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  1.  # 1

    Bom dia

    alguém me sabe dizer se por lei é obrigatório que as cotas sejam pagas de acordo com a permilagem, ou se os condóminos por unanimidade podem estabelecer por exemplo que todos paguem o mesmo?

    obrigado
  2.  # 2

    Colocado por: marco1alguém me sabe dizer se por lei é obrigatório que as cotas sejam pagas de acordo com a permilagem

    Sim. Conforme ponto 1 do artigo 1424º do código civil :
    1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes
    comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos
    condóminos em proporção do valor das suas fracções.



    Colocado por: marco1ou se os condóminos por unanimidade podem estabelecer por exemplo que todos paguem o mesmo?


    Também pode ser, se houver aprovação de pelo menos dois terços, SEM oposição de nenhum condómino. Ver o ponto 2 do mesmo artigo 1424º :
    2. Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem,
    mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria
    representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes
    iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e
    justificados os critérios que determinam a sua imputação.

    Será conveniente ver os dois restantes pontos do 1424º .
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1
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    • 6 março 2020

     # 3

    Por lei, as quotas são imputadas às frações, tendo por base o valor da sua pernilagem.

    Porém, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais .
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1
  3.  # 4

    A questão poe-se porque aqui no prédio já há muitos anos todos pagavam o mesmo , inclusive os recuados no ultimo andar, apenas os do RC pagavam menos.
    acontece que o novo administrador externo, uma das primeiras medidas que fez foi calcular as quotas por permilagem e houve modificações, por várias razões todos pagavam o mesmo mas agora os recuados ( que beneficiam de algumas coisas mais) vão passar a pagar menos uma importância significativa ( por comparativo)
    e pretendia efetivamente saber se poderá ficar na mesma o que estava em vigor.
    obrigado
    • RCF
    • 6 março 2020

     # 5

    Colocado por: marco1e pretendia efetivamente saber se poderá ficar na mesma o que estava em vigor.

    Pode
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1
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    • 6 março 2020 editado

     # 6

    Faltará apurar se essa deliberação antiga foi concretizada dentro do que estipula o nº 2 do artigo 1424º

    Mesmo, que possa estar legal, nada impede que a assembleia proceda à sua alteração em qualquer altura. Não pode ser uma atribuição da empresa de administração.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1
  4.  # 7

    No predio onde vivo , todos pagam a mesma quota independentemente da permilagem, vamos agora ter uma quota extra para obras e ai vai ser por permilagem.
  5.  # 8

    Colocado por: larkheNo predio onde vivo , todos pagam a mesma quota independentemente da permilagem, vamos agora ter uma quota extra para obras e ai vai ser por permilagem.

    Porquê? Agora, o valor da obra deveria ser X a dividir por Y uma vez que a quota assim é.
    Concordam com este comentário: bettencourt
  6.  # 9

    A quota normal é para pagar as despesas correntes do condomínio e admitindo que todos usufruem-no de igual modo.
    Exemplo: os honorários da administração serão divididos por igual pois nada têm a ver com a permilagem (nº2 do Artº 1424º CC).

    Uma quota extra destina-se a investimento no condomínio: reparar o telhado, a fachada, pintura, etc. Ora a propriedade do imóvel está associada à permilagem e daí que as obras se paguem proporcionalmente à permilagem (nº1 do Artº 1424º CC).
    Concordam com este comentário: marco1
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    • 6 março 2020

     # 10

    Colocado por: R.Oliveira
    Porquê? Agora, o valor da obra deveria ser X a dividir por Y uma vez que a quota assim é.



    Não, porque estão em causa obras de conservação do prédio. Estas, são forçosamente suportadas por todos os condóminos mediante a sua permilagem, conforme nº 1 do artigo 1424º.

    Ou seja, não são encargos previstos nº 2 do mesmo artigo.
    • RCF
    • 6 março 2020

     # 11

    Colocado por: R.Oliveira
    Porquê? Agora, o valor da obra deveria ser X a dividir por Y uma vez que a quota assim é.


    A Lei assim impõe. Para obras, cada um paga de acordo com a sua permilagem. Para despesas correntes, pode ser de acordo com a permilagem, mas também podem pagar todos o mesmo.

