Outras questões sobre casas ou imóveis
Infiltrações - responsabilidade condomínio
- Gostaria de colocar a seguinte questão, tendo sido acordado em reunião de condomínio a realização de obras com vista a evitar infiltrações no prédio, provenientes das varandas, ocorre que nada foi feito durante o Verão e, consequentemente agora com as chuvas uma das paredes do meu andar rés do chão está num estado lastimável sendo que inclusive e próprio chão devido à humidade está a levantar.
Não o posso reparar, porque o problema é resultado de infiltrações pelo que mesmo fazendo-o não adiantaria de nada. Perante isto e, porque tinha sido votado unanimemente tais obras sem que se tenham efectuado, resolvi deixar de pagar a quota de condomínio até que a situação esteja resolvida.
1. Posso fazê-lo ou deveria continuar a pagar?
2. Uma vez reparados esses problemas de infiltrações, quem é que terá de pagar todas as despesas provenientes dos danos causados(Condomínio ou o próprio)?
Obrigado pela colaboração,Colocado por: rmam1. Posso fazê-lo ou deveria continuar a pagar?
Deve continuar a pagar.Colocado por: rmam2. Uma vez reparados esses problemas de infiltrações, quem é que terá de pagar todas as despesas provenientes dos danos causados(Condomínio ou o próprio)?
Condomínio.-
Fernando Gabriel
- 17 novembro 2011
subscrevo
e acrescento que se o condomínio tiver seguro avance por ai, contacte o seu seguro e o condomínio.Tenho um apartamento arrendado, cujo prédio tem quase 30 anos.
O meu também é um r/c, mas que fica a nível dum 1º andar, pois o prédio tem caves habitáveis. O ano passado também tive uma infiltração numa parede da cozinha e outra numa varanda fechada.
O seguro pagou-me as despesas relativas à infiltração na cozinha, mas não me pagou a infiltração na parede da varanda, pois, parece que são despesas do condomínio.
Como o condomínio naquele prédio não funciona e só estão informados daquilo a que têm direito, cada qual faz mais ou menos aquilo que quer, vão arranjando algumas coisas, as mais urgentes, mas vão sempre fugindo às despesas, acabei por pagar do meu bolso.
Segundo o empreiteiro e o perito do seguro, os inquilinos do apartamento ou os do andar de cima devem ter deixado alguma janela aberta e a água entrou e estragou-me a parede.
Quando o inverno acabar, vou modernizar a canalização e refazer a casa de banho e a cozinha.
Espero que desta vez mantenham a janela da varanda fechada quando chove.-
Fernando Gabriel
- 18 novembro 2011
Colocado por: JacintaSegundo o empreiteiro e o perito do seguro, os inquilinos do apartamento ou os do andar de cima devem ter deixado alguma janela aberta e a água entrou e estragou-me a parede.
então terá de entrar em contacto com o vizinho de cima e pedir que accione o seguro dele em favor do condomínio.
claro que se o condomínio tivesse seguro era outra alternativa se essa não funcionar.Depois de uma pesquisa, este seria o tópico onde o meu problema melhor se enquadra, apesar de se tratar de um caso um pouco mais complicado.
Vou tentar descrever.
Comprei apartamento recorrendo a crédito hipotecário em finais de Julho de 2005 (data da escritura). Logo no primeiro inverno apercebi-me de uma pequena infiltração e comuniquei oralmente ao dono de obra (que não é o empreiteiro, mas sim um investidor). Como era pouca coisa e na altura nem choveu muito, a reparação tardou, mas no ano seguinte lá veio um técnico da empresa que fez o isolamento na cobertura (terraço acessível), e foram feitas algumas intervenções estéticas no interior. Na altura, o buraco no pavimento do terraço ficou aberto cerca de 1 ano, de forma a verificar se o problema se mantinha, o que veio a acontecer.
