Comprar casas e imóveis
Aumento do spread CGD
- eu,
tem toda a razão é uma questão de valores, olhando para a taxa de juro recebe 3% e paga 2,1%, mas os 2.1% são sobre os 63.000 que tem em divida e de que paga mensalmente a prestação e os 3% que recebe de juros são sobre os 40.000.
Se fizer as contas verifica que apesar da taxa de juro ser superior no deposito, em valor está a ter um défice mensal.luisvv,
se o resultado é irrelevante, então envie os €350 para a minha conta, que é o mesmo que pagar a sua prestação, porque em ambos os casos tem um débito na sua conta.tem toda a razão é uma questão de valores, olhando para a taxa de juro recebe 3% e paga 2,1%, mas os 2.1% são sobre os 63.000 que tem em divida e de que paga mensalmente a prestação e os 3% que recebe de juros são sobre os 40.000.
Não. Só é relevante a parcela dos 40.000 - porque é essa que você pode modificar. Se amortiza 40000 deixa de pagar juros sobre os 40.000 mas continua a pagar sobre o restante.se o resultado é irrelevante, então envie os €350 para a minha conta, que é o mesmo que pagar a sua prestação, porque em ambos os casos tem um débito na sua conta.
É irrelevante porque esse dinheiro já é seu, e o miguelg só está a tirá-lo de um bolso para por no outro.
Dizer que o está a poupar é o que o está a induzir em erro - porque o que o miguelg está a fazer é nem mais nem menos que um investimento como no outro cenário, mas em parcelas mais pequenas, e durante um período mais curto. A ilusão de que está a pagar menos juros tem como reverso da medalha receber também menos juros.certo, mas estava apenas a falar apenas do cenário de investimento, e na lógica de que se tem juro superior no deposito em relação ao do empréstimo é porque compensa, o que está errado, tem um défice mensal.
é verdade que no cenário de amortizar continua a pagar juros sobre o restante em divida, mas o montante baixa bastante e a partir do 8º ano não paga juros e começa a receber das poupanças.certo, mas estava apenas a falar apenas do cenário de investimento, e na lógica de que se tem juro superior no deposito em relação ao do empréstimo é porque compensa, o que está errado, tem um défice mensal.
Mas a parcela dos 23000 euros continuará sempre a vencer juros, num cenário ou noutro.
Portanto, se pegar nos 23000 e os puser à parte, compara apenas o comparável: 40000 de empréstimo a pagar 2% de juros com 40000 de investimento a render 3% de juros (para simplificar, retiramos da equação os beneficios fiscais e as despesas de amortização).é verdade que no cenário de amortizar continua a pagar juros sobre o restante em divida, mas o montante baixa bastante e a partir do 8º ano não paga juros e começa a receber das poupanças.
Mas recebe menos juros porque são calculados sobre menos capital. E sendo o juro do empréstimo inferior ao juro do investimento, só o IRS pode atenuar a vantagem do investimento.luisvv,
se quiser registar os movimentos todos, então também se tem de registar como esses €350 aparecem na conta (é o valor que sobra para poupança), que é o crédito, para depois poder debitar esse valor nessa conta e creditar num deposito, não deixa de ter esse valor.
é verdade que se tira de um bolso para colocar noutro, mas está a esquecer-se de registar que esse dinheiro existe no bolso.luisvv,
se olhar para o excel vai ver que até acaba por receber um pouco mais no cenário de amortização.
a explicação dos 23.000 é precisamente a explicação do erro de raciocínio que se comete.
a forma como isto é feito é genial, porque leva as pessoas a acreditarem e a defender com toda a força o cenário que é mais favorável ao banco, essa conclusão é que o vai levar a investir 40.000, continuar a ter défice mensal e a pensar que o banco está a perder dinheiro.podemos ainda ver isto de um outro prisma:
no cenário amortização, se pegar nos 40.000 e amortizar paga 0,5% e amortiza este valor á divida.
no cenário investimento, para amortizar estes 40.000 á divida, quantas prestações vão ser necessárias a pagar 2,1% de juros?se quiser registar os movimentos todos, então também se tem de registar como esses €350 aparecem na conta (é o valor que sobra para poupança), que é o crédito, para depois poder debitar esse valor nessa conta e creditar num deposito, não deixa de ter esse valor.