    E faz sentido que assim seja, digo eu.
    Em termos de despesa corrente, num condomínio, um T1 pode dar mais despesa do que um T4. Eu vivo num prédio onde vivem 4 pessoas num T1 e vivem 2 pessoas num T 4. Naturalmente, os 4 do T1usam mais as escadas e o elevador do que os 2 do T4... Já no que respeita a obras, estas valorizam mais o T4 do que o T1, pois cada um valoriza em percentagem relativa ao seu valor.
  7.  # 12

    Colocado por: marco1Bom dia

    alguém me sabe dizer se por lei é obrigatório que as cotas sejam pagas de acordo com a permilagem, ou se os condóminos por unanimidade podem estabelecer por exemplo que todos paguem o mesmo?

    obrigado


    Meu estimado, a sua natural dúvida está enquadrada no nº 1 do art. 1424º do CC, sendo que os números subsequentes têm-se totalmente irrelevantes para o caso. Assim, para melhor perceber o que resulta da letra da lei, importa bem traduzir o que a mesma preceitua para os encargos condominiais.

    Dimana do citado normativo que, "Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções", ou seja, à norma imperativa (de que as despesas são comparticipadas em função do valor das fracções), o legislador começou por ressalvar uma excepção (também ela imperativa) à mesma, ao afirmar «Salvo disposição em contrário».

    E que disposição diversa é esta? Não será uma deliberação avulsa, caso contrário o nº 2 do art. 1424º incluía todas as despesas, e não apenas as de fruição e serviços, nem será outra norma legal, tal não faria sentido. Assim, esta disposição refere-se indubitavelmente ao documento constitutivo do instituto (o TCPH). Desta sorte, o preceito pode ler-se da forma seguinte:

    "Salvo disposição em contrário do Titulo Constitutivo da Propriedade Horizontal, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções."

    Portanto, no silêncio do TCPH, aplica-se a regra da proporcionalidade imposta no nº 1, ou seja, o valor das fracções expresso em percentagem ou permilagem. No entanto porém, o documento constitutivo é passível de ser modificado (cfr. nº 1 art. 1419º do CC), contanto resulta da aquiescẽncia de todos os condóminos, sendo que o silêncio vale como assentimento (cfr. nº 5, 6, 7 e 8 do art. 1432º do CC). Logo, por via deste acordo negocial, podem os condóminos determinar outra forma de cálculo das comparticipações havidas devidas para os encargos condominiais.

    Acresce sublinhar que, para que esta alteração ganhe a requerida imperatividade, não basta a aprovação por unanimidade em sede plenária, sendo cumulativamente exigido que tal imposição seja devidamente lavrada no documento constitutivo. Regressando ao início, atente que o nº 1 ensina que «salvo disposição», e esta disposição refere-se ao título constitutivo e não à acta em si, ainda que esta resulte da referida unanimidade.

    Colocado por: marco1A questão poe-se porque aqui no prédio já há muitos anos todos pagavam o mesmo , inclusive os recuados no ultimo andar, apenas os do RC pagavam menos.
    acontece que o novo administrador externo, uma das primeiras medidas que fez foi calcular as quotas por permilagem e houve modificações, por várias razões todos pagavam o mesmo mas agora os recuados ( que beneficiam de algumas coisas mais) vão passar a pagar menos uma importância significativa ( por comparativo)
    e pretendia efetivamente saber se poderá ficar na mesma o que estava em vigor.
    obrigado


    Atente que sobre o administrador impende a obrigação de «assegurar a execução das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio» (cfr. al. l) art. 1436º do CC), pelo que, estará aquele a respeitar o que impõe o nº 1 do art. 1424º do CC, sem mais.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1, reginamar
  8.  # 13

    obrigado happy

    quer dizer então que seja a quota normal quer sejam outras despesas, segundo a lei ( salvo se estiver em titulo constitutivo) todos devem pagar segundo a permilagem, correto?
  9.  # 14

    bem escrevi mal e já não pude editar

    queria dizer : quer dizer então que a cota normal segundo a lei ( salvo se estiver em titulo constitutivo ) todos devem pagar segundo a permilagem e apenas o pagamento de serviços de interesse comum podem ter deliberação diferente pelos condóminos, correto ?
    é chato porque pode gerar confusão entre despesas necessárias á conservação e fruição de partes comuns e pagamentos de serviços de interesse comuns.
  10.  # 15

    Por permilagem!
    Só procura que seja igual, quem tem mais permilagem, para pagar menos... ( Só se conseguir enganar os restantes.)


    São poucas situações em que se enquadre a viabilidade de partes iguais.
  11.  # 16

    Colocado por: marco1bem escrevi mal e já não pude editar

    queria dizer : quer dizer então que a cota normal segundo a lei ( salvo se estiver em titulo constitutivo ) todos devem pagar segundo a permilagem e apenas o pagamento de serviços de interesse comum podem ter deliberação diferente pelos condóminos, correto ?(1)
    é chato porque pode gerar confusão entre despesas necessárias á conservação e fruição de partes comuns e pagamentos de serviços de interesse comuns.(2)


    (1) Correcto. Do nº 1 dimana que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções. O nº 2 começa e estabelece uma segunda excepção à regra «Porém...» (a primeira era o «salvo disposição em contrário») «as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada sem oposição por maioria representativa de 2/3 do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respectiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.»