Mais uma comunicação oral e, após muita insistência, veio um trabalhador (que me assumiu nao ser aquela a área de conhecimentos dele, mas "pagavam-lhe o dia e ele vinha"), e andou a tapar o sol com a peneira, remendando buracos no pavimento da cobertura e tapando fissuras no interior (outra das queixas que fiz) e ainda aplicando um isolante polimérico pelo interior. De salientar que quem aplicou esse produto foi o tal trabalhador e a funcionária encarregue do stand de vendas na altura de um prédio vizinho, do mesmo investidor.
Ora esta intervenção também de nada serviu pois a infiltração vem (na minha opinião) da fachada do edifício, nomeadamente pela junta de dilatação e respectivo mata-juntas, assim como das chapas de alumínio utilizadas como rufos, mas incorrectamente concebidas ou aplicadas, dentro da sua medíocre concepção, faltando também nestas os mata-juntas e tendo sido poupado o mero silicose.
Com os 5 anos de garantia a chegarem ao fim, eis que reclamo por escrito (carta registada, com aviso de recepção), mencionando os defeitos observados e ainda as intervenções efectuadas. Utilizei para o efeito uma carta-tipo que eu próprio adaptei ao meu caso pessoal.
Ora a carta foi entregue, mas continuo sem resposta ou contacto algum.
Isto foi em Julho de 2010, altura em que se tinha realizado uma reunião do condomínio, em cuja acta consta que ficou decidido iniciar uma acção judicial, de forma a resolver os defeitos de construção, sendo que o meu caso era o mais grave (infiltração/ões nos quartos). Subscrevi a intenção assinando a acta.
Qual o meu espanto quando em Janeiro de 2011 existe nova reunião e é-nos apresentado pela advogada (mandatária) um acordo estabelecido com o promotor (representante da imobiliária investidora e que nos vendeu os imóveis), em que eram reconhecidos os defeitos e era assumido o compromisso de reparar grande parte deles (não todos) até ao final de Outubro de 2011. Neste compromisso estava prevista a minha situação, o que me deu alguma confiança.
Era suposto ter havido nova reunião em Junho/Julho de 2011, mas essa reunião nunca foi convocada...
Ponto da situação.
Houve reunião no final de Dezembro. Obras, nem vê-las. Bastaria então executar o estabelecido no dito acordo, pelo que me explicaram, tal e qual como uma sentença (ou muito similar). Entretanto, alguém andou a inventar nos alumínios com silicose, de tal forma que alguma da humidade antes sempre evaporaria ou tomava outro caminho, mas agora toda a água é encaminhada para as paredes da minha fracção, principalmente no meu próprio quarto, mas também no das minhas 2 filhas.
Neste momento propus-me a fornecer um orçamento para intervir nos 3 piores casos de infiltração, o que me estão a demorar a entregar e entretanto o tempo passa.
Pelo que se apurou, no tal edifício vizinho do mesmo promotor já quase não existem fracções para venda, as reparações no nosso prédio não têm início previsto, muito menos está definido quem irá pagar essas intervenções (promotor ou, a correr mal, condomínio), que podem custar umas centenas de euros ou, em caso de estas intervenções se demonstrarem insuficientes, pode passar a um valor mesmo difícil de estimar.
Venho pedir aqui alguma orientação sobre de que forma me posso defender, sabendo que neste momento teria que fazer muitas contas à vida para poder contratar um advogado.
Já me informei sobre como pedir apoio judiciário á Segurança Social, mas infelizmente a minha situação profissional degradou-se principalmente no último ano, ou seja, a declaração de ISR de 2010 não representa, nem de longe, a situação actual, pelo que temo não conseguir este tipo de apoio...
Sei é que estou a perder a minha sanidade mental... Todos os dias me tento deitar e a última coisa que vejo é a parede toda estragada, o chão a começar a estragar e o desumidificador no meu quarto. Já rodei a cama no quarto para afastar a cabeceira o mais possível das paredes afectadas, mas neste momento raramente consigo passar uma noite inteira no meu próprio quarto e uma das minhas filhas dorme no sofá desde o início de Setembro último, quando caíram as primeiras chuvadas.
Sinto-me como pássaro numa gaiola dourada e sem saída...
