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1. • jotabom
   • 20 setembro 2010 ^editado

    # 1

   Após ter andado alguns dias a deambular por este excelente forum não encontrei resposta para todas as minhas duvidas até porque fui ficando baralhado ao longo do tempo.
   
   Pretendo comprar uma casa para arrendar.
   
   situação actual
   31 anos
   união de facto ainda não declarada em IRS
   domicilio fical conjunto à dois anos.
   2 filhos de 3 anos (feitos em pecado ;) )
   
   com algum capital disponível no final de cada mês decidi fazer um investimento imobiliário. ou seja comprar uma casa para arrendar.
   trata-se de um T2 novo.
   
   Existem muitas questões importantes que podem fazer toda a diferência de ser um bom ou mau investimento. por isso foi dividir o tópico por temas:
   
   Tema: O banco Vs tipo de emprestimo.
   optei por emprestimo para HPP devido a todas as vantagem que apresentam mesmo correndo o risco (que toda a gente diz que é baixo) de o banco levantar algum problema (até o próprio gestor). senão como fariam as pessoas que compram casas e depois são deslocadas para outras cidades... enfim. já está
   
   Tema: Dedução à coleta dos juros com o empréstimo a habitação.
   só possível para HPP's até ao máximo de 538,55€ / ano. obviamente irei mudar o domicilio fiscal para a casa nova para poder usufruir desta dedução à coleta.
   aqui a pergunta é se é possível arrendar metade da casa. ou seja dentro da legalidade é a minha HPP e tenho um contrato de arrendamento declarado no que diz respeito à outra metade da casa. aqui o risco é do inquilino denunciar esta situação. mas posso sempre alegar que fui morar provisóriamente com a mãe dos meus filhos ;)
   
   Tema: IMI
   Pelo que percebi a DGCI é muito mais aberta neste imposto. está prevista isenção mesmo para as habitações arrendadas, desde que o primeiro contrato de arrendamento seja feito nos primeiros 6 meses após a compra. A isençâo pode ir de 4 a 8 anos embora não tenha percebido as regras de definem o período de isenção. O IMI são aprox 350€/ano. Penso que esta situação é pacifica.
   
   Tema: Contrato
   Irei fazer contracto até porque irei arrendar atravez da agencia pela qual comprei a casa. mas caso o inquilino não queira recibo poderei não declarar o contrato às finanças correndo todo o risco de haver uma denuncia. certo? no caso de querer recibo tenho que obrigatoriamente que declarar o contrato e declarar os rendimentos de imoveis na categoria B e pagar aprox 40% de taxa de IRS.
   
   Tema: contratos de água e luz.
   várias pessoas me aconselharam a ter os contratos em meu nome com a facturas a serem enviadas para a casa arrendada. desta forma o inquilino é responsável pelo pagamento das suas contas. em caso de problemas pede-se a suspensão dos serviços dificultando a estadia de personas não gratas lá. se bem que se existir contrato de arrendamento possam sempre pedir uma ligação em nome dele.
   
   algumas contas:
   empréstimo -250€/mes -3000€/ano
   Renda +350€/mes +4680€/ano
   IRS (40% de 4680) - 1872€/ano
   
   até aqui o cenário é negro porque estou "a perder" dinheiro.
   se conseguir a isenção de IMI e o direito à dedução à coleta sempre mais algum que entra ou se deixa de gastar.
   
   Parece-me que é um negócio/investimento impossível mas que já iniciei e voltar atrás perco o sinal. mas do mal o menor.
   
   dá a ideia que só se consegue alguma coisa se não se declarar os rendimentos.
   
   tenho vários colegas que têm partes de casas arrendadas a jovens estrangeiros a trabalhar para empresas e nem recibo pedem.
   
   podem-me ajudar com estes pontos sem fazerem juizos de valor. o objectivo é claro no minimo o apartamento auto-pagar-se. para parece que o fisco não quer deixar.
   
   obrigado a todos
2. • brunobras
   • 20 setembro 2010

    # 2

   Sem ovos não se fazem omoletes! Sem capitais próprios nunca se é investidor... Se quiser passar recibos nunca pode ter isenções do IMI, depois tem de pensar que a casa pode não estar sempre arrendada e ainda se tiver o azar de um inquilino deixar de lhe pagar o caso pode demorar (em tribunal) cerca de 1 ano até ficar resolvido... Pense bem e não corra atrás de problemas!!!
3. •  
     moraisdd
   • 20 setembro 2010