    Melhor fundamentando, o disposto no nº 1 relativo às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum apenas pode ser afastado por disposição em contrário; Tratando-se, porém, de despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o nº 2 permite o afastamento da regra da proporcionalidade por disposição do regulamento de condomínio aprovada pela maioria explicitada na norma e com um dos dois conteúdos nela estabelecidos; Já as normas dos nºs 3 e 4 que dispõem sobre a repartição das despesas relativas a partes comuns que servem exclusivamente alguns condóminos ou a ascensores que apenas servem determinadas fracções constituem disposições especiais que afastam a regra geral da proporcionalidade estabelecida pelo nº 1 e não podem ser afastadas por deliberação da assembleia de condóminos (nº 2).

    Destarte, as deliberações das assembleias de condóminos que imponham uma repartição diferente da determinada pelos nºs 3 e 4 do art. 1424º para as despesas neles previstas são deliberações com conteúdo negocial contrário à lei e, como tal, nulas, por via do disposto no art. 280º do CC. Atente-se que a sanção de anulabilidade prevista no art. 1433º do CC aplica-se a deliberações que violem normas legais imperativas que não digam respeito ao conteúdo negocial ou normas do regulamento de condomínio.

    Segundo o Ac. do STJ de 02/04/1975, BMJ 246, pag. 157: «No silêncio do título, é nula a deliberação dos condóminos que estabeleça a possibilidade de alteração da comparticipação das despesas por decisão da assembleia geral; a modificação do regime fixado no art. 1424º do Cód. Civil só é possível por acordo de todos os interessados e mediante escritura pública».

    Aqui chegados, concluímos que a norma do nº 1 do art. 1424 (proporcionalidade do valor das fracções no pagamento das despesas de fruição e serviços) apenas pode ser afastada nos termos do nº 2 e é excecionada pelas regras dos nºs 3 e 4. Uma repartição de despesas diferente da prevista no nº 1, só é possível mediante disposição do regulamento do condomínio, aprovado sem oposição por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio. Não basta uma mera deliberação da assembleia. Para se incluírem as despesas de conservação, só com unanimidade e alteração do título.

    «cota normal segundo a lei» (uma pequena correcção, diz-se quota). As contribuições devidas ao condomínio são seguramente as quotas mensais pagas, antecipadamente pelos condóminos para fazer face às despesas do condomínio ou para outros fins, no entanto, a figura da quota mensal não está prevista na lei nem é legalmente obrigatória, porquanto, a quota mensal (quantia certa e determinada) resulta do acordo livremente celebrado entre os condóminos, sendo portanto, um puro acto de vontade daqueles que participam em bens em PH.

    (2) Não o acompanho nessa eventual confusão.
    - As despesas necessárias à conservação: São despesas de conservação as que interessam (resultam em benefício directo ou indirecto) de todos os condóminos, como a reparação do telhado ou da fachada do prédio.
    - As despesas de fruição das partes comuns: São despesas de fruição das partes comuns as que interessam (resultam em benefício directo ou indirecto) aos condóminos que delas fruem, como a limpeza, a manutenção do elevador, o consumo de energia.
    - O pagamento de serviços de interesse comum: São serviços de interesse comum os que interessam (resultam em benefício directo ou indirecto) a todos os condóminos, como os honorários do administrador.

    Porém, importa atentar a alguns pormenores. O nº 1 do art. 1424º confere-nos a regra geral em matéria de despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns: a proporcionalidade, com referência ao valor das fracções. Portanto, as escadas são, entre outras, partes comuns, e os ascensores também assim se presumem (art. 1421º, nº 1, al. c), e nº 2, al. b), do CC). No entanto, no que respeita ao pagamento das despesas inerentes, os nºs 3 e 4 do art. 1424º determinam uma excepção à regra do nº 1: Se as escadas servirem apenas um grupo de condóminos, continuam a ser partes comuns a todos os condóminos, mas as despesas relativas a lanços que sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo dos que deles se servem (nº 3) - «não se trata de um serviço efectivo, de um gozo subjectivo da parte dos condóminos, mas sim de uma possibilidade objectiva de utilização» (citação de Sandra Passinhas, A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, 2ª ed., Coimbra, Almedina, 2002, pag. 38 e nota 59, no mesmo sentido M. Henrique Mesquita, «A propriedade horizontal no Código Civil português», Revista de Direito e de Estudos Sociais, XXIII, 1976, pag. 130, nota 117). Assim, os ascensores presumem-se comuns, embora nas despesas só participem os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas (nº 4).