Deixo umas fotos da pior zona afectada. Tem água a pingar do tecto, infiltração também a cerca de 1m do pavimento e água no chão naquele canto. Tenho muitas mais...Esta mais de pormenor. É mesmo a parte pior.Vou dar uma ajuda dentro do que sei ...
E, embora estejamos em Democracia ; devem acabar os conluios de membros disfarçados de Administradores do Diabo que mais interesse tem em que não deixe de pagar , claro : Eles fazem vida da desgraça dos outros ou melhor : Quantos pagam de Imposto ao Estado essas empresas de condomínios por todo o lado de Portugal em roda livre ?
Ao que interessa e resumindo :
1. Intentado os esforços iniciais para resolver assuntos GRAVES em Assembleia de Condomínio e nada feito terminado um prazo justo ... avance com a obra e DEIXE de pagar o valor da quota até saldado o valor que adiantou e PONTO FINAL !
( todos sabem que é assim mas como a desgraça é em bem alheio ... quanto mais palmadas nas costas e escavacação : MELHOR!! )
Texto Integral
Revista «O Advogado», II Série, n.º 21, Janeiro de 2006
1. Caracterização do condomínio
1.1. As relações decorrentes da habitação urbana estão cada vez mais complexas, sendo frequentes as situações de divergência, incompatibilidade ou mesmo dissensão na gestão das coisas que pertencem em comum a vários titulares. É o que sucede com o condomínio, em que por via da sua própria especificidade muitos dos actos já são praticados por sociedades de gestão de condomínios. E trata-se de uma matéria com um relevo crescente. Segundo anunciou recentemente a DECO, a má gestão de condomínios está no topo das reclamações que são recebidas por aquela associação de defesa dos consumidores e, por outro lado, quinze a vinte por cento dos pedidos de esclarecimento ou de reclamações que todos os anos chegam à mesma entidade, prendem-se com questões do condomínio, sabendo que não há uma entidade à qual os condóminos possam recorrer, salvo aos Tribunais nos casos de litígio.
1.2. Sempre que um prédio se encontre dividido em fracções autónomas, ou seja, apartamentos ou andares como unidades independentes e isoladas, diz-se que está constituído em propriedade horizontal. Se, de igual modo, as fracções pertencerem a diferentes proprietários, existe um condomínio, designando-se por condómino o proprietário de cada fracção desse prédio.
1.3. Em cada prédio urbano constituído em propriedade horizontal há partes comuns, pertencentes em compropriedade a todos os condóminos (art.os 1420.º, n.º 1 e 1421.º do Código Civil) e partes pertencentes em exclusivo a cada um deles (as fracções autónomas). Relativamente às primeiras, torna-se necessária a sua gestão e conservação, razão por que a lei reconhece a existência de dois órgãos para o efeito, a saber, o administrador de condomínio, que é nomeado pela Assembleia de Condóminos (pode ser um dos comproprietário ou um terceiro), que uma função executiva, passível de remuneração e, a assembleia de condóminos, composta por todos os proprietários e à qual compete decidir sobre questões de fundo sobre a compropriedade, aprovar as contas e os orçamentos apresentados pelo administrador e fiscalizar, em geral, a actuação do administrador.
1.4. Juridicamente, o condomínio não tem personalidade jurídica, nem aliás é uma pessoa colectiva, apenas sendo a esta equiparado em termos do Registo Nacional de Pessoas Colectivas("entidade equiparada a pessoa colectiva"), mas a lei processual reconhece-lhe personalidade judiciária [art.º 6.º, al. e) do CPC], relativamente às acções que se insiram no âmbito dos poderes do administrador.
2. Obras urgentes
2.1. Precisamente quanto às partes comuns, dispõe o art.º 1427.º do Código Civil que "as reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício podem ser levadas a efeito, na falta ou impedimento do administrador, por iniciativa de qualquer dos condóminos". Tal sucede, designadamente, quando exista alguma zona comum que esteja em riscos de ruir, ocorram infiltrações nas fracções através de fissuras existentes nas partes comuns (v.g., parede exterior do prédio).
