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Ajuda crédito habitação

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  1.  # 601

    Colocado por: SCMS

    Olá FD,

    Desde já agradeço imenso o assunto que vem trazer a discussão, que era algo que já me preocupava sendo que, ainda não compreendi totalmente do que se trata, talvez seja a pessoa indicada para ajudar.

    O tipo de cláusula que permite a revisão unilateral de spread é recente?
    É que não é habitual ouvir falar muito sobre isso... Daí também ainda não ter compreendido muito bem do que se trata. Existe legislação onde isto está previsto? Poderia indicar-me qual?

    Este tipo de cláusula, costuma ser aplicada apenas a contratos indexados à Euribor, é assim? E costuma ser um tipo de cláusula negociável? Existem bancos que não a apliquem?
    Por exemplo tentei negociar as taxas de amortização antecipada... E não tenho tidofeedbackmuito positivo por parte das instituições bancárias.

    Desculpe tantas questões, mas de facto é um dos assuntos em que não me sinto ainda muito à vontade e uma ajuda será sempre bem-vinda.

    Obrigada!


    Todas as clausulas são negociáveis...

  2.  # 602

    Colocado por: FD
    Pois... os tribunais estão cheios de "não são válidos".

    Não quero ser alarmista nem catastrofista, apenas acho que é algo que deve ser sujeito a muita ponderação.
    É que, para isto surgir é porque alguma coisa pode ou deve acontecer... acho toda aquela lenga lenga muito vaga, muito "solta".
    Ainda estou para ver os primeiros casos a acontecerem, e nessa altura, quero ver o que é que os bancos vão usar para justificação.


    Pois... Isto é o meu entendimento, claro que isto depende de muita coisa, até do juiz que avalie a processo/situação... ;)
    •  
      FD
    • 22 abril 2015

     # 603

    Colocado por: SCMSO tipo de cláusula que permite a revisão unilateral de spread é recente?

    A "cláusula" pode até nem ser recente, o entendimento e assentimento do Banco de Portugal é que é, o que legitima a mesma.

    Colocado por: SCMSÉ que não é habitual ouvir falar muito sobre isso... Daí também ainda não ter compreendido muito bem do que se trata. Existe legislação onde isto está previsto? Poderia indicar-me qual?

    Não há nenhuma legislação.
    O que há é uma prática de alguns bancos em colocar uma condição (cláusula) nos contratos de crédito (mútuo) em que se salvaguardam dizendo que, o spread pode ser alterado unilateralmente - só por eles.
    Na verdade, nunca vi nenhum contrato com esta cláusula por isso não posso dizer o que é que o banco estipula como condição, os tais detalhes que podem levar a essa alteração.

    Na prática, eu emprestei-lhe 100€ e disse que me pagava 5€ de juros em 12 meses.
    Amanhã, por "razões de mercado e atendíveis", viro-me para si e digo-lhe: "olhe, afinal os juros são 10€".
    No essencial, é isto.

    Colocado por: SCMSEste tipo de cláusula, costuma ser aplicada apenas a contratos indexados à Euribor, é assim? E costuma ser um tipo de cláusula negociável? Existem bancos que não a apliquem?

    Na minha opinião, os bancos estão a colocar estas salvaguardas por causa da Euribor negativa.
    Se os créditos estão indexados a uma taxa directora e essa taxa fica negativa, se o spread for baixo, o banco vai perder dinheiro, quando devia estar a ganhar.
    Eu percebo isso e até aceito.
    Daí que, por mim, não faz qualquer sentido aplicar uma cláusula deste tipo num contrato de taxa fixa, o que não quer dizer que os bancos não o façam...
    Pode ou não ser negociável, podem ou não existir bancos que a aplicam, o mercado é livre, cada um faz o que quiser dentro da lei e dos regulamentos.

    A mim, o que me preocupa nestas cláusulas, é a vaguidade, como diz o outro, a vaguidade criativa... e sabemos muito bem como os bancos são "criativos" quando querem ganhar dinheiro.