Não. Esse valor vem de factores externos (o seu rendimento), não dependentes de qualquer dos cenários. Ora, a forma como o miguelg construiu o seu cenário enviesa a análise, porque está a considerar esses 349 como um acréscimo de rendimento ..é verdade que se tira de um bolso para colocar noutro, mas está a esquecer-se de registar que esse dinheiro existe no bolso.
Mas o seu erro reside na duplicação desse dinheiro. Se o tira do bolso A para o B, nem por isso aumentou o seu pé-de-meia.
Vamos voltar a alterar o exemplo-base, para se aperceber do erro em que incorre: imagine que o devedor ..
1) não tem qualquer fonte de rendimento (nem despesas, já agora).
2) Vendeu uma empresa por 132.136 Euros..
3) ..dos quais já recebeu 40.000 euros.
4) O restante será recebido na conclusão do negócio.
5) ..quer comprar uma casa e faz o crédito no valor de 63.000 euros, a 22 anos, que resulta numa prestação mensal de 349 eurosa explicação dos 23.000 é precisamente a explicação do erro de raciocínio que se comete.
a forma como isto é feito é genial, porque leva as pessoas a acreditarem e a defender com toda a força o cenário que é mais favorável ao banco, essa conclusão é que o vai levar a investir 40.000, continuar a ter défice mensal e a pensar que o banco está a perder dinheiro.
Vejamos: o miguelg tem uma divida de 63000 e 40000 em cash. Está perante 2 hipóteses:
1) Entregar os 40000 ao banco e pagar juros sobre 23000.
2) Receber juros sobre 40000 e pagar juros sobre 63000.
Não é nada de complicado, nem maquiavélico.podemos ainda ver isto de um outro prisma:
no cenário amortização, se pegar nos 40.000 e amortizar paga 0,5% e amortiza este valor á divida.no cenário investimento, para amortizar estes 40.000 á divida, quantas prestações vão ser necessárias a pagar 2,1% de juros?
Menos do que as que vai precisar para recuperar os 3% de juros sobre 40000 que estão a render desde o primeiro dia...Vamos voltar a alterar o exemplo-base, para se aperceber do erro em que incorre: imagine que o devedor ..
1) não tem qualquer fonte de rendimento (nem despesas, já agora).
2) Vendeu uma empresa por 132.136 Euros..
3) ..dos quais já recebeu 40.000 euros.
4) O restante será recebido na conclusão do negócio.
5) ..quer comprar uma casa e faz o crédito no valor de 63.000 euros, a 22 anos, que resulta numa prestação mensal de 349 euros
Vamos portanto voltar a isto.. temos como ideia-base a seguinte: acabou de celebrar o crédito, e recebe no dia a seguir os 92.136 do negócio da empresa. Portanto, o cenário inicial é :
Património: 132.136 Euros em depósito à ordem.
Dívida: 63.000 Euros.
Faz umas contas de cabeça, e desenha 2 hipóteses.
Hipótese A: aplica 40000 num depósito a prazo com juros capitalizáveis, a uma taxa igual à do empréstimo; mantém a prestação constante de 349 euros mensais, durante 22 anos. No final, depois de entregar ao banco 92.136 de prestações (compostas de capital e juros), e 40.000 para um depósito, o seu património no banco será de .... (coloque aqui a sua resposta, por favor)
Hipótese B: Amortiza 40000 no empréstimo; destina 349 euros mensais para os 22 anos, dividindo-o entre pagamento de prestações (amortização e juros), amortizações extraordinárias (anuais), e constituição de um depósito (a partir do 8ºano).
No final, embora os valores parciais sejam diferentes terá entregue ao banco exactamente o mesmo valor da hipótese A, (92.136 Euros). Repare, por favor, que não teve qualquer outro rendimento entretanto, e que o dinheiro que entregou ao banco em qualquer dos cenários já era seu. Agora, a pergunta do milhão de dólares: o seu património no banco será de .... (coloque aqui a sua resposta, por favor)Ah... já me esquecia. Repare que, não tendo qualquer rendimento, o devedor não está sujeito a IRS e portanto não tem beneficios fiscais.