2.2. A lei não enuncia qualquer conceito de obras urgentes, decorrendo da natureza e da especificidade em concreto. Assim, haverá urgência quando a sua omissão ponha em risco ou perigo o direito de personalidade de algum dos condóminos ou habitante na fracção, designadamente a sua saúde ou integridade física. Assim ocorrerá, designadamente, quando exista uma infiltração que incida directamente sobre divisões de permanência por tempo elevado (v.g., quarto de dormir, cozinha, escritório de trabalho).
Como referem Pires de Lima e Antunes Varela (Código Civil Anotado, III, p. 437), "a urgência da reparação é o diapasão pelo qual se mede a legitimidade da intervenção do condómino não administrador...sendo em função do grau dessa urgência que inclusivamente se determinará a existência de impedimento do administrador".
Ou seja, para uma reparação ser considerada urgente é necessário que o dano a evitar com a reparação seja premente ou eminente e que a reparação não se coadune com delongas temporais.
2.3. Porém, resulta do preceito que a intervenção directa na realização de tais obras urgentes pelos condóminos de per si, tem natureza excepcional. Ou seja, compete primeiramente ao administrador de condomínio efectuar tais obras, razão por que se impõe que primeiramente o(s) condómino(s) afectado(s) comunique o facto ao administrador de condomínio e/ou reclame a convocação de uma assembleia de condóminos para decisão sobre tal matéria.
A este propósito, e embora não resulte expressamente do texto legal, refere Sandra Passinhas (A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2000, p. 314), "resulta do regime da propriedade horizontal o dever de os condóminos comunicarem imediatamente ao administrador a necessidade de reparações urgentes".
No mesmo sentido, Francisco Pardal e Dias da Fonseca (Da Propriedade Horizontal, p. 196) enunciam que "a prudência aconselha a efectivar a obra - reparação necessária - através da assembleia de condóminos ou do administrador, para evitar possíveis discussões sobre a qualificação de urgente e sobre a eventualidade de não poder exigir dos outros condóminos a parte respectiva, sem ser através da acção de enriquecimento sem causa".
2.4. Contudo, o condómino não precisa de qualquer autorização do administrador ou da assembleia de condóminos para realizar as obras urgentes. Basta que, tendo havido comunicação da sua parte, ocorra a falta (omissão) ou impedimento do administrador na sua efectivação (art.º 1427.º do Código Civil). A este propósito também se refere Rui Vieira Miller (A Propriedade Horizontal no Código Civil, p. 230), alvitrando que "não carece o condómino de se munir de autorização prévia dos restantes, do mesmo modo que dela também não precisaria o administrador, até porque a urgência de que elas se revistam pode não ser compatível com essa autorização".
2.5. Requisito essencial é, como já referido, a falta (omissão) ou impedimento do administrador na realização das obras. Tal pode decorrer da consideração por este que as obras não revestem carácter urgente (caso em que é recomendável convoque uma assembleia de condóminos), mas também pode resulta da falta de vontade, delonga irrazoável ou inabilidade do mesmo na resolução do problema suscitado. Estes últimos motivos podem, todavia, consubstanciar fundamento para a remoção do administrador do seu cargo, já que lhe está imposta a incumbência de realizar as reparações necessárias, nos termos do art.º 1436.º, al. f) do Código Civil.
3. Do reembolso
3.1. Verificando-se os requisitos para a reparação urgente por iniciativa do condómino, assiste a este o reembolso da quantia despendida da parte do condomínio (isto é, dos restantes comproprietários nas partes comuns). O custo é repartido por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, nos termos do art.º 1424.º do Código Civil, devendo assim o condómino que tomou a iniciativa receber da administração de condomínio o valor comprovado das despesas que suportou, deduzido da proporção cuja responsabilidade lhe cabia de acordo com o valor da sua fracção.
