases.
    Ter um CE e MQ genérico pode não ser a melhor opção


    Nesta fase o fiscal trabalhava em coordenação com o gabinete ou ele avaliava comigo as melhores opções para eu colocar posteriormente ao gabinete?
  11.  # 11

    Colocado por: P_MiguelNesta fase o fiscal trabalhava em coordenação com o gabinete ou ele avaliava comigo as melhores opções para eu colocar posteriormente ao gabinete?

    ... Mas isso depende da competencia tecnica da equipa de projecto escolhida, é assunto muito subjectivo...

    Também me parece exagerada e inimiga do optimo e dos tais BBB... em particular tratando-se de um projecto/ obra sem complexidades e relativamente simples como me parece ser o caso.

    No entanto percebo bem o comentário do zedasilva... Vê-se cada coisa.
  12.  # 12

    Colocado por: P_MiguelÉ preferível já ter um fiscal contratado aquando da contratação do gabinete de Arq. + Eng.?

    Era o ideal, até porque o fiscal pode ajudar a decidir sobre a escolha dos projetistas.
    Muitas vezes vemos propostas de orçamentos de projetistas todas catitas e bonitinhas e cheias de erros ou omissões.
    Umas vezes por mera incompetência, outras completamente conscientes de que estão a "enganar" o seu cliente.


    Colocado por: P_MiguelNesta fase o fiscal trabalhava em coordenação com o gabinete ou ele avaliava comigo as melhores opções para eu colocar posteriormente ao gabinete?

    Depende da aceitação do Gabinete para essa assessoria.
    Hoje a grande maioria aceita bastante bem isso pois vê ali uma mais valia.
    Por norma o fiscal possui grande experiência de obra o que permite ao projetista desenhar soluções com a certeza que são exequíveis e se encontra dentro dos requisitos do DO.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Miguel
  13.  # 13

    Percebo que por vezes a simplicidade do projecto torna o CE e o mapa de quantidades uma menos valia para o DO, principalmente quando se está em busca de empreiteiro para realizar na prática o projecto.
    Muitos empreiteiros manter a mesma metodologia de trabalho, a chamada 'chapa 5'. Mantendo assim sempre o mesmo lucro, e disso não querem descurar. Ninguém trabalha para aquecer.
    A questão do CE é o facto de para mim, enquanto DO, estar a parte do que realmente se trata na etapa que começar a as dores de cabeça. Pode nem ser o caso
    Já entrei em contacto com alguns arquitectos, estou só à espera de cotações.
  14.  # 14

    Colocado por: P_MiguelCE e o mapa de quantidades uma menos valia para o DO, principalmente quando se está em busca de empreiteiro para realizar na prática o projecto.
    nao vejo porque será uma menos valia! se esse4s documentos assustam o empreiteiro eu ficava logo de pé atrás..

    Colocado por: P_MiguelMuitos empreiteiros manter a mesma metodologia de trabalho, a chamada 'chapa 5'. Mantendo assim sempre o mesmo lucro, e disso não querem descurar.
    a escolha de empreiteiros cabendo ao DO ele sabe o que quer. se quer trabalhar com um empreiteiro que só quer fazer o que sabe e nada de evoluir tudo bem. se quer alguém mais sério tb tudo bem.
  15.  # 15

    Não estou a dizer que seja sempre. Para mim é uma mais valia, mas na maioria das vezes, pelos testemunhos que se lê, ao apresentar um CE e um MQ a 10 empreiteiros só 4 poderão responder, só 3 é que leram e só 1 é que apresentou valores de acordo com o pretendido.
    Mas não estou a generalizar todos os empreiteiros, mas nesta fase louca da construção sabemos que tudo se rege pela oferta/procura.
    Por mim, o empreiteiro tem de responder às necessidades do projecto como ele foi concebido. Pode ter métodos arcaicos de trabalhar, mas convém e tem de seguir o CE.
    Por isso é que digo, que por vezes o CE é uma menos valia para os DO porque não tem resposta de empreiteiros para trabalhar.
    Mas eu mantenho a minha opinião, que no meu projecto é essencial, para me ilucidar de todas as etapas do projecto
  16.  # 16