    # 3

   Sei pouco disso, mas o IRS não é sobre a diferença entre a renda e os respectivos custos (empréstimo+ condomínio+outros gastos)?
   Tenho quase a certeza, mas posso perguntar a uma pessoa que está exactamente nessa situação
   
   Neste caso seria Tx IRS * 1.680 euro, um pouco melhor digo eu...
4. • jotabom
   • 21 setembro 2010

    # 4

   boas. existe mesmo a possibilidade de ter isenção de IMI, mas desta forma temos que oficializar o arrendamento, pagar IRS e perder direito às deduções à coleta. não são assim tão burros.
   
   http://www.millenniumbcp.pt/site/conteudos/60/6040/604015/article.jhtml?articleID=2324
   Os imóveis estão sujeitos ao pagamento anual do IMI. No entanto, em determinadas situações podem beneficiar de isenção deste imposto.
   Podem estar isentos nos primeiros anos após a compra, os imóveis adquiridos para:
   
   habitação permanente do comprador, cônjuge e filhos;
   arrendamento para habitação permanente (exclui a casa de férias ou o arrendamento à época) - apenas na primeira transmissão, na parte destinada a arrendamento para habitação, desde que seja efectivamente habitado no prazo de seis meses após a aquisição (o período de isenção inicia-se a partir da data da celebração do primeiro contrato de arrendamento).
   O número de anos de isenção varia consoante o valor patrimonial tributável do imóvel (ver na caderneta predial). Actualmente, aplica-se a seguinte tabela:
   
   Valor Tributável Nº de Anos de Isenção
   Até 157.500 EUR 8
   De 157.500,01 EUR até 236.250 EUR 4
   
   Para beneficiar desta isenção, é necessário que o proprietário comece a viver na casa ou a arrende, nos seis meses seguintes à compra, construção ou conclusão de obras. Além disso, tem de entregar o requerimento para obtenção da isenção no serviço de finanças da área do imóvel ou enviá-lo pela internet , nos sessenta dias seguintes ao prazo acima referido.
   
   Pergunta.
   
   é possível fazer um contrato de arrendamento, não o entregar nas finanças e mesmo assim pagar IRS sobre o rendimento de imóveis ao final do ano?
5. •  
     FD
   • 21 setembro 2010 ^editado

    # 5

   Colocado por: jotabomsó possível para HPP's até ao máximo de 538,55€ / ano. obviamente irei mudar o domicilio fiscal para a casa nova para poder usufruir desta dedução à coleta.

   
   Atenção que a lei diz que essa dedução também pode ser dada em arrendamentos:
   
   

   Artigo 85.º
   Encargos com imóveis
   
   1 - São dedutíveis à colecta 30 % dos encargos a seguir mencionados relacionados com imóveis situados em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou no espaço económico europeu desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações:
   a) Juros e amortizações de dívidas contraídas com a aquisição, construção ou beneficiação de imóveis para habitação própria e permanente ou arrendamento devidamente comprovado para habitação permanente do arrendatário, com excepção das amortizações efectuadas por mobilização dos saldos das contas poupança-habitação, até ao limite de (euro) 591;

   
   http://info.portaldasfinancas.gov.pt/pt/informacao_fiscal/codigos_tributarios/irs/irs89.htm
   
   Por isso, não precisa de inventar quanto a "transformar" essa casa em HPP.
   
   

   Colocado por: jotabomembora não tenha percebido as regras de definem o período de isenção.

   
   O prazo varia consoante o valor patrimonial (a avaliação do valor do imóvel feita pelas finanças): até 157.500€, 8 anos de isenção, de 157.500€ a 236.250€, 4 anos.
   
   

   Colocado por: jotabommas caso o inquilino não queira recibo poderei não declarar o contrato às finanças correndo todo o risco de haver uma denuncia. certo?

   
   Certo.
   
   

   Colocado por: jotabomo objectivo é claro no minimo o apartamento auto-pagar-se. para parece que o fisco não quer deixar

   
   Auto-pagar-se vai acontecer a longo prazo, mas nunca sem meter algum dinheiro do seu bolso. E não se esqueça dos juros do empréstimo...
   