    Colocado por: SCMSPor exemplo tentei negociar as taxas de amortização antecipada... E não tenho tidofeedbackmuito positivo por parte das instituições bancárias.

    Não encontra porque o limite que lhes é imposto por lei já é demasiado baixo e nesses casos é difícil negociar.
    • FFF
    • 22 abril 2015

     # 604

    Colocado por: FDO que há é uma prática de alguns bancos em colocar uma condição (cláusula) nos contratos de crédito (mútuo) em que se salvaguardam dizendo que, o spread pode ser alterado unilateralmente - só por eles.


    Nunca ouvi falar de tal coisa... e já pedi crédito duas vezes, com consultas a quase todos os maiores Bancos a operar em Portugal (Barclays, BBVA, Banif, BPI, CGD, Santander, BIC, Banco Popular, Crédito Agrícola...).

    Isto não é de todo aceitável, pelo risco que representaria para o cliente, e não é prática comum dos Bancos.
    • SCMS
    • 22 abril 2015

     # 605

    Colocado por: FFF

    Nunca ouvi falar de tal coisa... e já pedi crédito duas vezes, com consultas a quase todos os maiores Bancos a operar em Portugal (Barclays, BBVA, Banif, BPI, CGD, Santander, BIC, Banco Popular, Crédito Agrícola...).

    Isto não é de todo aceitável, pelo risco que representaria para o cliente, e não é prática comum dos Bancos.


    Olá FFF,

    Este artigo talvez ajude a esclarecer:

    Penso que é disto que falamos.
    •  
      FD
    • 22 abril 2015 editado

     # 606

    Colocado por: FFFNunca ouvi falar de tal coisa...

    Está a ouvir agora, e já está a ouvir muito atrasado... :P

    Colocado por: FFFe já pedi crédito duas vezes, com consultas a quase todos os maiores Bancos a operar em Portugal (Barclays, BBVA, Banif, BPI, CGD, Santander, BIC, Banco Popular, Crédito Agrícola...).

    Quem diria que os bancos não o chamaram à atenção para isto? Nunca costuma acontecer tal coisa...

    Colocado por: FFFe não é prática comum dos Bancos.

    2011: https://forumdacasa.com/discussion/18068/banca-com-luz-verde-para-subir-spreads/
    2014: https://forumdacasa.com/discussion/35315/contrato-credito-habitacao-alinea-alteracao-spread/

    É lá comum...
    • FFF
    • 22 abril 2015

     # 607

    Colocado por: FDQuem diria que os bancos não o chamaram à atenção para isto? Nunca costuma acontecer tal coisa...


    Ironia engraçada...

    Naturalmente eu não esperaria que os Bancos me alertassem. Mas tenho o hábito de ler as simulações na totalidade e não encontrei estas cláusulas.
    • FFF
    • 22 abril 2015

     # 608

    Colocado por: FD2011:https://forumdacasa.com/discussion/18068/banca-com-luz-verde-para-subir-spreads/
    2014:https://forumdacasa.com/discussion/35315/contrato-credito-habitacao-alinea-alteracao-spread/

    É lá comum...


    Para além do caso mencionado com o BCP, mais alguém viu esta cláusula num contrato?
    E é uma cláusula que surge apenas no contrato, ou é costume ser descrita também na ficha de informação normalizada (e.g. simulação)?

    Isto, de facto, é preocupante. Para mim, seria razão para não assinar contrato e mudar de Banco. Preferiria uma solução com spread maior do que assinar este "cheque em branco".
    Concordam com este comentário: SCMS

  9.  # 609

    Colocado por: FFF

    Para além do caso mencionado com o BCP, mais alguém viu esta cláusula num contrato?
    E é uma cláusula que surge apenas no contrato, ou é costume ser descrita também na ficha de informação normalizada (e.g. simulação)?