    Colocado por: P_MiguelNão estou a dizer que seja sempre. Para mim é uma mais valia, mas na maioria das vezes, pelos testemunhos que se lê, ao apresentar um CE e um MQ a 10 empreiteiros só 4 poderão responder, só 3 é que leram e só 1 é que apresentou valores de acordo com o pretendido.
    portanto... só 1 desses 10 empreiteiros é sério, os outros querem construir o que sabem com os erros e manhas do costume.. mas isso é hipotético. creio de em vez de 1 seriam 3 ou 4

    eu diria que em vez de ser um problema é mais uma forma de separar o trigo do joio
    Concordam com este comentário: SCosta1973, P_Miguel
  17.  # 17

    A sua planta lembra-me tanto a minha! Saída das ideias do casal, das preferências dos 2, esboçada num programa free da net. Revejo a ideia de separar a suite dos quartos dos garotos... A minha não chegou a ser otimizada por um arquiteto competente, limitou-se a transcrever o meu boneco para o programa profissional. A sua já percebi que não vai ser assim, vai ter um gabinete em condições e só posso incentivá-lo a isso.

    Hoje teria feito as coisas de forma diferente. Não que não goste do resultado final, mas certas coisas gostava de poder repetir com base no conhecimento de hoje.

    Não gosto, na sua planta, da cozinha no meio de duas IS. Não se prenda muito na questão de tentar ter as divisões com canalização todas próximas, mais uns metros de tubo são insignificantes no orçamento.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, NPRP
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Miguel
  18.  # 18


    Não gosto, na sua planta, da cozinha no meio de duas IS. Não se prenda muito na questão de tentar ter as divisões com canalização todas próximas, mais uns metros de tubo são insignificantes no orçamento.
    Estas pessoas agradeceram este comentário:P_Miguel


    A colocação dos IS entre a cozinha tem a ver com o aproveitamento do sol para as divisões da sala e dos quartos. Quero ter o máximo de aproveitamento do sol no decorrer dos invernos. Não via outra forma de jogar com os IS e os quartos.

    Obrigado pela sua opinião Casa da Horta
  19.  # 19

    já pensou como vai aproveitar esses 34 m2? presumo que a sua planta ( azul) está a ocupar toda a implantação permitida, deixam afastar 3 m em todos os lados?
    pode fazer só um piso de certeza?
    os dois quartos no inverno vão ter uma pinga de sol e já ao fim da tarde, por outro lado no verão vão ter que estar sempre com as janelas fechadas pois não se vai aguentar o sol de chapa durante toda a tarde.
    tem mesmo que amadurecer certas ideias ainda.
  20.  # 20

    Colocado por: P_MiguelNós já temos um esboço do que pretendemos a par com a área de implementação do terreno e a orientação solar. É essa ideia que queremos passar ao arquitecto,


    Olá, o meu conselho é que lhe explique por palavras, numa lista de prioridades o que gostaria de ver na casa. Vontades estilo requisito mínimo e Vontades que pode desistir delas de fôr necessário. Se quer levar imagens, leve imagens referência, de estilos, ambientes, sensações, combinações de materiais. Não leve desenhos como o que fez, a sério. Atrapalham muito mais do que ajudam. Senão tem dois cenários:
    -Arquitecto competente: perderá muito tempo desnecessário a simplesmente desmontar essas ideias preconcebidas que se materializaram na sua cabeça graças ao desenho que fez. No final dar-lhe-á razão.
    -Arquitecto incompetente: faz tal qual o que lhe pediu sem visão crítica, você fica satisfeito e fez-se rápido.

    Porque cá entre nós, esse desenho não tem jeitinho nenhum.

    Agora, o desenho até pode funcionar para sí, para estabelecer essas vontades/prioridades, ter noção do espaço e da orientação solar, vistas, ruído etc... Só não mostre isso ao Arquitecto. Ele bonecos desses fazia com legos aos 7-8 anos... Confie em quem faz disto (fazer bonecos) um modo de vida.

    Boa sorte.
    Concordam com este comentário: Pedro Barradas, pkasa
    Estas pessoas agradeceram este comentário: P_Miguel
 
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