   

   Colocado por: jotabomé possível fazer um contrato de arrendamento, não o entregar nas finanças e mesmo assim pagar IRS sobre o rendimento de imóveis ao final do ano?

   
   Não sei se as finanças cruzam essa informação, só um insider lhe poderá dar essa informação.
   Mas, sabe que para entregar o contrato nas finanças apenas tem que pagar o Imposto de Selo (10%) sobre o valor de uma renda, nada mais, certo?
   
   E não caia na asneira de não fazer contrato. Se apanha um artista a brincadeira sai-lhe cara.
   Uma coisa é um contrato de arrendamento e outra completamente diferente é o pagamento de impostos sobre um rendimento.
   Uma não está obrigatoriamente ligada à outra, ou seja, pode fazer contrato e não declarar os rendimentos assim como pode não fazer contrato e declarar os rendimentos.
   
   Escolha muito bem a quem entrega a casa - essa é a sua maior dificuldade: Cuidados ao arrendar casa.
   Não queira ganhar mundos e fundos. Opte por arrendar ligeiramente abaixo do preço do mercado mas, tendo a certeza absoluta que arrenda bem. Repito o que escrevi em tempos:
   
   

   De qualquer forma, eu digo: é preferível arrendar bem e mais barato do que arrendar mais caro e arrendar mal.
   Os incumpridores natos não estão à procura de casas baratas, estão à procura de casas.
   Se se arrendar uma casa mais barata do que a concorrência, há uma probabilidade muito maior de conseguir mais pretendentes. Com mais pretendentes, há mais capacidade de escolha e selecção.
   Havendo mais escolha, é possível seleccionar os que apresentam menos risco. Se há menos risco, há menos probabilidades de incumprimento.
   
   O que se faz por cá é o oposto. Arrenda-se caro para pagar o empréstimo e para cobrir eventuais problemas.
   Dessa forma, estão a convidar aqueles que mais risco apresentam, porque são aqueles que não conseguem comprar ou que não pretendem pagar. Da mesma forma, como a renda é mais elevada, a probabilidade de deixarem de pagar se tiverem algum problema é proporcionalmente maior.
   Imagine-se uma pessoa que arrenda uma casa por 500€ e ganha 1000€ todos os meses. Se ficar desempregada, ficará a receber subsídio de desemprego. Ora, 65% de 1000€ são 650€.
   Entre uma renda de 500€ e uma de 400€ qual é que acham que vai deixar de pagar mais depressa?

   
   Por outro lado, acho que já vai tarde mas: Vale a pena comprar casa a pronto para arrendar?
6. •  
     FD
   • 21 setembro 2010

    # 6

   Colocado por: moraisddSei pouco disso, mas o IRS não é sobre a diferença entre a renda e os respectivos custos (empréstimo+ condomínio+outros gastos)?

   
   

   Artigo 41.º
   Deduções
   
   1 - Aos rendimentos brutos referidos no artigo 8.º deduzem-se as despesas de manutenção e de conservação que incumbam ao sujeito passivo, por ele sejam suportadas e se encontrem documentalmente provadas, bem como a contribuição autárquica que incide sobre o valor dos prédios ou parte de prédios cujo rendimento tenha sido englobado.
   2 - No caso de fracção autónoma de prédio em regime de propriedade horizontal, deduzem-se também os encargos de conservação, fruição e outros que, nos termos da lei civil, o condómino deva obrigatoriamente suportar, por ele sejam suportados, e se encontrem documentalmente provados.
   3 - Na sublocação, a diferença entre a renda recebida pelo sublocador e a renda paga por este não beneficia de qualquer dedução.
7. • jotabom
   • 21 setembro 2010

    # 7

   Pois começo a ver que se calhar metia pata na poça. embora o processo seja ainda reversíveis envolvi conhecidos que favoreceram o negocio. por isso irei mesmo avançar com a compra de um T2 novo por 72.000€ spread 1.6 ou menor. renda fixa de 250€.
   Resta-me a esperança de conseguir alguém que não precise de recibos mas assine contrato de arrendamento.
   Ou então empresas que paguem um pouco mais para terem casas para funcionarios deslocados.
   
   a ver vamos.
   
   quem precisar de uma casa para arrendar fale comigo.
   