    Isto, de facto, é preocupante. Para mim, seria razão para não assinar contrato e mudar de Banco. Preferiria uma solução com spread maior do que assinar este "cheque em branco".
    Concordam com este comentário:SCMS


    Fiz empréstimo à 2 meses no BIC e não tenho essa cláusula.
    •  
      FD
    • 22 abril 2015

     # 610

    Colocado por: FFFE é uma cláusula que surge apenas no contrato, ou é costume ser descrita também na ficha de informação normalizada (e.g. simulação)?

    Do que sei e do que tenho lido, aparece de pára-quedas no contrato.
    Por isso, é muito importante pedir sempre a minuta do contrato de mútuo com alguma antecedência à escritura.

    Colocado por: Rodri12Fiz empréstimo à 2 meses no BIC e não tenho essa cláusula.

    No contrato de mútuo, certo?
    É que é aí que deverá estar inscrita, não na escritura, não nas cartas de aprovação, nem em qualquer outro lado.
    •  
      FD
    • 22 abril 2015

     # 611

    Colocado por: Rodri12Fiz empréstimo à 2 meses no BIC e não tenho essa cláusula.

    Porque pediu para a tirar, certo? E tiraram?

  12.  # 612

    Quem faz as leis?
    A última vez que vi era o governo, certo?

    E acham que o governo faz leis para quem? Para o povo ou para os bancos?

  13.  # 613

    Governo faz decretos leis e a parlamento leis :))

  14.  # 614

    Colocado por: FD
    Porque pediu para a tirar, certo? E tiraram?


    Errado!

    Não pedi, nem me informaram disso, nem sabia que existia..
    •  
      FD
    • 22 abril 2015 editado

     # 615

    Colocado por: Rodri12Errado!

    Não pedi, nem me informaram disso, nem sabia que existia..

    Ó Rodri12 mas, a 12 Março deste ano, nesta mesma discussão disse isto:

    Colocado por: electraoagora vejam se trocam um contrato actual que não tenha a cláusula de mudança unilateral de spread face ás condições de mercado, por um contrato que a tenha. :)
    http://economico.sapo.pt/noticias/fique-a-saber-se-o-seu-banco-pode-subir-o-spread_118529.html

    Colocado por: Rodri12O meu já tem essa cláusula, a minha intenção agora ao fazer um novo é tentar que não tenha ;)

    https://forumdacasa.com/discussion/38005/ajuda-credito-habitacao/?Focus=761365#Comment_761365

    Esclareça lá isso melhor, que não estou a entender bem...

  16.  # 616

    Colocado por: FD
    Ó Rodri12 mas, a 12 Março deste ano, nesta mesma discussão disse isto:



    https://forumdacasa.com/discussion/38005/ajuda-credito-habitacao/?Focus=761365#Comment_761365

    Esclareça lá isso melhor, que não estou a entender bem...


    Exato, quando falaram nisso eu pensei que se tratava da mesma coisa, mas não a clausula era outra.
    Vou digitalizar e verá;)