    As regras dos nºs 3 e 4 do art. 1424º excecionam a regra da proporcionalidade para certas despesas, acautelando interesses de condóminos que, quando minoritários, poderiam doutro modo ver-se na contingência de ter de suportar despesas para as quais nada contribuem e das quais não podem sequer tirar proveito.
    Estas pessoas agradeceram este comentário: marco1, BoraBora, reginamar
  12.  # 17

    perfeito Happy, muito obrigado

    este é um dos comentários que devia ficar tipo um tópico informativo sobre um assunto, qualquer coisa como a Wikipédia do fórum.
    •  
      rdc81
    • 20 dezembro 2022 editado

     # 18

    Colocado por: happy hippyE que disposição diversa é esta? Não será uma deliberação avulsa, caso contrário o nº 2 do art. 1424º incluía todas as despesas, e não apenas as de fruição e serviços, nem será outra norma legal, tal não faria sentido. Assim, esta disposição refere-se indubitavelmente ao documento constitutivo do instituto (o TCPH). Desta sorte, o preceito pode ler-se da forma seguinte:

    "Salvo disposição em contrário do Titulo Constitutivo da Propriedade Horizontal, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções."


    Voltei a este assunto, pois aproxima-se uma reunião do meu condomínio onde isto vai ser tema. Os condóminos com permilagem mais alta estão a promover quotas iguais para todos e eu quero refutar isso em reunião com argumentação sustentada.

    Um agradecimento ao Happy Hippy pelo esclarecimento detalhado e precioso. Queria só perguntar onde se pode verificar que o "Salvo disposição em contrário" vertida no n.º 1 do Art. 1424º se refere ao Título Constitutivo da Propriedade Horizontal. Porque se eu citar este artigo na reunião, vai ser esta a pergunta que me vão fazer e preciso de a rebater.

    Obrigado a todos e boas festas.
  13.  # 19

    Acórdãos TRL
    Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
    Processo: 3872/07.4TVLSB.L1-1


    Relator:
    ANABELA CALAFATE
    Descritores:
    DESPESAS DE CONDOMÍNIO
    ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
    PERMILAGEM
    ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO DE PARTES COMUNS
    CONDÓMINOS


    Nº do Documento: RL
    Data do Acordão: 16-03-2010


    Sumário:
    I - A “disposição em contrário” prevista no art. 1424º do Código Civil na redacção anterior ao DL 267/94 de 25/10 só pode ser o título constitutivo da propriedade horizontal ou o acordo posterior de todos os condóminos reduzido a escritura pública nos termos do art. 1419º nº 1 do Código Civil

    II - ...
  14.  # 20

    Colocado por: marco1
    e pretendia efetivamente saber se poderá ficar na mesma o que estava em vigor.
    obrigado


    Meu estimado, pese embora a obrigação que impende sobre o administrador (cfr. al. m), 2ª parte, do art. 1436º do CC), este é um mero órgão executivo da assembleia de condóminos (primeiro órgão na hierarquia administrativa do condomínio - vide art. 1430º, nº 1 do CC), pelo que, compete-lhe, outrossim, executar as deliberações da assembleia (cfr. al. i) do art. 1436º do CC).

    Destarte, pese embora o prescrito no nº 1 do art. 1424º do CC, e até que haja uma deliberação em sentido contrário, e contanto exista uma outra que discipline o pagamento das devidas comparticipações equitativamente por todas as fracções, independentemente das respectivas proporcionalidades, obriga-se o administrador a respeitar essa deliberação que também o vincula, calculando o orçamento nos termos em que vinha realizado.

    Ainda que uma qualquer prática, fundada numa determinada deliberação, enferme de nulidade ou anulabilidade, não tem o administrador, por si, o poder de suscitar o vício e alterar arbitrariamente a mesma, não se lhe podendo consequentemente, imputar qualquer responsabilidade que advenha da mesma. No limite, pode aquele dar cumprimento a uma outra obrigação, a prescrita no art. 573º do CC.

    Agora, coisa diversa ocorrerá se, em qualquer momento algum condómino suscitar a nulidade da anterior deliberação, obrigando ao escrupuloso cumprimento do preceituado no nº 1 do art. 1424º do CC. Por outro lado, o seu escrito não nos esclarece e presume-se que a deliberação havida tomada no passado não foi integrada no regulamento (o indicado no art. 1418º CC) e respectivo TCPH. Se assim se tivesse obrado, não poderia o administrador alterar a forma de cálculo.

    Dito isto, nada invalida a que a assembleia estabelece o pagamento "em partes iguais", devendo tal decisão, como já referido, carecer de registo no TCPH, o qual, se pode realizar mediante um DPA.


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