   Estou a pensar pedir:
   --> 2 rendas (a actual e do mês seguinte) ou seja o pagamento do que é devido.
   --> 2 rendas de caução que poderão ser devolvidas no caso de não haver danos ou reparações a fazer.
   --> IRS dos ultimos dois anos
   --> recibos de vencimento ( 3 ultimos meses)
   --> declaração de situação de vinculo à empresa
   --> referências de arrendamentos anteriores para verificar
   --> Fiador
   --> correr o numero de contribuinte nas listagens de devedores ao fisco e segurança socia.
   
   Acredito que seja muito.
   publico alvo.
   --> empresas
   --> jovens casais com filhos em idade escolar ;)
   --> situações temporárias
   --> amigos e conhecidos
   
   Serviços a contratar: Capangas para as cobranças dificeis ;) lol
   
   este assunto até me tira o sono.
8. • jotabom
   • 21 setembro 2010

    # 8

   ah... pedir fiador é subjectivo. porque só em tribunal é que pode ser obrigado a pagar.
   
   se o inquilino não paga o fiador também não será de "fiar"... parece-me um requisito redundante.
   
   a garantia bancária hum... deve ser mais dificil de conseguir...
   
   Não existe ainda uma opção de débito directo em conta. ou uma transferência periódica que só pode ser cancelada por ambas as partes?
9. •  
     danobrega
   • 21 setembro 2010

    # 9

   Resta-me a esperança de conseguir alguém que não precise de recibos

   
   
   E a mim resta-me esperar que seja apanhado pelas finanças. Mesmo que não lhe passe os recibos o arrendatário pode declarar a renda no IRS.
   
   

   Não existe ainda uma opção de débito directo em conta. ou uma transferência periódica que só pode ser cancelada por ambas as partes?

   
   
   Existe a opção de garantia bancária, ou seja, o banco é o fiador. Boa sorte a arranjar alguém que lhe dê uma.
10. • jotabom
    • 21 setembro 2010

     # 10

    Sim claro que pode declarar as rendas e até pode pedir recibos e eu irei passá-los.
    Não me diga que nunca perguntou em nenhuma compra que se não precisa-se de não fazia o desconto do IVA. enfim é a sua opinião e registei-a.
    
    A garantia bancária também não gostava que me pedissem. a pessoa pode ter um urgência qualquer e precisar do dinheiro que está ali cativo. eu falava mesmo era em débito da renda automático. mas também acredito que não deve ser possível.
    
    obg
11. • sonhos
    • 21 setembro 2010

     # 11

    e desculpe será facil alguem ao pretender alugar ,dar logo 4 rendas para a mao do senhorio? 2 de antecipaçao( mes actual e prox) e 2 de cauçao? ou seja 1400 euros?
12. •  
      FD
    • 21 setembro 2010

     # 12

    Colocado por: jotabomah... pedir fiador é subjectivo. porque só em tribunal é que pode ser obrigado a pagar.
    
    se o inquilino não paga o fiador também não será de "fiar"... parece-me um requisito redundante.

    
    Pode parecer. Mas não é.
    Basta que o fiador tenha bens penhoráveis e o devedor não para fazer toda a diferença do mundo...
    Basta que o fiador seja parente do devedor para existir mais uma forma de pressão.
    Não resolve mas, ajuda.
    
    

    Colocado por: sonhose desculpe será facil alguem ao pretender alugar ,dar logo 4 rendas para a mao do senhorio? 2 de antecipaçao( mes actual e prox) e 2 de cauçao? ou seja 1400 euros?

    
    Se não tem é mais uma razão para ponderar.
    É que se não tem 1400€ para pagar de uma vez, o que é que poderá acontecer se ficar desempregado? Se não há um pé de meia, entra logo em incumprimento no mês seguinte...
    Eu percebo que não haja muita gente que possa entregar esse dinheiro de uma vez mas, quem corre os riscos (senhorio) é que sabe que riscos está disposto a correr.
13. •  
      Luis K. W.
    • 21 setembro 2010

     # 13

    jotabom,
    Refaça as contas.
    Ao arrendar uma casa que vai adquirir com o auxílio de empréstimo bancário poderá, quanto muito, aspirar a pagar o cão com o pelo do cão (o que já não é nada mau!).
    