  17.  # 617

    MINUTA DE CONTRATO
    1. Os elementos e informações constantes da presente minuta provisória do contrato de crédito à
    habitação própria permanente, reflectem as condições do empréstimo descritas na Ficha de
    Informação Normalizada, tendo a minuta sido elaborada de acordo com os documentos até à data
    disponibilizados.
    2. Ressalva-se, desde já que, o contrato definitivo de crédito à habitação própria permanente poderá
    estar sujeito a alterações resultantes de informações supervenientes ou de documentos
    posteriormente enviados ao Banco pelo Cliente para a formalização do contrato definitivo.
    3. Se a formalização do contrato definitivo de crédito à habitação própria permanente ocorrer em mês
    diferente daquele em que a minuta provisória do contrato foi disponibilizada, as taxas de juro
    indicadas e os valores das prestações serão alterados por força da actualização do indexante
    negociado.
    CONDIÇÕES DO CONTRATO DE MÚTUO COM HIPOTECA
    Celebrado entre BANCO BIC PORTUGUÊS, S.A., daqui em diante designado abreviadamente por
    “BANCO BIC” e o(s) mutuário(s), daqui em diante designado(s) abreviadamente por “MUTUÁRIO(S)”:
    Mutuário(s)
    --- mutuários---
    Cláusula Primeira
    (CONDIÇÕES ESPECÍFICAS DO EMPRÉSTIMO)
    O BANCO BIC concede ao(s) MUTUÁRIO(S) um empréstimo, pelo montante, prazo e demais
    condições de seguida indicadas, o qual tem como finalidade o financiamento da aquisição do imóvel
    descrito no Título.
    ----------
    7. Taxa Euribor de Referência (regime variável): Euribor a seis meses;
    8. Spread Base: 3,500% (três vírgula cinco, zero, zero pontos percentuais);
    9. Bonificação de Spread: 0,500% (zero vírgula cinco, zero, zero pontos percentuais);
    10. Spread Contratado: 3,000% (três vírgula zero, zero, zero pontos percentuais);
    11. Periodicidade de Ajustamento da Taxa de Juro: Semestral;
    12. Liquidação, períodos de Contagem e pagamento dos Juros: Mensal;
    13. Taxa de Juro Anual Nominal: 3,152% (três vírgula um, cinco, dois pontos percentuais);
    14. Taxa Anual Efectiva (T.A.E.) calculada na data da celebração deste contrato: 3,948% (três
    vírgula nove, quatro, oito pontos percentuais);
    15. Taxa Anual Efectiva Revista (T.A.E.R): 3,963% (três vírgula nove, seis, três pontos
    percentuais);
    16. Produtos a subscrever e manter no BANCO BIC para atribuição da Bonificação de Spread:
    a) Produtos base: Domiciliação de vencimento e subscrição de cartão de débito para todos os
    mutuário(s);
    b) Mais 3 (três) dos seguintes produtos no BANCO BIC. (correspondendo cada item a uma redução
    de Spread de 0,15%, com o limite máximo de 0,5%):
    - Cartão Crédito com utilização anual ≥ 1.500 €
    - Seguro BIC Vida Habitação
    - Seguro BIC Multirriscos Habitação
    17. Identificação e quantificação das comissões aplicáveis ao empréstimo:
    - Comissão de Avaliação: 160,00 EUR + IVA.
    - Comissão de Processo: 75,00 EUR + I.S.
    - Comissão de Formalização: 65,00 EUR + IS.
    - Comissão pela recuperação de valores em dívida: a cobrar por cada prestação vencida e não paga
    no valor de 4% + IS do valor da referida prestação, com um mínimo de 12,00 Euros e um máximo de
    150,00 Euros, salvo em prestações acima de 50.000,00 Euros em que será aplicável uma comissão
    de 0,5% da referida prestação, não sendo aplicáveis os limites anteriormente expressos.
    Cláusula Segunda
    (DESCRIÇÃO DAS CONDIÇÕES ESPECÍFICAS DO EMPRÉSTIMO)
    1. Montante: O montante do empréstimo concedido aos MUTUÁRIO(S) é o referido no ponto 1. da
    cláusula anterior.
    2. Prazo: O prazo do empréstimo é o indicado no ponto 2. da cláusula anterior e tem início na data
    deste contrato.
    3. Destino do(s) Imóvel(is): O destino do(s) imóvel(is), objecto do presente financiamento, é o
    referido no ponto 5. da cláusula anterior, de acordo com declaração expressa do(s) mutuário(s)
    na escritura de que este documento complementar faz parte integrante.
    4. Conta de Depósitos à Ordem: A Conta de Depósitos à Ordem para movimento de todas as
    quantias respeitantes ao presente contrato, é a descrita no ponto 6. da cláusula primeira,
    constituída em nome do(s) MUTUÁRIO(S) junto do BANCO BIC.
    5. Taxa Euribor de Referência: A taxa Euribor de Referência é uma taxa variável apurada através
    da média aritmética simples das cotações diárias das taxas Euribor de igual periodicidade à da
    Taxa Euribor de Referência, que vigorarem no mês anterior à data de início de cada período de
    contagem de juros, de acordo com a periodicidade indicada no ponto 11. da cláusula anterior.
    6. Spread Base: O valor do spread base do empréstimo é o referido no ponto 8. da cláusula
    anterior e corresponde ao valor do spread máximo aplicável nos termos do presente contrato,
    sem dedução do valor da bonificação de spread eventualmente aplicável, prevista no ponto 9. da
    cláusula anterior.
    7. Bonificação de Spread:
    a) O spread base, referido no ponto anterior, poderá beneficiar da bonificação indicada no ponto
    9. da cláusula anterior, desde que o(s) MUTUÁRIO(S) subscreva(m) e mantenha(m), a cada
    momento, no BANCO BIC, os produtos descritos no ponto 16. da cláusula primeira.
    b) A bonificação de spread referida anteriormente cessará automaticamente, a partir da data
    início da prestação subsequente à data em que qualquer dos produtos mencionados na alínea a)
    do ponto 16. da Cláusula anterior deixe de ser subscrito, passando, a partir daquela data início,
    a ser aplicado o spread base indicado no ponto 8. da cláusula anterior.
    c) Não obstante a subscrição dos produtos referidos na alínea a) do ponto 16. da Cláusula
    anterior, a bonificação de spread referida anteriormente será automaticamente reduzida em
    0,15% por cada produto mencionado na alínea b) no ponto 16. da Cláusula anterior que deixe
    de ser subscrito; a redução operará a partir da data início da prestação subsequente à data em
    que cesse a subscrição do respetivo produto, passando, a partir daquela data início, a ser
    aplicável uma bonificação reduzida em conformidade com a presente disposição. A redução
    acima aludida não operará caso o Cliente tenha, em cada momento, produtos que permitam
    obter uma Bonificação igual ou superior a 0,5%.
    8. Spread Contratado: Corresponde ao valor do spread aplicável ao empréstimo na data início
    deste contrato, referido no ponto 10. da cláusula anterior; inclui, na data da celebração deste
    contrato, a dedução do valor da bonificação de spread ao valor do spread base, podendo ser
    alterado, no decurso do contrato, de acordo com o descrito na alínea b) do ponto anterior.