3.2. Ainda que se venha a entender que as obras realizadas não tinham natureza urgente e que poderiam ter sido realizadas pela administração de condomínio ou noutro prazo, porque realizadas sobre partes comuns do edifício, assiste sempre ao condómino o direito ao reembolso do efectivamente despendido (desde que tenha sido adequado ao fim em causa), no âmbito das regras do enriquecimento sem causa (art.º 473.º do Código Civil), já que o entendimento implicaria o aumento de um património (do condomínio, que ficou beneficiado com as obras) e o correlativo empobrecimento de outro património (do condómino que tomou a iniciativa de as realizar e suportou as respectivas despesas), sem idónea causa justificativa dessa deslocação patrimonial.
3.3. Se porventura a administração de condomínio se recusar a proceder ao reembolso da parte devida ao condómino que tomou a iniciativa, embora a obrigação emergente para o a administração de condomínio não seja estruturalmente uma obrigação contratual, a jurisprudência já entendeu ser aplicável em caso de incumprimento as regras do regime geral das obrigações, designadamente assistindo ao condómino que tomou a iniciativa o direito de se recusar a proceder ao pagamento das prestações de condomínio, ao abrigo da excepção de não cumprimento contratual, nos termos do art.º 428.º do Código Civil (Cfr. Ac. RP, 01.04.1993, CJ, II, p. 201).
3.4. Todavia, é nosso entendimento que interpelada a administração de condomínio, nos termos do art.º 805.º do Código Civil, para proceder ao pagamento do valor despendido (deduzido da proporção da responsabilidade do condómino) e aquela não o fazendo, em virtude da existência de créditos recíprocos, assistirá ao condómino que tomou a iniciativa de realizar as obras sobre as partes comuns, o direito de compensação de créditos, deixando assim de proceder ao pagamento das contribuições para o condomínio até se operar a efectiva e integral compensação, nos termos do art.º 848.º do Código Civil.
Sobre o Autor
Actividade Juiz de Direito de CírculoMuito obrigado por esta informação.
Reparei numa coisa. Diz que posso/devo avançar com as obras. No entanto, pode-se deduzir da leitura do texto que o administrador do condomínio tem algum poder (se não todo) sobre a decisão de se intervir. Deduzi correctamente, ou ao abrigo do art.º 1427.º do Código Civil , a legislação protege efectivamente os meus interesses, obrigando à realização da "obra urgente"?
A minha situação é exactamente descrita no ponto das obras urgentes, tratando-se do pior caso (o das fotos) uma infiltração grave no meu próprio quarto.
Mais uma vez agradeço a informação.O administrador é o Polícia do prédio.
Tem o dever/obrigação de e perante situações descritas de convocar a assembleia .
Por isso aparece o tal artigo "...obra urgente ... " .
É que administradores que o fazem escondidos em empresas de administração , tentam sempre vender que nada podem fazer .... obrigado ! : Não é deles e mais tarde quanto pior estiver a situação mais arrecadam .
Exemplo:
Pedem vários orçamentos de empresas , mas são feitos pelo mesmo empreiteiro "feito" com ele .
Ganha sempre o orçamento desse empreiteiro . Depois talvez nem apareça a fatura do valor total ( papeis de apontar ou alguem na assembleia ordinária de Janeiro pede as mesmas ? )e bem descriminada em relação à mão de obra , iva reduzido ( 6%) e materiais . Metem eles euros por baixo da mesa e ainda oferecem uns quantos ao administrador ... tem feito alguns à conta de orçamentos e aldrabices/conluios com empreiteiros em roda livre : fortunas sem que o fisco dê conta . Conheço um do Seixal que até lhe ofereceram um BMW !
Não se esqueçam que as obras nas partes comuns e respectiva quota parte de conservação sempre acompanhada pela respetiva fatura do TOATAL : conta para mais valia ou abatimentos caso tenham de vender a fracção (últimos 5 anos ) .Mas se entender até pode pedir contas em tribunal pela incuria inabilidade da administração/assembleia , mas para isso tem de pedir um Auto de Vistoria na Câmara Municipal da zona ao abrigo do RGEU e se tiver seguro , a respetiva peritagem/orçamento de danos , mesmo que não paguem já que alegam falta de conservação periódica das partes comuns ; é uma mais valia e vale como prova documental . Eles depois ´no Auto mostram as medidas a tomar ... e você pede orçamento e manda fazer conforme a massa cinzenta ditou .