    A RECEBER: RENDA (350x12=4.200)
    
    A PAGAR:
    a) Empréstimo+Juros bancários; (250x12=3.000)
    b) IMI; (350)
    c) Taxa de esgoto; (200 ?)
    d) Condomínio; (300 ?)
    e) despesas de conservação; (xxx ?)
    f) IRS sobre (RENDA-a-b-c-d-e) = (quase nada).
    
    Vantagem: ao fim do prazo do empréstimo, a casa será sua, livre de hipoteca, e... foi paga pelos inquilinos.
    
    CONSELHO: Leia BEM o que tudo o FD escreveu.
14. •  
      danobrega
    • 21 setembro 2010

     # 14

    Colocado por: Luis K. W.foi paga pelos inquilinos

    
    
    Ai foi? Só se pedir de renda, no mínimo dos mínimos, aquilo que paga de mensalidade mais a sua taxa de IRS. E está a assumir muita coisa. A casa até pode ser sua e estar em bom estado mas pode não a conseguir vender.
    
    

    Colocado por: Luis K. W.f) IRS sobre (RENDA-a-b-c-d-e) = (quase nada).

    
    
    Quase nada? Elabore. Foi ironia? :P
15. •  
      Luis K. W.
    • 21 setembro 2010 ^editado

     # 15

    Colocado por: danobregaAi foi? Só se pedir de renda, no mínimo dos mínimos, aquilo que paga de mensalidade mais a sua taxa de IRS. E está a assumir muita coisa. A casa até pode ser sua e estar em bom estado mas pode não a conseguir vender.
    
    Quase nada? Elabore. Foi ironia? :P

    
    1. estou a basear-me nos dados fornecidos pelo autor deste tópico. Arrendamento por 350eur/mês; Valor do T2 NOVO que vai adquirir: 72mil eur; spread do empréstimo: 1,6.; mensalidade: 250eur/mês
    
    2. IRS sobre (RENDA-a-b-c-d-e) = (quase nada).
    Valores tirados lá de cima, mais o da e) atirado ao calhas (150euros):
    4.200-3000-350-200-300-150=200.
    IRS de ... 40% (!!) sobre 200,00 = 80,00 (OITENTA EUROS) .
    q.e.d.
    ;-)
16. •  
      danobrega
    • 21 setembro 2010

     # 16

    Ah, é só fazer as contas... e sobram 120 euros de "lucro", tanto. :)
17. •  
      danobrega
    • 21 setembro 2010

     # 17

    Colocado por: jotabomNão me diga que nunca perguntou em nenhuma compra que se não precisa-se de não fazia o desconto do IVA. enfim é a sua opinião e registei-a.

    
    
    Não, mas já fiz o contrário numa imobiliária conhecida. Quando pedi o recibo eles disseram "ah, nós aqui não custumamos passar recibo por causa do IVA." Eu insisti e tive de pagar mais 21%. Devia ter refilado mas pronto, sou pato nitidamente. :) É de facto a minha opinião, não a registe, ignore-a. ;) :P
18. •  
      Luis K. W.
    • 21 setembro 2010

     # 18

    Colocado por: danobregaAh, é só fazer as contas... e sobram 120 euros de "lucro", tanto. :)

    Multiplique isso por 25 anos de empréstimo (fazendo de conta que não há inflação e que as rendas e despesas não aumentam)...
    Ok. Continua a ser um minúsculo saldo de 3.000 euros, não é ?
    
    E o T2 novo de 72mil euros QUE FICOU DE BORLA ? Não entra para as contas ?!? :-)
19. • Princesa_
    • 22 setembro 2010

     # 19

    Meus caros,
    
    Eu fiz uma parecida e devo dizer que está a correr bastante bem :)
    
    O arrendamento é um bom negócio para quem tem (ou é) advogado e pensa nisso logo desde o inicio :) Comigo nunca correu mal, mas eu sou cheia de "garantias" (das que valem a pena). Não peço cá nada de garantias bancárias nem mais do que um mês de caução...
20. •  
      FD
    • 22 setembro 2010 ^editado

     # 20

    Colocado por: Princesa_Comigo nunca correu mal, mas eu sou cheia de "garantias" (das que valem a pena). Não peço cá nada de garantias bancárias nem mais do que um mês de caução...

    
    E possibilidade de partilhar os ingredientes da poção mágica, não? :)