(depois de resolvermos este cenário podemos começar a adicionar elementos ao exemplo..)se a partir do 8º ano deixo de pagar a prestação, e com isso passo a obter um saldo positivo de €350, parece-me óbvio que estou a aumentar o pé de meia, independentemente de colocar esse dinheiro num deposito ou deixar na conta á ordem.
já agora, se do ordenado de €1850, retirar os €1500 de despesas e sobram €350, e não fizer nada com o dinheiro, no mês seguinte acontecer o mesmo e deixo lá o dinheiro a acumular, também tenho de registar algum débito?
em relação ao cenário que está a colocar, penso que não a pena complicar, o cenário colocado inicialmente já dá que falar :)se a partir do 8º ano deixo de pagar a prestação, e com isso passo a obter um saldo positivo de €350, parece-me óbvio que estou a aumentar o pé de meia, independentemente de colocar esse dinheiro num deposito ou deixar na conta á ordem.
Parece-lhe mal. Está a aumentar em relação ao ponto de partida desse seu cenário (Amortização) - mas está apenas a recuperar a desvantagem acumulada em relação ao cenário Investimento.já agora, se do ordenado de €1850, retirar os €1500 de despesas e sobram €350, e não fizer nada com o dinheiro, no mês seguinte acontecer o mesmo e deixo lá o dinheiro a acumular, também tenho de registar algum débito?
Já vi que não quer perceber. Exactamente para retirar o efeito psicológico do ordenado e da poupança é que eu lhe apresentei o "meu" cenário - porque, sendo o dinheiro seu à partida, e não havendo rendimentos exteriores para complicar, permite-lhe fazer todas as contas que quiser...em relação ao cenário que está a colocar, penso que não a pena complicar, o cenário colocado inicialmente já dá que falar :)
Complicar? Pelo contrário, estou a simplificar: o cenário base é o seu, mas sem a mobília que atravanca a sala (tirámos o efeito do IRS, e o enviesamento do rendimento mensal externo que prejudica o seu raciocínio). Para terminar, igualámos as taxas de juro do empréstimo e do investimento.
Assim, depois de resolvido o problema na versão mais simples (esta), podemos acrescentar camadas adicionais de complexidade (o IRS e a diferença nas taxas, p.ex).
Assim, é muito mais simples de perceber os efeitos de cada alteração e manter a coerência de raciocínio.miguel, você é mesmo teimoso.
Olhe para a sua folha de cálculo. Ao fim dos 22 anos, quanto é que você tem na conta ?
Cenário amortização:
Cenário investimento:
PS: Já agora, a prestação mensal de 349 euros não é coerente com a taxa que apresenta de 2,1 %... há aí outro erro grave... com uma taxa de 2,1%, a prestação terá que ser mais baixa... este pequeno erro está a distorcer as contas.Bem a coisa está complicada...
Posso estar errado (não sou bancário e infelizmente não sou banqueiro), mas é obvio que é melhor amortizar como diz o Miguelg.
Vamos por parte:
No cenário de investimento temos 40k a render para nós a 3% durante 22 anos.
No cenário de amortização,considerando que ao fim de 8 anos temos o empréstimos pago, vamos ficar com 14 anos * 12 meses * 349 = ~58,5 k.
Ou seja vamos ter muito mais dinheiro a render juros para nós no cenário da amortização. Obvio que no primeiro caso temos 40k durante mais tempo, mas no segundo o valor é consideravelmente superior embora em menos tempo. outro detalhe é o que se poupa por mês * 12 é muito superior aos juros que se consegue com os 40k investidos...
Conclusão, não há a menor dúvida que compensa amortizar.
Mas também posso estar enganado... sou de engenharia e não de economia :)jcbarbosa: ao fim dos 22 anos, o total dos juros de um cenário ou de outro são quase iguais. Aliás, basta abrir a folha de cálculo e somar as colunas dos juros.
O total de juros é semelhante, mas apenas porque neste caso concreto a taxa de juro do investimento (3%) é na realidade inferior à taxa do empréstimo. Sim, ele diz que é 2,1% mas isso não bate certo com a prestação. Uma prestação de 349 euros dá uma taxa de juro de cerca de 3,7 % !
(provavelmente a prestação incorpora um seguro de vida: isto faz toda a diferença)
Este excelente simulador está aqui: http://au.pfinance.yahoo.com/tips-and-tools/calculators/loan-repayment-calculator/Colocado por: jcbarbosaMas também posso estar enganado... sou de engenharia e não de economia :)
Felizmente a matemática da Engenharia é igual à da economia ;)0.0236 seg. NEW