SE!!!
As pessoas tal como estudam o código da estrada para tirar a carta ... tentassem saber um pouco de Propriedade Horizontal , não existia tantaa chatice .
Digo eu ... porque só pára no Stop que é cívico .Da peritagem do seguro já tratei. Do auto de vistoria camarário posso tratar.
Vou pesquisar no RGEU qual o artigo em questão.
Conheço um artigo do Dec.-lei n.º 555/99 que menciona a obrigação de obras de conservação (em períodos de 8 anos, salvo o erro).
Entretanto continuo a aguardar 2 orçamentos para obras urgentes em 3 fracções do mesmo prédio. Uma delas numa situação muito similar á minha, mas ainda nos primórdios, e uma outra parece ser mesmo pelo terraço acessível que fica mesmo por cima.
Irei continuar a cá vir verificar se mais alguém se pronuncia, assim como relatar o desenvolvimento da situação.
Renovo o agradecimento.Volto a este local porque até à data foi o único onde obtive alguma ajuda com este meu problema.
Esta é mais uma das noites onde estou a tentar dormir no sofá porque o meu quarto´não passa de uma colónia de caruncho...
Este assunto tem-me diminuído em diversos aspectos, chegando a pensar que o melhor era eu sofrer um acidente grave para que a minha família pudesse sair deste local sem ficar em dívida com ninhuém...
Pouco depois de vir aqui pedir ajudam chamei um técnico de impermeabilizações que após analisar a envolvente começou por partir a parede mostrada na última foto acima. Depois de ter aberto um grande buraco disse que apenas trabalhava com rufos e caleiras e que islamento com tela não era serviço que fizesse.
Dias mais tarde o administrador do condomínio enviou um empreiteiro analisar a situação. Após diversos testes (a maioria tendo sido eu próprio a ter que os efectuar), concluíu-se o óbvio, que era que água se infiltrava do terraço acessível superior e pela junta de dilatação por detrás da parede da foto. Esse empreiteiro iniciou trabalhos de reparação, mas após ter aplicado uma tira de reforço no isolamento, foram feitos novos testes e concluíu-se que a intervenção de pouco ou nada serviu. O empreiteiro em questão abandonou então o trabalho e está desde janeiro um rasgo com mais de 10 metros aberto no limite do terraço com a guarda e a parede do edifício contíguo parede esta construída SOBRE a junta de dilatação.
Entretanto o promotor da obra, galego e falido como quase toda a gente da península ibérica veio atirar areia para os olhos aplicando silicone em fissuras e juntas da fachada do edifício, tendo indicado que deveriam ser efectuados testes para determinar a proveniência da infiltração. EU JÁ EFECTUEI ESSES TESTES HÁ MAIS DE 6 MESES!!! O administrador do condomínio pediu-me para EU obter orçamentos para a obra urgente. Eu tentei já com 5 empreiteiros e nenhum quer assumir a obra.
O promotor da obra está vinculado a efectuar as obras de reparação dos defeitos (resultado de contrato), no entanto nada faz porque "não tem dinheiro".
Resta-me começar a apelar a instituições e entidades públicas, tais como Câmara Municipal. Segurança Social, Delegado de Saúde, INCI, Jornais, Estações de TV, etc... Nem sei bem por quem ou por onde começar. Sei que financeiramente sou uma ténue sombra do que era e este problema está a dar comigo em doido.
Se alguém me puder dar uma indicação acerca de onde ou a quem me devo dirigir primeiro, sempre seria um caminho a seguir pois no que estou neste momento não vejo fim por pura e simples negligência de todas as pessoas que já poderiam ter tomado medidas e ainda não o fizeram.
Tenho neste momento uma filha de 6 anos que dorme no sofá da sala desde Setembro porque assim não tem problemas respiratórios. Como já disse, eu próprio tenho dormido (ou tentado, como hoje) no mesmo sofá (de canto, de grandes dimensões) pelos mesmos motivos.