    Foi neste ponto que eu pensei que estaria a tal situação, mas não, este ponto só refere a alteração em caso de não cumprimento das condições que deram origem às bonificações
    • FFF
    • 22 abril 2015

     # 618

    Sim, isto é o normal. O spread contratado é inferior ao spread base, na condição de se manter um certo envolvimento com o Banco. Se deixa de haver esse envolvimento, deixa de haver a bonificação.



    Colocado por: FDDo que sei e do que tenho lido, aparece de pára-quedas no contrato.
    Por isso, é muito importante pedir sempre a minuta do contrato de mútuo com alguma antecedência à escritura.


    Isto é que é muito importante, de facto. É uma boa dica e vou ficar muito atento a isto, porque devo fazer uma escritura de hipoteca muito em breve.

    E depois destas artimanhas todas que costumam preparar aos clientes, ainda há quem defenda que "coitadinhos dos Bancos, não podem agora perder dinheiro porque a Euribor desceu muito"!?!? Não tenho pena nenhuma deles. Quando somavam milhões de lucros, não me lembro de os terem distribuído ou de terem oferecido condições mais folgadas aos clientes.
    Concordam com este comentário: Sabrina

  19.  # 619

    Também gostava de saber se as propostas que andam a apresentar têm esta cláusula ou não, faz toda a diferença entre poder estar interessado em renegociar as condições do empréstimo atual (com 2,35% de spread) ou deixar-me estar quieto. ;)
    Concordam com este comentário: ANdiesel
    • SCMS
    • 22 abril 2015

     # 620

    Eu vou pedir a minuta do contrato à CGD.
    Logo que a tenha, comunico se incluem "por defeito" essa clausula ou não.
    Concordam com este comentário: SILVA1252
    Estas pessoas agradeceram este comentário: SILVA1252, Jorge_Gonçalves

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