A minha esposa e a minha outra filha aparentam ser mais imunes às condições medíocres de habitabilidade dos quartos, mas isto não é forma de se viver num imóvel com um crédito de mais de 100 mil euros em amortização.
Peço desculpa vir para aqui com isto, mas como disse, foi aqui o único local onde obtive ajuda até hoje.
Fiquem bem.Agora nem aqui...-
Luis K. W.
- 24 julho 2012
Advogado!
Já!Lamento a sua situação.
Ainda há quem diga que comprar casa é bom...!
Siga o conselho do Luis, e se não tem dinheiro para pagar a advogado como menciona em cima, peça apoio judiciário à Seg. Social: http://www1.seg-social.pt/preview_formularios.asp?r=17569&m=PDFJá estive com o impresso preenchido ma mão e comecei a reunir todos os elementos que a burocracia exige, no entanto, nessa altura o promotor veio tapar o sol com a peneir e fazer a intervenção que menciono (um silicone numas fissuras, nada mais...). Então suspendi o que estava a fazer porque ficou acordado verbalmente perante testemunhas que o resto dos trabalhos seriam feitos de seguida. No entanto, passados já quase 2 meses, nem uma palha foi movida.
E depois tenho uma dúvida elementar. Quem vou accionar e com que fundamento? O promotor? Disso já tratou o condomínio e temos contrato assinado que já tomou forma executiva (perdoem-me alguma calinada nos termos técnicos). Agora, as obras urgentes não estão a ser feitas, no entanto ainda não enviei carta registada ao administrador do condomínio nem solicitei inspecção camarária ao imóvel. Devo accionar o condomínio, do qual faço parte?
É uma situação que ainda falta determinar, no ponto em que se encontra, de quem é a responsabilidade sobre a não-execução das obras urgentes.
Se o promotor da obra cumprisse, as obras urgentes eram automaticamente executadas, não intervindo, creio que há que comunicar ao tribunal a necessidade da obra urgente e executá-la.
Entretanto, e como tenho sérios danos no interior da fracção devido a este problema de zona comum (fachada/cobertura), acho que tenho a maior urgência em escrever pelo terceiro ano consecutivo, uma carta registada com aviso de recepção ao promotor da obra, para manter viva a garantia do imóvel, certo? Para isto já só disponho de alguns dias mesmo.Entretanto, e como tenho sérios danos no interior da fracção devido a este problema de zona comum (fachada/cobertura), acho que tenho a maior urgência em escrever pelo terceiro ano consecutivo, uma carta registada com aviso de recepção ao promotor da obra, para manter viva a garantia do imóvel, certo? Para isto já só disponho de alguns dias mesmo.
Procure advogado, já. Há diversos aspectos a considerar:
a) O direito a recorrer ao tribunal para obter a reparação de um defeito de construção caduca, salvo erro, um ano após a denúncia desse defeito.
b) A reparação parcial que foi feita reiniciou o prazo de garantia para o defeito específico reparado (ou cuja reparação foi simulada).
Se verificar que é viável uma intervenção parcial e temporária para impedir o agravamento da situação, comunique ao condomínio que vai fazer tal intervenção, por sua conta , e que deduzirá esse custo nas quotas.-
Erga Omnes
- 24 julho 2012
Confesso que não li a totalidade da situação que reporta, (feita esta ressalva):
O prazo para denunciar o defeito são 5 anos nos bens imóveis,
Pode intentar acção contra o construtor mas se o condomínio já o fez qual é a utilidade de estar a intentar nova acção?
"contrato assinado que já tomou forma executiva"? Não percebi este ponto... O processo está em fase declarativa ou executiva? Se é o segundo caso (a não ser que a construtora ou promotora imobiliária esteja insolvente) pode ficar um pouco mais descansado..
Tente saber melhor a fase em que o processo se encontra para que lhe possa prestar uma melhor ajuda.
Cumpshttp://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/c3fb530030ea1c61802568d9005cd5bb/aa925e7da8cdf31e80257297003ed04b?OpenDocument&Highlight=0,CONDOMINIO
Sumário: I - Se no contexto de contrato de empreitada/compra e venda o comprador denuncia defeitos que o empreiteiro/vendedor reconhece e em vão tenta eliminar, tem de entender-se que com a frustrada actuação visando a eliminação dos defeitos ocorre um segundo incumprimento a que se devem aplicar as regras legais, mormente, os prazos aplicáveis à primeira interpelação para a eliminação.
II - No decurso do novo prazo apenas se podem fazer valer os direitos emergentes dos defeitos da frustrada eliminação, ou da prestação substitutiva, e não de quaisquer outros de que padecesse o cumprimento originário.Nos termos do art. 1225º do CC (como todos os preceitos adiante citados sem outra menção):
1. Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219° e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
2. A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3. Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221°.
4. O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado e reparado.
Perante esta disposição legal, pode afirmar-se que[1]:
a) aí se prevêem três prazos:
- um ano para fazer a denúncia dos defeitos, prazo que se conta a partir do descobrimento dos defeitos (arts. 1220°, n° 1 e 916°, n° 2);
- um ano, a partir da denúncia, para pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos;
- cinco anos, a contar da entrega da fracção, dentro dos quais terá que ser feita a denúncia e proposta a acção de indemnização ou reparação do imóvel;
b) os referidos prazos são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, atento o disposto pelo nº 3 (aditado pelo DL 267/94, de 25/10);
c) como resulta, desde logo, da sua epígrafe e também da letra expressa do nº 1, o que define o campo de aplicação do art. 1225º, distinguindo-o, por exemplo, do art. 1221º, é que aquele tem por objecto “edifícios ou outro imóveis destinados por sua natureza a longa duração”;
d) o preceituado nos nºs 1 a 3 do art. 1225º é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado – cfr.- nº 4.
Estes prazos - contemplados para a "empreitada" - devem ser, assim, aplicados à compra e venda de coisa imóvel defeituosa, por natureza, destinada a longa duração, a fim de se exigir a indemnização ou a eliminação ou reparação dos defeitos existentes. Para tal solução apontam, de resto, razões ponderosas, desde a analogia das situações até ao carácter de interesse e ordem pública da responsabilidade do empreiteiro ou construtor, passando pelos efeitos socialmente injustos da aplicação ao comprador do imóvel com defeitos de um curto prazo de caducidade do seu direito de acção com vista à reparação dos mesmos.
Do mesmo modo, Calvão da Silva[2] refere que, quando na compra e venda o alienante tenha sido o construtor do imóvel, mas inexiste e apesar de inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos da coisa transmitida deve aplicar-se o regime do art. 1225º e não o do art. 916º.
A denúncia dos defeitos deve, pois, ser feita, no prazo de um ano a partir do descobrimento destes; sendo também de um ano, a contar da denúncia, o prazo para pedir a indemnização ou a eliminação dos defeitos.
Cumpre, porém, referir, como ressalva P. Romano Martinez[3], que, tendo havido uma tentativa frustrada de eliminação do defeito, não se justifica que o prazo de garantia continue a contar-se desde a data da entrega.
Existirá também, nesse caso, um segundo cumprimento defeituoso ao qual devem aplicar-se as mesmas regras do primeiro, designadamente as respeitantes a prazos[4]. Todavia, no decurso deste novo prazo só se podem fazer valer os direitos derivados de defeitos da eliminação ou da prestação substitutiva, e não quaisquer outros de que padecesse o cumprimento originário.
Por outro lado, dispõe o art. 328º que o prazo de caducidade não se suspende nem se interrompe senão nos casos em que a lei o determine.
E nos termos do art. 331º:
1. Só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do acto a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo.
2. Quando, porém, se trate de prazo fixado por contrato ou disposição legal relativa a direito disponível, impede também a caducidade o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido.
Como é sabido, a caducidade pode ser impedida, mas não interrompida. O impedimento corresponde à efectivação do direito, não gera novo prazo, ficando o direito definido sujeito às disposições que regem a prescrição[5].0.0218 seg. NEW
